關于銀行經營性物業貸款風險管理研究

葛國峰 杭州聯合農村商業銀行股份有限公司

現階段，隨著商業地產行業以及商業服務行業的高速發展，為經營性物業抵押貸款業務發展提供了重要的支持，很多企業為了提高固定資產的利用效率，選擇在銀行辦理經營性物業貸款業務，這在很大程度上刺激了經濟的發展，我國的經濟結構也實現了升級和創新。在新時代環境下，需要系統的發展和完善銀行的經營性物業抵押貸款業務，根據以往的業務經驗教訓，應該重視風險的管理，促進銀行以及相關行業朝著健康的方向蓬勃發展，這也是保證利益相關方獲得最大利潤的保障。

一、銀行經營性物業貸款風險管理概述

（一）銀行經營性物業貸款概念

經營性物業抵押貸款是指銀行向經營性物業的法人發放的，利用其擁有的物業作為貸款的抵押物，其還款的來源包括但是不限于經營性物業的經營收入。經營性物業是指已經完成竣工驗收并且能夠正常進行運營的，經營性現金流量具有綜合收益較好、還款來源穩定等特點，物業抵押物包括商業寫字樓、綜合商業設施以及酒店等。

（二）風險管理概念

風險是任何一家企業或項目在一定的市場環境下都難以完全規避的因素，所以風險管理對于現代企業的發展而言是至關重要的，在銀行經營性物業貸款的環境下也會產生風險。風險管理包括以下三個步驟，第一步是對現階段市場環境當中可能存在的風險進行度量，第二步是評估風險的強度，第三步是根據風險的類型和強度提出對應的策略。可以說，風險的管理能夠降低企業在實際的過程當中所產生的風險，風險管理同時能確保資源的有效利用，減少機會成本的浪費。

二、銀行經營性物業貸款特點

（一）還款期限相對靈活

銀行與企業的經營性物業貸款期限最短為5 年以上，大多數的還款期限在8 年至10 年期間，最長的還款期限長達15 年之久，相對于房地產開發貸款的3 年以內還款期限而言，經營性物業貸款具有還款期限靈活的特點，能夠為企業的發展提供長期穩定的資金保障，這在一定程度上有利于促進企業的長期發展，并且長期持有并運營商業地產的項目[1]。此外，經營性物業貸款的金額通常以商業物業的實際價值進行評估確定，所以一般金額較大，在貸款的期間內，企業可以根據實際的現金情況，有計劃的分期進行還款，這種分期還款的模式之下，能夠很大程度上減輕企業的資金壓力，對于企業的發展有著重要的推動作用。

（二）貸款的適用范圍廣

銀行會監督貸款資金的使用用途，而且通常比較嚴格，特別是對于房地產開發企業的資金使用用途管理，有一段時間內除了指定用途的房地產開發項目貸款外，嚴禁商業銀行向房地產開發企業發放任何形式的貸款，在一定程度上能夠保證資金的安全性。然而經營性物業貸款的用途比較靈活廣泛，能夠置換前期開發本物業所形成的債務性資金和超過項目資本金規定比例以外的自有資金；貸款資金還能用于物業的翻新改造等，所以在實際的生活當中，其資金用途比較廣泛，更多企業喜歡利用經營性物業貸款來提高企業的資金流轉率。

（三）貸款風險緩釋較好

銀行的經營性物業貸款通常要求企業用良好的商業物業作為抵押和擔保，銀行才能發放對應的資金貸款，在抵押物的保障下，銀行貸款的風險緩釋比較充足，企業如果一旦違約，那么需要自動支付違約的成本，而企業的違約成本較高，如果企業一旦違約，銀行可以對抵押物進行處置來收回貸款，這對于銀行來說是具有一定保障性的，所以大多數情況下，銀行很樂意開展經營性物業貸款的業務活動。

三、銀行經營性物業貸款風險控制的重點內容

（一）物業的權屬

銀行在開展經營性物業貸款業務前，應該切實核查抵押物的物業是否已經竣工驗收合格、是否滿足抵押條件、能否進行正常的運營使用、是否已記入固定資產賬等，以上權屬明確能夠在一定程度上降低風險對銀行經營性物業貸款業務的影響。銀行經營性物業貸款必須以驗收合格的房產證且能夠正常運營的物業做抵押，必要的時候還應該提供銀行所認可的第三方保證，銀行還要根據實際的情況，是否要求借款人法人代表或者是實際的控制人提供連帶責任擔保保證。

（二）物業投保情況

銀行在對貸款資金發放前，必須對經營性的物業辦理對應保險，保險費用由借款人物業法人所承擔，保險的受益人為銀行，而且保險的有效期至少應該多于授信到期日后的三個月，投保總體額度不能低于貸款的本息額。了解物業的投保情況有助于降低銀行所面臨的風險，而且保險能夠為銀行資金的收回提供很大的保障，確保能在期限內收回資金。

