《民法典》時代物業服務企業的管理風險及防范

張鈺棠 伍愛春

摘?要：隨著物業管理行業的飛速發展，物業服務企業進入黃金發展期，市場和行業的爭奪愈演愈烈。筆者通過對廣西物業服務企業進行調研發現，《中華人民共和國民法典》（簡稱《民法典》）的頒布給物業服務企業帶來了更多的機會和挑戰，同時也面臨著更多新的經營、管理和法律風險點，主要有共有部分經營收益的處理、疫情常態化下的經營管理風險、消防火災和設施設備的管理風險、高空拋物和治安防范風險等，從企業經營管理的角度提出了構建企業經營風險控制體系、行風險識別和全過程風險評價、提高從業人員的風險控制意識、購買責任險、借力信息化技術手段等措施，以期促進物業服務行業的健康發展。

關鍵詞：《民法典》；物業管理風險；風險防范

中圖分類號：F27?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.10.026

2020年5月28日《民法典》的出臺，在物業服務行業引起了軒然大波，擴大了物業服務企業在管理和服務全過程的責任和義務，這將導致物業服務企業的經營管理風險增大，經營成本直線上升，是對行業和企業的更高要求、更大挑戰。然而，中小型的物業服務企業的盈利能力有限，一些服務水平低、管理能力差的小規模物業公司已經處于虧損狀態，面臨著被行業淘汰的風險。因此，物業服務企業想要提升自身的行業競爭力，有效規避經營風險，需要不斷改進服務理念和管理模式，實現自身的穩定可持續發展。

筆者就《民法典》中對物業服務企業影響較大條款進行梳理和研究，分析物業服務企業面臨的新的經營管理風險點，在市場調查的基礎上，提出物業服務企業風險防控的建議和對策，促進行業的健康發展，也是物業服務行業服務品質提升的重要方向。

1?物業服務企業面臨的風險

1.1?調研企業的基本情況

隨著我國經濟的蓬勃發展和房地產的大量開發，使物業服務企業的數量飛速增加，從2017年11.8萬家增長到2020年近20萬家，物業管理從業人員從2018年的904.7萬到2020年已逾1000萬。物業管理市場規模穩步提升，據統計，截至2020年，管理面積約330億平方米，營業收入逾萬億，物業服務市場未來發展潛力空間巨大，規模、品質和科技將是未來物業服務企業在市場上競爭的重要能力。物業服務企業開始打造自身的品牌特色形象，廣泛開展多經營業務，服務業態除了住宅物業，已經延伸至寫字樓、商業、園區、高校和醫院等方面。

筆者所在的課題組對廣西本土的19家物業服務企業的經營狀況和風險進行了訪問和調研，分析其經營狀況及經營管理風險。參與調研的企業從業時間多為五至十年以上，其中私營企業占76.19%，比例最大，國有企業、國有控股企業、合資企業和其他類型企業分別占9.52%、4.76%、4.76%、4.76%，57.14%企業通過招投標獲取物業項目，38.1%的企業所管轄項目是物業公司隸屬的開發商項目。

1.2?調研企業的經營現狀

調研顯示，僅有38.1%的物業服務企業經營狀況良好，其余企業在經營均遇到了一定程度的阻礙，其中有33.33%的企業所管轄項目有虧損情況，9.52%的企業因業主委員會解聘而退出項目，19.05%的企業面對經營困境選擇了戰略轉移，將業務拓展至寫字樓、學校等其他業態，并開展多種經營。許多企業表示，公司管理制度、市場壁壘、市場競爭程度、物業發展前景、相關政策和法律法規和《民法典》的出臺，對企業經營環境產生了很大影響。

1.3?物業服務企業經營風險評估

本次調研，對各企業經營過程中面臨的風險進行了調查，多數企業均有對自身的物業經營和管理工作做了基本的風險評估，評估認為消防的風險性最高，其次是高空墜物風險、人身安全風險和設施設備風險。

但在實際工作中，房屋質量風險（如房子滲水、墻面開裂等問題）出現概率最高，其次是消防火災風險、高空墜物風險和設施設備風險。其中，房屋質量風險控制的難度最大，其次是消防風險、建設施工質量問題和高空墜物風險。

