試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流量的管理策略

文/汪艷（北京城建重慶地產(chǎn)有限公司）

目前，現(xiàn)金為王的管理觀念逐漸深入企業(yè)家、管理者思維，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)家也開(kāi)始重視現(xiàn)金流管理，對(duì)其實(shí)施了一系列科學(xué)管控，為了保障企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以獲得足夠的資金支持，并且把企業(yè)閑置資金充分調(diào)動(dòng)利用，發(fā)揮其作用，從而保障企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)外部全部環(huán)節(jié)都可以獲得足夠的現(xiàn)金流支持，促進(jìn)各環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，幫助企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)。從國(guó)家層面講，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2016年出臺(tái)了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的措施、政策，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的外部環(huán)境。但是到2020年隨著“三道紅線”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的現(xiàn)金流管理問(wèn)題也日益突出，嚴(yán)格把控企業(yè)現(xiàn)金流管理成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理概述

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中，研究其現(xiàn)金流量管理可以通過(guò)分析現(xiàn)有現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流質(zhì)量和現(xiàn)金流量的綜合分析三個(gè)方面進(jìn)行。現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)的分析主要從現(xiàn)金流入和流出兩方面的結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究；現(xiàn)金流質(zhì)量主要考察企業(yè)現(xiàn)金流是否穩(wěn)定和安全，可以從凈利潤(rùn)含金量、營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率等方面指標(biāo)進(jìn)行研究；現(xiàn)金流量的綜合分析一般分析企業(yè)總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)、流量負(fù)債比率三個(gè)指標(biāo)，從而判斷企業(yè)現(xiàn)金流量綜合狀況如何，是否需要采取一定的改進(jìn)措施。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理有著自身獨(dú)有的特征：高度重視項(xiàng)目資金需求量、需要理性籌劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流分布、企業(yè)會(huì)著重關(guān)注資金回收周期、還要時(shí)刻警惕國(guó)家相關(guān)政策的變化四個(gè)方面。

由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的重要性，國(guó)外各學(xué)者、開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的相關(guān)理論研究也有很多，也提出了諸多典型理論，比如1961年美國(guó)戰(zhàn)略管理學(xué)家提出了戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理理論、貨幣需求理論、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)理論、優(yōu)序融資理論和風(fēng)險(xiǎn)管理理論等。但是，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理的理論和實(shí)踐性研究都十分有限，大多是建立在國(guó)外研究理論基礎(chǔ)上的，再加上我國(guó)國(guó)情的特殊性，目前已有的研究相對(duì)比較膚淺，所以我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)現(xiàn)金流量的研究還有很大的進(jìn)步空間，需要后期不斷進(jìn)行探究、完善我國(guó)在這一方面的缺陷。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流量管理存在的問(wèn)題

（一）現(xiàn)金流多元化擴(kuò)張速度快

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了更多地獲得利潤(rùn)，占據(jù)更多市場(chǎng)份額，多數(shù)會(huì)采用房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主，其他產(chǎn)業(yè)為輔的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者會(huì)利用具有前瞻性的眼光在各大新領(lǐng)域投資，例如，采用“房地產(chǎn)+大金融+大基建+大消費(fèi)”的大型集團(tuán)企業(yè)通過(guò)這樣的協(xié)同發(fā)展模式，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的翹楚。企業(yè)在進(jìn)行新領(lǐng)域戰(zhàn)略性投資時(shí)，如果確實(shí)有獨(dú)到的眼光，在其他企業(yè)都沒(méi)有把握住機(jī)會(huì)的時(shí)候，大面積進(jìn)行布局，就會(huì)占據(jù)絕對(duì)的領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)。但是，多元化的戰(zhàn)略發(fā)展并不是有利無(wú)弊的，伴隨著先機(jī)的大量占據(jù)，企業(yè)也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。比如企業(yè)投資了基建領(lǐng)域，雖然在短時(shí)間內(nèi)基建企業(yè)的增長(zhǎng)速度極快，耗時(shí)較短，但是并沒(méi)有給企業(yè)帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流，相反因?yàn)榛?xiàng)目的建設(shè)整體時(shí)間周期較長(zhǎng)，占據(jù)了企業(yè)大量現(xiàn)金流，從而導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流嚴(yán)重短缺，使企業(yè)被迫陷入現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)危機(jī)中[1]。另外，一方面是因?yàn)檫^(guò)分注重多元化的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)整體的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)龍頭企業(yè)，再加上涉及產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域眾多，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)也較慢，從而阻礙企業(yè)有序發(fā)展。

