論房地產開發企業如何通過資金管理提高企業收益

文/王永敏（安陽市建源房地產開發有限責任公司）

房地產開發行業是國家的重要產業，與人們的日常生活緊密相關，其穩定發展能夠為國內經濟的發展提供保障。近些年來，國家為了限制房價的增長，避免過度開發問題，出臺了一系列的政策對房地產行業進行調控，對企業發展帶來了巨大的影響。金融放貸監管的加強、融資成本的增加、宏觀流動性的收緊等市場環境的變化，使許多房地產企業面臨資金緊張問題，所以，房地產企業需要加強對資金管理工作的重視，對企業資金活動的運行進行全面的監督和動態的調控，從而保證企業資金可以良好運行，避免因為資金不足發生風險問題。

一、房地產企業資金管理的特征

（一）資金缺口大

眾所周知，房地產屬于大宗商品，其體積和面積較大，且價值較高，不管是在開發還是流動過程中，對于資金都具有較大的需求。因此，房地產開發企業需要獲得銀行等金融機構的貸款支持，只有金融機構為房地產開發企業提供開發、流通、并購、消費、按揭等各種貸款，才能保證企業具有穩定的資金來源，從而為項目開發穩定進行提供保障。

（二）資金投入項目時間長

由于房地產開發涉及較多的環節，包括土地征收、項目施工、竣工驗收等，通常至少需要兩到三年，如果周期長的話，可能需要五到十年。與其他商品的生產時間相比，房地產開發產品需要較長的周期，所以購買者通常無法一次性支付房款，并且項目開發也需要長期的資金投入作為保障。

（三）資金變現難度大

由于房地產開發項目的土地和房產是緊密相連的物質形態，土地無法進行移動，所以房地產產品都固定在某個位置，是無法移動的，所以屬于不動產。在進行交易的過程中，房地產無法在空間位置方面進行移動，所以也不需要物流，只需要進行權屬關系的更改。房地產開發項目的建設、流動和消費通常都在相同的地域位置實現，而房地產企業商品的變現水平跟區域內的人口數量、經濟水平等都存在直接的聯系，使得許多房地產企業商品的變現難度較大，容易受到當地人口消費水平和政策方針的影響。

（四）外部監管主體多

房地產開發企業在經營管理中需要面對各種不確定性因素，包括國家發布的調控政策方針以及實際收益跟前期測算存在較大偏差等，都會給企業帶來經濟損失。房地產經營中所依靠的金融機構貸款、私募基金、信托基金等都會受到外部監管部門的監督，資金使用需要在中央銀行、證監會和銀保監會等機構的監督下進行，國家經常出臺政策對金融市場和房地產市場進行調控，使得房地產商品銷售情況以及實際收益情況經常與預期存在偏差[1]。因此，面對復雜多變的政策環境，房地產企業需要積極提高自身資金管理水平，即使前期籌集到了長期資金，也可能因為國家政策調控的要求被金融機構收回，企業針對這些情況都要制定出處理預案或者應對策略。

二、房地產企業資金管理面臨的主要風險

（一）融資渠道單一，融資成本高

房地產企業在進行項目開發過程中，需要大量的資金，財務杠桿大，自有資金所占的比例較小，通常需要利用金融機構尤其是銀行為其項目作業施工的穩定提供必要的資金支持。我們國家房地產市場缺乏科學的金融創新力，沒有構建起長期穩定的資金籌集渠道。企業經營資金主要的來源是股東注資、銷售回款、承建企業墊資以及金融機構貸款等，籌資模式相對單一，容易出現資金短缺問題。企業通過銀行進行資金籌集采用的形式包括兩種，分別是項目開發貸款和銷售環節客戶的按揭貸款，許多企業對于小額信貸公司或者銀行具有較強的依賴性，提高了企業債務償還負擔，容易發生風險問題。同時，房地產企業項目開發周期較長，銀行為其提供貸款時較為謹慎，不但會全面考察項目所處區域、項目總支出、運營前景等，而且會對企業股東和管理層的綜合實力進行評估。近些年來，國家對房地產企業的貸款額度進行了限制，使得許多企業通過小額信貸公司進行資金籌集，不但增加了融資成本，而且存在較大的風險隱患。

（二）企業擴張速度過快，資金需求量大

房地產企業盲目擴張風險指的是企業沒有對市場環境變化進行科學系統分析的情況下，就開始進行新項目的投資，從而容易引起資金短缺或者過度融資風險問題。國家近些年來在企業留存開發和土地購置方面出臺了一系列的限制政策，使得土地價格不斷提升，企業購置土地需要花費大量的貨幣資金。但是，部分企業通過銀行和小額信貸公司進行資金籌集大量囤積土地，利息成本的增加使企業面臨嚴重的資金壓力，加上受到各種因素的影響，土地無法及時得到開發或者項目會因為資金問題出現開發周期的延長，都會引發企業資金流動性風險。

