美國州評估師委員會發文指出評估師最終需要為從第三方獲得的數據負責

評估師對于從第三方獲得的數據、信息是否承擔責任以及如何承擔責任，一直是各國評估界的爭議焦點。在美國，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）作為兩個最大的不動產評估服務委托方出于降低成本的考慮，近年來明確提出傾向于接受混合和桌面評估（hybrid and desktop appraisals）。所謂混合和桌面評估是指評估師可以不用去現場（從而降低成本費用），而依賴第三方在現場的工作（測量、拍照、檢查等）進行評估。由此評估師依賴第三方提供的數據進行評估的適當性和責任歸屬，近年也成為美國不動產評估界的焦點。很多評估師撰文抨擊所謂的混合和桌面評估，認為其不符合評估準則的要求。但在競爭激烈的評估實務中，此種作法由于成本的優勢、手機APP軟件的方便高效、委托方的支持等原因依然大行其道，發展很快。

2022年4月22日，美國馬里蘭州不動產評估師委員會（Maryland Commission of Real Estate Appraisers）發文警示該州不動產評估師——他們需要對所依賴的數據負責。在此文件中，委員會指出：“委員會也注意到房利美（Fannie Mae）新1004混合評估和1004桌面評估表（The new Fannie Mae 1004 Hybrid and 1004 Desktop appraisal forms）。兩者均涉及到不動產數據報告的使用，評估師會將其作為數據來源。評估師執行桌面評估需要參照USPAP準則1和咨詢意見2。 評估師需最終對由第三方收集的數據負責。”（An appraiser preparing a desktop appraisal should refer to USPAP Standard 1 and Advisory Opinion 2. Ultimately the appraiser is responsible and liable for data collected by third parties.）

該文件從州評估委員會的角度表明了嚴厲的態度，強調評估師對其使用的來源于第三方的數據需要負責。這一表態實質是支持傳統的評估理念，通過明確評估師使用第三方數據的責任，提醒評估師不要為迎合客戶降低成本的需求而將極其重要的評估現場工作交給第三方，鼓勵不動產評估師開展現場工作，間接對房利美等提倡的混合和桌面評估等新市場需求和發展表明了不支持態度。

美國不動產評估市場（服務于金融抵押目的）競爭激烈，迫于房利美及各大金融機構降低成本的需求，傳統的評估執業方式不斷受到挑戰，新的執業理念和方式不斷出現。20世紀90年代以來出現的自動評估模型（AVM）和評估管理公司（AMC）是最突出的代表。兩者雖然在出現之初受到傳統評估行業和評估理念的抵制，但確實從評估手段和評估組織管理方式上大大降低了成本，滿足了委托方的需求，已成為近二十年來金融抵押目的不動產評估領域的主流方式。近年來房利美等提出的混合評估和桌面評估是一種新的趨勢，即不動產評估工作可分為兩階段進行，現場勘查、繪測、拍照等工作通過手機APP軟件等方式由并無專業資質要求的第三方人士進行，估值工作由評估師在此基礎上進行。市場需求與評估行業專業理念的博弈仍將進行下去，州評估師委員會發布的警示文件是否能夠見效仍將有待觀察。