創新不動產權登記的實踐與思考

陳紅英

在我國《物權法》實施及國務院推行不動產統一登記后，不動產權登記在明確物的歸屬，發揮物的效用、保護權利人的物權起著極其重要的作用。在國務院深入推進“放管服”改革工作進程中，文章就如何提升不動產登記服務效能，進一步優化不動產登記辦理流程進行探求，落細、落實不動產登記便民、利民措施工作。

推出不動產權登記創新舉措背景

2007年10月1日我國實施《物權法》后，對其物權的登記效力做出了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外”和第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”的法律規定，表明不動產權登記在明確物的歸屬，發揮物的效用、保護權利人的物權起著極其重要的作用。

由此，2013年國務院推行不動產統一登記。2016年3月長汀縣成立不動產登記中心（以下簡稱登記中心），歸并不動產登記職責，對原分別分散在住建部門、國土部門、林業部門、農業部門的房屋所有權登記、土地使用權登記、林權登記、宅基地使用權登記等不動產進行統一登記。登記中心致力于牢固樹立以人民為中心的服務理念，在國務院深入推進“放管服”改革工作進程中，不斷探求如何提升我縣不動產登記服務效能，進一步優化不動產登記辦理流程，將不動產登記便民利民措施作為一項重點工作，抓細、抓實。

不動產權原模式分析及創新思路

筆者通過梳理房地產開發建設、交易整個流程將其與不動產登記業務相結合，將國有建設用地上開發、建設、交易流程中涉及國有建設用地上的不動產權登記類型制定如下所示流程登記圖：（見附圖）

從圖中我們將國有土地上的房地產登記按登記的橫向類別分成國有土地使用權登記、房屋所權登記、抵押權登記和預告登記四大類。

登記大類按細分類又可分為：

1.原國有土地使用權登記和房屋所權登記，隨著物權的發展實現兩權合并，變更為國有土地使用權和房屋所權的統一登記。

2.抵押權根據抵押方式及物權發展的程度又可分為：土地一般抵押登記、土地最高額抵押、在建建筑物抵押登記、房地一般抵押登記、房地最高額抵押、房地一體一般抵押、房地一體最高額抵押。

3.預告登記依其數據來源及預告方式可分為：預售商品房買賣預告登記、預售商品房抵押預告登記、其它不動產買賣預告登記。

再按其各登記分類中均可能存在不同的生命周期，縱向又可分為：首次、轉移、變更、更正、注銷等環節。

不動產權以其登記的橫向分類、細分類及不同的生命周期錯綜交叉將生成50余種不同登記事項。

50余種不動產權登記事項中，根據不同階段及不同的登記類型及過程，依據原辦理不動產登記的慣性思維及辦事流程：一種事項一次申請、一次行政確認辦結，待前一事項辦結完成后再進行下一步的不動產權登記。這種不動產權登記模式已造成企業與辦事群眾在登記中心來回奔波、共性材料需重復提交，再加上每一事項都有對應的承諾時限，辦事時限勢必被相應延長。

通過實踐可以發現，不動產權的登記根據不同階段及不同的登記類型及過程，可將群眾密切關注、量大面廣、事項關聯度大且存在許多邏輯關聯性的不動產權登記梳理出 15種情形，對15種情形所涉及相關不動產權登記事項進行優化整合，把分散的不動產登記事項按鏈條優化整合、重組，將一事一流程整合為多事一流程，提出不動產權 “組合登記，一次辦好”的創新思路，以解決不動產登記業務事項多，不同登記事項存在時間差，風險大，且需多次辦理的問題，實現一次辦好的目標。

1.權利人辦理了抵押貸款，需將不動產權轉移給受讓方，受讓方受讓房屋后也需辦理二手房抵押貸款。此情形涉及原不動產抵押權注銷、不動產轉移登記、新的抵押權的首次登記三個登記事項。

創新組合登記方式為：不動產轉移與抵押轉移組合登記。

2.權利人房屋抵押后涉及更名、更址、權利性質發生變化、房屋改建、維修、房屋性質發生變化等情形，權利人申請辦理變更登記后再重新辦理抵押登記。此情形涉及原不動產抵押注銷、不動產權的變更、不動產權的抵押首登三個登記事項。

