不動產抵押權的優先受償范圍

謝皓靜

河北大學法學院，河北 保定 071000

我國現在的不動產登記簿對違約金、利息等欠缺登記欄，只對于主債權有明確的記載，由于我國目前不動產登記簿存在設計上的缺陷，抵押人意圖抵押登記的情形下不能完全登記抵押財產的擔保范圍，從而使登記的情況不能全面地反映合同當事人對于抵押物擔保范圍的約定，這就引發了實踐中的爭議。本文旨在通過對不動產抵押權優先受償范圍的研究，尋求兼顧當事人意思自治和維護交易安全的方法，并對我國現存的不動產登記制度提出一些建議，以便更加清晰地界定不動產抵押權的優先受償范圍，從而減少實踐中的爭議。

一、不動產抵押權的優先受償范圍的界定

（一）法定擔保范圍

1.法定擔保范圍的規定

在我國的《民法典》中規定了主債權、利息、違約金等屬于擔保范圍，也規定了當事人可以對擔保范圍進行約定。《民法典》中的這一規定明確了法律規定的擔保范圍，民事主體也能在法律規定的擔保范圍中做出自己的選擇，當事人各方若對擔保范圍沒有其他它約定，就按照法定擔保范圍來認定。明晰抵押擔保范圍，不僅可以保護抵押權人的優先受償權，也可以維護后順位抵押權人的權益。

2.法定擔保范圍的適用

依據我國《民法典》的規定，在當事人對擔保范圍無約定的情況下，就采用法定擔保范圍。在適用法定擔保范圍方面，存在一個問題就是法定擔保范圍如果沒有經過登記，當事人是否還能享有優先受償權。由于法律規定當事人各方可以對擔保范圍有約定，因此他人不能對法定擔保范圍產生準確的認識，即使在登記簿中沒有載明擔保范圍，也不能說明不動產抵押權的優先受償范圍就是法定的擔保范圍，此時還應考慮當事人是否在合同中對擔保范圍進行了約定，只有當事人沒有約定的，才能用法定的擔保范圍，但這并不意味著法定擔保范圍無需登記就能有優先受償的效力。實際上，當事人之間的約定在很大程度上影響著法定擔保范圍中的附屬債權，為了保證不動產登記簿的公信力，在當事人按照法定擔保范圍對待的情況下進行登記也是必要的，這表明當事人在適用法定擔保范圍的情況下不在不動產登記簿上進行登記也不能享有優先受償權，［1］抵押權人只能就登記的主債權主張優先受償權。所以對于附屬債權的登記，應當注明是法定擔保范圍，這會更加符合不動產登記“準確、完整、清晰”的要求，法定擔保范圍只能對抵押權人的優先受償范圍作出大致確定，具體的優先受償范圍還要按當事人的約定來確定。

（二）約定擔保范圍

1.約定擔保范圍的規定

主債權和利息、違約金等附屬債權被我國《民法典》規定為是抵押權的優先受償范圍，與此同時，在法律中也允許當事人之間對優先受償范圍作出約定。這表明了我國的《民法典》對擔保范圍采用的是任意性規范。［2］在實踐中，由于對風險的考慮，擔保范圍大都由當事人進行約定，約定的擔保范圍一般包括所有的債權，約定的擔保范圍也是需要進行登記的，只有在登記后第三人才能知情，否則就對第三人沒有約束力。

2.約定擔保范圍的種類

約定的擔保范圍包括主債權和附屬債權，實踐中對于主債權的約定和登記沒有什么爭議，但是對于利息、違約金等附屬債權費用的登記仍有爭議，本文主要從這幾種附屬債權的費用來討論。

首先，利息有法定和約定之分，法定利息是按照法定的標準計算利息，利害關系人對此都應當知曉，無需就利率再另行登記，但是利息是因當事人的約定而產生的，因此在設定不動產抵押權的時候應該登記，利息未經過登記就不屬于不動產抵押權的內容。

