關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的思考

梁輝

（滕州市中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 滕州 277599）

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量具有資金集中度較高、投資周期較長、籌集資金受國家金融政策影響較大等特征，因此要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)管理，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的早期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃現(xiàn)金流量預(yù)算，并為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供建議和參考。然而，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并不具備良好的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理意識(shí)，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的組織制度也不健全，因此需要多角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行管理，以提升房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的效率，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得一席之地，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的特點(diǎn)和重要性

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流具有顯著的金融屬性，受國家金融政策影響較大，是資金密集型行業(yè)，企業(yè)運(yùn)營需要龐大的現(xiàn)金流收支，開發(fā)項(xiàng)目資金具有集中投入期和集中回收期的特征。

（一）資金投資的集中度比較高

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資少則幾億元，多則上百億元。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要繳納土地出讓金，取得土地使用權(quán)后方可建造商品房。當(dāng)前我國多數(shù)城市的房地產(chǎn)土地出讓價(jià)格仍在上升，每個(gè)城市差異較大，但是土地出讓金占項(xiàng)目開發(fā)總成本的大部分，又需要在較短時(shí)間內(nèi)一次性繳清，所以企業(yè)需要在短時(shí)間內(nèi)集中支付高額的土地出讓金和稅費(fèi)。從建造開工到竣工結(jié)算，整個(gè)項(xiàng)目投資期要持續(xù)支付工程建造費(fèi)用，直到辦理商品房預(yù)售許可證后才能銷售回款。資金投入期和回收期集中度比較高，且呈現(xiàn)出較長的時(shí)間跨度。

（二）投資周期較長

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，產(chǎn)業(yè)鏈涉及上下游很多行業(yè)，從獲得土地使用權(quán)到設(shè)計(jì)與建造房屋，再到出售，需要較長的時(shí)間才能回收資金。全周期短則一年，長則三五年，受資金及房地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置等外部環(huán)境因素的影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期可能更長。

（三）籌集資金受金融政策影響較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)營需要龐大的現(xiàn)金流支撐，項(xiàng)目初期集中支付的土地出讓金及稅費(fèi)、中期支付的工程建造資金都十分龐大，房地產(chǎn)企業(yè)不得不多方面籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資主要包括銀行開發(fā)貸、債券融資、海外債、資產(chǎn)證券化、股權(quán)融資、非標(biāo)融資等。目前房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行開發(fā)貸、企業(yè)債、信托、私募資管、股權(quán)融資都受到嚴(yán)格監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)IPO和定向增發(fā)基本暫停，銀行開發(fā)貸、企業(yè)債、非標(biāo)融資難度較大，短期融資難度相對(duì)較低，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的多少及速度都受限于國家對(duì)房地產(chǎn)金融政策的調(diào)控力度。

（四）較難平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量波動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在購買土地使用權(quán)、房屋建設(shè)期和銷售期需要集中投入和集中回收大量資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金收入和支出平衡往往面臨一些困難，項(xiàng)目前期需要集中投入大量的資金，項(xiàng)目后期又有大量的資金回籠，時(shí)間跨度較長，形成了較大的現(xiàn)金流量波動(dòng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理提出了更大的挑戰(zhàn)。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量具有流量龐大、投資周期長、籌集資金受金融政策影響較大等相關(guān)特征。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理可以有效促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)營與經(jīng)濟(jì)效益的增加，可決定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理主要有四方面作用。

第一，有利于早期發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)尤其重要，甚至可以決定企業(yè)的存亡。近年來，許多頭部大型房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)了資金鏈斷裂危機(jī)，究其原因是其在現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理方面存在較大失誤。現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理需要企業(yè)財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門高度協(xié)同，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理是及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)并及早規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量以支持企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的主要途徑。

第二，有利于制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策。現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)最有利的戰(zhàn)略資源之一。不現(xiàn)實(shí)的、不科學(xué)的、不準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理不僅會(huì)延誤戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且會(huì)給企業(yè)帶來致命的風(fēng)險(xiǎn)。而準(zhǔn)確的房地產(chǎn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)能為規(guī)劃企業(yè)的投資項(xiàng)目和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供非常重要的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)參考，并指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作用的高效發(fā)揮。

第三，使企業(yè)資金產(chǎn)生更大的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資初期需要一次性支付龐大的資金，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，資金回籠時(shí)企業(yè)現(xiàn)金又大量沉淀，如何運(yùn)用好大量沉淀資金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，離不開現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)和管理。有計(jì)劃的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理可以從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)資金的效益。

第四，提高企業(yè)價(jià)值，獲得更多的融資和投資。良好的現(xiàn)金流量管理能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理能力和戰(zhàn)略決策能力。重視現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)控健全，資產(chǎn)負(fù)債率合理，運(yùn)營穩(wěn)健，往往能夠獲得更多投資者的青睞，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理存在的問題及原因

（一）現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理意識(shí)有待增強(qiáng)

