房地產集團公司全面預算管理面臨的困境及改進對策探討

王 真

（福建尚景程實業集團有限公司，福建 福州 350000）

從理論建設上來看，全面預算管理作為一種系統性的管理工具，在我國很多大中型企業的運行中得到了有效應用，但是，從房地產行業來看，其還存在一定弊端，如對理論的學習不夠透徹；應用過程中方法不夠科學；預算管理形式化問題嚴重，作用無法充分地發揮等。本文對相關內容進行了分析，希望企業能夠有效地對管理理論進行應用和推廣。從實踐應用上來看，房地產行業的競爭愈發激烈，其對預算管理的需求逐漸擴大，對預算管理應用中存在的問題進行研究，能夠對該類企業普遍存在的問題發揮“以小見大”的作用。

一、房地產集團公司全面預算管理概述

所謂全面預算，就是以貨幣或其他形式反映的，旨在對企業未來某一經營期間內生產經營活動、決策活動、資本運動活動等指標的行動計劃與相應措施的數量說明，而全面預算管理則是對這些指標活動進行管理的總稱。從企業現行的預算情況來看，預算管理采用一種程序化的書面形式，全面預算管理具有較強的戰略支撐功能、資源配置功能、績效考評功能等。從具體的房地產行業特點來看，其全面預算管理具有如下特征：一是周期長。房地產企業作為一項綜合性產業，其具體的工作包括土地開發、建筑建設、日常維護以及買賣、租賃等，因此，其全面預算管理設計的周期性也較長。二是資金密集明顯。房地產企業一般投資規模大，充足的資金供應是房地產企業運作的基本前提，所以，全面預算管理也需要做長期的規劃，充分考慮到金融政策以及融資渠道等影響因素。三是項目式運作。房地產企業主要以項目建設為主，從項目可行性分析，到投資、管理以及評估等活動都要進行獨立核算，其全面預算管理也要基于整體作階段性分析。

二、房地產集團公司實施全面預算管理的必要性

（一）緩解企業信息不對稱矛盾

對于房地產企業來說，尤其是集團公司型，其戰略部署分布在全國各地，且各項目間的建設進度有所不同，地理位置較為分散，其對集團公司的管理水平要求更高。這種情況下，信息不對稱現象十分常見，無法將集團公司資源配置能力最大化。而全面預算管理的實施，對各子公司甚至是各具體項目都設定了具體的目標和指標，并嚴格監督其執行，有效緩解了企業信息不對稱問題，加強了集團公司的集中管控能力。

（二）獲得較強的市場競爭力

房地產企業是金融市場上“資金循環”的主力軍，但近年來，在行業的發展大背景下，疊加各種調控政策的影響，房地產企業的資金鏈愈發緊張，企業貸款規模等逐漸收縮，很多房地產企業不得不面臨資金緊張的窘況。在這種情況下，企業必須加強對資金的管控，提高資金的利用率，實現資金價值最大化，這樣才能在市場上獲得更大的競爭力，而全面預算管理能較好地滿足這一發展要求。

（三）提升企業綜合實力

近些年，房地產企業的行業集中度明顯提高，激烈的競爭讓行業利潤率逐年走低，房地產行業從暴利時代逐漸走向微利時代，“物美價廉”成為新一代房地產企業的主要競爭點，全面預算管理在有效規劃和未來項目建設銜接方面發揮了重要作用，同時能夠細化資源、完善管理機制、對風險進行預測等，是房地產企業提升綜合實力的重要工具。

三、房地產集團公司全面預算管理面臨的困境

（一）預算管理制度缺失

房地產集團公司的全面預算管理規模大、涉及企業眾多，需要考慮的內容繁雜，且參與的人員較多，范圍廣。在這種情況下，如果沒有相應的制度等進行約束，就會導致預算隨意，難以監督和管控。目前，房地產集團公司預算管理機制缺失主要表現在以下幾方面：第一，財務管理體系缺失。就集團公司來看，其對企業內部以及下屬其他子公司的財務管理尚未形成統一的管理體系，于是二級公司的部分項目開展需要獨立核算，自主經營，這種情況下不利于集團公司掌握其項目情況。第二，缺乏統一、健全的財務管理系統。房地產集團公司與子公司間的會計制度或不盡相同，其實行的財務軟件和會計標準未統一，導致相關數據在流轉過程中的可比性無法確定，不利于后續全面預算管理工作的實施。第三，全面預算管理委員會職責不清。全面預算管理委員會應當全權負責預算管理方面工作，但是，就目前房地產集團公司的表現來看，其全面預算管理委員會臨時性明顯，在預算管理上的編制、執行以及調整等積極作用未發揮，導致預算指標等執行無法可依，預算偏差明顯。

