城市土地整理項目財務管理與核算工作要點探究

李霞，馮瑜

（成都成華舊城改造投資有限責任公司，四川 成都 610000）

一、引言

在房地產行業快速發展和工業區建設速度較快的背景下，城市土地整理成為后續開展項目的基礎，如果城市土地整理存在問題，就會影響有關土地資源利用的總規劃，因此，應依托財務管理工作加大政府對土地供應的調控力度。

二、城市土地整理項目財務管理的內容及意義

對城市土地整理項目而言，財務管理貫穿土地整理項目的全過程。從當前城市土地整理項目財務管理內容來看，其涉及以下四方面。一是資金調撥工作。在城市土地整理項目財務管理工作中，關鍵環節是資金調撥，在此過程中，財務管理人員需要協調部門溝通，規避信息不對稱的問題，使有關部門能夠及時、準確地把握項目進度和資金結算情況。二是資金管理工作。城市土地整理項目落實推進過程中涉及較多資金，為保證資金使用安全，往往會主動減少現金結算業務。在此環節中，財務管理工作依托定期結算能夠保證備用金使用科學、合理，使資金利用得到有效控制。尤其是在結算工作中，均以銀行轉賬為主，嚴格審查銀行賬目的差錯問題，依托系統的賬目盤查及時發現并更正錯誤，通過合理的調整或補充入賬措施保證相關方效益。三是費用結算管理。基于城市土地整理項目施工進度進行核算，審查發票等材料，保證發票金額與目前施工進度相當。四是補償款項工作。按照順序發放拆遷補償費用，依托拆遷補償協議書和實際調查順序開展補償費發放工作，留存相關資料便于后期查找應用。

從上述城市土地整理項目財務管理內容來看，通過高質量地開展財務管理工作，能夠實現土地整理成本與收益的平衡。而且財務管理的提前介入還能夠強化土地整理項目的資金監管效果，實現降本增效等項目推進目標，保證項目的經濟效益和社會效益。其具體作用體現在以下幾方面。

土地開發整理項目應將財務管理作為土地整理項目的核心，并圍繞管理內容和管理目標建立財務管理體系，以實現土地整理項目資金的科學使用，保證土地整理項目順利推進和完成，提高項目資金利用率，使財政資金帶來更大的社會效益。而且財務管理工作包括預算編制、合同管理、資金管理、資金撥付管理、結算決算審計等，可以說財務管理工作貫穿土地整理項目始終，能夠持續、動態地為土地整理項目開展和相關資金使用保駕護航，保證相關單位和人員嚴格按照財務管理內容開展工作，最大限度降低土地整理項目成本投入，以取得最大化的經濟效益和社會效益，達到土地整理項目降本增效的目的。由此可見，將財務管理運用于城市土地整理項目的意義是多方面且高價值的［1］。

三、城市土地整理項目財務管理的關鍵內容

（一）整理資料，做好基礎工作

為保證財務管理在土地整理項目中順利發揮作用，財務人員應明確認識到此類項目的特點，即周期較長且管理內容復雜，之后立足于該特點做好資料收集和整理工作，落實基礎工作，包括賬目、科目的設置等，從而為后續管理與核算工作奠定良好的基礎。土地整理項目資料量大，為給工程項目資金管理提供支持，要掌握預算上報與審批、開工日期與竣工日期、項目合同簽訂等協議內容，將其整理為線上和線下兩類資料。之后，以這些資料為基礎開展準備工作，具體包括以下幾方面。

一是科學設置賬目。在提高土地整理項目工程資金管理水平方面，財務管理人員首先要在形式上做到位，即設立單獨賬目，使用單獨的戶口開展工程資金往來，保證此項目資金與其他項目資金相分離，避免資金往來數據混亂，一方面便于后續會計核算工作的開展，另一方面保證參與方的經濟效益，專款專用。二是設置總分類賬會計科目。土地整理項目周期較長，涉及的資金內容復雜，會計科目總分類不清會影響會計核算效率和核算結果的準確性。具體而言，工作人員要厘清會計科目條理，在總的分類中設置一級土地整理成本、專項應付款等。之后詳細分類各個明細。例如，在設置銀行存款的明細科目時，財務人員可以以賬戶和開戶銀行為基準；或撥入專款，其明細科目可以分為中央撥款、省級和市縣配套、地方自籌等；轉款支付賬務應細化為前期工作費用、拆遷補償直接費用、綜合管理費用等，根據項目內容再具體細化。清晰、詳細的會計科目和項目明細輔助賬，能夠有效增強財務管理和后續會計核算工作的條理性，避免出現核算賬務混亂、項目賬實不符等情況。