很多房地產(chǎn)企業(yè)較多關(guān)心企業(yè)利潤，對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的重視程度不夠，沒有把企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理放在與財(cái)務(wù)管理和戰(zhàn)略管理同等重要的位置，沒有形成科學(xué)合理的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理意識(shí)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，為了追求高額的企業(yè)利潤，會(huì)不斷加大負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債率超出合理水平會(huì)形成過度負(fù)債。企業(yè)背負(fù)高額的債務(wù)及利息，如遇房地產(chǎn)金融政策收緊，無法用新的負(fù)債償還到期債務(wù)，則會(huì)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。其次，盲目收購兼并擴(kuò)張，盲目拓展經(jīng)營范圍，多元化的過度投資使企業(yè)資金被分散。隨著企業(yè)現(xiàn)金流量規(guī)模的不斷擴(kuò)大和新的投資活動(dòng)的發(fā)生，現(xiàn)金流支出的不確定性增強(qiáng)，一旦市場出現(xiàn)較大波動(dòng)，極易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不善，存貨過大，資產(chǎn)沉淀，資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，企業(yè)盈利與變現(xiàn)能力較弱，若企業(yè)過度負(fù)債、盲目投資，會(huì)加速資金鏈的斷裂。

就房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層而言，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場、正確研判房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)決策的重點(diǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行科學(xué)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，可以在很大程度上規(guī)避資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）組織結(jié)構(gòu)沒有與時(shí)俱進(jìn)

現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的核心。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)置相關(guān)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理部門，大多是將現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)管理崗位放在財(cái)務(wù)部門之下，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理只是財(cái)務(wù)部門的一個(gè)崗位。這導(dǎo)致現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的組織架構(gòu)并不十分合理，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)沒有成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的戰(zhàn)略決策依據(jù)。

（三）各部門之間難以實(shí)現(xiàn)充分的協(xié)同

企業(yè)各部門有效分工是房地產(chǎn)企業(yè)高效運(yùn)營的關(guān)鍵，但是各部門之間過于獨(dú)立又難以實(shí)現(xiàn)充分的協(xié)同。在現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)把現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理放在財(cái)務(wù)部門的權(quán)屬管理之下，有效的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理涉及企業(yè)幾乎所有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與職能科室。目前，企業(yè)并沒有實(shí)現(xiàn)有效現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的部門協(xié)同，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理下的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理職能單兵作戰(zhàn)，缺乏科學(xué)的現(xiàn)金流量預(yù)算體系，不能準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地預(yù)測(cè)項(xiàng)目建造費(fèi)用、市場銷售回款和投融資等相關(guān)現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)。同時(shí)，存在小團(tuán)體利益驅(qū)動(dòng)現(xiàn)象，依據(jù)個(gè)人喜好隨意超預(yù)算支出和預(yù)算外支出問題頻發(fā)，無法真正實(shí)施有效的現(xiàn)金流量預(yù)算管理。

（四）業(yè)財(cái)融合能力較弱

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理當(dāng)作財(cái)務(wù)部門的工作，企業(yè)財(cái)務(wù)部門的運(yùn)行和業(yè)務(wù)部門的整合能力相對(duì)較弱，業(yè)務(wù)運(yùn)營信息與財(cái)務(wù)信息融合度不高。業(yè)務(wù)部門的運(yùn)營信息不能及時(shí)、完整、真實(shí)地傳達(dá)到財(cái)務(wù)部門，數(shù)據(jù)和時(shí)間經(jīng)常出現(xiàn)差異，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量報(bào)表和相關(guān)報(bào)告不準(zhǔn)確，不能為決策者提供有效的決策參考依據(jù)，出現(xiàn)資金使用效益降低、資金周轉(zhuǎn)速度變慢的情況。現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不準(zhǔn)將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)急劇增加。

（五）現(xiàn)金流量管理考核評(píng)價(jià)體系不完善

對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流量管理考評(píng)并不是企業(yè)年度考核和月度評(píng)估的一部分，或只是考核評(píng)價(jià)中相對(duì)較小的一部分。每個(gè)部門都有各自的管理目標(biāo)和考核內(nèi)容。例如，建造部門傾向于工程進(jìn)度、安全和質(zhì)量的考核，而不是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金流量預(yù)算；銷售部門傾向于銷售去化率考核，而不是銷售現(xiàn)金回款。這導(dǎo)致現(xiàn)金流量管理沒有完善的考核評(píng)價(jià)體系。

（六）現(xiàn)金流入和流出方面存在問題

在現(xiàn)金流入方面，對(duì)銷售回款的期限預(yù)估不準(zhǔn)確，銷售回款速度主要根據(jù)市場的銷售情況、簽約情況、銀行效率而定，影響銷售回款期限的因素眾多。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售回款的預(yù)測(cè)能力較弱，真實(shí)的銷售回款流入時(shí)間與現(xiàn)金流入時(shí)間偏差過大，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈經(jīng)常出現(xiàn)震蕩。流入問題還體現(xiàn)為籌資現(xiàn)金流入時(shí)間混亂，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)需要大量現(xiàn)金作為支撐，資金來源主要依靠貸款，資金籌集由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而資金的數(shù)量與企業(yè)信用度有極大關(guān)系，就連財(cái)務(wù)部門對(duì)可貸金額的預(yù)測(cè)也非常困難。在現(xiàn)金流出方面，以項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用為主，其中包括合同付款、納稅、營銷宣傳費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用等，房地產(chǎn)企業(yè)一般在項(xiàng)目進(jìn)行過程中按月編制資金計(jì)劃，要求財(cái)務(wù)部門提前準(zhǔn)備所需資金，可房地產(chǎn)下屬各個(gè)部門為了滿足工作需要，經(jīng)常多報(bào)、虛報(bào)，導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際支出與計(jì)劃存在較大差異，企業(yè)的項(xiàng)目收益直接降低，影響企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理的建議

