新形勢下房地產企業財務風險問題的探討

文/劉坤（煙臺晟城置業有限公司）

在全面深化改革的新形勢下，國家正式發布了許多調控市場經濟格局的重要法規和政策指導方針，但房地產公司卻在經濟發展中存在著過熱現象，盡管房地產企業存在著高風險、高投入的基本特征，以及易受到市場競爭和資本運作等方面因素的影響，但房地產業務發展還是不斷促進著我國經濟的快速成長，帶動了地產公司內部控制管理工作的主要內容，并不斷加強企業財務管理工作，以促進地產公司的轉型和提升。而近年來，由于我國經濟社會的高速發展，人民的生活水平和生存質量也日益改善，這導致了房地產公司的快速發展。因此，本文探討如何規避房地產公司的財務管理風險，并針對其提出全新解決措施。

一、了解把握新形勢下房地產企業財務管理的特點

房地產公司屬于經營周期長、融資困難較大的行業。房地產企業的開發項目周期長，其籌資和運營容易受到外部因素的嚴重影響。因此，房地產公司的運營項目必須投入大量資金進行開發，但其企業沒有能力投入大量資金，因此必須利用融資來開發和經營工程項目。鑒于目前的情況，一些房地產企業利用銀行貸款進行融資。由于房地產企業的資金運作效率相對較低，企業往往容易面臨資金不足的局面，造成來自各方面的壓力。除此之外，銀行對房地產企業貸款的限制導致房地產融資與籌資困難。房地產公司的財務管理難度很大，面臨的風險也在不斷增加。由于開發項目運營周期長，融資困難，房地產公司面臨著許多未知的財務風險。房地產公司參與各種項目開發，將面臨多方面的嚴重問題，使房地產企業財務關系具有復雜性。過去傳統的房地產企業在投資全新工程項目時，其將企業戰略目標直接定位在項目開發上，但已完全失去了財務管理部門的監督職責。與此同時，在投資新項目的過程中，房地產公司必須做好估價工作。為了完成招商和招標，一些政府部門經常采用不同的首選活動來吸引開發商，但實際結果是政府部門已經完成了招商工作，其優惠政策形同白紙，根本難以享受優惠政策，最終為房地產公司在投資核算流程中帶來了許多困難。

二、明確新形勢下加強房地產企業財務管理控制的目的

（一）加強房地產企業財務管理控制，降低財務風險

我國房地產企業在投資過程中往往要投入大量資金。過去，房地產企業在工程項目投資和企業領導決策過程中，很難合理評估工程項目的任務和風險，這給公司帶來了更大的財務風險。同時，房地產公司必須建立科學合理的財務控制和管理體系，不斷強化房地產公司的財務管理任務，建立了合理的規章制度，對各類建設項目投資的風險規避做出了評價。

（二）加強房地產企業財務管理控制，增加資金利用率

房地產公司需要大量的基礎資金，必須明智地使用資金，以實現資金的最佳利用。因此，房地產公司要想不斷加強對公司財務管理的實際控制，就必須嚴格控制公司的資源利用管理、人才管理、設備管理等。只有全面提高房地產企業財務的管理范圍及綜合質量水平，才能夠在最大程度上節約公司實際生產經營中的成本開支，從而保證房地產公司的長遠穩健發展。

三、分析新形勢下房地產企業財務管理控制存在的問題及現狀

（一）房地產企業資金管理不到位，資金利用率偏低

近年來，房地產公司在財務管理方面存在著投資較困難和資金管理水平比較落后的問題，這是房地產公司財務管理中的一個關鍵問題。首先，在有序的融資活動過程中，一些中小企業具備的資金量較小及其財務管理水平較低，無法在短時間之內尋找出適合房地產公司開發項目的金融中介機構及其擔保機構。其次，在公司的投資活動中，不把市場經濟發展趨勢當作重要指南，缺乏項目投資的科學性與合理性，直接忽略了房地產企業的現實市場需求。最后造成公司資源發生了巨大浪費的狀況。最后，房地產公司資本管理制度并不嚴格，資本積壓問題也越來越明顯突出，例如房地產公司在沒有進行調研、不知道市場需求的情況下，給買房客戶提供了擔保，但是如果買房客戶長期無法還清住房貸款，那么公司就必須給這種客戶預付銀行的按揭款項，這種情形下極易造成公司內部產生的長期應收款掛賬問題，其資本使用率也相當低下，最后造成了房地產公司的財務成本巨大，無法保障房地產公司的長期穩健發展。

