基于價值鏈的物業戰略成本控制策略分析

楊梅

摘 要：戰略成本管理有利于企業內部資源的整合，從而提高企業抵御市場風險的能力，并持續健康發展。本文針對物業企業戰略成本管控中存在的不足進行探討，提出基于價值鏈的物業企業戰略成本控制策略，以期樹立物業企業價值鏈戰略成本管理理念。

關鍵詞：價值鏈；戰略成本；控制策略

2022年物業企業規模擴張速度放緩，疫情導致企業成本支出上漲，應收賬款風險暴露以及壞賬計提、商譽減值等對利潤產生影響，營業收入和凈利潤增速減慢，凈利率下滑，行業從追求規模、速度的增長，到關注利潤的增長。在這樣的歷史背景下，從價值鏈活動著手，分析成本動因，探索物業戰略成本控制策略，對物業企業提升競爭力、持續長久發展具有重大意義。

一、基于價值鏈的物業戰略成本控制的必要性

戰略成本控制是以戰略的眼光從成本的源頭識別成本動因，對價值鏈活動進行成本管理，簡而言之，就是將企業的成本管理放到了戰略管理的宏觀范圍之內，從戰略的角度出發，以公司內部和外部環境發生的改變為依據，對更廣闊的成本展開管理。管理人員利用特殊的方法，為公司自身以及它的競爭對手提供了一些分析數據，向他們提供了從材料采購、產品生產及銷售，到客戶服務等一系列作業活動中，與決策相關的、精確的成本信息，并展開分析與考核，協助管理者制定并評估公司的戰略。從而使公司在長期內形成并維持其競爭優勢。戰略成本管理是一種全方位、多角度、打破企業界限的模式。

物業企業價值鏈活動包括市場環境分析、項目承接、更新改造、物業服務、市場營銷、維修維保以及內控管理等活動，其戰略成本控制貫穿于營銷、采購、服務、管理等價值鏈的各個環節，因此，在實施戰略成本管理的過程中，有必要對其進行深入的研究。房地產行業在經歷了二十余年的快速發展，在新的經濟條件下，面臨著越來越激烈的市場競爭、越來越低的利率。物業企業要改變傳統的不科學的經營模式，以增強其市場競爭能力，必須從價值鏈的角度進行戰略性的成本控制。

通過企業的戰略定位、價值鏈分析、成本動因分析有助于完善企業的戰略決策與成本控制，有利于企業內部資源的整合，從而提高企業抵御市場風險的能力，并持續健康發展。通過對供應商、消費者、競爭對手之間，還有企業內外部環境進行綜合分析，并與企業的發展特征與目標相結合，從而達到企業價值最大化，保證企業戰略目標的實現。

二、物業公司的主要成本以及成本分類

房地產行業的蓬勃發展，促進了物業公司快速發展，同時也給物業管理企業發展帶來了新的機遇和挑戰。從物業管理公司的視角來看，必須加強對物業公司的成本控制，持續提高物業管理水平與服務水準，并始終關注業主的實際需要，提供高品質，個性化的物業服務。物業行業在國內起步較晚，其經營積累水平不高，很難適應迅速發展的物業管理市場，因此，企業的成本管理和控制問題越來越突出。沒有有效改善企業的成本管理與控制工作，不利于企業提高其競爭能力。目前，物業公司在進行成本管理的過程中，必須進行深層次的剖析，并采取相應的對策，才能使企業的經營得以健康、可持續地發展。

（一）物業公司的主要成本

首先，物業行業目前仍是勞動密集型行業，根據一項最新的調查顯示，物業管理公司的人力成本占到了全部成本的55%。其次，隨著物業的不斷發展，維護相關設施和設備的成本逐年增加，維保費用也在不斷增長。最后，環境保護和節約能源是近幾年的國家戰略。物業管理企業要提升員工的素質，走智能化的發展之路，以達到員工的利益最大化；加強設備的日常管理，以降低設備的故障率，降低設備的維修費用；為客戶制定節約用電的計劃，加強公區能耗管理，降低能源消耗，擴大企業的利潤。

（二）物業公司的成本類別

1．物業管理公司的成本費用按構成劃分

物業行業的成本費用按照構成劃分，可以劃分為人工成本、公共設施設備日常維修維保成本、綠化養護成本、清潔衛生費用、秩序維護費用、公共設施設備公眾責任保險、辦公費、固定資產折舊、經業主同意的其他費用及間接費用。

2．物業管理公司的費用按周期劃分

物業公司的費用可分成以下幾個階段的周期：前期費用經營期費用和后期費用。前期是指在物業完成驗收、業主開始入住，業主大會成立，新物業管理合同簽署之前，前期費用是以物業為基礎的中間費用，其中包括物業項目開工、集中驗收所需要的人工費、材料費等。運營期間的成本是基于物業服務合同而發生的經營費用。后期主要指物業企業在圍繞物業服務合同完成相應工作后，基于對業主的了解、生活需求分析等，為業主提供多經服務發生的費用，比如家居服務、養老托幼服務、生活物資代購、洗車、代辦車輛保險等。