其次，違約金，違約金就是在債務人不履行合同時，根據雙方當事人事先在合同中的約定由債務人支付給債權人一定的金錢，包括懲罰性違約金和補償性違約金，這兩種違約金都屬于抵押權的擔保范圍。根據法律規定違約金未經過登記的，對第三人不享有優先受償權。法律對當事人所登記的違約金是有數額要求的，違約金數額可以由當事人約定，只是在登記的違約金數額高于債權人所受到的損失時，對于超出部分，債權人就不能享有一般的債權請求權和優先受償權了。

再次，損害賠償金，損害賠償金需要通過計算實際損失來確定，對于損害賠償金的記載，也只需要在不動產登記簿上勾選損害賠償金即可，不用記載損害賠償金的具體數額。雖然損害賠償金屬于法定性債務，但仍可以被當事人排除在擔保范圍之外，所以它的登記是必要的。就此看來，損害賠償金也要求在不動產登記簿中進行登記，而后才能取得優先受償的效力。

最后，還有保管抵押財產和實現抵押權的費用，《民法典》規定對于抵押人減少抵押財產價值的行為，抵押權人可以要求其停止，若抵押物價值減少，抵押權人可以讓抵押人恢復抵押物的價值，也可以要求抵押人提供擔保，如果抵押人既不恢復，又不提供相應擔保的，抵押權人可以讓抵押人對其債務進行提前清償。在實踐中存在采用該規定仍然得不到救濟的情況，此時抵押權人為維護抵押財產的價值支出的必要費用屬于抵押權的擔保范圍，這些費用由抵押人來承擔，抵押權人可以享有優先受償權。保管抵押財產的費用開始一般是由抵押權人承擔的，但最終都由抵押人承擔，該費用理應納入優先受償范圍，但該費用應是必要的。實現抵押權的費用是指抵押權人拍賣抵押物、變賣抵押物以及為了行使抵押權所支出的費用，這些費用是因為債務人的原因而造成的，應該由債務人來承擔，所以不需要進行登記就可以成為不動產抵押權的優先受償范圍，當然也必須是必要支出的費用。

通過分析不難看出，不管是法律規定的擔保范圍還是當事人約定的擔保范圍都要進行登記，沒有于不動產登記簿登記的，抵押權人不能對附屬債權進行優先受償，只對登記了的主債權可優先受償。

二、不動產抵押權的優先受償范圍的立法不足和適用分歧

（一）不動產抵押權的優先受償范圍的立法不足

我國《民法典》規定了不動產抵押權的優先受償范圍有主債權和利息、損害賠償金、違約金、保管擔保財產、實現擔保物權的費用，但是當事人雙方對優先受償范圍做出約定也是法律允許的。與此同時，按照《民法典》第四百零二條的法律規定，不動產進行抵押，都需要辦理抵押登記并且抵押權在登記時設立。就此來看，不動產抵押權的優先受償范圍需要在不動產登記簿進行記載，通過這個來公示，使抵押財產的剩余價值能讓第三人更容易了解，從而決定是否進行交易。不動產抵押權優先受償范圍既會受法律的規定或者當事人各方的約定的影響，又會受不動產登記簿上的記載影響，我國現在實行的制度是不動產統一登記，但是不動產登記簿中的信息只有被擔保的主債權，無法記錄擔保的范圍。然而這種情況會發生不動產登記簿中的登記和當事人就不動產抵押權的優先受償范圍的約定情況不一致，會更深一步引起不動產抵押權的擔保范圍的爭議。

（二）不動產抵押權的優先受償范圍的適用分歧

對于在抵押合同中約定抵押權擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金等附屬債權，但是在不動產登記簿中只記載被擔保的主債權的數額，司法實踐中存在兩種適用分歧。第一種處理方式認為當事人在合同中約定的擔保范圍能夠成為不動產抵押權的優先受償范圍，這種處理的方法體現了對當事人雙方意思的尊重。［3］

此處理方式認為在目前登記的實踐中，專業信貸機構和從事過抵押登記的主體對于不動產登記簿和其他權利證書對擔保范圍登記的缺失是有預期的，在先順位抵押權登記中除了明顯的主債權之外，很可能還包括利息、違約金等其他附屬債權，在這種情況下，主要目的是保護后順位抵押權人利益的保護交易安全的處理方式就顯得不那么必要。