（二）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量供血不足

企業(yè)現(xiàn)金流量不足會(huì)引起一系列負(fù)面影響，比如企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)無(wú)法發(fā)揮出最大化價(jià)值，短期償債能力也較弱，而且對(duì)利息的償還能力也有待提高等等。企業(yè)正因?yàn)楝F(xiàn)金流量供應(yīng)不足，才會(huì)采取各種外源性方式進(jìn)行融資，這樣就會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)壓力，從而使企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，如此往復(fù)，形成了惡性循環(huán)，最終阻礙企業(yè)正常業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行和平穩(wěn)發(fā)展。如圖1是某企業(yè)2016年至2019年四年間的一年到期非流動(dòng)負(fù)債償還能力圖。根據(jù)圖中數(shù)據(jù)，可知該企業(yè)這四年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債比值都小于1，而且在2016年比值竟然為負(fù)值，從這一點(diǎn)就可以看出企業(yè)并不具備很好的償債能力，而且還需要更多外源性融資來(lái)補(bǔ)充一部分現(xiàn)金流。如果企業(yè)管理者一直無(wú)法正確認(rèn)識(shí)現(xiàn)金流短缺問(wèn)題，也沒(méi)有采取任何補(bǔ)救措施，既不利于企業(yè)目前的財(cái)務(wù)管理，也可能給企業(yè)造成嚴(yán)重的外源性資金鏈斷裂，進(jìn)而降低企業(yè)在行業(yè)經(jīng)營(yíng)中的信用度，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

（三）現(xiàn)金流預(yù)算管理制度不完善

其一，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理制度體系與當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展局勢(shì)相違背。市場(chǎng)變化迅速，但是企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流預(yù)算管理制度體系更新和升級(jí)的腳步卻緩慢。即使在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和業(yè)務(wù)交易預(yù)算管理過(guò)程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都有專(zhuān)門(mén)的人員負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，并且可以按月上報(bào)預(yù)算，但是其準(zhǔn)確度不足，導(dǎo)致實(shí)際與預(yù)期差異太大，企業(yè)也沒(méi)有對(duì)此采用相應(yīng)的改善措施，導(dǎo)致預(yù)算管理形同虛設(shè)[2]；其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理流程太過(guò)復(fù)雜，操作煩瑣，極其浪費(fèi)時(shí)間，而且在預(yù)算現(xiàn)金流編制環(huán)節(jié)，也沒(méi)有獨(dú)立的、權(quán)威的監(jiān)督管理部門(mén)發(fā)揮作用，所以整體現(xiàn)金流預(yù)算管理較為松散。另外，企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理人員并沒(méi)有接受過(guò)預(yù)算管理相關(guān)的系統(tǒng)知識(shí)培訓(xùn)，其他員工整體預(yù)算管理意識(shí)淡薄，導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算數(shù)額也無(wú)法真實(shí)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。現(xiàn)金流預(yù)算管理整體流于形式，也會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、決策者依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)做出正確決策，錯(cuò)誤評(píng)估現(xiàn)金流需求，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊張或者大量閑置，極大地增加了企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的措施

