案例解析住宅專項維修資金的會計核算*

○聊城大學商學院 趙迎春 ○聊城大學財務處 丁際波

2007年,建設部和財政部聯合下發了《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》),但一直沒有對這項資金的會計核算進行規范,使得會計核算比較隨意,資金管理混亂。2020年4月,財政部頒布《住宅專項維修資金會計核算辦法》,填補了這項空白,并于2021年1月1日起開始實施。該辦法對維修資金的會計核算工作進行了詳細的規范,《核算辦法》明確規定,單位應在首次實施日,根據《核算辦法》的有關規定建立一套新賬,將其中的原賬資產、負債和其他凈資產的期末余額經核算后轉至與新賬有關的會計科目的期初余額,并根據《核算辦法》進行了重分類核算,同時也根據《核算辦法》中有關新賬會計科目期初余額的要求做出調整。執行《核算辦法》第一個報表年度不用再編制上年份的比較性財務報表。本文以本核算辦法為依據,對此項業務的會計處理進行詳細說明。

一、住宅專項維修資金的會計核算

住宅專項維修資金交存的會計核算，就會涉及到會計主體的確認問題。一般情況下，在房地產開發公司交付房屋時，由房地產開發公司向購房人收取住宅專項維修資金，然后房地產開發公司會把這部分資金轉到當地住宅專項維修資金管理中心，本小區業主大會成立之后，可以委托所在地一家商業銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開設住宅專項維修資金專戶，然后通知住宅專項維修資金管理中心，管理中心會在收到通知30日之內，把該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開設的專戶，并將有關賬目移交業主委員會。從上面程序可以看出，住宅專項維修資金的交存會涉及到房地產開發公司、住宅專項維修資金管理中心和業主委員會三個會計主體，這三個會計主體在收到款項的賬務處理如下所示。

例1 恒大房地產開發公司在某市開發建設了一個新物業，其中包括了20棟高層住宅、15棟小高層住宅和6棟多層住宅，房屋達到交付條件，在房屋交付時，亨達房地產開發公司共收到購房人首期繳納的住宅專項維修資金2000萬元。之后轉到本市的住宅專項維修資金管理中心在銀行開設的維修資金專戶。3個月后，該物業的業委會成立，業委會在某商業銀行開設了住宅專項維修資金專戶，住宅專項維修資金管理中心把屬于該物業的住宅專項維修資金劃轉到其賬戶。會計處理如下：

會計主體：恒大房地產開發公司

收到維修資金時：

借：銀行存款

2 000

貸：其他應付款——代收住宅專項維修資金

2 000

轉給管理中心時：

借：其他應付款——代收住宅專項維修資金

2 000

貸：銀行存款

2 000

會計主體：住宅專項維修資金管理中心

收到維修資金時：

借：銀行存款

2 000

貸：商品住宅維修資金——某某物業

2 000

轉給業主委會時：

借：商品住宅維修資金——某某物業

2 000

貸：銀行存款

2 000

會計主體為業主委會時：

收到維修資金

借：銀行存款

2 000

貸：交存收入

2 000

隨著住宅專項維修資金管理的完善，有地的地方也出臺了住宅專項維修資金的收繳，明確規定房地產開發企業不得收取住宅專項維修資金。如2021年4月7日，北京市住建委在其官網發布了《關于禁止房地產開發企業違規收取契稅和住宅專項維修資金有關問題的通知》， 通知提出新建商品房交易中，應該由購房人繳納住宅專項維修資金，購房人應自行繳納，房地產開發企業不得代收、代繳，確實需要代辦的可以委托開發企業或第三方辦理，但相應款項不得轉入開發企業或其他第三方賬戶。

另外，住宅專項維修資金專戶除了會收到購房人繳納的專項維修資金，還會有一些其他的收入，比如共用設施設備的租金收入，住宅專項維修資金的利息收入，公共設施設備報廢后的殘值收入等。

例2 共用設施設備出租收入50萬元，住宅專項維修資金銀行存款利息收入3萬元，住宅專項維修資金購買國債取得利息收入5萬元，住宅共用設施設備報廢后殘值收入7萬元，業主委員會的會計處理為：

借：銀行存款

650 000

貸：經營收入

500 000

存款利息收入

30 000

國債利息收入

50 000

共用設施處置收入

70 000

二、住宅專項維修資金使用的會計核算實例

例3 某商品住宅銀行維修資金專戶發生住宅共用部分維修改造支出 50 000元，增值稅 6500元，業主退房支出 300 000 元以及房屋滅失支出 100 000元。業主委員會的會計處理為：