（三）資金回收難度大，企業盈利能力不足

一方面，房地產企業項目資金需求量大，負債比例高，假如庫存商品無法及時出售換取現金，就會使得商品出現積壓，占據企業大量的資金，嚴重影響資金流的正常循環。房地產市場變化速度快、企業商品定位不準確、定價方案不合理等都會影響后期的資金回收。商品積壓不但會占用企業大量的流動資金和機會成本，而且還會消耗維護保養費用，使得企業資金風險問題不斷增多。一些企業沒有建立自己的銷售團隊，過分依賴中介機構，在銷售過程中沒有制定科學的銷售策略，也沒有依據市場調研和分析結果確定商品的合理價格，影響了企業資金的及時回收，增加了財務風險[2]。另一方面，作為企業資金來源的重要體現，盈利水平是企業能夠可持續發展的核心競爭力，企業需要通過利潤的獲取進行債務和利息的償還，盈利能力的改變會對企業資金鏈的安全產生直接的影響。目前許多企業盈利水平下降，不但影響企業債務償還能力，也會影響后期融資水平，使得企業資金風險加劇。企業無法通過盈利獲取更多的現金，自有資金無法償還到期債務，債務無法償還會增加融資難度，這種惡性循環使得企業資金風險不斷增加。

（四）資金營運水平與存貨周轉率較差

營運資金的周轉率是對企業資金管理能力進行評估的重要指標，其周轉情況可以直接體現資產運營的質量。通過對營運資金的科學管理，企業能夠有效地節約資金使用成本，實現風險的控制和利潤的提高，為企業高效良性發展提供保障。存貨周轉率是對企業存貨的管理質量和運營效率進行評價的指標，這一參數的質量能直接體現出企業的經營管理特征，存貨周轉率越高，則企業商品變成資金的速度也就越快，表明企業的管理效率和存貨營運能力越高。當前許多企業營運資金周轉率和存貨周轉率都較低，主要原因是商品房積壓使得存貨在流動資產中的比例不斷增加，存貨周轉速度變慢。加上銷售不順暢，使得企業資金回收速度較慢，造成企業運營水平的下降。存貨周轉率低、存貨占比高使得企業資金大量沉淀，影響了企業資金流的正常運轉。

三、房地產企業基于資金管理提高企業收益的策略

（一）改善融資渠道，控制融資成本

當前行業信用貸款規模和調控政策不斷緊縮，房地產開發企業在進行項目開發的過程中要擺脫對金融機構借款的依賴模式，積極拓展資金籌集渠道。在融資過程中，企業盡量不要利用民間借貸或者小額貸等資金籌集渠道，因為這些貸款相較于銀行同期貸款在利率方面顯著更高，面對經濟下行壓力企業應當保持穩健的投資戰略，降低對利息較高資本的需求，實現融資成本的節約和資金壓力的緩解。許多中小房地產開發企業缺乏自己的知名品牌，無法充分利用品牌聲譽，資本實力不夠雄厚，嚴重增加了企業向銀行貸款的難度，所以企業可以積極與其他企業合作進行項目的運營，共同建設項目開發平臺，使協同效應得到最大化地發揮，起到風險分擔和轉移的效果[3]。

通過這種合作模式，不但可以使企業獲得項目開發所需的無息資金，企業只需依據投資收益按照注資比例給予合作企業分紅，不需要支付固定的利息，有效拓展了資金籌集渠道，而且能夠有效緩解企業資金壓力，在資金量不充足的情況下撬動了更大的項目投資。企業在拓展資金籌集渠道的同時，要科學比較不同資金籌集方案之間的優劣勢，選擇與企業業務特點匹配度最高的融資方案，從而有效節約融資成本。

（二）重視項目投資前期的調研與預測工作

房地產開發企業的項目周期較長，需要大量的資金投入，累計的資金成本不斷增加，使得企業需要面對的運營風險也在增加。所以企業在完成開發項目投資立項以后，要選擇專業人員對項目開發的可行性進行全面分析，實現項目投資風險的管控。一方面，企業要做好項目盡職調查。針對房地產開發項目來說，跟土地具有緊密關聯的產權和訴訟問題是盡職調查的重心，政府規劃、土地用途、是否牽扯訴訟等都會對項目開發的質量和進度存在直接影響。項目投資前期盡職調查是可行性分析的基礎，假如項目本身存在問題就會埋下投資風險隱患，造成投入資金無法及時回收，最終導致項目投資的失敗。另一方面，要安排專業人員對項目的預期利潤進行估算，主要針對房地產開發項目的最終受益情況進行判斷，從而為項目的順利進行提供保障。企業要挑選高水平的財務人員組成項目利潤分析團隊，針對各種財務指標進行估算，包括項目開發成本、資本籌集成本、稅務成本、投資收益率等，判斷分析結果是否與項目預期一致。在對項目進行投資以前要制定出科學規范的資金計劃表，對資金支付的節點和額度進行預測，明確項目開發所使用資金的來源，避免出現企業資金鏈斷裂造成項目開發中斷的情況。

