房地產企業現金流管理存在的問題與對策

文/張碧紅（沈陽威嘉置業有限公司）

近幾年，雖然房地產行業發展步伐不斷加快，但是也將會受到國家宏觀政策的調控。房地產企業在進行財務管理時，現金流是財務業務中的重要內容，會給企業財務管理的質量和效率帶來直接影響。要想成為房地產企業創造更多的效益，防控財務風險，應從現金流管理角度入手進行控制與管理，防止現金流斷裂，維護企業整體效益，給房地產企業穩定經營和發展奠定扎實的基礎。

一、房地產企業現金流的特點

（一）資金需求量大

對于房地產企業來說，不管是在房地產項目開發建設，還是企業經營管理中，都會投入一定成本。例如，在項目建設施工過程中，資金需求量比較大，需要結合房地產項目現場實際情況采購相關設備和材料，從而保障后續施工工作順利進行。與此同時，在房地產企業經營管理過程中，也會支出一些管理成本，用于企業發展籌劃，實現房地產企業健康發展。由此可見，房地產企業在現金流方面展現出資金需求量大的特點[1]。

（二）回收周期長

對于大部分房地產企業來說，由于處于發展階段，隨著發展步伐不斷加快，工程項目數量增多，業務規模日益擴大，每個房地產項目都需要立項、規劃、設計、建設等，竣工以后還要涉及房地產項目銷售、租賃等，這些項目逐步完成消耗的時間比較長，一般為2~3年，在某種程度上延長企業項目資金周轉期，從項目開發建設投入資金到竣工完成，之后到房地產項目銷售以后才能從中獲得收益，實現資金回收。回收的資金又會被投放到下一個房地產項目中，不斷循環直到企業獲利，所需周期比較長。

二、房地產企業現金流管理的主要內容

第一，現金流流程管理。指的是結合當前企業現金流數量和流動狀況，對現金流量科學預算和安排，做好現金流量控制與管理工作，也就是從事前、事中、事后等多個方面進行管理。預測和計劃是現金流量預算編制的基礎，需要結合各個部門實際情況做好協調安排工作，合理劃分預算管理職責，對預算實施過程資金投放情況進行監控，合理管控資金。在使用資金時，現金流量預算不能與實際相符，容易產生一些偏差，在對偏差原因分析調查以后，對預算方案進行調整，以達到理想的現金流循環效果。在反饋與審核過程中，需要結合企業實際情況科學設定管理指標，對現金流量預算執行情況進行評估，并且評估各個現金使用部門整體績效。

第二，現金流流量管理。一般情況下，現金流劃分為三個方面，也就是現金流入、現金流出和凈現金流。現金流入指的是在企業經營發展中獲得的現金，現金流出則是企業用于開發建設支出的現金，兩者之間差額也就是凈現金流[2]。在對企業現金流結構調查分析過程中，需要了解企業現金流入與現金流出之間的差額和經營活動狀況，通過對現金流結構調查分析，能夠掌握現金流入與流出之間的比例，判斷企業戰略布局是否合理，評估現金流是否安全。

第三，現金流流速管理。現金流流速管理是指整個現金周期從資本流出到內部流動的速度。現金流越快，企業活力越強。通過提高現金流周轉速度，可以防止現金流分解。現金流量可采用基于因素的方式完成現金周期計量，包括存貨周轉率、應付周轉率、應收周轉率等。

各個行業交易周期和經濟周期展現出不同特點，因為每個項目周期時間各不相同，現金周期也會產生一定變化，在對現金流量均衡過程中，需要精準計算企業現金周期。

三、房地產企業現金流管理存在的常見問題

（一）現金流量管理制度不健全

當前部分房地產企業運營發展中，通常會比較注重經營效益，忽略現金持有的機會成本。此外，企業在提高資本時間價值和資本運營安全性方面將會面臨一些問題，即企業過于重視短期利潤目標，沒有從長遠角度入手進行現金流量管控，在現金流管理上相對較為盲目，沒有制定詳細的管理計劃，現金流量管理制度缺失，從而產生一系列問題[3]。

