中小型房地產開發企業財務共享服務中心建設的思考

黃志金

（漳州市通發房地產開發有限公司，福建 漳州 363600）

一、中小型房企建設財務共享中心的必要性

（一）提高會計核算準確性，降低財務管理成本

從企業發展階段、產品業務發展周期雙重角度上看，中小型房企所屬企業發展階段的成長期，其建設經營中的房產項目一般為數個，甚至以自身項目規模為基礎形成物業管理、裝修設計、園藝管理等多種衍生業務內容。身處此階段的房企已有一定的業務儲備量、初步形成企業規模，并產生一定的協同效應。但其內部管理相對于業務發展而言具有一定的滯后性，在財務方面的具體表現為：會計核算在不同項目核算主體之間錯位，成本收益在不同業務之間未形成業務聯動和數據勾稽，提供財務信息具有重復性，特別在合并財務報表層面上形成偏差。

對企業自身業務的核算與監督是財務會計的原始功能，是一切財務工作的起點，也是至關重要的環節。基于行業的特殊性，房地產開發企業所面臨的綜合稅負比其他行業大。特別是清算土地增值稅需要大量依賴前期項目信息，包含發票合法認證等。僅僅依賴于財務人員不僅會增加數據的錯誤率，而且增加人力成本和財稅風險。因此，中小型房企建設財務共享中心必須以核算與監督業務內容為出發點，運用專業財務術語提供準確信息，并由此進行轉化為共享信息。這是企業提升財務管理水平、企業整體組織管理效率的第一步，亦是降低內部財務管理成本、外部財稅風險的基礎前提。

（二）促進財務與業務融合，實現財務體系現代化

房地產開發屬于建筑行業大類之中比較特殊的行業，與其他建筑行業的差異性主要體現于業務本身營利性、涉及相關利益群體廣泛、產業鏈條深遠且產業鏈整體具有一定的金融屬性。從項目生命周期的縱向角度，房企的業務涉及項目可行性研究、項目定位、規劃設計等前期準備工作，項目施工、驗收、修補等建設工作，銷售策劃、房屋銷售、物業服務等終端消費工作；從不同項目的橫向角度，同一房企所處不同地區的項目在財稅、土地、金融等政策方面，土質結構、地理位置等建設方面均略有差異，進一步地，共享中心需要促成不同項目之間的信息傳遞與資源優勢互補；從時間序列的角度，在橫縱向差異的基礎上，房企的項目業務內容隨著時間的推移而進行不同程度上的調整。時間序列上的業務變動是所處全行業中的企業在不同發展階段所面臨的共性，動態屬性在房企中尤為凸顯。因此，房企在錯綜復雜的業務中形成動態平衡相對而言更具有挑戰性。

財務是現代企業管理當中的重要模塊，其本質目標是服務企業的業務發展，以此提升企業經營管理效能，實現可持續發展。中小型房企實現財務體系現代化建設是促進企業發展不可缺少的部分。因此，房企財務體系現代化的前提基礎是財務系統深入項目業務內容——既在項目共性中減少管理成本，提升財務管理效率，又在項目內容差異上精準進行核算監督——實現財務與業務共融，其本質是降低財務與業務之間的溝通成本。這是共享中心能夠對企業財務活動與業務活動進行科學把握的原因所在。

（三）以財務共享中心為基礎形成數據資產，提高企業資產質量

基于房地產項目業務實際與專業財務信息描述所建立的現代化財務體系形成整個企業信息共享中心。共享是該中心促使企業經營信息在各個員工之間構成信息對稱的重要手段。進一步地，共享的目的是為企業員工提供信息支持，促使其在管理活動、生產經營等企業運行過程中做出正確決策，以此提高管理與經營效率，拉大企業盈余空間。

數據資產是信息革命的時代背景之下，以數字經濟崛起為支撐的一種具有時代屬性的新型資產。眾多學者已對數據資產從財務視角進行研究。首先，數據能夠成為企業的資產源自其能夠帶來經濟利益；其次，數據資產具備與無形資產相類似，與有形資產相異的屬性；再次，數據資產具有非貨幣性，將數據資產以貨幣屬性進行衡量是實踐層面與理論研究的難點；最后，當前數據資產屬于表外資產。

