商品房按揭“零首付”法律問(wèn)題研究

郭金福

樂(lè)山師范學(xué)院政法學(xué)院，四川 樂(lè)山 614004

近些年來(lái)，受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響，國(guó)內(nèi)住房已經(jīng)出現(xiàn)了回歸其本位即“房子是用來(lái)住的”的良好趨勢(shì)，在這種背景下，商品房市場(chǎng)交易量逐漸出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商面臨著資金緊張甚至所投入的資金難以收回的局面。為了解決資金難題，不少開(kāi)發(fā)商就打著按揭“零首付”的旗號(hào)開(kāi)始大力促銷(xiāo)其所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。但這種銷(xiāo)售方式不僅“違法”，而且對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)都帶來(lái)很大的隱蔽風(fēng)險(xiǎn)。更為復(fù)雜的是，一旦出現(xiàn)難以還貸的糾紛，在司法上對(duì)于“零首付”案件，在處理上也是非常棘手的。甚至導(dǎo)致不同法院對(duì)此類案件都有不同的判決，甚至上下級(jí)法院對(duì)此類問(wèn)題都有不同的認(rèn)識(shí)。例如，九江市中級(jí)人民法院所作出的（2017）九中民一初字第40號(hào)民事判決，和江西省高級(jí)人民法院所作出的（2017）贛民終339號(hào)民事判決，兩級(jí)法院所闡述的判決理由和結(jié)論即是存在沖突的。（具體案情請(qǐng)查閱“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”）之所以如此，就在于兩級(jí)法院對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同和按揭貸款合同的效力以及二位被告所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任劃分有不同的觀點(diǎn)。因此，結(jié)合此案例，對(duì)商品房按揭“零首付”法律問(wèn)題進(jìn)行深入研究是非常必要，也是非常重要的。下面，筆者就從以下角度對(duì)商品房按揭“零首付”法律問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、商品房按揭“零首付”的界定和特征

（一）概念

對(duì)于商品房按揭“零首付”的概念，我國(guó)法律目前為止并沒(méi)有作出明確界定。但是，參照住建部所頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，我們可以把商品房按揭“零首付”下如下定義，即商品房按揭“零首付”是指購(gòu)房人在“未支付或者僅支付較小比例”的首付購(gòu)房款情況下，由開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明，以誘使貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，并將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。簡(jiǎn)單地理解，所謂“零首付”或者是“低首付”，就是在一些開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介的幫助之下，購(gòu)房者不用支付或者是支付較少的首付款就可以辦理銀行貸款手續(xù)，完成購(gòu)房。從表面上看，“零首付”“低首付”緩解了部分購(gòu)房者籌集首付款的壓力，可以幫助他們?cè)琰c(diǎn)擁有自己的房子。［1］因此，商品房按揭“零首付”作為客觀存在的一種表現(xiàn)形式，不僅被個(gè)別開(kāi)發(fā)商所利用，甚至有些地方為了搞樓市“去庫(kù)存化”，不惜出臺(tái)類似的政策。例如，2016年3月1日沈陽(yáng)市人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》公布，共22條措施，就包括鼓勵(lì)大學(xué)生等購(gòu)房、“零首付”等內(nèi)容。［2］由于“零首付”現(xiàn)象大量存在，就導(dǎo)致各地糾紛持續(xù)不斷，但同時(shí)由于理論上的爭(zhēng)議，也給法官處理此類案件帶來(lái)了難度。

（二）特征

從以上概念可見(jiàn)，商品房按揭“零首付”具有以下幾個(gè)特征：

1.購(gòu)房人并未支付或者僅支付較小比例的首付款

為了防控金融風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行資金安全，我國(guó)法律對(duì)于商品房按揭貸款問(wèn)題，一直強(qiáng)調(diào)“購(gòu)房人只有在支付相應(yīng)比例的首付款后，才具備向銀行申請(qǐng)貸款以支付剩余房款的資格”。追根溯源，從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，國(guó)務(wù)院為推動(dòng)住房貨幣化、商品化，決定擴(kuò)大個(gè)人住房貸款范圍，為此在1997年中國(guó)人民銀行制定的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行辦法》第二條將“個(gè)人住房擔(dān)保貸款”定義為，“是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。”第四條規(guī)定，“銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時(shí)具備以下條件：……四、在商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款戶或交納住房公積金存款的，存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款”。

由以上可見(jiàn)，如果開(kāi)發(fā)商推出“零首付”購(gòu)房方式以銷(xiāo)售商品房，那么，顯然是違反上述中國(guó)人民銀行、住建部及銀保監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定的。但在本文中，我們所研究的“零首付”應(yīng)當(dāng)從廣義上去理解，即可以把“零首付”分為兩種情形：一是絕對(duì)“零首付”，即購(gòu)房人并未支付“任何”首付款；二是相對(duì)“零首付”，即購(gòu)房人僅支付較小比例的首付款。所以，購(gòu)房人未支付或者僅支付較小比例的首付款，應(yīng)當(dāng)是商品房按揭“零首付”的本質(zhì)特征。