（二）投資活動過于注重追求土地儲備

土地儲備和現金對于房地產企業而言是非常重要的，其中土地資源在我國相對比較短缺，因此，房地產企業在經營和發展中，過于注重土地儲備，甚至通過圈地的方式囤積大量土地。然而，在房地產企業經營發展中，企業領導不會重視土地儲備造成企業資金的大量占用，更沒有注重資金均衡。在實際中，企業通常把一些資金用于獲得土地使用權上，以謀求更多的項目效益，一味地強調土地大量儲備，使得現金流失衡。

（三）融資渠道單一且成本太高

當前一些房地產企業融資方面缺乏理性。一些企業管理者沒有認識到債務融資對自身發展的影響，比例過高對企業的影響。他們不明白，大量貸款不僅會造成大量資金沉淀，還會產生各種和資金相關的問題，如利息與機會成本增加等，企業領導沒有樹立正確的管理理念，對現金流管理的重視度不高。

（四）缺少現金流風險預警機制

通常情況下，部分房地產企業管理人員對現金流管理的風險意識比較薄弱，一味地強調企業具體收益和凈利潤，而對現金流管理的重視力度不高。并且，一些房地產企業資產結構缺乏合理性，股權和經營權沒有做到充分分離，因為一些投資者直接參與到企業經營管理活動中，使得管理權比較集中，實際管理情況與權責分離要求不符，越權行事現象比較普遍，特別是在現金流管理控制方面問題比較嚴重，加劇了經營管理風險的出現。當前一些房地產企業正處于高速發展階段，而房地產企業通常不會注重現金流量管理，即便一些企業制定了現金流管理計劃，但是過于形式，沒有將其落實到位。

從當前經濟市場發展情況來看，一些房地產企業實現自身價值依然是以追求效益最大化為根本，但是在實際經營發展中，雖然現金流管理不重視的情況發生一定改觀，但是整體效果并不理想，缺乏完善的風險預警機制，采用的現金流管理對策不科學，現金流控制力度有待加強，容易造成資金流的斷裂，不利于企業更好發展，這也是當前房地產企業在現金流管理過程中需要重點處理的問題[4]。

四、房地產企業現金流管理的優化對策

（一）制定現金流管理的長期戰略規劃，完善現金流管理體系

為了更好地完成現金流管理工作，房地產企業應從實際入手，根據發展戰略制定詳細的管理計劃，完善資金管理機制，優化現金流控制體系，以實現現金流合理運行為重點，完善現金流管理體系。一方面，確保凈現金流為正。房地產企業與普通企業存在一定的差異性，其現金流量周期較長，投入資金量較大，影響現金流運行與發展。基于此，房地產企業應從長遠發展角度入手，結合企業經營情況，確定經營周期，并適當調整資金管理對策，加強資金支出控制，節約成本。在進行現金流控制管理過程中，盡量控制資金使用成本，其中包含了融資成本、閑置機會成本等，要求企業在項目開發建設中，在對現金流科學預測和管理的情況下，制定科學的資金流管理方案，適當調整投資與融資環節中現金流量情況，科學制定項目融資計劃，完善投資決策，保證現金流在滿足房地產項目開發建設要求的同時，也不會發生過多資金閑置的狀況，從而減少企業融資成本。除此之外，實現企業價值最大化，房地產企業在開展現金流管理工作時，需要結合企業價值最大化發展目標，在保證企業穩定經營的同時，通過提高資金使用效率、加快資金流動等方式保持良好的資金流動性，從而更好滿足房地產企業經營發展要求，將企業流動資金轉變為生產力[5]。

（二）進行有計劃的土地儲備，維持現金流的平衡

保證企業現金流平衡，對房地產企業經營發展有著重要意義，在此過程中，要求房地產企業在增加土地儲備量的過程中，需要重點思考以下問題。第一，確定企業發展規劃。企業未來發展部署，需要結合自身發展能力，確定資金供需關系。企業在儲備土地時，應根據項目建設開發要求合理儲備，防止土地儲備比較隨意，而是要有計劃、有針對地進行土地儲備。第二，確定土地儲備行為后短期現金流所帶來的財務風險。一般情況下，房地產企業在儲備土地過程中需要得到充足資金支持，在不合理資本結構情況下拿地必然會增加企業經營壓力，影響企業發展。所以房地產企業在拿地之前，需要對自身經營狀況和財務現狀有一定了解，分析土地儲備計劃和現金流平衡之間的矛盾。