借：維修支出

56 500

返回支出

300 000

貸：銀行存款

356 500

借：返回支出

100 000

貸：應付房屋滅失返還資金

100 000

借：應付房屋滅失返還資金

100 000

貸：銀行存款

100 000

三、住宅專項維修資金核算的期末結轉實例

【接上例】例4 期末交存收入、經營收入、存款利息收入、國債利息收入和共用設施處置收入賬戶的余額以及維修支出、返回支出等支出類賬戶余額轉入“商品住宅維修資金”和“已售共有住房維修資金”賬戶。 賬務處理如下：

借：交存收入

5000 000

經營收入

500 000

存款利息收入

30 000

國債利息收入

50 000

共用設施處置收入

70 00

貸：商品住宅維修資金

5 650 000

借：商品住宅維修資金

456 500

貸：返回支出

400 000

維修支出

56 500

此外，在結轉時還會發生其他的相關業務，比如將待分配的累計收益轉入商品住宅維修資金，退回以前多交的維修資金，收到維修單位退回的維修資金，將維修資金劃轉至業主大會管理等業務。

例5 某商品住宅小區將待分配的累計收益200 000元轉入住宅維修資金專戶，退回以前多交的維修資金50 000元，收到維修單位退回的維修支出 5000元，將100 000元維修資金劃轉至業主大會管理。其賬務處理如下：

借：待分配累計收益

200 000

貸：商品住宅維修資金

200 000

借：商品住宅維修資金

50 000

貸：銀行存款

50 000

借：銀行存款

5 000

貸：商品住宅維修資金

5 000

借：商品住宅維修資金

100 000

貸：銀行存款

100 000

四、住宅專項維修資金的其他核算

住宅專項維修資金除了進行正常的收繳使用和期末結轉外，有時也會發生其他符合政策規定的經濟業務。維修資金用于房屋保修期滿之后的維修、更新和改造，所以一般會有一定時期的閑置。比如對于一段時期用不到的維修資金，尤其是新建住房一般會幾年內用不到維修資金，即便是用到也是很少的一部分，大量的維修資金存在專戶里，為了提高專戶資金的使用效率和保值增值，《住宅專項維修資金管理辦法》規定可以購買國債。此時用到的會計賬戶為“國債投資”， “國債投資” 賬戶核算住宅專項維修資金按規定購入國債的成本。

例6 某商品住宅維修資金銀行賬戶劃出資金 1 000 000 元用于購買國債，同時收到以前購買的到期國債的本金 2 000 000 元和利息收入 100 000元。其賬戶處理如下：

借：國債投資

1 000 000

貸：銀行存款

1 000 000

借：銀行存款

2 100 000

貸：國債投資

2 000 000

國債利息收入

100 000

住宅專項維修資金的管理還可以施行備用金制度，由代管機構向分支機構發放備用金，使用后分支機構再向代管機構報銷的管理方式。此時用到的會計賬戶為 “備用金”，“備用金” 賬戶核算代管機構撥付給分支機構的備用金。

例7 某商品住宅維修資金實行備用金制度，核定某分支機構的備用金為 100 000元，并撥付；分支機構報銷備用金用于維修支出 20 000元。其賬戶處理如下：

借：備用金

100 000

貸：銀行存款

100 000

借：維修支出

20 000

貸：銀行存款

20 000

《核算辦法》的實施，有利于進一步規范住宅專項維修資金的會計核算，保證會計信息的真實完整，同時也保證了維修資金健康安全的使用和保管。但也應該注意到，《核算辦法》實施中存在的一些問題，首先，由于我國商品住宅發展時間比較短，物業管理公司不規范，不少物業管理公司的財務部門虛設，一人兼數職的情況普遍存在；其次，物業公司賬簿設置不全面，有的物業公司根本就沒有專業的賬簿，有的只記流水賬；最后，物業公司財務人員的素質較低，無法正確的使用《核算辦法》。基于以上問題，要真正有效的實施《核算辦法》，需要對物業管理公司的賬簿設置、部門設置以及人員的配備情況進行完善，加強物業管理公司的責任意識和對物業公司財務人員的培訓工作，真正擔起管理住宅專項維修資金的管理和核算的責任。