關于全面預算管理在房地產企業財務管理中的應用思考

潘曉燕

(浙江祥新科技控股集團有限公司，浙江 湖州 313000)

現如今國家對于房地產行業的管控力度進一步加強，而房地產企業也在面臨著比較嚴重的資金壓力，在其發展的過程中，財務管理活動的開展就顯得更加重要，如何幫助房地產企業提高經營管理的水平，實現資金利益的最大化，是需要去思考的關鍵問題。

文章針對房地產企業財務管理工作的開展情況進行的研究和思考具有重要作用，能夠在房地產企業發展過程中提供參考的依據。

1 房地產企業財務管理的含義

房地產企業的財務管理是指針對房地產企業在生產經營活動中所有的資金進行的統籌安排、分配和使用、資金預測、計劃、組織分析、監督控制的活動，用于正確處理房地產企業發展過程中的各種財務關系，也是房地產企業發展過程中的重要組成。房地產行業是一種極其特殊的資金密集型行業，和其他的產業相比較時，會發現這個產業的發展需要投入高額的資金，并且在這種高額的資金中，借貸資金占有極大的比重，對于房地產企業進行的資金管理則顯得尤為重要。在企業發展過程中的經營特點使其財務管理工作體現出以下兩個效果：首先，房地產企業的資金周轉時間更長，所需要的資金數量更大，以及資金周轉過程中的中間環節更多，這就會影響到房地產企業財務管理工作的復雜性和難度；其次，房地產企業經營過程中存在一些不確定性問題和其他的風險，對于財務管理工作人員也具有更高的要求，需要為相關工作提供更加真實、準確的信息和報告，來防控在企業發展過程中產生的財務風險。另外，房地產企業財務管理部門需要和相關的投資者、債權者以及承包單位等相關管理部門建立良好的合作關系以及適當的財務關系，如果在發展過程中，財務關系處理得不恰當，必然會對房地產企業的經營造成影響，因此使房地產企業的財務管理工作變得更加復雜和困難。

2 房地產企業中稅收籌劃的價值

房地產企業本身具有項目開發周期比較長以及資金密集的特點，承擔著較大的資金壓力，因此開展稅收籌劃對于房地產企業的發展意義重大。首先，通過稅收籌劃能夠更好地幫助提高房地產企業的納稅意識，減少偷稅漏稅行為的產生，納稅籌劃實際上是房地產企業中的財務工作人員在了解有關稅收法律法規的基礎上采取的一種科學的措施，因此能夠幫助促進房地產企業的納稅意識提升，防止一些偷稅漏稅的行為發生；其次，能夠降低房地產企業的稅負，緩解房地產企業的資金壓力。由于房地產企業在發展的過程中，面臨著較大的資金壓力，承擔著比較大的資金風險，他們使用的資金一般都比較缺乏，通過開展稅收籌劃，能夠更好地幫助房地產企業控制稅收成本的支出，減少資金的流出，延緩繳稅的時間，發揮資金的時間價值，幫助房地產企業緩解資金短缺的壓力。

3 房地產企業財務管理中的主要問題分析

首先，房地產企業財務控制能力有待提高。部分房地產企業在發展的過程中，可能僅關注了工程項目進度的控制以及質量的控制，而忽視了針對企業中的財務部門的控制，財務部門自身的重要作用并沒有得到充分的體現和發揮，一些領導人員可能認為成本核算以及管理，僅僅是財務部門需要負責的職責，而忽視了全過程的成本核算和預算管理，因此在實際工作中出現了很大的偏差，影響到了房地產企業的經濟效益[1]。

其次，房地產企業的財務管理制度有待完善。在房地產企業的發展過程中，對于其業務發展的長遠考慮可能比較缺乏，在選擇投資項目時，僅關注一些短期的效益，或者是多元化的經營模式，導致應收賬款的回收速度比較慢，使整體的經營戰略在應用的過程中，無法滿足企業發展對資金方面的實際需求，產生了其他的問題。

