房地產企業資金管理模式探討

田琳

摘 要：資金管理是指企業為保證自身戰略發展規劃的全面實現，通過資金籌措、資金投放等一系列的資金調動行為，對企業資金進行科學合理支配的管理活動。是當前企業管理工作中較為重要的內容。房地產企業作為國民經濟發展中的重要基礎單元，其自身發展質量將對社會經濟發展產生極大影響。因此，為切實保證房地產企業安全高效發展，從而促進國民經濟發展，本文將基于資金管理視角，對房地產企業的資金管理模式進行分析與探討。本文首先對房地產企業資金管理原則進行綜述，其次對房地產資金管理模式進行分析，以供參考與借鑒。

關鍵詞：房地產；資金管理；融資渠道；管理模式

隨著時代的發展與社會的進步，市場經濟體系也在隨之不斷變化，使得當前房地產市場的競爭壓力變得越來越大。房地產企業要想在復雜且激烈的市場競爭中脫穎而出，其必須切實做好資金管理，保證自身資金的充足性，以運行良好的資金鏈來支撐企業的生產經營。因此，房地產企業管理人員需要切實做好資金管理，規避資金運行風險，提升企業運營質量，以強大的資金流，提升企業的核心競爭力以及市場競爭地位，全面提高企業經濟效益，促進我國房地產行業的健康平穩發展。

一、房地產企業資金管理原則

房地產企業在對資金進行管理的過程中，要始終秉承以下四點原則，分別為剛性原則、以收定支原則、授權原則以及集中管理原則。其中剛性原則是指企業所下發的資金管理指令以及管理計劃，各級管理人員需要對其進行全面落實，并嚴格執行。以收定支原則是指企業需要積極主動地構建年度、季度以及月度收支財務報表。授權原則是指成員企業以及下屬部門在進行資金管理之前，需得到總公司的授權。集中管理原則是指企業的資金以及銀行賬戶都需要由總公司進行統一集中管理。

二、房地產企業資金管理模式分析

（一）拓展資金管理范圍，加大資金管理力度

當前我國房地產企業在資金管理模式上，仍以相對較為傳統的資金管理模式為主。企業一般都會將資金進行集中管理，以便于后期的統一分配與調動。這種集中資金管理模式可以有效地幫助房地產企業降低資金管理成本，并對企業內部私自挪用資金的現象進行有效的防范。針對資金密集型房地產企業而言，其仍可以繼續使用集中式資金管理模式。以此來對企業流通的貨幣資金進行有效的控制與管理，將企業資金的收入與支出進行統一規劃，并對外部銀行賬戶的開立以及撤銷進行詳實的規范。房地產企業集團的下屬各個子公司凡涉及外部銀行開立及撤銷等內容時，都需要在第一時間對總公司進行匯報，以便于總公司對其下屬企業的資金數量以及存量進行了解，從而在一定程度上明晰企業的實際經營狀況，最大限度地保證房地產企業的資金管理安全。以集中資金管理模式為主要手段，對房地產企業運行資金進行全面管理，切實提升企業的融資能力以及投資能力，行之有效的提升房地產企業的經濟效益，進而更好更快地實現房地產企業發展戰略。針對非流動資金的管理工作而言，對其進行集中式管理是相對較為適合的。尤其是對房地產企業的固定資產需求量的確定。房地產企業對固定資產進行合理的配置，是房地產企業內部進行產業折舊的有效途徑，對企業內部的固定資產進行統一處理，以此來對企業內部經營風險進行科學合理的規避。房地產企業可以對流動負債以及非貨幣資金的流動資產進行適當的放權管理。一些大型房地產企業不僅經營規模龐大，而且成員企業的數量相對較多，大型房地產企業以流動資產分散化的形式進行資金管理，可以最大限度地提升成員企業的管理積極性，將集中式資金管理模式與放權式管理模式有機融合，將貨幣資金的作用發揮至最大，以此來為房地產企業創造更多的經濟價值。房地產企業可以根據年度財務報表，來對資金的供求關系進行深入的了解，并在實際的運行過程中，不斷地調整資金分配比重，切實做好資金管理，全面提高房地產企業的經濟效益。