（二）資金調撥管理

資金調撥主要是拆遷補償資金管理，因此資金調撥管理主要體現在以下三方面。

首先，拆遷補償資金應按照規定的用途使用，比如支付被拆遷人貨幣補償、搬遷補助費、臨時安置補助費以及按拆遷補償安置協議約定的其他資金時，拆遷當事人應提供簽訂的《拆遷補償安置協議》、資金支付申請書（說明付款依據、付款金額及達到該付款進度的證明材料、被拆遷人領取資金的方法等）及有關材料。

其次，做好部門間的溝通聯系工作，根據拆遷進度調撥資金，保證資金順利到位。具體而言，財務管理人員應時刻關注拆遷進度，及時聯系財政部門和主管部門，避免出現信息不對稱的情況，以保證資金的及時調撥，為拆遷有序推進提供有效支持。

最后，貨幣資金方面的管理工作。貨幣資金財務管理需要注意以下幾點：一是不得使用大額現金結算，零星費用采用備用金形式結算即可，且注意期限，定期結算相關款項；二是單位之間的結算工作統一進行銀行轉賬，不得使用現金結算，且落實掌印分管制度，利用崗位職責間的相互限制，約束權力，避免發生“獨攬大權”的情況。月末對比賬面結存數與銀行賬單結存數，判斷數據是否一致，若存在不同，則逐筆查找，分析出現差距的原因并解決，避免同類問題再次發生。

（三）結算施工費，竣工管理

在城市土地整理項目中，由于規模較大，所以在拆遷完成后，由勞務公司完成房屋建筑物拆除工作，財務核算一般是在土地工程附屬工程中核算。圍繞該項目展開的竣工財務管理需要跟隨工程直至最后，待工程結束后編制《財務竣工決算書》，該文件包括工程各個與資金有關的方式，分析其產生的社會效益和經濟效益，并在最后給出相應建議，為日后相關工作提供有效支持。其中，工程施工費用的結算是按照不同部分和項目進行的，這要求財務人員明確施工進度，掌握單位簽訂的施工合同，進而準確結算費用、支付款項，避免超額付款等現象的發生。具體而言，財務管理人員要立足前期采集、整理的各項信息資料，認真審核施工單位發票，對比分析工程量，確認材料屬實后方可結算相關款項。完成工程合格驗收工作和財務竣工決算審批合格后，財務管理人員應將材料與決算書一同整理歸檔。

四、土地整理項目會計核算工作要點

（一）編制項目預算

城市土地整理項目是一項長期的工作，為適應此類工程財務管理需要，保證財政資金利用率和效益，在開展城市土地整理項目會計核算工作時，會計人員應準確編制項目預算，以提高預算的可比性、準確性和可控性。首先，財務會計人員要做好土地整理項目中的規劃計劃，結合項目實施區域相關資料準確測量項目區的各項數據，同時要重視項目區內的居民意見，科學規劃工程項目與數量，從而保證工程施工等費用的編制準確。其次，根據區域內城市土地整理項目數據調整預算定額標準，使其更符合當地實際情況。最后，落實科學的城市土地整理項目調整系數，如根據地形特點綜合分析土地整理項目中的實施面積、施工難度等要素，依托科學的項目調整系數解決此類問題，以提升項目預算編制的有效性。

（二）科學分配共同費用

在土地整理項目財務管理中，同時申報和實施項目的情況較為普遍，多集中于前期工作費等階段，因此可以按照受益承擔原則將其計入有關項目，若是在計入過程中存在無法確定受益對象剩余費用的情況，可以先將其計入待攤費用科目，在年底將剩余前期工作費分攤至申報通過的項目中，分攤依據為相關工作費用的預算定額。進一步細化未申報通過的項目承擔的前期工作費用，若申報成功的可能性較高，可以選擇保留，而確實沒有申報成功希望的項目則在規范的審批后核銷［2］。

