城市更新項目交易中法律風險及規避

巢錦雄

北京德和衡（廣州）律師事務所，廣東 廣州 510000

十三屆全國人大四次會議表決通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》將“實施城市更新行動”列入五年規劃，使城市更新上升為國家戰略層面。城市更新工作未來如何“精耕細作”、如何契合國家戰略以及城市發展要求，如何有效規避法律風險，考驗著企業的決策與智慧。一般城市更新項目自身具備高投資、周期長以及復雜性的特點，在項目實施的過程中，難免會出現一些法律問題，給項目形成嚴重的阻礙。同時，由于我國各地區城市化發展程度不同，城市更新項目之間存在差異，目前尚缺乏頂層法律架構的設計，沒有統一的法規，導致更新項目中會出現法律糾紛問題，且無明確的法律依據。因而，需要對其中問題實行詳細分析，并有效地規避法律風險。

一、城市更新項目中法律風險的分析

（一）城市更新界定范圍

城市更新的界定范圍主要內容是以現階段的標準對整體進行改造，如存在不適應的部分就需要將問題解決并及時進行優化與更新。最早提出城市更新的是1858年荷蘭舉辦的研討會，并且根據當時的情況對更新范圍進行了詳細的說明，對城市居民所居住的環境、生活設施以及娛樂活動進行了改進，針對居住地、街道、綠地以及活動區域進行有計劃、高效率的改進，因此，根據我國的基本國情來看，改進生活、提高城市面容的活動都是可以看作城市更新活動。我國在之前快速發展的四十年間，城市的范圍越來越寬，包括周邊的郊區也被納入了其中，但是在土地制度方面仍然沿用農村的集體所有制度，所以在本質上還是與城市存在一定區別的。另外，歸入城市的郊區部分其土地規劃雜亂無章，所以影響了整體美觀性，不利于界定范圍的明確［1］。因此，城中村的有機更新對于我國城市發展有著重要意義，城中村改造是具有中國特色的城市更新，但城中村是屬于城鄉土地的二元產物，在實施過程中就會出現法律問題，因此對于城市更新項目交易中存在的法律風險應注意規避。

（二）和集體經濟組織的合作風險分析

城市更新目的是提高和盤活現存低效土地。舊村改造是改造主體即集體經濟組織引入市場主體合作開發集體土地，村民（成員）意愿表決貫穿舊改項目的全過程，集體經濟組織作為土地的權屬人具有一定的權利優勢。同時，村里宗族關系是舊村改造重要的隱藏因素，一般情況來說，村里的姓氏越少，村民就事項的表決越容易達成一致意見，宗族關系越單一，村領導組織更能帶動村民參與各項表決。合作方應充分注意村內的團結情況，是否有宗族矛盾，以及考慮集體經濟組織班子成員能力的風險。［2］

（三）和資源方的合作風險分析

城市更新項目中與資源方進行合作時，很容易出現信息不對稱的局面，因此，需要進行對資源方的實力調查。在簽訂合作協議時，一定保有可進退的空間。由此，投資方首先應當開展盡職調查，并根據盡調結果決定是否繼續合作，如果在合作過程中出現了違約等情況，那么就需要在第一時間將合同終止，確保將可能造成的損失降到最低。

（四）行政風險分析

城市更新項目中的行政風險即政策風險也是考慮因素之一。由于城市更新項目缺乏明確的頂層法律設計，無明確的法律依據，因此政策依賴性太高。城市更新項目推進過程中，雖然市場化運作高于傳統的土地招拍掛出讓，但由于涉及多方利益考量和社會維穩因素，每個階段都需要相關政府、部門、鎮（街）的行政審批或行政介入，加之市場政策影響因素變更過快，導致城市更新項目的時效性要求很高，隨之加重了城市更新項目的行政風險或政策風險。［3］

