《民法典》居住權制度研究

李國平 張玉晶

1.中共長春市委黨校，吉林 長春 130000；2.中共吉林省委黨校，吉林 長春 130012

一、居住權的概述

（一）居住權的界定

1.居住權的內涵

居住權一詞最早起源于羅馬法，在羅馬法中將居住權與用益權、使用權并列為人役權的三種形式。居住權作為人役權的一種，是為特定人的利益而設定的役權，設立初衷是為解決當時無夫權婚姻中妻子與被解放奴隸的居住問題。受羅馬法影響，德國、法國①據《德國民法典》第一千零九十三條規定，排除所有權人將建筑物或者建筑物的一部分作為住房使用的權利，也可以作為限制的人役權加以設定；權利人有權在住房中接納其家屬以及與其地位相當的服務和護理人員。《法國民法典》第六百三十二條至六百三十四條規定，對房屋享有居住權的人，得與其家庭成員在該房屋內居住，即使在給予此項居住權利時其本人尚未結婚亦同；居住權僅以享有此項權利的人與其家庭成員居住所需為限；居住權既不得讓與，亦不得出租。等大陸法系國家也都設立居住權制度。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）將居住權定性為一種新類型的用益物權，是指因居住的目的而對他人所有的房屋享有占有、使用的權利。

2.居住權的特點

第一，我國居住權是一種用益物權。居住權人可出于居住需求，對房屋行使占有和使用的權利，這也是居住權不可被普通租賃替代的原因之一。租賃產生的是債權關系，具有不穩定性，根據合同相對性原則，承租人僅可對出租人主張權利，但是不具有對抗第三人的效力。但居住權產生的是物權關系，物權的特征是對世性，經登記設立的居住權可以具有對抗第三人的效力。

第二，居住權的主體是特定公民。居住權的起源同身份關系緊密聯系，在司法實踐中，由于居住權具有另一個無償性的特征，所以房屋所有權人不會無緣無故在自己所有的房屋上為不相干的主體設定居住權。

第三，居住權期限的長期性。居住權的設立就是為了解決特定群體的住房困境，使特定群體的居住處于長期穩定的狀態，實現“居有其屋”的目標。因此《民法典》規定居住權的消滅事由僅為到期或者權利人死亡。

第四，居住權具有不可轉讓性。居住權具有人身依附性，不可轉讓，不可繼承。居住權的設立是為了解決居住權人自身的居住問題，是法律和房屋所有權人，對居住困難人的幫扶和救助的一種體現形式，因此，各國都不允許居住權人轉讓居住權②《瑞士民法典》第七百七十六條第二款規定：“居住權不得讓與和繼承。”《德國民法典》第一千零九十二條第一款規定：“限制人役權不得讓與。役權之行使，僅經許可，始得讓與他人。”《法國民法典》第六百三十四條、《意大利民法典》第一千零二十四條均規定除當事人另有約定外，不允許出租所涉房屋。，更不允許因轉讓居住權而有獲益現象存在。

第五，居住權的設定通常是無償的。居住權以滿足特定人群的居住需求而設立，多數表現為是一方為另一方提供優惠，在我國享有居住權不需要支付房屋所有人任何費用，帶有幫扶性質。

（二）居住權的分類

1.法定居住權與意定居住權

根據設立方式的不同，可以將居住權分為法定居住權與意定居住權。

法定居住權是指基于法律規定取得居住權，司法機關可以直接依據法律判定符合條件的個案當事人享有居住權。《民法典》的相關規定均指向意定居住權。意定居住權是指基于意思表示設立居住權，是滿足房屋所有權人個人意愿的體現。意定居住權又可以分為基于合同這一雙方法律行為而設定的和基于遺囑這一單方法律行為而設定的。

2.按設立目的不同分為社會性居住權與投資性居住權

根據設立目的不同，可以將居住權分為社會性居住權與投資性居住權。

社會性居住權體現國家制度設計與政策實施，集中于家庭法領域與社會保障領域。我國的居住權制度就被定位為社會性居住權，其特點在于對居住權有著嚴苛的限制，不得轉讓、繼承。而投資性居住權旨在解決共同出資建房的問題，出資人以投資為目的取得房屋的所有權，由以居住為目的的共建人取得房屋的居住權。我國并未規定投資性居住權，但此類居住權更能凸顯該制度的財產價值，可以有償設立，不限制該類居住權的轉讓、繼承，可以對居住權進行合理用益。