第二種處理方式認為利息、違約金等附屬債權即使在抵押合同中進行了約定但是沒有經過登記，也不能成為不動產抵押權的優先受償范圍。在抵押物上登記的內容與當事人在合同中約定的不同的，在抵押物上登記的內容作為抵押物的優先受償范圍。盡管抵押合同約定的內容包括一系列的附屬債權，但是不動產登記簿上只記載主債權的，擔保范圍就只能是登記簿上所記載的事項。這種處理方式可以保護交易安全，抵押權人只是對登記簿上記載的范圍享有優先受償權，而對于超出的部分不再享有優先受償權。運用這種處理方式有三個原因：

一是登記生效主義是我國當前設立不動產抵押權的方式，未經過登記不能發生法律效力，抵押權的內容包括擔保范圍，所以擔保范圍也應當符合登記生效主義。

二是采用登記生效主義維護了公眾對不動產登記的信任，也保護了后順位抵押債權人的利益。第三人可以通過物權公示知道抵押物的擔保范圍并決定自己是否進行交易，可以有效保護第三人的信賴利益和交易安全。［4］因此，為了促進交易安全，抵押權人只能就不動產登記簿登記的擔保范圍主張優先受償，對于超出部分應按照一般債權處理。

三是如果抵押合同的效力高于登記簿記載的擔保范圍的效力，容易使交易雙方為了自身利益而惡意串通修改合同，最終不利于對后順位抵押權人的保護，也不利于維護交易秩序。

三、完善不動產抵押權的優先受償范圍的路徑

（一）確認和完善不動產登記制度

對于登記生效與登記對抗主義都要確認不動產統一登記制度，在原《物權法》中，不動產采用的是分門類登記方式，之后的《民法典》順應國際潮流，也施行不動產統一登記的方式，登記辦法、登記的確切范圍以及登記機構由法律與行政法規統一規定。［5］2014年的《不動產登記暫行條例》明確房屋、土地、森林、土地承包經營權等進行統一登記。不動產統一登記的規則在新通過的《民法典》第二編物權編中進行了明確，并對在原《物權法》施行的實踐中顯現的問題作出了新的規定，例如對登記機構的統一，將進行不動產登記的主體統一改為由登記機構登記，［6］在此之前還存在由地方政府進行登記的情形，這一修改從法律上統一了不動產登記機構。

此外，《民法典》在不動產登記方面也增加了一項利害關系人在查詢和復制不動產登記相關資料時所負有的義務，原《物權法》只明確權利人以及利害關系人有查詢不動產登記相關資料的資格，但并沒有對利害關系人負有何種義務作出規定，為了預防利害關系人披露或者不正當使用權利人的不動產登記相關信息，《民法典》規定了利害關系人在有權利查詢不動產登記資料的同時也需承擔一定的義務。此規定旨在防止權利人的不動產登記資料被惡意利用，更好地保障了不動產抵押權的實現依據。

（二）確立登記對抗主義

我國《民法典》中第四百零二條規定，如果以本法中其他條款所規定的正在建設的建筑物或者財產作為抵押的，就必須要登記。此法條的規定表明我們國家在設立不動產抵押權方面遵循的是登記生效主義。《民法典》的這一規定對于維護交易秩序發揮了良好的作用，但是隨著市場經濟的發展，這種規定顯示出了自身的缺點，它對于當事人意思自治是有一定制約的。在這種弊端之下，改用登記對抗主義規則于不動產抵押權的設立中，進一步減少干預，促進市場交易自如的發展就會發揮一定的積極作用。［7］

對于不動產抵押權的擔保范圍未經登記時，其優先受償范圍是否包括附屬債權，在司法實踐的審判階段和執行階段都有不同的觀點。在審判階段中，一種處理方式認為當事人約定的擔保范圍應該成為優先受償范圍，利息、違約金、損害賠償金等附屬債權沒有經過登記也可以成為抵押權人的優先受償范圍，這種處理方式體現了對當事人意思自治的尊重。

另一種處理方式認為利息、違約金、損害賠償金等附屬債權只有在登記簿上進行登記后，登記的事項才能成為抵押權人的優先受償范圍，這種處理方式更注重對交易安全的保護。但是在審判階段，當只存在債權人和債務人時，雙方已經就抵押財產辦理了登記，并且也約定了擔保范圍，就更應該側重于尊重當事人雙方的意思自治，此時交易安全不是最重要的考量因素。

