居住權制度對金融機構不良貸款清收的影響與應對

朱東陽

江蘇銘勤律師事務所，江蘇 常州 213000

一、居住權制度簡說

2020年5月28日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）出臺，居住權作為用益物權出現在大眾視野中。《民法典》中關于居住權的規定僅有6條，包括居住權人可以依據居住權合同對他人的住宅享有居住權、居住權合同的一般條款以及居住權的設立和消滅需要辦理登記手續等相關內容。根據現有規定，居住權可以設立在有抵押權的住宅房屋上，當二者同時存在時，居住權的存在極有可能削弱法院在民事執行程序中對房產的執行力度，進而影響金融機構住房抵押權的實現。

二、居住權制度對金融機構貸款清收的不良影響

住房抵押貸款中，當抵押人喪失清償能力，作為抵押權人，發放貸款的金融機構通常會采取訴訟的方式，通過法院的司法拍賣程序達到清收住房貸款的目的。但是對于執行前已經設立居住權的抵押住宅尤其是在抵押權設立前存在的居住權，法院正常會顧及居住權人的利益。一種做法是法院可能會因為居住權而暫緩執行，另一種做法是執行附帶居住權的住宅房屋［1］。如果法院顧及居住權人不執行涉案房屋，此時金融機構無法完成貸款清收工作。如果法院顧及居住權人保留其居住權益，此時無論是拍賣附有居住權的住宅還是采取折價賠償安置等方法讓居住權人另有歸處，都會影響金融機構抵押權的實現。

三、居住權和抵押權存在沖突

（一）居住權的存在降低住宅抵押物的抵押價值

作為擔保物權，抵押權是為擔保債權的實現，抵押權人注重抵押物的交換價值，而住宅房屋設立居住權會客觀降低房屋的交換價值［2］。如果居住權人的居住期限是長期甚至是直至居住權人自然死亡，此類房屋的處置難度不難想象，價格不在原來的市場合理范圍內降低是無法順利拍賣或者變賣出去的。因此，一旦住宅抵押物上設立居住權，住宅房屋的抵押價值注定下降。

（二）居住權人的利益實現和抵押權人的利益實現相互沖突

居住權同抵押權有著一個重要的區別，在抵押權人和抵押人無法就抵押權的實現方式意見一致時，抵押權的實現依賴法院的執行程序，而居住權的實現方式不一樣，居住權人往往和住宅所有權人關系匪淺，居住權人無法從法院的執行中獲得利益，法院最大限度保障其居住權益的方式是維持原狀不采取任何措施，因此，居住權人在相關執行案件中很有可能和法院是對立的關系，即居住權人和抵押權人利益存在對立沖突。

四、居住權和抵押權的順位理解

居住權設定在前，抵押權設定在后。按照當下“買賣不破租賃”的法律規則，在后的新所有權人不能對抗在先設立的租賃權，同樣的，在后的抵押權人不能對抗在先的租賃權。居住權為法定的用益物權，租賃權為債權，物權的效力優先于債權的效力，因此，在后的抵押權不能對抗在先的居住權。此時，無論法院是否執行拍賣涉案房屋，居住權人的居住權益都會得到法院保護。

抵押權設定在前，居住權設定在后。同為物權，前者為擔保物權，后者為用益物權。有所區別的是，居住權是具有強烈人身色彩作為生存權的物權，住房問題是政府關注的基本民生問題，在我國強調保障被執行人唯一住房及所扶養家屬的司法大背景下，法院衡量抵押權和居住權的優先時不一定認為在先設立的抵押權可以對抗在后設立的居住權，尤其是居住權設立時抵押人尚未和抵押權人發生民事糾紛，在后設立的居住權人為善意第三人時［3］。因此，在住房問題是民生問題的客觀基礎上產生，居住權的存在將會阻礙法院的執行程序，直接影響抵押權的實現。

