基于現(xiàn)金流量下房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系建設分析

文/金麗芳（安徽卓瑞地產(chǎn)有限公司）

一、引言

財務指標體系是建立在資產(chǎn)負債表、利潤表基礎之上的，在傳統(tǒng)的財務分析中主要是按照權責發(fā)生制編制資產(chǎn)負債表和利潤表，這就使得報表在編制的過程中可能出現(xiàn)分期報表、調(diào)節(jié)盈余的問題，導致財務數(shù)據(jù)信息嚴重失真，財務分析結(jié)果的可靠性也值得商榷。我國房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，極易發(fā)生資產(chǎn)價值虛增的現(xiàn)象，企業(yè)現(xiàn)金流量的信息被忽視，企業(yè)的資本成本增加，更加大了企業(yè)的債務風險，稍有不慎很可能使房地產(chǎn)企業(yè)走向破產(chǎn)。基于現(xiàn)金流量表的財務分析指標體系的構(gòu)建主要是將現(xiàn)金流量作為評價的基礎，企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制為基礎，充分反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力，將企業(yè)獲取現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的能力清晰地、全面地反映出來，十分真實地揭示了企業(yè)所面臨的財務風險、目前的財務狀況以及資產(chǎn)的流動性等，并在此基礎上對企業(yè)未來現(xiàn)金流量的情況進行科學的預測。作為我國經(jīng)濟發(fā)展中的中流砥柱，房地產(chǎn)企業(yè)資金量占有巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應站在現(xiàn)金流量的基礎上構(gòu)建科學的財務指標分析體系，以便更好地為房地產(chǎn)企業(yè)進行財務風險預警。

二、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系的缺陷

（一）財務會計計量缺乏明確性

在很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計工作中，受諸多因素的影響，很容易出現(xiàn)財務會計計量缺乏明確性、較為模糊的現(xiàn)象，如：會計政策、會計人員的專業(yè)判斷能力、特殊的經(jīng)濟業(yè)務等，在這些因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務數(shù)據(jù)真實性受到質(zhì)疑。例如：在房地產(chǎn)企業(yè)的或有損失、無形資產(chǎn)攤銷、壞賬損失、殘值預計、存貨跌價損失、固定資產(chǎn)使用年限等會計核算事項的計量與確認過程中，都需要企業(yè)的財務人員具有較強的專業(yè)判斷能力，一旦受會計人員專業(yè)判斷能力的影響，這期間的計量必然會出錯，資產(chǎn)項目數(shù)據(jù)的真實性也受到了影響。

（二）財務報表內(nèi)容缺乏客觀性

資產(chǎn)負債表和利潤表是傳統(tǒng)財務分析中財務指標體系的主要財務數(shù)據(jù)來源。如前所述，這兩張報表很容易出現(xiàn)利潤操作的行為，這就使得財務報表的內(nèi)容缺乏客觀性、真實性，企業(yè)的管理層這種對利潤操縱的行為主要是為了達到對經(jīng)營業(yè)績粉飾的目的。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)通過延遲對固定資產(chǎn)維修費用、研發(fā)費用的確認來降低企業(yè)的經(jīng)營成本，實現(xiàn)企業(yè)會計利潤的提升，這種情形下如果仍然采用資產(chǎn)負債表和利潤表中的數(shù)據(jù)進行財務分析，那么房地產(chǎn)企業(yè)財務分析評價的客觀性必然會受到影響。

（三）財務數(shù)據(jù)的來源較為單一

在傳統(tǒng)的財務分析指標體系構(gòu)建中并沒有引入現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)，這就使得財務分析的結(jié)果無法客觀評價房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力、資產(chǎn)收益水平。

例如：由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資金額龐大、開發(fā)周期較長，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用預售的方式進行銷售，這樣做可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前回籠資金、降低投資風險。然而預售的方式會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標帶來影響，當房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期預收賬款大量增加時，企業(yè)的負債總金額也會隨之增加，從而導致企業(yè)資產(chǎn)負債率升高，報表的使用者很容易對企業(yè)產(chǎn)生誤解。

（四）財務分析指標缺乏完善性

如前所述，房地產(chǎn)的預售特性，在當年體現(xiàn)收入、成本、利潤等實際是項目以前年度的銷售業(yè)績體現(xiàn)，具有滯后性。例如：房地產(chǎn)企業(yè)的這種預收方式還會對收入和成本的配比產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)項目開發(fā)初期，房地產(chǎn)項目在未符合收入確認的條件下并不能夠?qū)㈩A收賬款確認為收入，建安成本只是反映出資產(chǎn)負債表中的存貨科目的內(nèi)容，而期間費用又直接在利潤表中反映，房地產(chǎn)企業(yè)的損益最終并未得到真實的反映和體現(xiàn)，如不改善也會造成報表使用者和閱讀者的誤解。