創新組合登記方式為：不動產變更與抵押變更組合登記。

3.權利人需將不動產權轉移給受讓方、受讓人取得產權后需辦理二手房抵押貸款。此情形涉及不動產權轉移登記、抵押權首次登記二個登記事項。

創新組合登記方式為：不動產轉移與抵押首次登記組合登記。

4.權利人在土地使用權抵押期間需辦理新建房屋的首次登記，此情形涉及原抵押權的注銷、房屋所有權的首次登記、抵押權的首次登記三個登記事項。

創新組合登記方式為： 房屋所有權首次登記與抵押權變更組合登記。

5.權利人將土地及在建工程辦理了抵押登記，房屋竣工后辦理房屋首次登記后需進行新的房地抵押登記，此情形涉及在建工程抵押權的注銷、房屋所有權的首次登記、新的房地一體的首次登記三個登記事項。

創新組合登記方式為：房屋所有權首次登記及在建工程抵押轉房地抵押組合登記。

6.權利人辦理了抵押登記，抵押貸款期限到期，因資金暫無法償還，需重新辦理抵押貸款，借新還舊。此情形涉及原抵押權的注銷、新抵押權的首次登記二個事項。需注意原抵押權的注銷、新抵押權的首次登記兩登記中的存在時間差可能產生不動產權被轉移及不動產權被查封的房產交易風險。

創新組合登記方式為：無間貸。

7.權利人原有的抵押貸款已還清、現需再次辦理抵押貸款。此情形涉及原抵押權的注銷、新的抵押權的首次登記二個事項。

創新組合登記方式為：不動產抵押權注銷及不動產權轉移組合登記。

8.權利人原有抵押貸款已還清、現需將不動產權轉移。此情形涉及原抵押權的注銷、不動產權轉移登記二個登記事項。

創新組合登記方式為：不動產抵押權注銷及抵押權首次登記組合。

9.已辦理商品房預告登記及預告抵押登記后權利人、利害關系人因商品房銷售合同信息或不動產登記簿記載的事項有誤等情形，需辦理預售商品房預告更正及預告抵押更正。此情形涉及商品房預告登記更正、商品房預告抵押登記更正二個登記事項。

創新組合登記方式為：預售商品房預告更正及抵押權預告更正組合登記。

10.權利人辦理了抵押貸款，因資金周轉困難，未結清貸款，需將不動產權轉移給受讓方，受讓方需過戶完成后才付清房款，存在未還清抵押款給予辦理過戶的情形。此情形如采用單一事項登記，存在抵押權的注銷、不動產權轉移登記兩個事項，此二事項涉及邏輯上矛盾。因購房人考慮房產交易的風險不愿提前付款幫助權利人償還貸款，而抵押權人又因未還款不辦理抵押權注銷登記，受讓方又無法過戶的問題。如何在借款人、抵押人（權利人）、抵押權人、受讓人四方協商一致，抵押人無需還款，在不解除抵押權的情況下先辦理不動產權的轉移，等資金到位，還清貸款后再行抵押權的注銷，需在流程上再造，避免這種邏輯上的矛盾。

創新組合登記方式為：在押過戶。

11.商品房預售買賣中，按揭貸款買房，此情形涉及預售商品房預告登記、預售商品房抵押權預告登記二個登記事項。

創新組合登記方式為：預售商品房預告及預售商品房抵押權預告登記。

12.原按揭貸款買房購房者在商品房首次登記完成，需對原預售商品房預告登記、預售商品房抵押權預告登記進行不動產權轉移登記及抵押權一般登記，此情形涉及預售商品房預告登記轉現房轉移登記、預售商品房抵押權預告登記轉不動產權一般抵押登記兩個登記事項。

創新組合登記方式為：預轉現（有抵押）。

13.商品房預售買賣中對原已辦理預售商品房預告登記、預售商品房抵押權預告登記不動產權因相關原因買賣雙方解除合約，還清貸款。此情形涉及預售商品房買賣預告登記注銷、預售商品房抵押權預告登記注銷二個登記事項。

創新組合登記方式為：預售商品房買賣預告注銷及預售商品房抵押權注銷登記。

14.其他不動產買賣中，買賣雙方申請預告登記、資金借貸抵押雙方申請抵押權預告登記。此情形涉及其它不動產買賣預告登記、其它不動產抵押權預告登記二個登記事項。

創新組合登記方式為：其它不動產買賣及抵押權預告登記。

15.其他不動產買賣中對原已辦理其它不動產買賣預告登記、其它不動產抵押權預告登記的，雙方解除合約，還清貸款。此情形涉及其他不動產買賣預告登記注銷、其它不動產抵押權預告登記注銷二個登記事項。