（二）企業內部缺乏對財務管理的認識，管理人員綜合素質偏低

近年來，房地產公司內部仍處在比較強烈的“過熱狀態”。所以，房地產企業內部應該發展并經營可以持續促進經濟發展、獲得重大效益、促進公司經營高速發展的重要經營項目。正是在此背景下,房地產公司內部控制重視程度還不夠，財務管理人才的綜合素養還不高。除此之外，企業很容易打破資本鏈，降低經濟效益，同時針對新形勢下企業內部財務的新特征，不斷完善了房地產公司內部財務制度。

（三）十九大后樓市新政，房地產“只租不售”時代來臨

中國共產黨第十九次全國代表大會再次明確了“無投機生活”和“買租并舉的住房制度”的定位。目前，租賃住房政策在各地普遍存在，北京、上海、廣州等一線城市正在共同出擊，為促進新租賃稅收政策的有效實施。從2017年11月10日起，由于深圳市第一宗“只租不賣”的住房用地下跌，在項目建造完畢以后，新租賃公寓和商務公寓項目的開發商應當在土地出讓期間保留一年(70年內)，并禁止再買賣和轉讓。于是，這也拉開了深圳新租賃公寓項目通過招標、拍賣及其掛牌轉讓的序幕，根據該計劃，深圳在2018年6月前提供7個住宅區供出租，但不出售。事實證明，市場需求在不斷變化，這向我們的財務人員展示了如何處理一些具有挑戰性的問題，比如財務會計及其以租金而非銷售的形式進行成本預測。

（四）工作人員對企業財務管理不夠重視

在房地產公司財務管理中，財務部門的主要負責人及其管理工作者只注重提高企業內部的經濟效益與社會效益，然而直接忽視了房地產公司財務管理的重要性，使得房地產公司的財務管理難以有序開展。除此之外，房地產公司的財務管理人員缺乏對公司財務管理的知識和理解，極其容易受之前中國傳統財務理念的影響，同時公司財務管理工作者也欠缺財務管理意識，最終導致房地產企業財務管理中存在各種各樣的經濟風險。

（五）財務制度不夠完善，財務決策具有盲目性

伴隨著房地產企業在當今社會的快速發展，其規模的不斷擴大使得企業財務管理系統難以全面實施，財務信息內容的傳遞也存在著滯后情況。因此，房地產公司的財務管理信息不夠齊全，容易造成公司內部各部分的財務管理信息不夠準確，只有少數直接參與業務的財務力量，這間接導致了管理層的下降。同時房地產企業總部也難以及時獲取相關的信息內容，無法做出科學合理的經營決策。與此同時，在房地產企業的經營活動中，部分企業的財務決策是盲目的，造成這種情況的原因是：企業決策者缺乏安全風險防控意識，對企業的財務管理風險防范不夠重視。另外，盲目的財務管理決策會嚴重影響企業的經濟效益，這使得房地產公司難以彌補經濟損失，最終導致房地產公司出現嚴重的財務風險問題。

（六）企業資金監管機制落后

資金屬于企業經營與發展的重要基礎。企業只有不斷加強對企業資金的管理，才能全面促進企業的穩定發展，房地產公司的資金管理機制比較落后，使用的方法相對簡單統一，究其原因，主要是房地產公司數量龐大，總部難以對公司資金進行有效監控和嚴格控制，導致部分公司資金持續流失，最終給房地產公司帶來嚴重的財務風險。

四、新形勢下完善房地產企業財務管理控制的合理優化措施

（一）積極拓展房地產籌資渠道，提高資金利用率

根據房地產公司開發的基本特點，房地產公司開發項目融資的基本流程被認為是一個值得考慮的關鍵問題。所以,房地產公司只有擁有更多樣化融資途徑，才可以為更多項目的發展募集大量資本。同時，房地產公司還應該從以下方面入手：其一，繼續擴大商業貸款市場。除銀行貸款以外，還能夠采取其他的融資交易、貸款證、商業發票和其他的結算方法。其二，利用政府發行股票和國債籌集資金。其三，由個人與公司共同發起，向政府私營部門借入定期的融資貸款。其四，房地產公司可以充分利用個人股本投資來履行這一主要任務，全面優化房地產公司財務管理結構，進一步提高房地產公司經濟發展能力，并不斷擴大房地產公司在市場行業中的份額。