2.開(kāi)發(fā)商向銀行出具了虛假的首付款證明

對(duì)于購(gòu)房人未向自己支付首付款或者僅支付一部分，開(kāi)發(fā)商在主觀上顯然是明知的。在此情況下，為了能夠盡快銷(xiāo)售樓盤(pán)，以盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中都是起到了積極的幫助作用。比較關(guān)鍵的一步即是向銀行出具虛假的首付款證明，這是商品房按揭“零首付”的重要特征。

3.開(kāi)發(fā)商的幫助行為與銀行放貸之間存在因果關(guān)系

也就是說(shuō)，正是由于開(kāi)發(fā)商幫助購(gòu)房人完成了“零首付”行為，才造成了銀行出于“錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)”與購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商簽訂《個(gè)人貸款擔(dān)保合同》，并最終將資金放貸給購(gòu)房人，以代其向開(kāi)發(fā)商支付了其余的購(gòu)房款。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商的幫助行為與銀行放貸是存在因果關(guān)系的，也就是說(shuō)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的幫助行為，也就不可能實(shí)現(xiàn)“零首付”的終極目的。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同和按揭貸款合同之間的關(guān)系問(wèn)題

如前所述，如果“首付貸”演變成“零首付”債務(wù)結(jié)構(gòu)，商業(yè)銀行就沒(méi)了這個(gè)“安全墊”，成為實(shí)際上也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體。這種風(fēng)險(xiǎn)主體的虛脫，缺失或丟失了風(fēng)險(xiǎn)分散的市場(chǎng)精髓，一方面持續(xù)催生市場(chǎng)的不理性預(yù)期和情緒，另一方面則可能觸發(fā)房?jī)r(jià)的連續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)。［3］所以，在“零首付”案件審理過(guò)程中，如何看待《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《按揭貸款合同》兩者之間的關(guān)系是至關(guān)重要的。例如，在前述案例中，一審法院的觀點(diǎn)認(rèn)為，“按揭貸款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及法律關(guān)系高度緊密關(guān)聯(lián)，形成了依賴性的前提和先決條件，成立與否和效力都取決于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和履行”，即認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，按揭貸款合同也就無(wú)效。這種觀點(diǎn)，似乎是把兩者關(guān)系看作是“主從合同”關(guān)系；而二審法院的觀點(diǎn)認(rèn)為，“姜某與某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是一個(gè)民事法律行為，某銀行與姜某簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同》是另外一個(gè)民事法律行為，兩者在主體、法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)內(nèi)容等方面完全不同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并不影響按揭貸款合同的效力”，這種觀點(diǎn)似乎是把兩者看作是“各自獨(dú)立”的關(guān)系。那么，商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系與按揭借款關(guān)系到底是什么關(guān)系呢？是兩個(gè)各自獨(dú)立的法律關(guān)系，還是主從關(guān)系呢？這一理論問(wèn)題關(guān)系到在實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被解除或撤銷(xiāo)，是否會(huì)導(dǎo)致按揭借款合同無(wú)效、被解除或撤銷(xiāo)，同時(shí)，按揭借款合同無(wú)效、被解除或撤銷(xiāo)，是否會(huì)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被解除或撤銷(xiāo)問(wèn)題。

到目前為止，對(duì)于兩者的關(guān)系問(wèn)題，僅有最高院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第二十條作出了規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”所以，要解決兩者的關(guān)系問(wèn)題，必須要深入研究該條規(guī)定的立法愿意。從該條規(guī)定背后的立法愿意，可以看出，該條規(guī)定實(shí)際上是“明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件”。即買(mǎi)受人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是購(gòu)買(mǎi)商品房，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買(mǎi)受人是不利的。同時(shí)，貸款銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買(mǎi)受人，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第二十四條才規(guī)定：“在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同”。

三、“零首付”下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和按揭貸款合同的效力問(wèn)題

前面我們已經(jīng)研究了兩份合同的關(guān)系問(wèn)題，在此情況下，我們?cè)俜治觥傲闶赘丁鼻闆r下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和按揭貸款合同的效力問(wèn)題。在零首付情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是不是必然的無(wú)效呢？對(duì)此問(wèn)題，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采取“區(qū)分”原則，不能簡(jiǎn)單地就認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（一）在購(gòu)房者“無(wú)真實(shí)購(gòu)房意愿”的情況下，應(yīng)認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