二、正確規避城市更新項目中存在的法律風險的有效策略

（一）對項目開發城市的更新政策實施全面了解

根據國家當前發展的實際情況，不同的城市之間更新政策存在一定的差異。要想更好地推動城市更新項目，相關負責人員不僅需要了解國家相關法律和法規，還需要了解城市當地的主要政策［4］。首先，政策內容較多。為了能夠更好地保證項目的進度，當地城市相關部門會頒布大量的文件，這些文件的內容與城市更新項目有著很大的關聯。企業就需要針對這些重要的文件進行詳細的分析和研究，并全面考慮其中的問題，才能使城市更新項目保持穩定的施工進度，以此來實現最終發展目標。其次，變化速度較快。在城市化發展較快的環境下，其中政策的內容也需要隨著城市整體變化進行合理優化，才能更加符合城市的整體發展進程，并與城市保持統一的狀態。再次，差異化特征。在不同城市的背景下，針對相同問題的規定也存在不同的解決方法，會對城市更新項目形成一定影響。結合城市更新項目自身具備的特征，投資人員在開展正式項目投資之前，一定要對城市政策內容具備充足且詳細的掌握，并充分考慮當地城市政策內容與其他城市政策內容中的不同之處，最終才能夠制定出合理的決策，以此來提升公司的整體發展進程。例如，廣東省更新的核心就是城市的發展進化，在具體工作實踐過程當中必須要考慮到城市化的發展較為緩慢，所以必須要結合實際情況進行創新與改變。另外，對于城市地區來說，由于人口的增多就會造成建設用地緊張的情況出現，在這樣的情況下城市更新盤活土地就已經成為一種必然趨勢。最后，伴隨著政策的不斷更新與改進，城市更新速度就會越來越快，這對于新時代發展有著重要意義。最典型的就是“舊廠房”的“工改工”和“工改商”以及“舊村莊”和“舊城鎮”的全面改造。“舊廠房”改造業主結構相對簡單，改造周期較短。“舊村莊”和“舊城鎮”改造周期長且不確定性高，帶來的利潤空間也是較可觀的。

（二）實行真實的盡職調查

城市更新項目期間必定會存在大量的法律風險，要想避免法律風險的出現，相關工作者必須要深入實地去進行考察，將中介機構自身的作用與價值最大化發揮，來將投資環節中所隱藏的法律風險全部展現出來，使公司更好地解決和規避［5］。首先，需要對交易對象進行全面的調查和分析，掌握交易對象的真實情況；其次根據調查信息進行充分的考慮，并做出正確的判斷；最后，就能夠在交易工作中做出正確的規避，提高交易工作的效率。另外，在完成盡職調查工作期間需要格外注意以下幾點內容：第一，擬改造地區中的片策規劃；第二，調查改造地區當中是否存在水源和生態保護區域，特別是針對古樹保護問題，要對改造地區中的古樹進行全面的保護，避免古樹遭受損害；第三，對于城市中的制度變革要及時了解。只有時刻關注發展方向才能結合實際推陳出新，確保能夠跟隨時代的發展；第四，為了更好地順應當前發展要求，公司內部如果出現股權并購的情況，那么工作人員必須要保證將兩者有效聯系到一起，進一步明確項目中的重要位置，結合實際狀況進行全面優化；第五，對于城市更新項目可行性和預設并購進行詳細的調查。以上幾點是盡職調查工作中必須重視的內容，只有按照這幾點來完成工作，才能降低城市更新項目中出現法律風險的概率，使城市更新項目能夠有序進行，為城市的發展注入全新的活力。

（三）結合城市實際情況設定商業發展模式以及合同

因為城市更新項目的整體情況存在不同，所以商業模式和合同也不盡相同。針對這一問題，需要結合城市的實際情況來制定出針對性的解決方法，才能取得更好的效果。合同中的內容較多并具有很大的作用，所以合同中不能出現任何的模糊條款。據以往城市更新項目的調查得知，一般項目的周期較長，并且具有很多環節，在各階段中必定會出現各種不同的問題，一旦雙方發生爭議，那么很難明確其中的主要責任。因此，在制定合同時，要明確雙方在項目中的主要權利和作用，就能夠減少雙方糾紛的問題發生，從而項目就可以繼續實行，否則會給企業自身的經濟造成無法估量的損失，甚至會出現破產的現象。我們國家城市更新項目的合同中，常規方法就是讓合作雙方提供更多的可以承擔連帶保證責任的足額擔保。可見，商業發展模式與合同需要保持統一的狀態。例如，由G公司進行的城市更新，對于一線城市商辦物業的更新改造，其價格合理、周期適中并具有穩定現金流的成熟資產，對運營公司進行股權投資，連接資金、資產和跨業資源打通整體產業鏈條。G公司就是結合實際情況來設定商業發展模式，并進行投資。

