居住權公證相關問題探討

夏 菁

江蘇省揚州市揚州公證處，江蘇 揚州 225000

居住權的概念最早見于羅馬法，最初的設計目的在于幫助沒有財產繼承權的家庭成員保障最基本的生活，后為各個大陸法系國家大范圍引用和改進。［1］而在國內，居住權屬于相對嶄新的民法制度，針對居住權進行的研究和探索大多集中于法律理論層面。在《民法典》實施后，如何具體在各種實踐和應用場景下應用居住權逐漸成為法律相關部門和登記相關部門需要面對的現實問題。公證工作中涉及較多的居住權公證問題，應當切實引起重視，并更加深入地進行了解和把控。

一、居住權綜述

（一）居住權定義

根據《民法典》有關規定，居住權人有權參照合同具體約定內容，在占有和使用他人住宅方面享有與之相應的用益物權，以便滿足最基礎的生活需要。就法律條文內容可知，居住權在性質上屬于用益物權，權利具體體現在占有和使用他人住宅兩個方面。首先居住權對應的權利人不可為該住宅不動產產權所有人，住宅產權所有人本人，或是住宅產權所有人之間不可針對居住權進行設定和約定。其次，居住權的承載客體在于住宅，住宅之外另有他用的不動產不在居住權的范疇之內。

在《民法典》中，具體規定了居住權可以通過兩種方式設立，分別是訂立居住權相關合同以及遺囑。在通過簽訂合同的方式設立居住權時，應當以符合《民法典》中對于居住權合同各項規定的形式，形成相應的書面文件，而依靠遺囑的方式設立居住權時，應當同時遵從遺囑的法定具體擬定形式和要求進行。

設立居住權還需要在指定地點辦理居住權登記相關手續，居住權在登記之后正式設立。作為人設權，居住權僅有居住權人自身可以享有，不可轉讓他人，也不可繼承。居住權將在約定時間結束后，或是居住權人死亡后自然消滅。

（二）居住權相關問題

首先是法人及非法人組織作為居住權主體的問題。就《民法典》規定可知，居住權的承載客體僅限住宅，同時設立目的在于保障生活居住需求，因而理論上居住權人僅可為自然人。同時作為民事主體，法人及非法人組織同樣具備設立、變更和終止民事法律關系的權利能力，因而法人及非法人組織可以作為設立方與自然人設立居住權。

其次是已有住房的人設立居住權的問題。《民法典》中明文規定居住權的設立意義在于滿足生活居住需求，而這一條在概念層面相對寬泛，不具更加細致統一的執行標準，換言之并未限制已有住房的人成為居住權人。

最后是有償居住權與租賃的區別問題。有關居住權，《民法典》規定可以允許有償的居住權存在，乍看之下與租賃相似，實則不同。一是性質不同，居住權屬于用益物權，具備物權對世性及直接支配性，居住權人享有物權請求權；而租賃權作為債權具備更加顯著的相對性。二是成立條件不同，居住權以登記手續辦理為界設立，而租賃權自合同簽訂起就已經成立。三是目的不同，居住權具備一定的幫扶性質，目的在于確保基本生活需求，而租賃權僅僅是由合同而引起的權利義務關系。［2］

二、居住權應用場景

（一）在婚姻關系中充當緩沖區

隨著社會經濟發展和進步，社會狀況越發復雜，住宅不動產的歸屬問題逐漸成為婚姻矛盾的主要體現形式之一，有關婚姻和住宅不動產的名詞頻繁登上熱搜。表面看來婚姻關系之中的住宅不動產產權斗爭越發明顯，實則是婚姻雙方出于對未來婚姻關系有所憂懼尋求心理層面的安全感。而居住權的概念出現后，婚姻關系之中由于住宅不動產引發的各類糾紛迎來了嶄新的解決路徑。在婚姻關系成立之前，住宅不動產所有權人可以與另一方設立居住權，不僅可以減少產權變動，還可以針對可能發生的問題提前向對方做出一定的保證。在婚姻關系成立之后，婚姻關系雙方出于特定需求變更住宅不動產產權時，所有權人可以與另一方約定設立居住權，幫助對方維持安全感。而在婚姻關系破裂之后，負擔能力相對較強的一方與生活存在一定困難的一方設立居住權，確保對方維持最基礎的生活，實現婚姻關系的平穩破裂，預防與財產相關的爭執。

（二）維護為下一代購房的父母權益

由父母作為上一代為下一代購置不動產的情況逐漸成為較為常見的社會現象。在正常的家庭之中，父母花費大量積蓄，甚至出售自有住房為下一代購置住宅不動產，失去原本的經濟基礎之后，父母將會在家庭關系中處于相對弱勢的地位。尤其是在子女孝心不足的情況下，父母在家庭關系中所應具備的合法權益更加難以得到保障。而居住權概念的出現可以相對切實地預防以上情況，在此類不動產的實際購置過程中，父母及其子女可以在經協商且達成一致的情況下設立居住權，這不僅可以在一定程度上約束子女行為，還可以切實確保父母最為基本的生活居住需求，更可以從根本層面出發，事先防止可能出現的家庭糾紛。

（三）為“以房養老”提供法理支撐

眾所周知的是，我國正在逐漸邁向老齡化社會，作為嶄新商業概念的“以房養老”逐漸時興。就實際過程來說，“以房養老”大體上是指由老年人事先出讓自有住房所有權及其未來的預期價值，以此換取一次性支付的或是按期支付的養老資金，老年人仍可在房屋實際出售后居住，直至約定期限或是去世。在《民法典》投入實施之前，“以房養老”商業模式通常以合同簽訂為基礎，老年人在此過程中的基本權益無法得到相對符合預期的保障。更有甚者，通過“以房養老”的名義針對老年人自有住房進行詐騙的事例也是真實存在的。而居住權概念的產生和落實有助于“以房養老”商業模式的規范化發展，不僅可以更加切實地保證老年人在“以房養老”過程中的基本權益，還可以實現更加理想的養老模式。［3］