三、物業企業戰略成本管理現狀

（一）戰略成本管理理念缺乏

在人工智能信息技術還沒有完全進入房地產領域之前，物業管理仍然是一個勞動密集型行業，在物業成本費用中，人工成本占有很大比例。伴隨管理規模的擴張和增值服務的迅速發展，以及公司未來業務發展需要，物業企業對人才數量及質量需求不斷增長，加之平均工資剛性增長，進一步導致人員費用支出增加。長期以來，部分企業本著降本增效的原則，嚴控人員編制，取得了一定的效果。但是如果只注重降低原材料的價格，壓制員工的人工費用，那么將會影響到公司的產品質量。同時由于一人多崗或崗位職責交叉，未建立職工崗位職責、業務標準、操作流程，致使各崗位職責權限不清晰，出現相互推諉扯皮現象。增值服務業務沒有專業團隊進行統一管理和拓展。管理層成本管理意識薄弱，沒有價值鏈的概念，僅依靠財務人員推動的成本管理無法持續。

（二）智慧物業體系建設不完善

隨著信息技術的不斷發展，大部分物業企業引入物業收費系統，但收費系統與財務核算、行政辦公、人力資源等系統互不干涉，各自為政，沒有實現業財融合的有機統一。同時，物業企業缺乏相關信息技術人員對企業信息系統進行統一規劃和維護管理。對項目客服、通行、巡檢、調度、維保以及供應商管理等方面人工智能運用還有待進一步拓展，運用人工智能手段強化成本管控的能力還不足。

（三）管理會計職能發揮不明顯

物業管理企業必須要有一個戰略性的成本控制系統，在保證不降低質量的情況下，確定最佳的成本方案，并對采購成本進行控制，減少人工成本，以及前置參與到房開項目小區規劃設計，為后期物業管理服務提供前置規劃建議，實現對成本的全面管控。但部分物業企業沒有結合行業特點、企業實際情況，各部門之間缺乏有效溝通，全面預算管理工具的運用流于形式，各項目編制的預算沒有參照，出來的數據無法判斷合理性，預算編制耗時長，在后期實際執行過程中也出現了較大的預算偏差，企業內部沒有形成完整的成本管控體系。

四、基于價值鏈的物業戰略成本控制策略分析

伴隨著消費的不斷提升及服務業的蓬勃發展，顧客對于品質的需求也越來越高。物業公司立足于業主的真實需求，堅守服務初衷，以標準化體系建設，創新服務模式，構建智慧物業服務平臺；通過延長服務鏈等方式，持續提高了服務品質。基于價值鏈全生命周期的戰略成本管理思維有利于促進服務優化和價值釋放。價值鏈分析所得出的信息對制定戰略以消除成本劣勢和創造成本優勢起著非常重要的作用。

（一）樹立戰略成本管理理念

1．進一步完善制度體系建設

在現有管理制度框架體系下，逐步將物業服務中的每個環節包括安全保衛、綠化清潔、設備維護、費項標準等予以制度化、流程化，編制崗位責任說明書，明確崗位任職資格和崗位工作職責，梳理各環節的工作步驟、時限、責任、工作標準等，建立獎懲機制，并開展有效監督，完善制度及授權體系，形成物業企業行之有效的內部控制體系。

2．規范精細化管理

構建企業服務標準機制、客戶關系機制，并對機制流程進行標準化，以更簡單、更規范的方式來達到目的，從而提升企業的綜合競爭力。近期物業協會推進物業管理行業信用體系建設，建立物業信用綜合評價制度，誠信規范的競爭環境和市場秩序，優質優價、質價相等也是大勢所趨。因此物業企業應進一步強化服務意識，強化制度執行力監督，以業主滿意度為核心，將目標任務具體分解到人，建立一套長期有效的監管與評估體系，鼓勵全體職工熱愛自己的崗位，提高企業的經營水平，提高企業的經營效率。

3．建立成本管理組織機構

建立健全企業內部控制體系，是企業進行企業內部控制的前提和保證。把費用管理作為“一把手”的工作，以公司的總經理為主要負責人，財務總監牽頭，組織財務部門進行計劃和執行；風險控制和審計部門進行審核和評估，各項目和部門協同推進，形成全員參與，全程控制的全過程的全員成本控制思想。

（二）加快智慧物業體系建設

物業企業應依托科技化、數字化信息管理平臺，實現基礎物業管理科技賦能，進而提高綜合管理效率，降低人工成本；同時與互聯網企業在安防、智慧社區、物業大數據、物聯網、人工智能等領域開展深度合作，同時引入金融機構的合作，延伸服務領域，提升服務質量。