（二）加強財務管理人員的培養，提高其綜合素質

在為房地產公司招聘財務管理人員的過程中，需要對招聘人員的專業素質與綜合能力嚴格把關，選拔出具有較高財務管理能力和職業素質較強的財務管理人才，以確保房地產企業財務管理水平得到全面提升。與此同時，房地產公司還要不斷加強對財務人員的素質培訓，要定時組織對財務人才開展崗前培訓和自學，以全面提高公司財務人才的綜合業務素質。如2017年會計憑證注銷后，隨著公司會計制度的不斷完善，在金稅三期、五證一體、企業誠信管理體系，以及財務轉型改革等方面，要求企業財務人員的工作能力與社會發展同步，財務人員應加強學習，切實提高個人業務能力，唯有如此，才能夠全面提高企業財務管理人員的綜合素質與專業能力。

（三）擴大租賃住房，推動房地產企業轉型升級

在新時期發展背景下，部分城市也開始陸續引入了出租住宅用地，包括天津、廣州與浙江等省市，能夠帶動租房市場的快速發展，同時對房地產公司不斷擴大出租住宅項目建設的有序進行也尤為重要。因此，傳統房地產公司易受到外部影響和網絡電商的影響，部分企業的實體店因銷量不好直接關門，所以這就需要房地產企業對其戰略目標進行不斷優化與調整，可以向農產品與農貿方向的工程轉型，既能夠得到國家政策的大力支持，又能夠保障人民群眾不斷提高個人生活品質，并創造出諸多的價值。與此同時，房地產企業在轉型中容易遇到各種各樣的問題，所以這就需要企業財務管理人員在調整戰略目標之后，不斷拓展思維方式，儲備好相關專業知識，完全順應新戰略對房地產企業財務管理人員專業能力與專業素養的全新標準要求，以確保企業的長期穩定發展。

（四）加強房地產企業財務管理意識

在公司發展壯大過程中，必須指導公司財務工作人員在思維上對財務理念做出轉變，有效提升公司財務的工作品質和工作水準。因此，在企業財務管理過程中，必須不斷完善企業戰略的制定，從企業內部與外部環境角度出發，明確企業財務管理的概念及其內容，其中包括以下幾點：首先從高度著手，對房地產公司財務狀況進行全面系統分析，以建立科學的財務制度。其次從長遠視角考慮，綜合考慮公司發展情況，預測分析公司可能存在的問題，制定科學合理的有效措施，減少經濟損失。

（五）構建完善的決策機制及其考核機制

在企業經營發展過程中，必須構建完善的財務管理決策機制，保障其財務管理水平得到全面提升。因此，企業不論在簽訂部門合同上還在制定戰略目標上，全部需要財務管理人員對財務風險進行評估，必須真正做到業財融合。在明確企業財務決策之前，必須從企業實際情況出發，明確企業財務審批制度的內容，組織公司員工進行演示和分析。特別是只有業務領導和財務管理部門確認后，才能夠付諸行動，杜絕因財務決策的盲目性而導致企業經濟嚴重損失。

（六）建立多元化的融資渠道，增加資金來源

房地產企業應充分挖掘自身潛力，合理利用儲備資金，實施多渠道融資策略，以彌補現金流不足。因此充分考慮票據融資及其房地產投資基金融資等融資方式，尤其是無法提高資產負債率的股權融資，更適合負債水平較高的房地產企業。通過多元化融資渠道，優化企業資產結構，能夠充分發揮負債的財務杠桿效應，在公司能夠承受的范圍內管理財務風險，促進公司的長期穩定發展。

（七）加強房地產企業內部資金管理機制

為加強對企業資金的管理，財務部門應開展內部審計，有效整合內部審計，強化會計公司、稅務公司以及其他有關中介機構對房地產公司的資金監督，積極建設房地產財務會計信息中心，建立科學的會計制度，保證會計工作服務質量，清楚掌握房地產公司資金運用狀況，進一步提升資金運用效益，減少公司財務工作經營風險，推動房地產公司可持續發展。

五、結束語

綜上所述，在新形勢發展背景下，新形勢的發展對房地產企業的財務管理提出更高要求，既能夠全面提高企業的經濟效益與社會效益，也能進一步提升公司的財務水準。與此同時，在實際開展管理工作過程中，還必須針對公司的實際狀況制訂出富有針對性的處理措施，落實內部管理機制，提高公司財務管理的有效性與準確性，從而在最大程度上全面促進房地產公司的可持續性發展。

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籌資風險（Financial Risk），又稱財務風險，它是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤（股東收益）的可變性。企業在籌資、投資和生產經營活動各環節中無不承擔一定程度的風險。企業承擔風險程度因負債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。因此，籌資決策除規劃資金需要數量，并以合適的方式籌措到所需資金以外，還必須正確權衡不同籌資方式下的風險程度，并提出規避和防范風險的措施。

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。