在審理“零首付”案件中，如果購(gòu)房者并沒(méi)有真實(shí)的購(gòu)房意愿，僅是為了配合開(kāi)發(fā)商套取銀行資金。那么，根據(jù)《民法典》第一百四十六之規(guī)定，雙方之間的行為可以認(rèn)定為“以合法形式掩蓋其非法目的”的情形。前述所列的“零首付”的第一種表現(xiàn)形式就屬于此種情形。本文所舉案例中，某公司和姜某也屬于此種情形。所以，對(duì)于本案，一、二審法院都認(rèn)為“商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”，觀點(diǎn)都是一致的。

那么，在此情況下，某公司、姜某與銀行三方所簽訂的《個(gè)人貸款擔(dān)保合同》是否仍然有效呢？對(duì)此，筆者認(rèn)為，雖然本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，但按揭貸款合同仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。如果對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行分析，可能會(huì)得出開(kāi)發(fā)商和姜某的行為屬于“惡意串通，損害了銀行的合法權(quán)益”的結(jié)論。但仔細(xì)研究《民法典》第一百四十六條之規(guī)定，此種情況下合同無(wú)效必須具備的前提條件是“雙方當(dāng)事人惡意串通，損害第三人的合法權(quán)益”。而在本案中，按揭貸款合同的主體是購(gòu)房人和銀行，開(kāi)發(fā)商僅為保證人，所以，根本不存在銀行和購(gòu)房人“惡意串通”的情況。本案從表面形式上看，是姜某以購(gòu)房為名向銀行申請(qǐng)貸款，但實(shí)質(zhì)上是某公司為籌集資金借姜某的名義以商品房作抵押向銀行貸款的，且其后所得款項(xiàng)也全部由公司支配使用，因此，某公司才是本案的實(shí)際借款人。在此情況下，應(yīng)當(dāng)判決某公司對(duì)該筆債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任，由姜某承擔(dān)連帶責(zé)任。從本案二審判決來(lái)看，雖然認(rèn)定了《按揭貸款合同》有效，但是卻判決“姜某承擔(dān)清償責(zé)任，由某公司承擔(dān)連帶責(zé)任”，筆者認(rèn)為，這是不準(zhǔn)確的。

另外，我們也要研究的是，在這種情形下，為什么要認(rèn)定按揭貸款合同有效而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效呢？經(jīng)過(guò)前述分析可見(jiàn)，如果認(rèn)定為有效，那么即使天地公司無(wú)力償還該筆貸款，那么姜某也要對(duì)此承擔(dān)“連帶”責(zé)任；如果認(rèn)定為無(wú)效，那么就會(huì)像本案一審判決那樣，要根據(jù)過(guò)錯(cuò)的大小來(lái)劃分責(zé)任，即姜某僅承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。這對(duì)于保護(hù)善意相對(duì)方即銀行的合法權(quán)益是不利的。

（二）在購(gòu)房者具有“真實(shí)購(gòu)房意愿”的情況下，可以認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同“個(gè)別條款”無(wú)效

在司法實(shí)踐中，雖然開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者采取“零首付”方式簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，違反了中國(guó)人民銀行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)所頒布的前述關(guān)于“首付款比例”的規(guī)定，但是，由于上述規(guī)定僅屬于“部門(mén)規(guī)章”的范疇，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》歸于無(wú)效”。如果購(gòu)房人具有“真實(shí)意愿”而與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，那么，就不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同“全部”無(wú)效。如果要認(rèn)定，也只能認(rèn)定“部分條款”無(wú)效，即關(guān)于“采取按揭貸款”支付方式的條款無(wú)效。在銀行行使解除《按揭貸款合同》且提前收回貸款權(quán)利的情況下，購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》來(lái)解決“其余購(gòu)房款”的支付問(wèn)題。

如果簡(jiǎn)單地以“零首付”為由判定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，那么有可能會(huì)造成“開(kāi)發(fā)商獲利”的結(jié)果。因?yàn)橘?gòu)房“零首付”往往是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下所出現(xiàn)的，但是，我們知道，市場(chǎng)行情是會(huì)受到國(guó)家政策、供需關(guān)系等多種因素的影響而產(chǎn)生波動(dòng)。在訴諸法律解決糾紛時(shí)，假設(shè)案涉商品房的價(jià)格大幅度升值，比如當(dāng)時(shí)購(gòu)房總價(jià)款為100萬(wàn)元，現(xiàn)在已變成200萬(wàn)元，那么如果簡(jiǎn)單地確認(rèn)合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商就可以收回房產(chǎn)，并大幅度地“獲利”。這對(duì)于具有真實(shí)意愿的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不公平的。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)所舉案例的實(shí)證性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實(shí)生活中，處理商品房按揭“零首付”所產(chǎn)生的糾紛是非常困難的。而最高人民法院所制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》雖然對(duì)“兩份合同的關(guān)系”有所界定，并未觸及“零首付”問(wèn)題，因此，已經(jīng)無(wú)法滿足司法實(shí)踐中處理“零首付”糾紛的需要，應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)新的司法解釋予以完善，以有效地指導(dǎo)此類案件的審理和裁判。