在執行階段中仍然存在與審判階段相似的兩種觀點，第一種觀點認為擔保范圍只有經過登記才能成為不動產抵押權的優先受償范圍；第二種觀點認為違約金和利息等附屬債權即使未經登記也歸于不動產抵押權的優先受償范圍之中。在執行階段可能存在多個債權人對擔保財產進行爭奪，此時就更應該傾向于維護交易安全。但是在審判階段和執行階段若采用不同的處理方式會造成審判和執行的沖突，因此既要解決因為擔保范圍無法記載而造成的裁判的爭議，又要考慮到意思自治和交易安全的平衡，保證審判和執行階段的銜接，就應采用登記對抗主義。登記對抗主義即物權的變動沒有經過登記也能成立，只是無法對抗第三人，僅在當事人間發生法律效力。這種登記方式既兼顧了當事人之間的意思自治和交易安全，也避免了審執的分離，是解決實踐分歧的有效方式。

（三）完善不動產登記簿的設計

在實踐中，抵押權的優先受償范圍的確定有兩種處理方式。我國的《不動產登記暫行條例》中明確，各種登記事項都應該由登記部門按照法律規定登記在不動產登記簿當中。但是在實踐中不動產登記簿上對于一些附屬債權往往沒有進行登記，這就可能會使不動產登記簿上登記的情況與當事人之間的約定不同，以引發當事人的糾紛。［8］由于不動產登記簿設計上存在不足，使抵押權人就附屬債權無法在登記簿上記載。《不動產登記暫行條例》中沒有對不動產抵押權進行登記的情形下登記簿所應載明的內容進行詳細說明，但是在其實施細則中規定因為被擔保主債權的種類、數額等變更而需要申請變更登記時，倘若這些變更會對抵押權人產生影響，抵押權人則需要提供相應的書面材料才能變更，從這一規定中可以得出，擔保范圍應該屬于不動產抵押權登記時具有的事項。抵押人和抵押權人通過簽訂合同約定的擔保范圍只要是符合法律規定的都應當得到保護，而當前的不動產登記簿缺乏對附屬債權的記載，這種登記缺陷會影響當事人的意思自治。

要想解決這一問題，改革我國現有的不動產登記規則是必要的，要完善不動產登記簿上的各種記載內容，［9］登記簿應該對擔保范圍的登記規定得更加細致，在不動產登記簿中為擔保范圍留出記載空間，增加實務中相應需要進行登記的欄目，以供當事人進行勾選。在這方面上，可以參考其他國家和地區較為成熟的立法，我國臺灣地區所謂“土地登記規則”在抵押登記事項方面規定進行抵押權登記時，登記機關應該在登記簿上明確記載擔保債權的金額、種類和范圍，當事人各方已于合同中約定好利息或者違約金或者其他擔保范圍的，登記機關應該在登記簿中進行記載，若未經登記，則不能發生物權的效力。在日本，不動產登記簿中也有可以對各種附屬債權的記載。這種把附屬債權納入登記事項中的不動產登記簿的設計，可以明確不動產抵押權的優先受償范圍，既尊重了當事人的約定，又能維護交易安全，值得借鑒。

四、結語

在之后修改不動產登記簿的記載事項時，應完善對附屬債權的記載。為了使當事人在合同中對于擔保范圍約定的事項能全面地在不動產登記簿中反映，在不動產登記簿上應增加擔保范圍一項，也應留出一定的空間來記載債權的數額、利率以及各種金額的計算方式。保管抵押財產以及實現抵押權的費用天然可以當作不動產抵押權的優先受償范圍，即使不經過登記。于不動產登記簿中對它進行登記更易使在后的抵押權人了解實際情況，修改后的不動產登記簿可以使當事人對于不動產享有的優先受償權得到保護。在現有不動產登記簿的記載沒有變動之前，可以將當事人各方之間對擔保范圍的約定記載在登記簿中抵押權登記信息的附記欄中，來保護當事人和第三人的利益。