（二）預算編制脫軌，執行力不足

預算編制和預算執行是整個全面預算管理周期中最重要的兩個階段。但目前來看，房地產集團公司對該方面的工作顯然不到位。第一，預算編制可能與企業年度戰略目標脫軌。無論是預算管理還是企業的其他管理活動，都要始終以企業戰略目標為指導，但是，由于企業的預算管理體系未發揮作用，導致預算編制過程中主觀臆斷明顯，憑借個人經驗確定預算指標，未能讓企業全員參與進來，尚未嚴格按照預算編制程序展開工作，可能會增加不必要的成本，不符合預算管理中的成本效益原則。第二，預算編制方法不科學。房地產集團公司在預算編制方法選擇上多套用通用型預算模板，沒有與集團公司的個性化需求結合，使費用支出的部分項目上缺乏合理性，后續可能會增加預算調整的難度。第三，由于前端預算編制的鋪墊工作未實施充分，使預算執行過程中相關人員對預算形成片面理解，導致預算動力不足，與市場趨勢格格不入。這樣一來，既定的預算編制要求對預算執行的指導力直線下降，預算支出隨意性加大，這與企業實行全面預算管理的初衷相背離。

（三）忽略市場環境約束

房地產集團公司的全面預算管理質量高低，除了集團公司自身的努力外，還與外界環境的變化息息相關。一方面，其預算管理除了考慮資金等資源的配置外，還要考慮項目建設與當地經濟發展上的適配度，例如，某地塊多以休閑、娛樂場所為主，在該地建設商務寫字樓，那么項目本身的價值就會直線下降，無論預算管理做得如何，其項目最終回饋都會不盡人意。另一方面，預算管理未充考慮到房地產行業的工作特性。即項目開發周期長、資金鏈長，其各階段具體耗費的時間受到政策、環境等的影響因素大，如設計階段受政策、當地環境承載力的影響，生產階段受天氣、施工人員流失的影響等，再加上后疫情時代下的現實背景，其項目的不確定性上升，但企業在進行預算管理時對這些方面的考慮欠佳，不利于預算管理價值的最大化。

四、房地產集團公司全面預算管理的改進對策

（一）明確集團公司預算管理體系構建原則

1.預算管理與企業戰略高度統一的原則

預算管理作為一項管理手段，以實現企業戰略規劃為最終目的，全面預算必須基于該指導下，盡可能詳盡到部門、個人的工作任務，只有這樣，才能保證預算管理執行不與企業戰略脫軌。

2.預算信息及時反饋的原則

在構建全面預算管理體系時，必須明確預算反饋時間、預算反饋內容等方面的要求，例如，在預算內容上，可通過周度、月度以及季度等列明預算報告，同時對于預算執行過程中的一些可控因素進行跟蹤式監督，保證預算信息的時效性。

（二）明確集團公司預算管理體系構建目標

1.建立統一管理、統籌規劃的全面預算管理體系

即落實具體的階段性戰略目標，形成全企業范圍內均可參與的預算管理平臺，提高預算管理的透明度，打通橫向部門、縱向上下層級間的溝通壁壘，形成真正有計劃、有秩序的預算管理程序。

2.進一步規范預算管理流程

房地產集團公司必須保證全面預算管理委員會的實用性和權威性，制定企業范圍內的規范且標準的預算流程，避免預算管理的隨意性，讓預算管理真正嵌入企業的管理流程中。

3.實行全過程預算監督管控

雖然預算管理職責和預算管理流程十分明確，但要想預算管理體系真正發揮作用，還需要借助外部嚴格的監督力度，形成相互協助又相互制衡的局面，更準確地展開預算分析，發現其中存在的問題并予以調整。