（三）做好拆遷費用核算

由于城市土地整理項目涉及拆遷內容，所以在開展此類項目的成本核算工作時，應嚴格按照相關標準核算一級土地整理、代建工程等。核算一級城市土地整理成本時，會計人員應切實結合項目特點明確核算對象，設置成本核算會計科目，按照受益和配比原則確定應分攤成本費用的分配方法。其中，在確定核算對象時，應以滿足成本計算需求、利于成本結算、費用歸集等要求確定對象。核算內容包括立項報告、可行性研究費、方案招標費、總體規劃設計費、零星工程設計費等。在核算征地拆遷費用時，應包括征地補償費用、拆遷補償費用、拆遷臨時補助費用、拆遷評估和服務費用等。

在開展拆遷殘值處理工作時，會計人員應以公開、公平為基礎原則，在不影響征收、拆遷和建設的情況下最大限度地體現殘值資產的價值。殘值資產具體可分為以下幾類：一是廠房等不可回收類殘值，得到有關部門批準后，委托拆遷合作單位開展拆除和就地掩埋工作；二是具有變現價值的殘值資產，要按照評估報告提供的殘值率，根據市場情況提出競價變現處置方案，落實收支雙線管理，比如資產清理造冊、現場保管、競價等；三是遷移，做好現場清點后將其拆除并搬運至指定地點封存保管。此外，落實健全的殘值處置管理臺賬，歸檔管理并移交給相關部門。值得注意的是，拆除后的房子如果沒有及時整理，可對外出租獲取短期收益，應作為投資性房地產核算。

（四）保證核算正確性，落實健全的專項資金內外控制制度

為進一步提高城市土地整理項目會計核算的準確性，提升資金利用率，實現對各項支出成本的控制，應在城市土地整理項目財務管理工作中落實健全的項目會計核算系統，以保證工程項目和財務等各項工作的順利開展。具體而言，打破傳統羅列總體數目的會計核算模式，按照項目名稱明細、對照分析項目支出性質和內容，進而全面反映資金支出狀況，落實城市土地整理項目資金核算工作。除此之外，健全圍繞城市土地整理項目專項資金的內外控制制度，提高工程透明度，從而保證核算準確。

以制度的形式開展各項資金管理工作，包括資金預算編制、資金支出范圍劃定、后續預算執行以及項目監督管理等，同時注重最新政策內容，以政策內容為基礎建立全面城市土地整理項目資金監督體系。在該制度中，一是事前審核專項資金的各方面支出，依托票據審核和簽字判斷其合法性和有效性，之后方可支付相應款項。二是落實責任管理制度，內容包括超出指標的審批和大額費用等，明確項目財務管理相關分工，圍繞項目審批、預算執行和決策等建立內控制度，最大限度地減少資金管理紕漏，為城市土地整理項目資金的良好、高利用率運轉提供制度保障。針對城市土地整理項目的施工招投標做好監督工作，落實健全的監理制度，以保證城市土地整理項目工期和質量。三是落實合同管理制度，由于此類項目涉及的合同數量較多，內容也較為復雜，所以，會計人員應加強合同管理，依托公告制度提前張貼公告，提高城市土地整理項目的透明度。此外，結合項目法人制度建立相關合同，并聘請第三方社會中介審計城市土地整理工程決算項目，以審計結果完成項目最終工作。值得注意的是，審計部門還要開展城市土地整理項目后續審計，尤其是撥款情況、專項資金使用方向與效果等，進一步增強城市土地整理項目會計核算的順利性與準確性［3］。

五、結語

城市土地整理項目中財務管理工作的高質量落實能夠保證工程在周期內順利竣工，提高專項資金利用率，增加項目的經濟和社會效益。因此，在把握財務管理要點和會計核算要點時，要明確認識到前期準備工作中采集、整理資料的重要性，按照資金調撥、資金管理、費用結算和補償款項流程開展財務管理工作，完善相關管理機制。同時為做到專款專用，還應完善項目會計核算系統，立足健全的項目工程資料，準確核算項目成本，落實健全的專項資金內外控制制度，從而保證工作順利開展。