二、《民法典》中的居住權制度

（一）居住權制度的價值

1.居住權強調對弱者的保護

我國《憲法》明確賦予公民享有的權利類型，其中有從國家和社會獲得物質幫助的權利規定。地方政府提供政策支持建立的廉租房、公租房等，就是國家面向低收入群體的保障性住房，這是《憲法》在公法領域的體現。《民法典》新增的居住權制度是《憲法》精神在私法領域中的體現，體現了對弱者的保護。法律明確規定當事人可以通過意思自治的方式訂立居住權，能夠彌補公法對弱勢群體居住權保護的不足，也能有效做到居住權在公私法領域的銜接與適用。

2.充分發揮房屋的使用價值

物的稀缺性是物權產生的必要條件，房屋資源更是如此。我國目前正處于經濟轉型期，強調對產權的保護與調控。面對居高不下的房產價格，盡管出臺了一些相應的政策與規制辦法，但是依舊無法完全滿足公民的居住需要，使得房屋的使用價值大打折扣。為了彌補社會保障住房體系的不完善，和人口老齡化進程急劇發展的緊迫局勢，通過對房屋設立居住權的方式有利于實現房屋的高效利用，實現物從“占有時代”向“利用時代”的轉變。《民法典》的規定為房屋的利用提供了制度保障，使人們在住房使用過程中追求居住利益有法可依。

（二）現存問題

1.現有居住權類型單一

《民法典》將居住權的設立方式限定在按照合同約定設立以及以遺囑方式設立兩種，這種制度設計忽視了法定居住權以及在司法實踐中法院通過判決為個案當事人設定居住權的情形，對實踐中的設立需求回應不足。例如，離婚訴訟雙方感情破裂往往做不到通過正常溝通達成居住權合同，不規定法定方式設立居住權不便于司法機關適用相關規定為個案中面臨居住困難的當事人設立居住權。

2.居住權主體范圍模糊不清

居住權具有典型的人身依附性，不可轉讓、不可繼承。但是居住權主體范圍應如何界定法律并沒有明確規定，所以就會出現以下幾個問題：第一，非自然人是否可以成為居住權的主體；第二，居住權的受益人是否可以包括居住權人的親屬等關系密切的人。權利主體作為居住權制度構成的必備要素，規定如此模糊會影響居住權的社會效益的發揮，使居住權制度成為空中樓閣。

3.未規定居住權人的權利與義務

《民法典》規定了雙方訂立居住權合同所必備的要件，但是沒有在合同內容中規定居住權人的具體權利和義務，這會使得房屋所有人與居住權人之間存在部分權利義務的重疊，現有的居住權制度沒有相關規定可能會影響居住權效力的實現。由于《民法典》沒有建立完整的人役權制度，就無法通過準用益權的規定來確定居住權人的權利和義務。明確居住權人的權利義務內容可以保障房屋所有權人的權益，督促居住權人履行應盡義務。

4.居住權消滅事由不全面

現有居住權消滅事由僅規定了居住權人死亡與期限屆滿兩種，該規定過于簡單。司法實踐中，存在各種各樣的原因會導致房屋所有權人無法與居住權人繼續履行居住權合同，目前法律規定的這兩點居住權消滅事由并未準確囊括所有情形，也未采取概括方式進行立法表達，如果僅規定這兩點居住權消滅事由很可能會造成房屋所有權人利益的損害。

三、居住權制度的建構與完善

（一）增設法定居住權與投資性居住權

法定居住權可以將家庭生活中允許享有居住權的情況法律化，以便更好地保護當事人的基本生活需要。比如父母是未成年子女的法定監護人和房屋的所有權人，未成年子女對父母所有的該房屋享有法定居住權。另外，在父母居住有困難時，為弘揚養老育幼的良好社會風氣，應當賦予父母對成年子女的房屋享有法定的居住權；父母出資為子女購買房屋后，自己面臨居住困難時，應當通過立法賦予父母在該房屋中居住的權利；以及離婚后，一方確有居住困難問題的，可以向另一方主張居住權。