創新組合登記方式為：其它不動產買賣及抵押權預告登記注銷。

創新推行不動產權 “組合登記，一次辦好” 的舉措及成效

（一）組合登記、串聯辦理，提高了不動產權登記的辦事效率

建立了規范有序、高效便民的工作機制，聚焦不動產權登記業務流程再造，打造了登記業務辦事流程最優、效率最高、材料最少的不動產登記業務鏈條。將兩個或三個相互有著邏輯關系且緊密相關需多次辦理的不動產登記事項整合成1個不動產登記組合事項，不動產登記由原來的串聯辦理變成并聯辦理。2019年自推出不動產權組合登記后，至2022年12月共辦理組合類辦件13000個組合辦件。組合辦件中多個事項組成一個事項，每一項組合辦件平均用時不超過1個工作日，只占法定每一事項承諾時限30個工作日用時的3.33%，“一次提交、一次辦成、一次辦好”的創新模式，實現多個事項多次跑變成多個事項組合辦，大大提高了不動產權登記工作的辦事效率。

（二）一次取號、一窗通辦，提升不動產登記服務效能

2019年推出“組合登記，一次辦好”業務工作后，強化了辦事窗口工作人員業務能力的提升，加強工作人員輪崗交流探討學習，對原分設的各辦事窗口全部整合為綜合窗口，各類辦理事項的受理由原來的各自為戰轉變成協同作戰，實行“前臺綜合受理、后臺綜合審批、一個窗口出件”的工作模式，組合辦件全部實行“一次取號、一窗通辦”，為群眾提供高效便捷的貼心服務，辦事群眾及企業的獲得感及幸福感也得到大幅提升。

（三）系統升級、流程再造，提增不動產權登記社會效益

通過不動產登記系統升級、流程再造，組合登記事項流程全部優化到位的創新，壓縮了辦件用時的同時實現多個事項多次跑變成多個事項一次申請、一次辦好，減少辦理的“材料、流程、時間、辦理次數”。針對在抵押期間無法辦理不動產權變更、在押狀態下無法辦理轉移登記、抵押貸款期限到期需借新還舊、新建房屋的首次登記或購買不動產權后需及時辦理抵押登記、抵押時間到期注銷又急需進行新的抵押登記等密切關注、量大面廣，社會上反映“急、愁、盼”的物權登記事項得到有效解決。大大降低不動產不同登記事項進行多次登記的時間差，同時避免可能產生不動產權被查封和轉移的房產交易風險。充分維護權利人的物權合法效力。

（四）不動產“組合登記，一次辦好” 的成果運用及推廣

成效推廣。不動產“組合登記，一次辦好”的做法得到上級部門的肯定及經驗推廣。2019年7月長汀縣印發《不動產“組合登記、一次辦好”改革實施辦法》，同年10月受到龍巖市自然資源局的肯定并推廣轉發，并向龍巖市各縣（市、區）轉發推廣。2022年1月受到福建省自然資源廳的肯定，并在省廳公眾號進行推廣長汀縣的主要做法，肯定長汀縣的成效及經驗。

宣傳鞏固。不動產“組合登記，一次辦好”的創新做法，通過長汀縣不動產登記微信公眾號平臺、“e龍巖”政務平臺、宣傳欄、廣播、電視、網絡、LED顯示屏等載體廣泛宣傳、全力推進，提升營商環境，讓辦事的企業及群眾，一目了然，通俗易懂。綜合運用“問（現場詢問辦事的企業及群眾感受）、查（回看已辦結的組合登記辦件）、訪（回訪已辦結組合登記辦件的企業及群眾，對組合登記的流程優化的感受及建議），思（不斷改進及優化流程，增加更多相關聯、邏輯性強的多種不動產權登記事項的組合）”方法，讓不動產“組合登記，一次辦好” 的登記方式得到普遍地認識及運用。

服務延伸。繼2019年推出不動產“組合登記，一次辦好”的創新做法后，依托于該創新做法，后續每年均有創新服務做法。2020年不動產權登記服務向外延升，開啟“交地即交證”服務新模式，實現了交地與交證“雙同步、零時差”，不動產登記服務跑出“新速度”。2021年服務再下沉至住宅小區，新建商品房采用“交房即交證”，商品房首次登記的同時辦理商品房轉移登記，購房業主“收樓即拿證”，充分保障購房業主的權益。2022年在龍巖全市率先推行商品房轉移登記“無紙化全流程網辦”，并全面推廣電子證照，提高不動產登記工作效率，真正實現“一趟不用跑”。

目前囿于房產交易、不動產權登記尚未實現一體化，房產交易數據與不動產權登記的數據未完全實現共享，還存在系統對接深度不夠、組合登記中數據無法直接傳輸獲取等問題，還需不斷對接完善。我們將繼續根據不動產組合登記事項數據共享需求，做好數據共享供需對接和技術支撐，充分發揮政務數據共享平臺融合、互通作用。 PR

（作者單位：長汀縣自然資源局不動產登記中心）

（責任編輯：豆瑞超）