（四）安排專業的律師團隊

對于城市更新項目中出現的法律風險，一定要尋求專業人士的幫助，進而尋找方法進行解決問題，并維護相關公司的經濟效益，防止造成公司的經濟損失。根據2020年數據統計可知，在當今城市更新項目發展較快的背景下，法律的專業性人才還是缺少，其中從事銷售、管理以及其他行業的占據65.8%，從事法學行業只有34.2%，而從事律師的人數更加稀少，導致我國法律專業性人才出現緊張狀態。在這種環境下，企業內部的投資人必須具備一個專業的律師團隊，才能更好地處理在項目中形成的相關法律風險問題，使企業自身的經濟實力可以在項目中得到進步，從而推動城市的整體發展進程。專業的律師團隊一方面能夠幫助投資人掌握項目中的真實情況，并發現項目中存在的風險，最后采取合理的解決方法來化解風險形成的影響；另一方面有助于投資人在項目中更好地了解城市的主要政策內容，制定出科學的商業發展模式，讓合同具備有效性。同時，在城市更新項目中出現法律風險問題之后，專業的律師團隊會參照問題的根本原因來制定出合理的解決方案，減少雙方出現經濟糾紛的概率。另外，專業律師團隊的組成一定要保證人員的專業素質水平，律師一定要有城市更新方面的法律認知，并且具備能夠及時處理重大問題的能力，以及隨時降低公司經濟損失的責任心，能夠時刻保持嚴謹，時刻學習新的專業知識，這樣才能夠很好地服務企業。因此，相關企業在發展中一定要正確意識到具備專業法律團隊的重要性，讓團隊可以充分參與到合作中，為企業有效解決相關問題。

（五）拆遷協議風險防范

拆遷協議是具有一定法律風險的，因此，拆遷人在開展拆遷工作之前，應進行拆遷區域摸底工作，對拆遷協議中的每一條細則以及項目區域內拆遷戶數、房屋數量、房屋權屬、權利主體的意愿和需求以及周邊道路、公共服務設施等進行詳細考察。然后，確定被拆遷房屋是否取得合法的不動產權證，被拆遷人是否產權證書所記載的人。例如，在廣州市舊城改造項目中，就出現了主體確認問題，并給項目帶來阻礙。因此，在項目實施過程中，可去不動產登記中心、所在社區以及抵押登記部門進行核實不動產登記人與申報主體是否一致。而廣州市舊城改造項目的解決方案是，對于是否取得合法的不動產權證、房產未登記、違章建筑等情況進行詳盡調查。即使是在取得了合法不動產權證的情況下，很多登記人還存在死亡、離婚、境外人士以及未成年權利人等復雜的情況。因此，對于拆遷協議風險的防范首要的一步就是確認最終的權利人。核查產權證后，下一步要對拆遷房屋進行專業機構測繪，針對房屋用地面積、建筑面積等進行核查，并對房屋進行測繪。若被拆遷房屋未取得合法產權證書，根據城市更新項目的以往情況來看，通常是按照政府城市更新所規定的權利主體認定政策執行。確保拆遷協議簽訂后，拆遷房屋不得進行擴建、改建等，以及被拆遷人不得以任何理由要求拆遷人增加拆遷補償權益。

三、結論

在全球經濟快速發展的環境下，城市更新項目的數量以及速度都發生了明顯的進步，為人們打造更加舒適的生活環境。根據對城市更新項目實際情況了解得知，需要保證項目更新期間具備充足的資金，才能在規定的期限內完成項目。但是大量資金的投入，必然會引發相關法律風險，給企業的發展帶來嚴重的阻礙。通過對城市更新項目的全流程梳理和把握，審慎對待城市更新項目中的法律風險，并進行提前介入和預防，是有效規避和減少城市更新改造主體或項目開發企業的法律風險的重要手段和路徑。