1．推動業務與信息化融合，提高對客服務數智化水平

在數智化應用上，持續推動業務與信息化的充分融合，提高對客服務數智化水平，有效提升客戶對物業服務的感知。通過搭建信息管理平臺，拓寬物業管理的服務范圍，為業主提供實時的線上信息服務。并能對日常管理中產生的相應數據、情況精準收集，提高服務質量和服務水平。物業企業應積極與業主溝通，挖掘業主需求，通過搭建電子商務平臺來滿足業主生活需要，聯系本地優質商家實現合作共贏，為業主提供更加精細化、便捷化生活服務，優化業主服務體驗。

2．推動管理與信息化融合，實現項目全周期在線化管理

推動管理與信息化的充分融合，實現項目全周期在線化管理，以全面數字化運營賦能管理決策。將計算機技術、通信技術、自動控制技術與物業管理有機地融合起來，主動地利用智能化網絡來對管理過程進行優化，對管理范圍內的空調、供配電、照明、供排水、消防、保安、運輸等實行有效的、程序的、一體化的、收費的一目了然。實現物業、車位、能耗、租賃、多經、裝修、報事、社商等應收賬單自動歸集、統一催收、一站式結算，提升業財效能；全場景、全渠道的無現金支付，降低催收成本。提高運營效率，降低人力成本，加大管理透明度，杜絕人為管理漏洞。

3．推動城市服務與信息化融合，打造和諧幸福城市

隨著社區養老、城市更新以及城市精細化管理等相關政策的陸續出臺，物業服務企業也將借政策東風，順勢開拓新的服務領域。依托移動互聯網、大數據、云計算等科技，衛生、交通、供水一體化；對加熱、污水處理等多個城市管理子系統等各種資源進行適時地、合理地配置，以一種更加精細、更加動態的方法來提高城市的服務效率，構建一個集城市生產、城市運營、城市決策于一身的智慧運營管理平臺，從而達到對數據進行實時監控的目的。打造更加安全舒適、美觀便捷的和諧幸福城市，增強業主幸福感、獲得感、安全感。

（三）強化全面預算管理

在成本管控方面強化全面預算管理與全周期成本管控機制，強化數據賦能經營管理。物業企業應結合自身發展規劃及生產經營活動，按照經營目標合理配置資源，通過財務管理的賦能效應，有效實施預算執行控制，做好成本效益分析，降本增效。

1．科學用工，控制人工成本

采取專業分包，在加強監督的基礎上，將維護秩序、清潔衛生、環境綠化、公共設備設施維保等特殊工作，分包給相關專業團隊。各項目逐漸將勞動密集型轉化為技術密集型，在物業服務過程中，將高新技術手段引進到物業服務中，利用安防智能化、停車場智能管理、空調智能清潔系統等智能管理系統，來提升勞動生產率，降低操作層人員的投入。

2．強化設備維護管理，降低能耗

抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備維修養護，加強用能系統和設備運行調節、維護保養、巡視檢查，實施節能改造，降低能源成本。

3．提升供應鏈管理能力，降低采購成本

推進全生命周期項目管控體系，實現對最小業務單元的穿透式管理，有效提升管理精細化水平。提升供應鏈管理能力，強化上下游供需的協同，通過對信息流、物流、資金流的控制，加強物資、人力外包采購計劃統籌，發揮規模優勢推進業務集采，降低采購成本。

4．強化績效考核管理

在考慮經濟指標的同時，將品質等級、標桿打造、品牌傳播、業主關懷、社區活動、設施設備提升改造、節能減排、智慧社區建設、互聯網生活平臺建立等多個維度的投入產出指標納入考核，分配到預算責任主體，形成組合疊加的預算體系。在實施預算管控時，堅持以收定支，形成全面預算的成本管控，鎖定成本支出上限，開源節流，在服務品質與經濟效益之間取得平衡，確保利潤和現金流始終為正。

結束語

展望未來，物業管理行業將受到社會各界、資本市場及投資者的更多關注與青睞，激發物業服務企業更大發展潛力。在日趨激烈的市場競爭中，物業企業要想在越來越多的市場環境中，取得更好的生存和發展，就必須要對自身實施戰略成本管理過程中出現的問題展開深入的剖析，并與自身的具體情況相聯系，持續地對以價值鏈為基礎的戰略成本控制體系進行優化，從而達到高質量發展的目的。

參考文獻：

[1]師玉鑫.基于價值鏈的物業管理企業成本管理[J].財會學習，2022（12）：104-106.

[2]鄧詠新.基于價值鏈的戰略成本管理研究與應用[J].商業觀察，2022（12）：71-74.

（作者單位：貴陽產控物業有限公司）