2?《民法典》時代物業服務企業的經營管理風險

2.1?共有部分經營收益的處理問題

《民法典》更傾向于保護業主的權益，物業服務企業面臨更為嚴峻的經營環境。《民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”明確了物業的公共收益全體業主共有。《民法典》第九百四十三條還就物業服務企業的服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況的定期公開和報告做了規定，明確要求物業服務企業在利用物業公共部位開展多種經營業務時，需要經過全體業主表決，增大了企業開展多種經營服務的難度。今后，多種經營收支更透明化是大勢所趨，但在實踐中，物業服務企業很少主動公開業主共有部分的經營與收益情況。公共收益應如何公開和使用？物業服務企業是否有擅自占用和處分業主共有部分的行為？這些沖突導致業主起訴物業服務企業的案件屢屢發生。

2.2?疫情常態化下的經營管理風險

《民法典》第二百八十五條規定“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。”疫情常態化背景下，物業服務企業除了提供基礎的物業服務之外，還承擔著一線的疫情防控重任，常見的小區封控、出入口測溫、外來人員報備、員工日常報備等，都是疫情出現之后增加的新工作，若所管項目為寫字樓、商業、學校或醫院等業態，每天來往人流量大、人員密集度高，疫情防控工作更加艱巨。這些新工作耗費了無數的人、財、物，使物業服務企業面臨著更多的風險挑戰和經營損失。

2.3?消防火災和設施設備管理風險

近年來，住宅小區的消防安全隱患日漸突出，消防疏散通道的占用、樓梯口內堆放雜物、電動車違規充電等情況經常發生。《民法典》第九百四十二條規定，對于違反治安、環保、消防等法律法規行為，物業服務企業具有制止、報告和協助處理義務。《民法典》第一千二百五十四條、第一千二百五十三條、第一千二百五十七條還界定了物業服務企業對建筑物和物件損害的責任范圍，極大地增加了物業消防火災和設施設備的管理風險。

2.4?高空拋物和治安防范管理風險

在高層建筑越來越多的今天，小區高空拋物現象屢屢發生。《民法典》第一千二百五十四條規定：“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任”。從法律角度來說，高空墜物屬于個人違法行為，由拋物者或拋物樓層群體承擔法律責任和賠償，但事實是物業服務企業往往無法袖手旁觀，而是要動用人力和物力甚至是財力來全力配合業主解決，加重了管理的成本。《民法典》還規定，對于違反治安、環保、消防等法律法規行為，物業服務企業具有制止、報告和協助處理義務。物業服務企業有義務維護每一個業主的生命財產安全，但物業小區是人口聚集地，人員構成復雜，治安設備不完善，時常容易發生治安防范隱患，加大了物業服務企業的管理風險和管理成本。

3?《民法典》時代下物業服務企業經營管理風險防范

在《民法典》時代下，物業服務企業為了更好地實現自身的經營管理目標、提高管理效率，規避可能發生的管理風險，需要在內部建立一套行之有效的企業經營風險控制體系，進行風險識別和全過程風險評價，通過增強風險意識、購買責任險、借力信息化手段等措施，進行合理有效的風險規避。

3.1?構建企業經營風險控制體系

通過良好的企業經營風險控制體系可以保證經營的效率，實現企業的管理目標。需在企業內部建立專門的風險防控機構，構建企業經營風險控制體系的全局化總體思路設計，制定科學化的實施措施，包括合同管理、財務評估、成本管理方案的規劃、收入和費用的控制、服務質量監督、業主滿意度調查等方面。

伴隨著物業服務公司經營業務和服務范圍的不斷擴大，物業服務合同的法律風險也隨之增大。物業服務合同風險管控要貫穿于合同的再協商、簽訂、履行、完畢整個過程，才能有效避免合同糾紛。例如，在包干制的物業服務合同中一定要予以明確共有部分收益是否歸入包干費用。物業服務企業要樹立合同意識，熟悉相關政策法規，加大合同管理及監督檢查力度，完善合同風險發生后補救制度。

財務評估和資金風險管理應該作為企業經營風險控制體系的重點問題之一，要建立完善的財務管理方案和監督控制體系，貫穿物業管理工作的全過程，強化全過程的財務資金風險的防范與控制意識，實現全員的參與，防止企業經濟損失的風險發生。