再次，房地產企業的財務管理工作人員水平有待提高。有一些房地產企業中的財務管理工作人員掌握的專業知識以及專業技能和群眾的需求存在較大的差距，財務管理工作人員的能力較低，財務管理的工作質量較差。此外，在房地產企業中，有一些財務管理工作人員對于會計知識一知半解，他們本身是企業中管理人員的家族成員，導致房地產企業財務管理工作人員的獨立性相對較差，由于財務管理的工作人員缺乏專業的會計知識，因此工作中的操作能力相對比較差，這就會導致我國房地產企業的會計核算工作中出現了比較嚴重的混亂性問題，會計核算的結果也會喪失真實性，阻礙了房地產企業財務管理工作質量的提升[2]。

最后，房地產企業的資本結構尚不完善。房地產企業在發展建設的過程中，需要消耗大量的資金，而如果僅依靠房地產企業自身的資金儲備是絕對不足以承擔這些高額的費用和支出的，因此導致房地產企業需要從銀行等金融性機構獲取貸款，但是在其發展的過程中，又沒有對貸款的還款期限進行適當的安排，資金在使用的過程中，應用的途徑也不是十分明確，因此導致房地產企業的資本結構設置不是十分合理，當出現財務風險時難以應對[3]。

4 加強房地產企業財務管理的策略分析

4.1 改進及完善企業資本結構分析

面對房地產企業在融資過程中渠道單一以及風險抵抗能力較差的問題，需要進一步改進并完善房地產企業的資本結構。在這個過程中，首先，需要建立針對房地產經理人的監督和激勵模式，由于我國房地產企業很多都是由國有企業改制而成，其中國有控股的占比相對來說比較大，國有資本代表的政府官員對于企業的資產索取權并不具備，他們只是得到一些固定的工資和福利，因此導致他們在工作的過程中，嚴重缺乏工作的動機和積極性。對此，需要從外部環境上來建立更加完善、先進的經理人市場，安排房地產企業的經理人去參與市場的競爭。在房地產企業的內部治理結構上，還需要選擇并設計更合理的人員招聘體系及人才的激勵模式和監督管理的結構，要對經理人提供適當的上崗獎勵和薪酬制度的獎勵，使經理人在工作的過程中更加積極努力，使其承擔自身工作的風險，促進房地產企業經濟結構的完善；其次，需要創新房地產企業的融資模式，減少對于銀行貸款的依賴，融資方式主要是包括引進海外投資、上市融資、發行債券、房地產信托、產業基金、項目融資等多樣化的途徑。當房地產企業發行債券時，就可以促進并健全房地產債券信用評級體系的構建，促進一些新的房地產債券品種的產生，讓房地產企業的債券市場運行得更加穩定，并且提高房地產企業中資金的利用率，保障資本結構的合理化安排[4]。

4.2 密切關注企業財務管理控制活動

針對房地產進行財務管理工作的過程中，需要進一步關注企業的財務管理控制活動，在資金的管理方面主要涉及的內容包括籌融資的管理及資金計劃的安排和執行，以及資金的日常管理等。對企業資產進行管理時，就需要結合房地產企業項目開發過程的不同環節來思考相應的模式。在房地產項目開發的最初，要結合項目的開發計劃去對使用的資金進行妥善的安排和合理的規劃，根據項目的進度，及時向股東申請項目專用的推進和建設資金，同時要對項目進行融資的準備和安排要盡量去拓展一些新的融資渠道，讓房地產項目在建設過程中使用的資金更加充足。等到房地產項目有充足的條件開展施工工作時進行后續的處理，讓資金得到妥善的調配和處理。等到房地產建設項目真正開盤之后，要和銷售部門的工作人員進行適當的配合，同時還需要建立銀行以及客戶之間的良好連接，讓應收賬款的回收速度更快。在房地產項目建設到后期，要根據結算的要求，對資金的計劃進行適當的安排，準備好各部分需要支付的資金。對于房地產企業來說，在加強財務管理控制活動的過程中，需要密切關注資金計劃的合理性安排，此時就需要參考不同業務部門的相關意見和經驗，等到數據得到統一的整理和劃分之后，要結合房地產企業的實際情況、房地產項目的開發進度和安排的狀況、房地產資金的來源等，提出具體的調整意見和方案，同時要和有關部門加以溝通，等到達到收支平衡的狀態之后，將相關的問題上報給企業的領導人員加以審批，之后按照審批的資金計劃安排進行嚴格的執行[5]。