（一）堅(jiān)持收支兩條線的原則

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)增強(qiáng)現(xiàn)金流量管理意識(shí)，特別要認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理對(duì)避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、提高資金效率和業(yè)績至關(guān)重要。堅(jiān)持收支兩條線原則，涉及現(xiàn)金支出的必須遵守由財(cái)務(wù)部門劃撥的原則，確保現(xiàn)金流收支規(guī)范。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要注意以下幾點(diǎn)。一是各部門收款要按照規(guī)定上交至指定部門、指定的銀行收入賬戶；貨幣性支出必須從支出賬戶劃撥；支出賬戶的資金按規(guī)定從收入賬戶劃撥，禁止坐支現(xiàn)金。二是確保資金流量準(zhǔn)確，所有收款進(jìn)入收入賬戶，任何部門不得私設(shè)小金庫；現(xiàn)金支出按現(xiàn)金流管理預(yù)算，依據(jù)“以收定支”和“最低限額現(xiàn)金支付”的原則壓縮現(xiàn)金占用，促進(jìn)資金回籠；構(gòu)建第三方計(jì)算機(jī)現(xiàn)金流量管理統(tǒng)計(jì)平臺(tái)，提高資金結(jié)算效率，減少現(xiàn)金沉淀，縮短現(xiàn)金流周期。三是資金收支兩條線管理模式的制定要結(jié)合企業(yè)自身文化內(nèi)涵，以有效管理為導(dǎo)向，同時(shí)符合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略和組織架構(gòu)定位。

（二）強(qiáng)化組織架構(gòu)與部門協(xié)調(diào)

建議房地產(chǎn)企業(yè)成立一個(gè)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理委員會(huì)，全面動(dòng)態(tài)地分析、監(jiān)測(cè)和預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，研判房地產(chǎn)金融政策走勢(shì)，保證企業(yè)負(fù)債合理，規(guī)避盲目過度投資，監(jiān)督資產(chǎn)與資金的使用效率。定期編制現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流量預(yù)算報(bào)告，以支持管理層的決策。要做到部門之間協(xié)同工作，首先，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)開展部門間合作培訓(xùn)，增強(qiáng)各部門合作的意識(shí)，使全體員工了解各部門合作在現(xiàn)金流量管理中的重要性，掌握基本的合作技巧。其次，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)制定可行的部門合作制度、流程與準(zhǔn)則。最后，應(yīng)對(duì)合作的結(jié)果進(jìn)行定性及定量評(píng)估，并記錄有關(guān)部門和個(gè)人的表現(xiàn)。

（三）秉承嚴(yán)格預(yù)算收支、細(xì)化及授權(quán)原則

房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行已制定的現(xiàn)金流量預(yù)算制度，對(duì)預(yù)算堅(jiān)持“硬預(yù)算原則”，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流量預(yù)算的“硬”，執(zhí)行預(yù)算過程中剛性要強(qiáng)、彈性要小，預(yù)算一經(jīng)確定任何人不得隨意更改。在執(zhí)行過程中，沒有預(yù)算的財(cái)務(wù)部門不能支付，避免超預(yù)算支付。同時(shí)，要遵守預(yù)算細(xì)化原則，詳細(xì)說明預(yù)算分類、標(biāo)準(zhǔn)、額定及負(fù)責(zé)人，重視每個(gè)細(xì)節(jié)，確保現(xiàn)金精準(zhǔn)流向企業(yè)最需要的開支，留存全過程記錄，確保能夠逆向查詢。此外，即使超預(yù)算開支屬于合理范圍，也必須經(jīng)企業(yè)負(fù)責(zé)人簽字后支付。

（四）改進(jìn)考核評(píng)價(jià)體系的設(shè)計(jì)

要建立完善的考核評(píng)價(jià)體系，核心是公平、公正，方法要客觀、科學(xué)。企業(yè)管理者應(yīng)將現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理納入企業(yè)的月度與年度考核評(píng)價(jià)機(jī)制，遵循科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，完善考評(píng)方法和體系。對(duì)完成較好的部門、人員給予相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)考評(píng)較差的部門、人員給予一定的懲罰。通過獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的激勵(lì)機(jī)制，在全企業(yè)營造良好的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理氛圍。

四、結(jié)語

現(xiàn)金流是一家企業(yè)的命脈。企業(yè)現(xiàn)金流的科學(xué)規(guī)劃、準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和精細(xì)管理，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，對(duì)政策和市場高度敏感，一些政策的出臺(tái)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)管理，對(duì)提升企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力、促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。