3.2?進行風險識別和全過程風險評價

及時有效的風險管識別與全過程風險評價很大程度上可以幫助物業服務企業規避經營管理風險，減少風險出現的可能性。企業經營風險控制體系還包括要建立企業風險識別機制，能夠系統地對物業日常管理和經營中存在的風險進行有效分析，感知風險并分析風險，建立“預防-管控-排查-處理-評價”的風險防控機制。其中，要重視對物業管理全過程的風險評價，包括前期管理風險、日常服務風險、早期介入與退出風險等，不斷增強自身抵御風險的能力。此外，還要建立動態化的風險監控機制，定期對風險漏洞進行完善。

3.3?提高從業人員的風險控制意識

《民法典》時代，物業服務企業更應積極主動進行轉型和升級變革，以適應環境的發展變化。一是物業服務人員要樹立科學的風險意識，在日常工作和物業服務工作中憑借自身優質的服務質量和管理水平，以及科學的風險意識來規避可能發生的風險。二是要設立企業經營風險控制體系和責任機構，形成“風險管理主要負責人-風險防控總監-風險管理員”的責任體系，落實崗位職責，以確保能夠在最短的時間內啟動風險應急預案，妥善地化解風險。三是要建立長期風險管理培訓制度，幫助員工樹立對風險的正確理解與態度，培養風險意識，在工作中能嚴肅認真地思考所負責的工作會產生怎樣的風險，以及風險發生的后果，積極主動地為企業識別主要風險。

此外，風險管理離不開一支具有專業化法律知識和物業管理知識的人才隊伍作為支撐，物業服務企業要加強專業人才培養，在企業內部設立專門的風控崗位，聘請有豐富經驗的風險專家擔任風險控制體系的構建和風險評估工作，對業務進行流程改造和精細化管理。

3.4?購買保險，進行風險轉移

《民法典》的頒布大大提高了業主的法律意識和權利意識，物業服務企業與業主之間的法律糾紛與日俱增，企業逐漸難以承擔日漸加大的索賠金額，購買保險也就成為了轉嫁經營過程中可能發生的過失責任風險的一項有效經濟手段。物業服務企業常用的保險包括物業管理責任險和公眾責任險，能最大限度地保障物業使用者的經濟利益和合法權益。當發生電動車火災事故、設施設備事故、高空拋物事故、車輛管理事故、人身傷害、財產損失等物業常見的風險事故時，可以保障物業使用者的合法權益受到侵害時能夠及時地得到賠償，有效地為物業服務企業轉移風險。

3.5?借力信息化技術手段，實施智能化管理

在當前互聯網科學技術快速發展和運用的時代里，物業服務企業互聯網、物聯網、大數據、云計算等信息化技術手段實施智慧化管理，增強自身管理能力，化解經營管理風險，避免在數字化浪潮的發展中掉隊。如能監測所有設備設施的運行狀態和數據的設備設施智慧管理系統、人臉識別技術和自動報警功能、利用智能攝像頭高清抓取高空拋物影像并拍照和自動識別電單車是否進入電梯等，在消防、治安防范、設施設備管理和高空拋物管理方面發揮了重要作用。

此外，智慧物業管理的數字化平臺也可以成為物業服務企業抵御風險的有力武器。充分發揮數字化平臺數據監測、信息挖掘的優勢，破解人力成本居高不下、管理流程混亂的難題，提升物業管理效率。依托數字化平臺推動社區內部各類生活場景的數字化，推進智慧社區建設，打造便民惠民智慧服務圈。

4?結論與展望

《民法典》的頒布實施使物業相關的法律法規更加完善、系統，體現了國家對物業行業的重視和指導。從物業服務企業經營管理的視角，通過在內部建立一套能進行風險識別和全過程風險評價的企業經營風險控制體系，提高全員風險意識、購買責任險、借力信息化手段等措施，能夠在一定程度上有效地規避物業管理日常服務和經營中可能發生的風險。

習近平總書記指出，“民法典頒布實施，并不意味著一勞永逸解決了民事法治建設的所有問題，仍然有許多問題需要在實踐中檢驗、探索，還需要不斷配套、補充、細化。”在未來的一段時間里，物業服務行業仍需繼續探索，不斷深化改革，共同促進行業的健康發展。

參考文獻

［1］張偉葦.《民法典》時代物業服務企業的法律風險控制[J].法制博覽，2021，（06）.

[2]中華人民共和國民法典[EB/OL].https：//baike.so.com/doc/24285488-25517578.html.

[3]金麗華.基于物業經營風險控制的內控體系構建[J].管理觀察，2018，38（11）.