（三）加強房地產集團公司全面預算編制與執行

針對房地產集團公司中出現的預算編制和預算執行問題，具體可從如下方面進行調整：第一，參考多方面數據來源，提高預算編制的實用性。集團公司須打破預算編制源自歷年數據的局限性，在此基礎上，綜合自身的實際情況以及資源情況等，對企業當期的預算規劃進行科學預測，確定企業的經營戰略，保證產品質量的同時，提高經濟效益。第二，強調上下一體的預算執行。充分動員企業全體職員，各司其職，利用現代技術手段，保證企業內部縱向、橫向的交流暢通，以此確定企業預算管理的合理性與可行性。同時，進一步加強對生產現場的管控，嚴格要求安全作業，如果出現超預算審批現象，必須經過嚴謹的審批程序進行調整，不得隨意支出。如5000元以下的預算調整，由項目負責人審批；5000元以上1萬元以下的支出，除項目負責人外，還需財務主管審批；1萬元以上2萬元以下的支出，則需要企業預算管理委員會審批，以此類推，大額數據支出則需要企業決策層召開會議，全員通過后予以執行。第三，強調全面預算的全過程監督。發揮企業對預算管理整體控制的主觀能動性，將銷售預算、采購預算、資金預算等均納入企業監管上，強調全面預算管理體系的約束力，以此反映企業的經營業績，確定后續的發展方案。

（四）采用彈性預算，更好地適應外界市場變化

房地產集團公司的預算管理除了考慮自身因素的影響外，還要考慮外界市場變化的影響，必須保證預算管理的剛性約束和柔性調整，更好地適應市場變化。過剛過柔，都不利于企業預算管理的實行，因此，彈性預算是最適合房地產集團公司的預算方法。企業要充分結合自身情況，詳細考慮內外環境的變化，尤其是在不同政策和法規的要求下，企業的預算調整必不可少。例如，對于爛尾樓收購，恰逢國家政策調控，市場反應慘淡。如果此時追加預算進行精裝修，可能會吸引到客戶的購買欲望，提高產品的銷售率，加速企業賬款回籠。

（五）強化全面預算管理績效考核和激勵

全面預算管理的績效考核和激勵措施是對當期預算管理完成情況的評價，可以此分析出目標預算與實際預算之間的差異，起到不斷提高預算管理質量的作用，集團公司在預算績效考核與激勵中須遵循可控性、可量化、分析考核、公平公正等基本原則。

首先，將企業的全面預算管理指標融入現行的績效考核體系中，強調全面預算管理績效考核的全員性與全面性，確保人人都參與進來。當然，預算績效考核也要體現出其差異性，具體考核如表1所示。

表1 企業職員考核方式標準

其次，保證預算激勵與企業的考評制度嵌套，制定科學的激勵體系，例如，薪激勵、權利激勵、培訓激勵、晉升激勵及榮譽激勵等，將個人在預算管理上的貢獻與績效激勵緊密結合在一起，不斷激發職員的創造性。

（六）加強全面預算管理的其他保障措施

除了上述提到的幾個方面以外，房地產集團公司全面預算管理還可以從如下幾方面進行優化：第一，強調房地產集團公司的觀念保障。使企業內部上下都充分認識到預算管理的重要性，形成良好的文化氛圍，形成科學的經營管理理念，使預算管理逐步下沉到企業實際活動上，發揮企業全體職員的主觀能動性，從而有利于指導預算活動的全面展開。第二，強調集團公司全范圍內的信息系統保障。全面預算管理的實行是從企業長期發展的角度出發的，且集團公司預算內容頗多，在長期的應用下，單靠人工進行預算編制或考核，工作量過于龐大，在我國信息管理技術日漸發展的當下，房地產集團公司應該積極利用財務系統，將預算工作與之對接，實現預算管理中部分簡單操作自動化處理，既能減輕工作人員壓力，又有助于提高工作效率，在一定程度上也可以保障集團公司的預算管理質量。

五、結語

綜上所述，全面預算管理不僅是房地產集團公司提高內部管理質量、保證資金有效運營的重要手段，更是其適應現代經濟市場、提升市場競爭力的關鍵步驟。本文闡述了房地產集團公司全面預算管理各階段存在的問題，如預算編制不全面、預算執行不徹底、預算考核不到位等。同時，結合集團公司的實際需求，提出了如下措施和建議：嚴格按照上下結合的程序進行預算編制、加大預算執行監督力度，明確預算調整權限、加大預算績效考核在企業績效考核中的占比等。盡管房地產集團公司在全面預算管理方面已經取得了較大的進步，但是，在現代先進管理理念和信息技術的綜合作用下，其未來還有巨大的發展空間，值得進行跟蹤研究。