（一）戰(zhàn)略布局現(xiàn)金流量管理

1.合理儲(chǔ)備土地資源，適度擴(kuò)張

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于典型的資金密集型企業(yè)，企業(yè)擁有穩(wěn)定的、足夠的現(xiàn)金流是企業(yè)內(nèi)部所有業(yè)務(wù)活動(dòng)能夠順利進(jìn)行的強(qiáng)大后盾。如果企業(yè)把大量現(xiàn)金投入在土地儲(chǔ)存中，而相應(yīng)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目資金回收周期較長(zhǎng)，土地就會(huì)占據(jù)企業(yè)大量現(xiàn)金流，也會(huì)使企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，甚至使企業(yè)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被迫中止、停止建設(shè)。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得足夠的現(xiàn)金流，就要制定合理的項(xiàng)目資金使用規(guī)劃，精確分析其項(xiàng)目的實(shí)用性和可行性，把現(xiàn)金流管理思想完全融入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)放棄一些在一二線城市的低價(jià)值土地，把目光聚焦在三四線城市上，深入三四線城市發(fā)展，在中小城市成功樹(shù)立品牌效應(yīng)，從而帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的發(fā)展，也是一種可以促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金流循環(huán)的有效方式。

2.提高核心業(yè)務(wù)收益，合理布局

為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠應(yīng)對(duì)各種外部環(huán)境的變化，企業(yè)需要從多個(gè)領(lǐng)域入手，占據(jù)一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。首先，企業(yè)采用多元化發(fā)展策略的同時(shí)要注意核心業(yè)務(wù)活動(dòng)的收益能力，避免因?yàn)槎嘣l(fā)展占用大量流動(dòng)資金，影響企業(yè)其他業(yè)務(wù)活動(dòng)的順利開(kāi)展，嚴(yán)重情況下會(huì)給企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生沖擊。所以企業(yè)要盡可能提高核心業(yè)務(wù)活動(dòng)的盈利能力，在自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的范圍內(nèi)拓展其他領(lǐng)域業(yè)務(wù)，保障企業(yè)在提升基礎(chǔ)業(yè)務(wù)盈利能力的同時(shí)，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。多元化戰(zhàn)略發(fā)展，本質(zhì)上是在企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)收益固定的情況下，提升產(chǎn)品附加值，創(chuàng)新盈利方式；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理利用多余的資源，體現(xiàn)多元化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同作用，不僅僅把目標(biāo)放在毛利率低的基建項(xiàng)目上，也可以大力發(fā)展盈利能力強(qiáng)的金融業(yè)務(wù)板塊，在實(shí)現(xiàn)資源最大化利用價(jià)值的同時(shí)，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

（二）理性籌資防止資金鏈斷裂

1.合理拓寬融資渠道，降低資本成本

近幾年因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅度增長(zhǎng)，給社會(huì)各方面帶來(lái)了負(fù)面影響，所以國(guó)家為了穩(wěn)定市場(chǎng)，也多次提出相應(yīng)的調(diào)整房?jī)r(jià)的相關(guān)政策，限制房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)信貸模式，所以對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，尋求多元化融資方式，創(chuàng)新各種新型融資方式勢(shì)在必行。比如采用供應(yīng)鏈ABS貸款、社會(huì)集資、海外融資、股權(quán)貸款和銀行貸款相結(jié)合、引入優(yōu)秀社會(huì)投資人、其他組合貸款等方式。

2.按時(shí)歸還欠款，提高企業(yè)信用等級(jí)

根據(jù)實(shí)踐調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家三大紅線政策的出臺(tái)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始想辦法降低企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)負(fù)債。如果企業(yè)因?yàn)樵谄谙迺r(shí)間內(nèi)無(wú)法償還各種債務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)信用度不斷下降，就會(huì)影響企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的口碑以及與上下游產(chǎn)業(yè)的合作關(guān)系，從而加劇了企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)要想辦法主動(dòng)償還債款，比如把物業(yè)服務(wù)打包出售，以此來(lái)獲得一部分現(xiàn)金流，從而維護(hù)與上下游合作方之間的良好合作關(guān)系，同時(shí)也可以吸引新的社會(huì)、企業(yè)等可靠投資伙伴，按時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，進(jìn)而提高企業(yè)的行業(yè)信用度和企業(yè)口碑。這也可以為企業(yè)獲得對(duì)外籌資提供更多優(yōu)先權(quán)利，從而獲得足夠的現(xiàn)金流，減少日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算管理