五、居住權制度增加房產執行難度

（一）可能因居住權爭議發生多訴

1.居住權人配合法院工作人員處置房屋的概率極低

如前言，居住權人和住宅所有權人往往利益一體，因此不排除有抵押人惡意利用居住權制度妨礙法院執行，降低法院執行工作的效率。以無償居住為原則的居住權多設立于婚姻家庭領域［4］，同一住宅上的居住權人和住宅所有人大概率是利益共同體，在此前提下，居住權人配合法院工作人員處置房屋的概率極低，即使法院采取保留居住權人權益的方式，居住權人亦有可能對法院的執行行為提出異議。再者，法律確定居住權人可以依據居住權合同享有居住權益，這就表明法院作出不利于住宅所有人的法律文書后甚至是在法律文書生效后，涉案房屋依然隨時有可能冒出一個乃至多個依據居住權合同享有權益的“居住權人”，雖然僅有居住權合同而沒有登記時居住權并未設立，正常情況下不能排除法院的強制執行行為，居住人按理應當根據合同向房屋所有人主張合同權益，但居住人和所有人利益一體，所以居住人的矛頭可能指向法院，通過提出異議妨礙法院的執行工作。

2.居住權制度尚不完善

不但居住權和其他權利的順位沒有明確規定，居住權的登記條件和登記手續同樣缺乏統一規范，法律空白多，相應地就容易發生法律爭議。在先設立的居住權能否排斥法院對整個抵押房屋的執行？抵押權后設立的居住權能否排除法院對個別房間的強制執行？登記機關能否以房屋被查封為由排除居住權的登記設立［2］？這些問題沒有明確的答案，住宅所有權人就有充分的動力和充足的準備時間在執行程序啟動前完成居住權的登記，企圖借以對抗司法執行程序。

（二）影響執行效果

1.關于居住權人提出的執行異議

如果法院對居住權人的居住權予以認可，之后的房屋所有權人不影響居住權人的居住權益，此時居住權人的權益未受侵害，執行異議應當依法駁回。如果法院對涉案住宅的居住權不予認可，認為居住權人對變更所有權后的房屋不再享有居住權又或者是認為在抵押權后設立的居住權不能對抗抵押權，此時法院的司法拍賣行為將直接影響居住權人的居住權益。根據《民事訴訟法》的相關規定，當法院的執行行為影響案外人的實體權益時，案外人可以提出異議之訴進行權利救濟。居住權人提出異議后，案件重返訴訟程序，最終經由審判程序依法確定居住權能否排除執行［1］。這些重新進入訴訟的案件，沒有法律統一標準前，訴訟極有可能是場持久戰，可能會進入二審程序甚至是再審程序。對于作為抵押權人的金融機構而言，此時不僅實現抵押權的訴訟時間和訴訟成本有所上升，訴訟最終效果亦無充分保障。

2.法官視角

從法官的角度，如果涉案房屋為案外人的唯一住處，即使進入執行程序時案外人僅有居住權合同而沒有依法登記又或者是僅在遺囑中寫明居住權益而繼承尚未開始，執行法官根據生效法律文書強制清場的可能性依然不高，尤其當居住人為社會弱勢群體時。

首先，我國執行住宅房產困難的問題長期存在，這點從相關的法律規定和既往的司法實踐中可以確定。其次，法官有著定紛止爭和穩定社會秩序的職責，他們在處理個案時會比較衡量強制清場對雙方當事人的不同影響。當一方為資產雄厚的金融機構，另一方為經濟能力有限且被執行后可能就沒有住處的普通公民，雙方的經濟實力差距十分明顯。對于強大的金融機構而言，執行不到些許房產對其資產的影響可以說是微乎其微，但是沒有其他住處的普通公民不同，這關乎他們的基本生存問題，處理不慎可能會引發負面的社會輿論影響。兩相對比，法官處理附有居住權的住房問題時難免偏向弱勢的普通居住人。最后，居住權制度的出臺就是國家政策傾斜的具體表現，為了讓部分無處可歸的人得一生存之所，維持現狀符合《民法典》精神，同時符合法院執行的大方向。

目前來看，法院不認可居住權的情形可能如下：第一，不利于住宅所有權人的法律文書作出時，居住權合同尚未簽訂或遺囑尚未寫明，居住權合同的簽訂與臨時書寫的遺囑有規避法院執行的主觀目的；第二，進入執行程序時，居住權尚未依法登記；第三，抵押住宅不是未登記的居住人的唯一棲身之所，居住人長期不使用涉案房屋。如果實際執行時居住人符合以上三點，法院不認可其居住權的可能性會比較大，如果第三點不能滿足，居住人又是高旬老人等社會弱勢群體，即使滿足前兩點，法院依然有可能偏向于維持現狀。