4.3 強化企業財務管理者技能及素質

房地產企業財務管理工作的開展，離不開財務管理者的配合，而要保障財務管理工作的效果，就需要努力提高財務管理工作者的綜合素質水平和職業能力。首先，需要財務管理工作者能夠掌握一些行業內的專業知識要求高素質的財務管理人員，在分析問題以及解決問題的過程中，能夠從全局的角度去進行思考和分析，因此需要房地產企業的財務管理人員能夠熟悉行業內的最新的法律法規政策以及具體的方案，了解政策的變動對于房地產行業的投資、銷售以及融資等多個方面造成的影響，讓財務管理工作人員在對房地產企業現金流、成本以及預算的管理過程中做出更加準確良好的預判，并提出針對性的解決措施和方法，為全面預算管理工作的順利開展奠定良好的基礎；同時，還需要建立針對房地產企業財務管理工作者的績效考評體系，在具體工作中將其進行嚴格的執行，在考核時可以參考的標準包括績效指標、工作者的工作能力、溝通管理能力、學習能力等，根據房地產項目開發的不同環節設置的績效指標也需要體現出差異性，包括費用控制的指標、資金回收率指標、稅收籌劃指標、內部控制建設執行指標等，通過對財務管理工作者的綜合分析，來判斷其工作的能力情況，以及在工作中存在的問題，做到公平公正，并結合考評的結果來對財務管理工作者進行適當的處理，讓財務管理工作者在工作的過程中及時發現自身的不足，不斷提高自己的水平。

4.4 創造系統化和規范化的企業財務管理制度

房地產企業財務管理工作的順利開展，離不開系統、完善、規范的財務管理制度體系的建立和制定。對此，首先，要求房地產企業中的財務管理部門能夠充分了解國家方針，針對財務管理工作制定出的法律法規要求，積極主動地結合企業的經營管理項目以及財務管理工作開展過程中的特點和要求，從不同的財務管理角度去明確針對企業的規定、企業內部涉及財務管理活動不同方面的內容，讓企業的財務管理流程得到進一步的規范和梳理，明確企業的發展標準，并建立不同的企業財務管理環節，使各個方面的制度安排更加妥善，讓房地產企業的財務管理活動真正意義上實現制度化和規范化的發展，杜絕無序化的管理活動，讓企業的風險得到更加全面的控制；其次，要明確在創造系統化、規范化的企業財務管理制度的同時，要關注其他方面管理制度的完善和建立，使之配合財務管理工作的開展，包括人力資源管理制度建立方面，要在對人才的管理過程中制定更加合理的方案，讓企業的管理模式成為一個有機的整體，讓房地產企業的資源得到最優化的配置；最后，還需要保障房地產企業中財務管理制度體系能夠得到有效的落實，使其權威性得到合理的控制。比如說，可以通過對財務管理工作人員工作情況的定期考察和檢測，來保障財務管理制度的落實成效良好；同時針對在考核過程中存在的違規亂紀、違反制度的行為，要及時的懲治和嚴肅的處理，形成一種以財務管理制度為基礎的，對企業經濟行為進行約束的有效方案。

5 結語

總而言之，房地產企業的財務管理工作對于行業的發展具有重要的作用，對此，需要房地產企業的財務管理工作人員能夠積極主動地參與到項目的運行以及管理過程中，在工作時認真細致，具有責任感，并通過建立完善的企業財務管理制度體系，規范財務管理的流程，讓財務管理工作順利進行，提高房地產企業的財務管理整體水平。