1.做好現(xiàn)金流動(dòng)預(yù)算動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地進(jìn)行資金管理，可以設(shè)立獨(dú)立的資金管理部門(mén)，并安排專(zhuān)業(yè)的人員負(fù)責(zé)資金管控工作，時(shí)刻把控企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理動(dòng)態(tài)和實(shí)際流動(dòng)性變化情況。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資獲得土地、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷(xiāo)售、銷(xiāo)售回款等全部環(huán)節(jié)都會(huì)涉及資金的流動(dòng)性，所以企業(yè)資金管理人員要利用專(zhuān)業(yè)知識(shí)，建立各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)模型，分析其相關(guān)聯(lián)的影響因素，在此基礎(chǔ)上利用現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)預(yù)算管理和現(xiàn)有資金余額，來(lái)合理預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流走勢(shì)，從而幫助企業(yè)制定更加精細(xì)化、準(zhǔn)確的資金使用計(jì)劃。現(xiàn)金流預(yù)算動(dòng)態(tài)管理的實(shí)現(xiàn)具體可以分為三個(gè)層面：首先，要科學(xué)合理規(guī)劃現(xiàn)金流，原則上編制周期為每年或者每半年。如果本年度某個(gè)月份出現(xiàn)國(guó)家重大宏觀政策的調(diào)控，或者需要進(jìn)行重大投融資活動(dòng)，在獲得企業(yè)董事會(huì)和預(yù)算管理委員會(huì)同時(shí)批準(zhǔn)后，可適當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)金流規(guī)劃的調(diào)整和內(nèi)容更改；其次，要制定現(xiàn)金流常規(guī)預(yù)算，主要是針對(duì)月度、季度資金的預(yù)算管理規(guī)劃；最后，制定大額資金使用計(jì)劃，制定周期以周為單位，為了保障企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理可以依據(jù)預(yù)期執(zhí)行，進(jìn)一步細(xì)化、分解預(yù)算管理目標(biāo)，并由各部門(mén)落實(shí)。

2.設(shè)立現(xiàn)金預(yù)算責(zé)任中心，優(yōu)化現(xiàn)金預(yù)算流程

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算管理工作是需要上下級(jí)共同參與的，并且由上下級(jí)共同承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)楝F(xiàn)金流預(yù)算管理貫穿于企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。所以要改變部分企業(yè)員工的錯(cuò)誤思想，認(rèn)為預(yù)算管理僅僅是預(yù)算管理部門(mén)和財(cái)務(wù)管理部門(mén)的職責(zé)，要從內(nèi)心深處接受預(yù)算管理工作，并在后期積極發(fā)揮各自崗位職責(zé)，上下結(jié)合，由簡(jiǎn)到難，由淺入深，不斷完善現(xiàn)金流預(yù)算管理流程，通過(guò)采納每個(gè)員工的合理意見(jiàn)，不斷優(yōu)化企業(yè)當(dāng)前存在的現(xiàn)金流預(yù)算管理流程，增強(qiáng)員工個(gè)人的責(zé)任感。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的作用，可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中不可缺失的一部分，其對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響是巨大的，同時(shí)可以帶動(dòng)諸多行業(yè)的發(fā)展，也可以推動(dòng)我國(guó)的基建行業(yè)發(fā)展。但是因?yàn)槠渚哂忻黠@的資金密集性特點(diǎn)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理至關(guān)重要。對(duì)于本文中提到的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，本文也依次從戰(zhàn)略布局層面進(jìn)行現(xiàn)金流量管理、理性籌資防止資金鏈斷裂、完善企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算管理三方面提出了具體的改進(jìn)措施，解決上述問(wèn)題。但是因?yàn)楸救搜芯课墨I(xiàn)時(shí)間有限，精力有限，所以文中存在不足之處，后續(xù)仍然會(huì)在實(shí)踐中不斷完善、改進(jìn)。