（三）貸款額度期限

按照規定，經營性物業貸款的金額最高不能超過建造或是購置價格的70%，或者是銀行所認可的評估機構評估價值的70%，貸款的期限一般不能超過8 年，此外，期限也不能超過借款人法定的經營期限以及經營性物業的使用年限，相關的貸款利率應該按照銀行長期的貸款利率相關規定進行換算，這樣才能保證銀行經營性物業貸款的科學性以及合理性，確保風險能夠在銀行和企業的可控范圍之內，更好地促進企業的發展。

（四）賬戶的監管

賬戶的監管也是經營性物業貸款風險控制的重點關注內容，借款人應該與銀行簽訂明確完整的合同或協議，協議內要明確物業經營收入直接進入銀行所指定的賬戶，一旦借款人無法按照規定的期限內償還貸款及本息，銀行是有權直接從該賬戶中扣除抵消貸款的，這在一定程度上降低了企業不能按時歸還貸款的風險，保證了銀行的利益。

四、經營性物業貸款存在的風險

（一）押品及租金估算風險

押品及租金估算所帶來的風險主要包括以下三個方面，首先是貸款前押品估值的風險，現階段并沒有完善的抵押物評估保準，加大了銀行的抵押物評估難度，所以銀行對于抵押物業的價格難以進行標準的確定，這在一定程度上會影響對放貸對象的判斷，很多時候也并沒有考慮物業本身的價值以及宏觀市場對物業的影響，如果估算高了抵押物的價值，那么勢必會對銀行造成一定的風險。其次是貸款后抵押品貶值的風險，評估后的物業很容易受到現階段市場環境的影響，如果在市場環境良好、經濟繁榮的時間內，物業的估計價值會相應地變高，但是經營性物業貸款具有借款期限較長的特點，所以長時間的經濟周期容易受到市場環境因素的影響，當市場不景氣時，難免會出現抵押物貶值的情況，很大程度上增加了抵押物變現的能力，給銀行帶來貸款抵押能力不足的風險。最后是物業租金下跌的風險，與物業價值估算一樣，租金收入也容易受到外部環境的影響，若承租方的持續經營能力存在一定的不穩定性，那么會導致租金收入降低，這對于貸款是很大的不良風險隱患。

（二）資金管理及操作風險

資金管理及操作的風險可以概括為以下三點，第一點是租金專戶管理缺乏力度，進行物業抵押貸款的第一還款來源為經營型物業的租金收入，抵押物存在以租代售的情況，而且物業租金不能形成有效的監督管理，不僅會導致租金的挪用，同時對于后期的還款還會造成較大的壓力，進而影響了銀行資金的安全。第二點是三方協議簽訂的落實比較困難，我國的法律規定抵押不破壞先租賃的原則，對于出租在先、抵押在后的物業給風險的處理帶來一定的難度，如果同時還沒有償還對應的工程款項，都會對經營性物業貸款抵押的優先償還權造成影響，銀行不能第一時間拿到償還的資金[2]。第三點是經營性物業貸款的真實用途不明確，由于貸款的用途比較廣泛，所以很多企業會在缺乏融資渠道的情況下挪用貸款，用于償還前期項目投入的各類借款，如投入手續不全、無法正常申請貸款，通過這種方式雖然能夠為企業減輕資金壓力，但是掩蓋了不良貸款的真實情況，所以說這對貸款的風險管理增加了一定的難度。

（三）市場風險

由于房地產行業的高速發展，行業內部的競爭日漸激烈，商業銀行在進行經營性物業貸款項目時，項目還處于市場的探索階段，物業周邊的商業氛圍可能并不高，而且銀行經營性物業貸款的年限較長，租金水平以及出租率的情況都有可能受到市場環境的影響，如果出租率降低，那么會影響到企業的還款能力，這加大了銀行的資金收回風險，以上兩方面都是屬于市場環境變化對于貸款償還的風險，對于銀行和企業的長遠發展都是不利的。

（四）運營風險

經營風險主要是指經營性物業能否在還款期間內保證物業正常的運營，為銀行的還款做出保障[3]。經營性物業貸款的還款資金來源主要是租金收入、經營性收入等，所以在還款期限內，借款人能否按照規定計劃將貸款的本息按期足額的支付給銀行方也與承租方能否按期地支付租金有關，如果承租方受到市場環境以及自身能力的影響，經營業績難以達到目標，那么承租方會影響正常的租金繳納，進而影響到貸款的償還。