顯然，財務共享中心屬于數據資產的狹義范疇，主要為企業內部經營管理提供內生動力源。企業資產的質量，既受到財務共享中心本身質量的直接影響，又通過共享中心與其余各項資產的高度融合而產生間接影響。進一步地，不論間接影響或是直接影響，企業資產質量均受到數據量本身邊際效用遞增或遞減趨勢的影響。因此，中小型房企隨著橫向業務多元化與縱向業務縱深發展，實現數據量邊際效用遞增，以提升企業資產質量，是建設財務共享中心的意義所在。

二、當前中小型房地產開發企業財務共享服務中心建設存在的問題

（一）人力資源與成本因素影響財務共享中心建設進程

成長期的中小型房地產開發企業在企業建設過程中所面臨的問題主要表現為內部組織建設滿足不了業務發展的需要。在人力資源方面，企業管理人員的思想與組織改革魄力、企業員工不具備組織變革的職業素養均會影響財務共享中心建設的進程；在項目收益性方面，財務共享中心的建設不僅僅需要物質與時間投入，而且在建設期間還會影響項目建設的進程，由此造成收入推移與成本增加的局面。

從人力資源的角度上看，中小型房企的管理人員，特別是創始人，從以往小微企業的環境中孕育。其以往的組織環境具有管理人員數量較少、管理方式偏向管理人員親力親為的特點。中小型房企的基礎工作人員，在學歷教育水平、自身學習能力、年齡等應對組織管理變革的基本職業素養存在欠缺。因此，人力資源的固有特征不能適應成長期的中小型房企建設財務共享中心的需要。

從成本管控的角度上看，一方面，共享中心的建設不僅僅需要以人力資源更新為主要內容的組織革新，而且需要以適應新業務發展需要與新技術發展管理需要的資金投入，在建設過程中會產生人力成本、資金時間成本；另一方面，房企的項目建設周期比一般性企業生產周期長，且中小型房企的建設項目數量不多，由此在收益上資金回款速度慢且收入結構單一。這將使共享中心的建設面臨雪上加霜的處境，是中小型房企在共享中心建設方面所面臨的現實困境。

（二）財務信息與業務實際存在內容差異、時間滯后

房企項目建設具有與其他企業不同的生產經營特性：一是在項目建設過程中受到自然資源局、房管局、建設局、環保局、財稅部門、城管部門等多個政府機關的監管；二是項目建設周期長，建設成本受到市場波動的影響大，中小型房企能夠在短期內迅速做出反應的可能性小；三是項目建設與商品房銷售存在時間差異，商品房的銷售價格受到政策變動、市場變化的影響大。基于行業特殊性，以財務信息為主體的共享中心必然與其他一般企業的建設存在差異。建設財務共享中心以實現信息對項目建設運營實際的精準反映是共享中心服務項目業務發展的需要，也是促進房企可持續發展的必由之路。

中小型房企的企業規模較小，處于業務帶動內部管理的發展階段，其期初的管理模式往往是先滿足當下的業務需要。針對各個政府監管部門的信息需求往往在當下采取東墻補西墻的應對方式，企業部門之間存在信息壁壘導致信息在各個部門之間未能實現充分流動。這是財務信息未能進行有效呈現的關鍵原因。因此，從時間序列的角度，面對不斷變化的市場需求和數據更新，財務信息在反映即時的業務信息上存在時間滯后，造成信息之間未能相得益彰的困境。

財務信息與業務實際之間的差異性與滯后性兩者相互影響，一方面，差異性是由部門間的信息壁壘和信息滯后造成的；另一方面，滯后性是由于業務和市場的不斷變化發展造成的，這反過來引起一定的差異性。這是當前中小型房企在財務共享中心所面臨的實際問題。

（三）以財務信息為基礎的共享中心呈現邊際效用遞減的特點

邊際效用是微觀經濟學的學術概念，是指當其他消費量不變時，隨著某種服務的消費量遞增，其帶給人的效用是遞減的。房地產開發企業的項目建設一般歷經收入成本預算、項目施工建設、商品房銷售、建筑檔案歸檔等多個階段。隨著多個工程建設項目同時推進，中小型房企所面臨的財務、工程、銷售等各方面的信息與日俱增，無形中給內部組織管理效率不高的企業帶來新的管理壓力。信息的增加給內部管理效率帶來負面影響與數字經濟時代下大數據能夠降低管理成本的特征相違背。