一刀切地禁止居住權的流轉會影響房屋的使用效率，因此《民法典》應當適當引入投資性居住權，保障房屋所有權人財產收益的最大化，實現財產流轉的自由。

（二）明確居住權的主體范圍

1.居住權的主體范圍應當限定在與房屋所有權人有身份關系的人

我國居住權無償性的特征決定了居住權制度只能限定在有特殊身份關系的人之間實施，否則為不相干的人設立居住權無法排除雙方居住權的設立是否存在惡意串通或者房屋所有權人是否通過設立居住權進行營利。

但對于身份關系需要進行擴張解釋，身份關系不僅限于親屬關系，只要設立人與居住權人之間具有相應的與身份屬性有關的關聯即可。例如，司法實踐中常有發生的便是老人晚年子女未能在身旁照顧，而是將老人推給保姆照顧，老人留下遺囑，在他死后為保姆設立對該房屋的居住權。保姆因照看老人，與老人形成事實上的身份關系，從而取得居住權的主體資格。

2.將居住權的受益主體擴至與居住權人共同生活的人

居住權的設立是為了緩解特定群體的居住困境，在設立居住權之前，居住權人可能已經擁有完整的家庭或者在設立居住權以后，居住權人已組建家庭，不能因為幫扶、救助性質的居住權的設立導致居住權人家庭的破裂，這種結果違背居住權的立法初衷。因此，應當將居住權的主體擴張至與居住權人共同生活的人。但他們獲得的是居住權產生的間接利益，因此，一旦居住權歸于消滅，共同居住人的利益也歸于消滅。

（三）確定居住權人的權利與義務

1.居住權人的權利

《民法典》明確居住權人對他人的房屋依法享有占有、使用的權益。因此，第一，居住權人有權依照合同約定或依照遺囑要求房屋所有權人向其交付房屋，所有權人交付房屋是居住權人占有房屋的前提。第二，居住權的物權屬性決定了在居住權受到妨害時，居住權人可以向妨害人主張權利進行救濟，從而維護合法的居住權益。第三，居住權人出于居住需要，可以在不改變房屋結構和用途的前提下，對房屋進行適當必要性的改良和修繕。第四，為維持居住的穩定性，《民法典》應當賦予居住權人對所居住的房屋在同等條件下享有優先購買權。

2.居住權人的義務

居住權與租賃有著相似的特點，都是在他人的房屋中居住，因此，對于居住權人的義務應當與租賃關系中承租人的義務相似。第一，居住權人應當在不改變房屋性質的條件下對房屋進行合理使用，保證房屋的完好。第二，居住權人應當承擔在其居住期間房屋產生的正常開銷，例如水費、電費、煤氣費、物業費等日常生活費用。第三，在居住權期限屆滿或者居住權消滅的其他情形出現時，居住權人應當返還居住的房屋，居住權人的共同居住人也不得繼續在該房屋中居住。如果居住權因居住權人死亡而歸于消滅，居住權人的繼承人負擔返還義務。

（四）完善居住權的消滅事由

除《民法典》已經規定的事由外，還應當完善居住權的消滅事由：第一，居住權因所有權與居住權混同而消滅。在居住權存續期限內，居住權人購置該房屋而使居住權人與房屋所有權人歸于一人，此時居住權將因權利混同而消滅。第二，居住權人放棄居住權的，居住權歸于消滅。第三，居住權以合同的形式訂立，因此對于合同編中關于合同解除的規定也適用于居住權合同解除。居住權合同解除的，居住權歸于消滅。第四，居住權合同無效或被撤銷，居住權消滅。第五，房屋滅失屬于居住權構成要件的欠缺，也將成為居住權消滅的事由。

四、結語

我國居住權制度的設立經歷了一波三折，最終在《民法典》中被確認。為了充分利用現有的房屋資源解決特定群體的住房、養老等問題，使居住權制度的規定行之有效，完善《民法典》居住權制度具有緊迫的必要性，使其為制度目的的實現提供必要的保障。