（四）創新遺囑繼承中的遺產處置形式

按照既往習慣，繼承人在繼承房產的過程中通常需要同時繼承房產及其實際居住及使用的權利。在遺囑之中針對居住人進行約定的情況下，居住人仍然需要聽從住宅不動產繼承人對于所繼承住宅不動產的處置，難以充分按照遺囑內容實現居住權利。［4］而居住權概念的出現和落實將會相對顯著改善此類狀況，在遺囑及其繼承過程中，遺囑設立人可以分開處理自有住房的所有權與居住權，甚至分配給不同的繼承人。為基礎生活居住需求有困難的繼承人提供必要的居住權，遺囑設立人可以更加科學合理地幫助子女進行財產繼承，不僅可以實現遺囑及其繼承過程，還可以為基礎生活居住需求相對明顯的繼承人提供一定程度的保障。

三、居住權公證綜述

就定義來說，居住權公證是指有關居住權的公證工作，屬于《民法典》出臺后誕生的新型公證事項。就類型來說，居住權公證大致上包含居住權合同公證、內含居住權內容的遺囑公證以及內含居住權內容的其他合同協議公證。

（一）居住權公證的存在意義

從法定程序出發可知，公證工作并非設立居住權的必要步驟。不過，在居住權設立方面進行公證可以更加有效地維護居住權人的正當權益。

首先，引入公證可以從法律層面出發為居住權實際設立雙方提供更加專業化的意見與引導。考慮到居住權在國內仍然屬于相對嶄新的法律條文，社會公眾對于居住權的理解仍然停留在簡易的階段，在實際針對居住權進行設立時需要專業人士從中協助，提供一定的法律知識引導。而公證行業設立至今，在民事和家事領域累積了極其豐富的法律理論和法律實踐經驗，可以充分參考當事人的實際需求，幫助當事人設計更加科學合理的居住權公證計劃。

其次，針對居住權設立的各種實際應用場景，公證工作均可以提供有效的覆蓋。不僅僅局限于幫助當事人實現更加差異化的居住權合同公證服務，公證服務單位還可以針對房屋買賣合同、婚前財產協議、夫妻雙方財產約定、離婚協議以及遺囑遺產分割協議等公證類型，幫助當事人按照自身實際需求，在其中設計并添加有關居住權設立和保護的內容，針對各種不同的應用場景實現更加有效的居住權設立及其保護。

最后，事先進行公證可以更加切實地防止居住權有關爭議及糾紛的發生。經過多年民事處理領域深耕，公證行業已經獲得了相對較高的公信力，得到了社會公眾和登記相關部門的普遍信任。同時在法律層面，得到公證的事由和文件也更具證明能力。鑒于公證工作的特性，經公證而設立的居住權可以更加公正、客觀、中立地顧及各方當事人的不同意愿和基本權益，進而更加科學有序地實現居住權的設立及運行。［5］

（二）居住權公證中的注意點

首先，針對居住權公證有關的住宅實際所處的狀態進行確認與核查。應當先行確認公證工作具體涉及的住宅，是否抵押，是否出租，是否查封，這都需要在事前進行調查。在目標住宅已經抵押的情況下，公證人員應當向當事人提出需要征得抵押權人書面同意的建議，以防居住權后續無以為繼的風險。在目標住宅已經出租的情況下，公證人員應當建議當事人在租期結束后再行設立居住權。在目標住宅已經查封的情況下，公證人員應當建議當事人在查封狀態解除后再行設立居住權。其次，應當更加仔細提防假借設立居住權名義變相進行不正當住宅交易和租賃行為。公證人員應當認真審核當事人的實際目的，尤其是對有償設立居住權或是為近親親屬之外的人設立居住權的公證事項更是需要慎重對待，以防為不正當住宅交易行為提供便利。舉例而言，假借居住權設立行為，針對包含經濟適用房、限價房和農村宅基地建房在內的出售受到政策限制的住宅進行不正當交易。最后，公證人員還需要更加慎重地對待針對同一住宅設立的多個居住權公證。［6］盡管此類情況不在《民法典》有關居住權的限制范圍內，但是仍然面臨著較為容易引發不必要爭議及糾紛的可能性，應當引起重視。在住宅的實際使用過程中，不同家庭成員共享同一住宅的居住權難免產生糾紛或是爭議。

綜上所述，居住權的設置屬于制度層面有其深遠影響的創新性舉措，對于我國住房保障政策實施以及住房的實際供給具有十分顯著的積極促進作用。同時，對于保證社會公眾解決住房需求、維護社會秩序的穩定來說，可以提供良好的幫助。考慮到居住權在立法時間方面相對較短，在法律實踐中的實際案例同樣不夠豐富，各方各面都仍留有較大的待完善空間，面對著數量較多有待解決的問題，需要在今后的法律實踐過程中進行更加深層次的研究與探索。具體而言，首先，應當繼續明確居住權的定義及其相關問題。其次，應當理解居住權包含在婚姻關系中充當緩沖區，維護為下一代購房的父母權益，為“以房養老”提供法理支撐，創新遺囑繼承中的遺產處置形式在內的各種具體應用場景。最后，應當更加深入地認識居住權公證的定義、居住權公證的存在意義和居住權公證中的注意點，只有更加切實增進了解，才可以在今后的研究和探索中進行更有力的嘗試和創新。