（二）統籌兼顧，整合資源

房地產企業在對資金進行管理的過程中，需要切實做好統籌兼顧，使得資金管理工作變得更為全面，以此來切實提升房地產企業對貨幣資金的實際掌控能力，切實保證房地產企業資金鏈的運行安全。由于房地產企業的資金相對較為分散，管理人員需要以統籌兼顧的工作理念構建資金管理機制，在切實緩解工作人員業務壓力的基礎上，最大限度地提升資金管理措施的執行精準性。房地產企業管理人員可以對正在運行的項目進行梳理，同時對其運行特點以及發展規律進行明晰，同時對項目的區域特點以及實際進程進行實時的掌握與了解，最大限度地保證當前的資金管理工作可以有效的滿足房地產企業的實際發展需求。同時，管理人員需要對日常管理工作中的重難點進行分析，使得后續的資金管理工作可以有計劃的進行展開。同時，房地產企業區域資金管理工作需要將協調發展作為其工作的指導理念，以此來提升房地產企業的資金管理質量。房地產項目的運行周期相對較長，對其進行資金管理也不是一朝一夕就可以完成的。因此，管理人員需要建立健全房地產企業資金管理長效發展機制，以此來使得資金管理工作可以更具系統化，最大限度地提升資金利用效率，防止資金缺口的出現。

除此之外，房地產企業管理人員需要對現有的管理資源進行整合，對管理資源進行整合也是提升資金管理質量的重要途徑之一。房地產企業管理人員需要明晰資金管理對企業發展的重要作用，以此來對房地產項目的開發節點進行全面優化。房地產企業管理人員要積極主動地構建管理資源平臺，以此來全面推動資金管理工作的順利實施，最大限度地降低資金流通風險，使得房地產企業的存貨進行有效的周轉，最大限度地保證房地產企業資金鏈的良性循環，降低房地產項目開發節點因受到資金問題而導致的中斷問題的出現。人力資源作為資金管理資源的重要組成部分，房地產企業管理人員需切實提升人力資源利用效率，以此來降低企業資金管理成本，對企業外部拿地流程進行全面的監管，切實做好房地產企業可行性研究工作。管理人員可以從房地產企業項目的規模以及開發特點等方面著手，以此來對資金管理工作進行合理的調整，最大限度地保證資金的充足，從而防止在后續的工作中出現資金鏈斷裂的風險。除此之外，管理人員需要對企業的內部情況進行全面的摸排評估，并對投資回報率以及資金回收周期等可變因素進行控制，最大限度地保證房地產項目的有序進行。在資金管理工作中，以分層管理辦法對資金進行逐級管控，并綜合企業的實際發展情況，制定科學合理的資金管理規劃。

（三）做好存貨管理以及應收賬款周轉

房地產企業的存貨量較其他行業相比較而言，其存貨量相對較大。存貨量過高將對房地產企業的資金管理工作造成一定的影響，例如資金回流以及資金調配等工作。對于存貨管理工作而言，房地產企業需要對空置房產進行積極主動的處理，以此來切實提升采購以及儲備的靈活度。同時在做好信息管理工作的基礎上，對市場中的長線物資進行無庫存供應管理，借助社會庫存，來對企業的人力資源以及物力資源消耗進行降低。但是在房屋限購令以及住房保障機制等有關政策的限制下，房地產企業進行去庫存處理，勢必會導致房產項目價格的下降，但是管理人員需要明晰，價格的高低、漲幅并不是由存貨數量所決定的，而是由市場經濟所決定的。因此，最大限度地調動市場積極性，也是企業進行資金管理的重要途徑之一。同時，企業需要對應收賬款管理機制進行構建，對應收賬款進行及時的催收，同時做好應收賬款的壞賬準備，切實提升應收賬款的實際周轉率、當前房地產企業的發展瓶頸為高資產負債，房地產企業要想切實做好資金管理工作，便可以有效地降低企業的資產負債率，并拓展融資渠道。

（四）構建信息化資金管理控制機制

隨著房地產企業經營規模的不斷擴大，其所需要的運作項目數量也在不斷增多，以往的資金管理模式已然無法再滿足當前房地產企業的實際發展需求，構建信息化的資金管理控制機制是當前房地產企業發展的重要舉措。因此，房地產企業管理人員需要積極主動的構建起信息化資金管理控制體系，以此來真正的實現資金管理信息的共享，同時保證資金管理信息的真實性、可靠性以及規范性，還可以為房地產企業管理人員的實際決策提供涉稅風險以及稅負風險防范，管理人員加強資金審批，切實提升資金管理透明度，最大限度地降低資金管理風險。借助網銀系統對異地資金管理業務進行審批，打破了資金管理工作在時間以及空間上的束縛，最大限度地保證房地產企業業務的處理速度，提升了資金使用效率。管理人員以信息化資金管理控制機制為手段，在提升資金管理透明度的基礎上，對資金使用風險進行降低。除此之外，房地產企業管理人員還需要對其進行網絡設備進行優化，提升資金管理安全性，降低資金管理信息泄露風險。企業管理人員可以實行內外網絡分離管理辦法，以網銀授權管理以及資金崗位牽引等諸多措施，最大限度地保證企業資金的結算安全，全面提升房地產企業資金管理工作的抗干擾能力。構建信息化資金管理平臺，可以切實提升房地產企業資金管理效率，使得資金管理流程更為細化。在信息化資金管理平臺的幫助下，房地產企業資金管理工作全面對接資金系統以及財務系統，為資金的橫向管理工作奠定堅實的基礎。同時對企業內部的事務審批以及支付審批工作進行全流程優化，切實提升資金管理的工作效率。當前房地產企業一般會以內部銀行、統收統支以及結算中心等諸多手段來對企業資金進行集中化管理。切實做好信息化建設使得資金管理信息可以在企業內部進行更快的流通，全面加強資金管理質量，保證房地產企業的健康平穩發展。