三、財務分析指標體系建設的原則

企業(yè)財務分析與評價指標是一個綜合性的指標體系，并非單一的指標。分析與評價指標體系是構(gòu)成財務分析體系的重要內(nèi)容，同時也是一大難點。因此，在進行房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系設計時，一方面要設計一套符合我國新會計準則關于財務報告分析的要求，另一方面還應該對房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展、核心技術競爭能力的提升起到積極的推動作用。

（一）可理解性

所謂可理解性主要是指房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系的構(gòu)建必須是可以理解的、能夠被執(zhí)行者恰當?shù)刈鞒鼋忉尩模駝t財務分析指標體系就沒有任何價值。對于那些很難理解的財務分析指標體系，很容易出現(xiàn)錯誤的評價結(jié)果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務指標體系構(gòu)建的一個重要原則就是一定要確保指標體系的清晰性、可理解性。

（二）可操作性

房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系的建設中，指標的相關數(shù)據(jù)信息采集具有可操作性、可行性，同時指標體系本身的設計也必須具有可行性，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在設置財務分析指標體系時要充分考量的一個重要因素。對于缺乏可操作性的財務分析指標體系，即使設計得再科學、再系統(tǒng)、再全面、再合理，也失去了它的使用價值。

（三）重要性原則

此處所指的重要性主要是重要性與全面性相結(jié)合的基本原則。有的財務分析指標具有較強的獨立性，是其他指標無法替代的。但是有的指標與這些指標又具有很強的相關性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在設置財務分析指標體系時要進行充分考量，盡量避免設計的指標過多，有效避免財務分析指標體系過于累贅、繁雜，最后導致企業(yè)財務分析時投入的成本增加。

（四）決策有用性

財務分析主要是通過對財務報表數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，使其成為更有價值、更有用的信息，從而幫助報表的使用者對經(jīng)營決策進行改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系的構(gòu)建必須要滿足信息使用者的決策要求。我國新會計準則中首次采納了決策有用觀這一理論觀點，這種觀點認為財務報告的首要目標就是為現(xiàn)有的、潛在的債權人、投資者、其他信息的使用者提供做出理性的信貸、投資以及相似決策所需要的、有價值的、有用的信息。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系的構(gòu)建也不例外，通過財務報告的形式，能夠讓信息的使用者更加了解企業(yè)的現(xiàn)金流量、經(jīng)營成果以及目前的財務狀況等相關方面的信息，為他們做出相關的決策提供幫助。因此，分析指標體系的設置能夠幫助使用者做出更科學、更合理、更有用的決策。

（五）全面性原則

全面性是指房地產(chǎn)企業(yè)在建設財務分析指標體系時要進行充分的考量，不僅要考慮生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流量，同時還必須兼顧籌資活動、投資活動中帶來的現(xiàn)金流量。因此，企業(yè)在財務分析指標的改進過程中要綜合考慮各方面的因素，將企業(yè)的財務信息都納入分析的范疇中，從而對企業(yè)的各項經(jīng)營成果進行全方位、無死角的分析。

四、基于現(xiàn)金流量下房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系建設的思路

（一）企業(yè)獲利能力評價體系

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析中，對獲利能力進行評價時可以將現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)信息引入其中，以此來確保房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力評價的客觀性、公正性，從而為企業(yè)的投資者進行投資決策時提供更為可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)。

1.凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率

單項指標需要計算出經(jīng)營生產(chǎn)活動中的現(xiàn)金流量與取得投資收益收到現(xiàn)金之和，然后再剔除固定資產(chǎn)折舊、利息之后的差額，用此差額除以平均凈資產(chǎn)就得到企業(yè)的凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率。這項指標能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)運營中的現(xiàn)金收益能力真實地體現(xiàn)出來，該數(shù)值越高，就表明房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金收益能力、資本積累能力越強，完全可以確保企業(yè)的債權人和投資人獲得相應的利潤。

2.總資產(chǎn)現(xiàn)金報酬率

該項指標需要計算出房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、取得投資收益收到的現(xiàn)金以及支付所得稅款之和，然后再將固定資產(chǎn)折舊從中剔除掉，得出的金額除以平均的總量就可以計算出該項指標的數(shù)值。該項指標能夠充分地體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運作效率和資產(chǎn)的總體收益能力，數(shù)值越大表明現(xiàn)金的支撐能力越強，企業(yè)的獲利能力也就越好。

（二）企業(yè)償債能力評價體系

房地產(chǎn)企業(yè)充分利用財務杠桿的水平主要是通過償債能力指標得以體現(xiàn)，該項指標還對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險程度進行綜合的評價，幫助企業(yè)對負債結(jié)構(gòu)及時進行調(diào)整、加強對企業(yè)風險的管控。

1.現(xiàn)金到期債務比

該項指標主要是用房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中的現(xiàn)金流量除以本期應付的票據(jù)與本期到期長期債務之和所得出的數(shù)值，該指標充分地反映出企業(yè)在某一個會計期間內(nèi)所擁有的現(xiàn)金流量是否能夠用于償還到期債務的能力。不同于傳統(tǒng)的財務分析指標，現(xiàn)金到期債務比這項指標使企業(yè)的償債能力得到更加真實的體現(xiàn)，使企業(yè)能夠了解到當前的還債壓力。