（三）制定最佳的融資決策，拓展籌資渠道

融資作為企業現金流管理中重要內容之一，通過科學設定融資方案，可以幫助企業獲得更多的利益。房地產企業在開展融資活動時，需要結合實際情況科學制定融資決策，并選擇最佳的融資方式。不同融資方式在融資額度、融資期限、融資成本方面存在一定差異，企業需要綜合思考各項因素，在對未來市場發展情況精準預測的同時，根據企業長期發展戰略和短期經營計劃，選擇適合自己的融資方案。并且，將融資規模控制在理想范圍中，在資金統籌規劃環節中，要想防止由于資金統籌不規范而產生的各種風險，企業應結合資金需求確定好融資規模，選擇適宜的融資方式，擴充融資渠道。

（四）縮短項目周期加快現金回收、提高資金使用效率

受到國家宏觀經濟政策的影響，房地產企業面臨較大的融資壓力，同時也由市場中賣方過渡為買方，銷售盈利狀況不佳將會造成企業現金流的斷裂，影響房地產企業長遠發展。在這種情況下，不但要減少開發成本，也要加快資金回籠。企業應從市場發展角度入手，科學修改發展戰略，調整銷售計劃，保證現金流的穩定運行。

（五）建立健全現金流風險預警機制

為了防控現金流風險，加強現金流風險預警機制建設是非常必要的。房地產企業在建立現金流風險預警機制時，需要科學設定現金流風險評估指標，一般情況下，現金流風險評估指標有兩個，一個是主要評價指標，另一個是輔助評價指標。對于現金流風險中主要評價指標來說，包含了資金負債率、借貸資本率、現金比率等。其中資產負債率的指標功能在于做好企業負債情況調查與風險評估工作，將其作為企業負債水平評估的重要指標；借貸資本率則是指做好企業權益資本調查分析工作，該指標的作用就是對風險程序進行精準判斷；現金比例指的是貨幣資金和資產總額之間的比例，其作用在于考察企業變現能力和現金支付水平[6]。現金流風險輔助評價指標中包含了營業收入現金比例，指的是當其經營性現金流入金額和主營業務收入之間的比例，其作用在于分析已經形成的經營活動中現金流入金額與營業收入之間的關系，是和應收賬款增長率相減以后得出的結果，用于應收賬款合理協調評估，展現出現金占有率情況。在構建現金流風險預警機制過程中，房地產企業可以從各個環節入手，科學設定風險預警指標，合理劃分風險管理職責，要求每個部門結合實際情況對風險等級調查分析，如果部門獲得的風險調查評估結果比較大，需要將其作為重點對象，采取可行性對策，加強風險預警和控制，對各項事務進行追蹤調查，將風險控制在合理范疇內，降低風險給企業帶來的不良影響，加快企業資金回籠，保證企業資金安全。

五、結束語

總而言之，房地產企業在開展現金流管理工作時，需要結合當前現有的現金流管理基本理論和房地產行業發展特點，及時找到企業在現金流量管理中存在的問題，根據不同問題產生原因，提出相應的處理對策，有效提高企業現金流管理水平，減少資金風險發生。在實際中，房地產企業可以從實際入手，結合國家發布的相關政策和市場發展要求，對現有現金流管理方式進行改革創新，從加強融資決策戰略化管理等方面入手，做好現金流控制管理工作，對各個活動進行風險預警，完善相應的控制管理體系，降低風險給企業帶來的不良影響，減少不必要現金流出，選擇最佳的經營發展方案，加快現金流入，完善企業投資決策，保證企業現金流均衡，在給企業各項經營活動順利開展提供充足資金支持的同時，實現企業持續經營發展目標，為房地產企業長效發展保駕護航。由此可見，現金流在房地產企業經營發展中起著關鍵作用，企業領導應該給予高度重視，做好現金流控制工作，保證企業穩定經營與健康發展。