（五）構建完善的資金管理制度

針對房地產企業而言，要想切實做好資金管理，仍需要構建起完善的資金管理制度，并對資金管理制度中的各項規定進行全面落實。同時在實際的管理工作中，根據資金管理所遇到的問題，及時對資金管理制度進行調整，切實提升資金管理質量，促進企業經濟發展。管理人員可以根據資金管理制度對成員企業的資金管理執行情況進行監管，同時在資金管理制度的基礎上，構建內部審計制度以及考核獎懲制度，全面推進房地產企業資金管理工作的發展與完善。同時根據“制約監督”以及“安全謹慎”的工作原則，設立資金管理崗位，同時不斷的引進與培養財務管理人才以及技術人才，切實保證資金管理工作的有序進行。除此之外，管理人員還可以構建起完善的資金管理評價機制，并將各個管理節點作為評價指標，以此來對房地產企業的資金管理成效進行有效的檢驗，通過管理評價機制，可以使得管理人員明晰當前資金管理工作中的不足之處，以便于對其進行及時的調整，使得資金管理模式可以更加適合當前企業的發展情況。

（六）切實做好預算管理，拓展企業融資渠道

針對房地產企業的資金管理工作而言，資金預算以及預算執行工作是資金管理工作的重要基礎。房地產企業管理人員在對資金進行預算規劃的過程中，需要從項目的營銷節點、預售節點以及開發節點等諸多角度對資金進行預算編制。資金預算編制工作需要從項目拿地階段開始進行，以此來保證房地產企業資金預算的客觀性以及精準性。同時，在完成預算編制后，管理人員需要對其預算執行進行有效的監管，管理人員需要對預算目標進行分解，并將預算執行進行細化，對預算審批流程進行精簡，保證預算編制在執行的過程中，可以有專門的工作人員對其進行監管同時構建房地產企業資金預算監管機制，最大限度地保障房地產企業資金預算編制與實際成本之間不會出現太大的誤差。保證企業資金的收支可以與營銷進度相匹配，從而最大限度地做好企業資金管理，促進企業的健康可持續發展。

基于市場經濟體制下，房地產企業進行自主經營、自負盈虧，其在日常的工作中，出現資金不足的情況是在所難免的。房地產企業管理人員需要積極主動的對自身的融資渠道進行全面的拓展，并根據企業實際發展現狀對融資方式以及渠道進行科學選擇。管理人員可以加強與外部金融機構之間的聯系與合作。同時借助自身的良好企業形象來贏得國家政策的支持，以貸款或是發行債券的形式來提升企業資金儲備。同時對已經獲得審批的貸款項目，進行安全還款或是前提還款，以此來樹立自身的良好企業形象，從而實現良性循環。

管理人員為切實提升融資控制質量，在實際的融資過程中，需要對資金成本率進行優化，從而對各類風險進行有效的掌握，以此來對當前的房地產企業資金壓力進行有效的緩解。通過債權與股權相結合的方式對融資途徑進行有效的拓展。銀行融資方式是當前房地產企業所作為常用的融資手段之一，但是銀行融資途徑會導致企業的還款壓力增大。因此，企業需要對其融資渠道進行全面的拓展。降低企業還款壓力。房地產企業還可以與當地政府進行合作，從而對土地供給問題進行有效的解決，在降低企業融資風險的過程中，不斷提高企業資金管理質量，保證房地產企業的安全高效發展。

結束語

綜上所述，房地產企業切實做好資金管理，不僅可以提升企業的經營安全，保證企業資金鏈的良性運行。還可以切實提升企業經濟效益，幫助企業樹立良好的市場口碑，實現社會效益與經濟效益的有機結合，全面推動我國房地產企業的健康發展。因此，管理人員可以借助多元化的管理方式來對企業內部資金進行科學管理，保證企業的經濟安全，推動我國房地產行業的長效發展。

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