2.現(xiàn)金負債比率

該項指標主要是通過計算房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年末的流動負債之間的比例獲得的數(shù)值，該指標將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金凈流量對短期債務的償還能力得以充分的反映。該項指標數(shù)值越大表明企業(yè)的財務基礎越牢固，在未來的發(fā)展中企業(yè)也可以采取穩(wěn)健型的財務戰(zhàn)略。但是該項指標并不是越大越好，這主要是由于該項指標越大表明房地產(chǎn)企業(yè)并未得到充分利用的流動資金越多，反而使得房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力下降。

3.現(xiàn)金利息比率

該項指標主要是用房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量除以利息支出獲得的數(shù)值，該項指標主要是充分體現(xiàn)出在一定會計期間內(nèi)的現(xiàn)金流量對償還貸款利息的保障能力。如果該比率小于1則說明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金已經(jīng)無法滿足償還債務利息支出，這也充分表明房地產(chǎn)企業(yè)在未來將面臨償債風險。

（三）企業(yè)運營能力評價體系

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標體系中，運營指標只是將成本總額或者是收入總額籠統(tǒng)地引入其中，而這些收入與成本中還包含著并沒有實際實現(xiàn)的成本或收入，這對評價結(jié)果的客觀性帶來了影響。因此，在運營能力指標的重構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)應始終站在資金周轉(zhuǎn)的角度，對于那些未能實現(xiàn)的經(jīng)濟業(yè)務數(shù)據(jù)一定要予以剔除。

1.總資產(chǎn)流轉(zhuǎn)率

該項指標主要是房地產(chǎn)企業(yè)計算在經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與平均資產(chǎn)總額之比獲得的數(shù)值，該項指標能將房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度充分反映出來，并且對總資產(chǎn)的利用效率高低進行準確的判斷。從現(xiàn)金流量表中獲得的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入數(shù)據(jù)中剔除了應收未收項目的數(shù)據(jù)，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虛增收入的問題，確保對房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況做出準確的評價與分析。

2.流動資產(chǎn)流轉(zhuǎn)率

該項指標主要是房地產(chǎn)企業(yè)計算銷售商品收到的現(xiàn)金與平均流動資產(chǎn)之間的比例獲得的數(shù)值，該項數(shù)值可以將房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有已收到的銷售收入占流動資產(chǎn)的比重，這其中已經(jīng)剔除了尚未收回賬款的數(shù)據(jù)，使得指標數(shù)據(jù)的說服力更強，減少了企業(yè)粉飾報表的行為。

3.存貨流轉(zhuǎn)率

該項指標主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過計算購買商品所支付的現(xiàn)金與平均存貨之間的比值獲得的，該指標反映出房地產(chǎn)企業(yè)在某一會計期間的實際支出金額在存貨中的比重，主要是對房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)情況進行科學而全面的評價，計算的結(jié)果也更精準。

（四）企業(yè)發(fā)展能力評價體系

投資者十分關注房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力評價指標，這主要是由于該指標能夠最直接地體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)在未來一段時期內(nèi)的發(fā)展狀況、投資者投資回收保障等情況。目前從整體上看，宏觀政策、市場需求量、房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度等因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力的主要外部因素，而營收增加、資本增值、利潤增加等因素則是影響房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部因素。

1.凈利潤增長率

該項指標主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過對本年度凈利潤增值額與年初凈利潤的比值經(jīng)過計算后獲得的，該項指標充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤，在某一會計期間內(nèi)的增減變化情況。當單項指標呈現(xiàn)出逐年增長的態(tài)勢時，說明房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展能力越來越強。

2.現(xiàn)金流量增長率

該項指標主要是房地產(chǎn)通過對本期經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長額與本期經(jīng)營現(xiàn)金流量的比值通過計算后獲得的，該項指標充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)金流量的能力，數(shù)值越高表明企業(yè)能夠?qū)⒏嗟睦麧欈D(zhuǎn)化為現(xiàn)金流量，說明企業(yè)具有較強的可持續(xù)發(fā)展能力。

3.內(nèi)含增長率

內(nèi)含增長率，需要企業(yè)在不考慮外部融資銷售增長率的情況下，對完全依靠企業(yè)自身經(jīng)營銷售取得的銷售增長率進行衡量。該項指標的計算需要明確經(jīng)營資產(chǎn)銷售百分比、股利支付率、計劃銷售凈利率等數(shù)據(jù)，通過對該項指標的計算，使房地產(chǎn)企業(yè)在應對房價變動、貸款利率變化、國家宏觀政策調(diào)控等情況下可以通過自身的經(jīng)營管理來實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展能力。

五、結(jié)語

綜上所述，在新時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，傳統(tǒng)的財務分析指標體系已經(jīng)無法滿足時代發(fā)展提出的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應站在現(xiàn)金流量的高度，對自身的財務分析指標體系進行重構(gòu)，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的真實性，并且對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展能力進行客觀而真實的評價，為促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。