（三）利用工程造價控制成本，減少資金損失

房地產開發企業要想獲得科學合理的工程造價，就要對項目建設的各個環節進行嚴格的管控，成本管理人員要對項目開發的成本進行全面的預估、分解和核算，計算出項目整體開發所需要的資金投入。財務人員要依據編制的工程預算嚴格控制項目資金的支出，加強對施工企業的交流與管理，以免因為工程進度的延誤造成項目整體投入的增加。項目施工過程中，要確定關鍵的工程節點，在與承包企業共同確定工程進度時，要全面分析和詳細研究項目成本和完工時間，從而保證項目開發工作的有序進行，提高企業項目建設的工作效率，使項目依據各個節點按期完成[4]。企業在進行施工隊伍的選擇時，要充分考慮其信用資質、開發經驗、施工質量等情況，篩選出高水平的項目開發團隊，從而在保證項目建設質量的前提下，使工程建設可以按照預期的進度完成。企業所有員工都要樹立成本管理意識，加強對資金支出的監控，從而實現降本增效，為企業經濟效益最大化目標的實現而努力。

（四）基于預算合理安排資金支出計劃

資金是房地產開發企業生存和發展的血液，涉及施工、銷售、融資等企業經營的所有流程，所以企業要加強對資金管理工作的重視，積極利用預算管理機制合理安排資金支出計劃，有效規避資金占用成本過高問題，提高資金周轉效率，為企業經營效益最大化目標的實現提供保障。企業要建立科學完善的資金預算管理制度，包括資金使用計劃的擬定、落實、控制和監督考核等。在進行預算編制的過程中，企業要全面考量自身業務特點和發展需求，以資金流作為管理核心，對未來一段時間資金的收入和支出情況進行科學的預測。資金預算表應當覆蓋企業經營的各個環節，通過預算管理落實科學的成本管控措施。在預算執行過程中，要嚴格依據預算計劃對業務活動進行控制，針對超預算支出或者未納入預算的項目，要依據規范化的審批流程進行上報核準。企業預算管理人員要對經濟活動中的關鍵環節進行動態監控和科學調整，積極與各個部門進行溝通與交流，全面對所有業務環節的預算落實情況進行跟進和管控，依據具體需求進行預算偏差的調整，從而為預算目標的實現提供保障[5]。

此外，預算管理人員要對預算執行結果進行考核評價，要依據實際情況制定科學完善的指標體系，以預算落實情況和客觀事實作為依據，結合考核結果對有關部門和人員進行懲罰和獎勵，針對預算執行結果與預算目標存在較大偏差的情況，要及時對問題成因進行分析，制定出科學有效的調整方案進行修正，使預算整個過程都依據規范化的流程落實，通過不斷總結經驗，構建起科學完善的預算管理體系，為企業資金的合理使用提供保障。

（五）制定有效的營銷方案，加快資金回流

作為房地產開發企業資金管理的重點環節，銷售是企業項目開發的最后一個步驟。資金回流是資金循環的基礎，是投資收回和利潤獲取的保障。當商品房變成庫存房時，不但會占用企業大量的營運資金，而且會造成資金運轉效率的下降。當前房地產市場整體形勢不景氣，資金回流難度不斷提高，回流時間不斷延長，只有制定科學有效的營銷策略，才能使商品房的銷售期得到縮減，使資金快速回流，實現財務風險的規避和經營效益的提高。

一方面，企業要選擇合適的銷售時機。房地產企業要對周邊經濟環境和國家政策方針等信息進行全面的收集和分析，對行業發展趨勢進行精準把控，選擇合適的時機進行房產的銷售。在制定營銷方案時，要充分考慮數量、類型、具體位置、周邊環境等因素，制定出各種優惠方案吸引客戶，從而快速回籠資金，保證資金鏈能夠順暢循環。

當房產價格處于高點時，企業可以通過配套設施的完善、面積的贈送等措施進行房產預售，避免房價下降帶來的損失[6]。同時，在獲取房屋買賣許可證以后，可以對建成房產進行銷售，使消費者能夠直觀看到房產的實際情況，提高合同簽訂的概率。另一方面，企業要合理確定銷售價格。企業需要對房地產市場發展趨勢、產品定位、目標客戶等情況進行準確分析，結合項目開發的成本確定合理的銷售價格，避免因為定價錯誤引起銷售不暢問題。此外，企業要拓展銷售模式，利用銷售中介企業，雖然可以快速地向全國客戶進行銷售，短期內就可以達到銷售高潮，但是渠道費用較高，客戶資源都掌握在中介機構手中，不利于企業的長期發展，所以，企業要積極打造屬于自己的銷售團隊。

四、結語

房地產開發行業在我國經濟社會發展中具有非常重要的作用，具有投入資金大、銷售不確定因素多、項目開發周期長等特點，增加了企業資金管理的難度。

房地產企業要通過融資渠道的拓展、項目投資的調研、預算管理體系的構建、營銷策略的優化等措施，提高企業資金的周轉效率，從而創造出更多的經濟效益。