（五）銀行授信風險

銀行的授信風險主要來自于銀行自身的考核壓力，一些銀行缺乏對客戶資質項目本身的調查力度，為了完成業績在工作的過程當中可能表現得比較急功近利，當銀行的工作人員面臨物業抵押物的評估價值高于債權的實際金額時，銀行會難以申請以物抵債。可以說經營性物業抵押貸款的指引有待改善，很多銀行對于經營性物業抵押貸款置換他行貸款的標準不明確，缺乏嚴格的置換對象、額度、期限、價格等標準，并沒有形成硬性的約束。

五、銀行經營性物業貸款風險管理對策

（一）客戶分層精細化管理

銀行為了降低風險對于自身的影響，應該將客戶進行分層的精細管理，可以將經營性物業的貸款額度從百萬元到億萬元進行不同的劃分，這種對客戶進行分層管理的模式之下，能夠建立標準的風險系數，通過內部的測評，對客戶的授信情況和還款情況進行分類，這樣更加方便管理。而且應該設立對應的預警指標，當客戶出現不良現象時，能夠觸發對應的預警指標，銀行內部工作人員應該派遣專門的人員進行重新地測算，并制定還款計劃表，不斷優化還款的方案，這樣才能夠盡可能地降低還款風險，促使企業能夠在還款期限內償還清經營性物業貸款。

（二）加強客戶的信息采集

強化對租戶的信息采集，也能降低貸款風險，可以從以下兩個方面入手，一方面是掌握物業出租的信息，銀行可以開發有關租戶管理的系統，這樣能夠利用網絡技術了解租戶的信息，而且相關管理人員能夠對用戶信息隨時進行查看，網絡系統內部應該包括承租信息、費用繳納信息、租金定價等信息，并且應該開發一個自動提醒功能，當到達租金期限時可以提醒租戶，同時這也能夠提高客戶的體驗感，銀行也能對經營性物業的租戶情況進行了解。

另一方面是承租戶的經營信息情況，租戶的經營性情況關系到租戶能否按期繳納租金，而租金是償還經營性物業貸款的主要資金來源，由此可見了解承租戶經營信息的重要性，可以從門禁等信息掌握承租企業的員工情況，根據員工情況判斷承租企業的規模，而且具備廠房物業的大多數為制造型的企業，針對制造型企業應該了解承租戶的水電費開支情況，對以上數據應該進行采集并整理，這樣銀行才能夠了解租戶的各類信息。

（三）采用智能化授信管理

現階段網絡技術的智能化促進了各個行業的發展，保證行業內部企業不被時代所淘汰，銀行與企業可以利用智能化信息技術降低風險的影響。首先，在三方協議簽訂工作之前可以先在網絡上進行調研，參考網絡數據并走訪實地何時承租以及出租的相關信息，而后利用互聯網軟件對法律權益等關系進行梳理，減少由于信息掌握不全面而留下的法律風險[4]。其次，銀行貸款在發放后，應該對租金專戶進行監督，如前文所述，利用專門的租戶管理系統，推算出租金的應收金額，保證還款期限以及每次的還款金額比較合理，在貸款方的接受范圍之內。最后，利用智能交叉分析應入或已入租金專戶的金額是否匹配，同時對于配合度較好的客戶可以進行授信方案優化或是適當調整貸款利率等優惠政策，這在一定程度上能夠提高銀行的競爭能力。

（四）采用靈活的持有和退出政策

銀行除了監督還款人按照約定定期進行還款，還應該制定靈活的持有政策以及退出政策，在這種情況下才能夠掌握主動權[5]。例如，當貸款期間抵押物出現設備老化的情況，這會很大程度上增加貸款的還款風險，企業會由于違約成本較低，選擇違約銀行可能面臨巨大的損失，所以銀行應該靈活的調整貸款額度或是適當增加抵押物的價值，在必要的情況下，銀行還可以要求還款人從其他機構或渠道籌措資金，提前償還銀行的貸款，這樣能規避掉一些風險。

六、結語

綜上所述，銀行經營性物業貸款具有還款期限靈活、還款期限長以及貸款使用范圍較廣的特點，所以，很多的商業企業喜歡利用經營性物業貸款為企業的發展籌措資金，但是現階段經營性物業貸款仍然存在一定的風險，例如押品及租金估算風險、資金管理及操作風險、市場風險、運營風險以及銀行授信風險，這些風險可能會為銀行帶來一定的損失，所以銀行一定要小心應對。銀行應該對客戶進行分層精細化的管理，加強對客戶的信息采集，利用智能化的信息設備進行授信管理，對貸款的全過程進行跟蹤管理，減少風險對資金的影響，同時還應該采用靈活的持有或退出政策，當風險來臨時，才能將影響降到最低點。