法官處置房屋保留居住權人的權益時，如果采取拍賣附有居住權房屋的做法，意味著購房人需要接受新買的住宅上有陌生的外人居住，此時，住房的交換價值勢必下降。

3.購買人視角

從購買人的角度，附有居住權的房屋他們是不愿購買的，或者說，不愿意以沒有附帶居住權的同類住宅的相近市場價格購買。

正常來說，能為另外一個人無償設立居住權的，多是共同生活的親屬，居住權的截止期限多是長期甚至是至居住權人死亡之日。如果居住權人是上了年紀的老人，即使居住期限不長，到期清場亦是不難預料的困難。除了期限問題和清場問題會降低購買人的積極性，居住權人的房屋主人翁意識也會阻礙購房人的購買步伐。同租賃關系不同，租房人一般不會認為租賃的房屋是其所有物，但是居住權人不同，居住權人的身份往往是住宅前所有權人的家屬，居住權人可能對所住房屋是有主人翁意識的，這種意識或將不利于他們和后來的合法居住人相處。因此，附有居住權的住宅房屋若想成功找到買家，除非讓買家感受到明顯的價格優惠福利。另外，法院拍賣房產前正常會委托專業的鑒定機構進行評估，目前居住權人的人數和期限對房屋價值的影響沒有充分的數據支撐，如果忽略這個因素評估，不排除發生全部購買人的意向價低于法定最低標準的情況。

綜上所述，居住權的存在影響房產的流通性，降低住宅的交換價值，而抵押權人實現抵押權的過程中，所需花費的時間和成本可能更多。

六、應對措施

（一）事前預防

1.做好盡職調查工作

設立抵押權前，金融機構應當安排工作人員至不動產登記機構詳細調查抵押住宅的登記情況［3］。

2.利用合同條文約束抵押人

如前所言，一旦涉案房屋涉及居住權，法院對涉案房屋的執行力度很可能被削弱。對此，金融機構應當注意在合同文本中提前規避風險，并約定相應的違約責任。

（1）要求住宅抵押人承諾簽訂合同前如實說明房產上的權利負擔情況。如果不接受抵押前后設立居住權，要求抵押人保證簽訂抵押合同前抵押房產不存在以任何形式為他人書面設立居住權的情況，包括但不限于同他人簽訂居住權合同或者書寫遺囑為他人留有居住權，同時抵押人保證簽訂抵押合同后不會未經抵押權人同意以任何形式為他人設立居住權［3］；如果接受簽訂抵押合同前存在居住權的抵押房產，要求抵押人保證不會在未有抵押權人同意的情況下私自增加居住權人人數或是延長居住期限［5］；如果允許抵押人在抵押期間為他人設立居住權，要求抵押人承諾居住期限屆滿之日不得超過房屋抵押的抵押屆滿期限，居住權不得影響抵押權的實現，又或者是抵押權人主張實現抵押權時抵押人應當撤銷居住權的設立。

（2）金融機構根據具體情況約束抵押人，一旦抵押人違反相關條款，抵押人則應當根據違約條款承擔違約責任，譬如承擔向抵押權人支付合同違約金或是提前抵押期限等違約責任。

（3）合同文本中需注明抵押人同意授權抵押權人，在抵押期間可以查詢抵押物的登記情況，便于金融機構在抵押期間定期核查抵押住宅的登記動態［5］。

（二）加強貸后管理

即使書面抵押合同對抵押人違約設立居住權的情形明確了違約責任，金融機構亦當進行貸后定期管理，安排工作人員定期檢查住宅抵押物的登記情況，譬如每一季度或者半年前往不動產登記機構查驗登記情況，發現抵押人違約時及時采取措施，比如要求其提前還貸或是提供其他增信措施。如前言處理附有居住權的房屋是比較麻煩的工作，及時發現抵押人的違約行為可以盡早地采取應對措施，避免發生不必要的財力損失［3］。