中小型房企的共享中心呈現邊際效用遞減的特點除自身信息日益龐大、內部管理效率未能與信息量相匹配之外，關鍵的在于企業管理的技術支持未能打破部門之間的信息壁壘。進一步地，信息在企業內部部門之間、企業內外之間傳遞的過程中未能確保安全性，以至于未能形成基于自身發展目標在企業內外形成信息不對稱性。這將進一步增大共享中心邊際效用遞減的屬性，降低共享中心本身應當發揮的價值。因此，以共享中心為基礎的數據資產本身屬于表外資產，中小型房企的信息呈現邊際效用遞減的現狀給數據資產的價值帶來減值效應，甚至也對管理效率等其他表外資產產生負面影響。

三、解決對策

（一）重塑組織結構，實現企業扁平化管理

扁平化組織管理模式源自亞當·斯密的分工管理理論，其核心思想是分工協作。誠如前文所述，中小型房企應采取扁平化管理的組織形式，核心是由房企本身的業務具備項目開發建設及運營周期長、行業市場變化不確定性大等特性倒逼企業運營信息及時、準確的需求所決定。對于任何企業而言，向組織結構要管理效率是最核心的舉措，不論企業處于何種階段，均能達到釜底抽薪的效果。特別是針對國有企業的企業而言，通過扁平化管理提升管理效率更是迫在眉睫。

財務共享中心能夠實現中小型房企重塑組織結構、落地扁平化管理是由財會工作貫穿企業經營管理的始終、全方位所決定的。基于分工協作的理論基礎與信息共享的實踐需要，精細化是財務共享中心建設的前提。因此，實現在企業內部門之間實現互通有無，積極實現企業內外溝通，是構建財務共享中心的第一步，亦是從內部改變企業生存環境的重要舉措。

人，是組織結構最核心的因素。不僅僅財務人員是共享中心建設的主心骨，而且企業中的所人員，甚至緊密聯系的利益相關者，均是財務共享中心的建設者、管理者與分享者。這是財務共享中心能夠推動組織管理實現扁平化的題中之義。鑒于房企中小型的規模特性，財務人員的數量一般低于十人。財務人員的質量——通用的財會知識理論、房地產行業特殊的財稅實踐、令人折服的職業素養——直接決定共享中心的建設質量。中小型房企在人力資源管理的模塊里，人員招聘著重考慮財務人員的學歷學校、財稅證書及項目經歷，人員培訓應塑造財務人員自我學習的自驅力并輔之一定的專業培訓。從財務人員為切入點，進而拓展到企業所有人員的人力資源管理，是重塑組織結構，實現扁平化管理的關鍵，對建設共享中心至關重要。

（二）財務與房產項目共融，實現信息共享

當前，中小型房企財會部門對項目運營管理、企業盈余的共享程度不高，以此產生財務與業務之間的矛盾，關鍵在于財務信息與業務實際信息之間面臨內容差異、時間滯后的現實問題。進一步地，財務部門是企業管理模塊中必不可少的部分，從橫縱向的角度均與業務關聯，這將進一步升級業財矛盾，成為房企經營管理中的負面因素。

財務信息與房產項目業務存在內容差異根本原因在于中小型房企各個部門之間存在信息壁壘，由此造成財務信息不能如實反映業務內容。因此，財務共享中心必須以打破部門壁壘為切入點：一是打破財務人員與其他部門人員壁壘，特別是控制項目建設成本的工程部與實現項目收入的營銷部，即發揮扁平化組織結構的優勢實現人員對流；二是通過會計語言與項目語言之間的平衡點建立統一的業務信息標準，實現整齊劃一，充分實現分工協作，確保共享信息準確、有效；三是消除共享信息與項目實際內容之間的時間差異，確保共享信息的及時性。

財務信息與項目實際信息之間的差異性和滯后性兩者相輔相成，一方面，內容差異是導致時間滯后的結果；另一方面，時間滯后是導致內容差異的原因。因此，從企業內部結構的視角，解決兩者之間的內容差異，能夠水到渠成地解決兩者之間的時間差異性；從企業外部的視角，信息共享中心的人員必須對外部信息進行及時反饋，特別是對于建筑材料價格波動、商品房政策與市場信息變化。

四、結束語

在數字經濟的時代背景之下，在房地產行業存在調整的宏觀政策之下，為提高中小型房企經營管理效率，本文從財務體系為視角，以中小型房企所處的發展階段及企業特征為實際出發點，提出從組織結構變革、業財信息共融與共享、提高信息共享程度與數據安全性三個角度提出建設財務共享中心的方法，從而實現企業共享信息邊際效用遞增，提高數據資產質量，提升企業經營管理水平，組織促進中小型房企可持續發展。