王健林：王者歸來

吳輝

今天的房地產市場不再是昨天的房地產市場。

自恒大爆雷后，房地產市場冷寂了許久，停工、延期、爛尾、斷貸等等，充斥著房地產市場。

就在這一至暗時刻，有個人殺回來了。

曾經沉寂許久的王健林，又開始出現在公眾視野并忙碌了起來。

重回公眾視野

2017年，許家印以2900億元的身價首次登頂中國首富。在當年工作總結會議上，他說“恒大要成為世界最大的房地產企業，并躋身世界500強”。

同樣意氣風發的還有孫宏斌。當年，融創中國全年合約銷售業績達到3652.6億元，排名從第七位躍升至第四位，并且收購了萬達13個文旅項目91%的股權。

短短幾年間，地產行業換了人間。

萬達率先在寒冬中走出暖意。

2023年春節，全國480座萬達廣場客流達1.6億人次，銷售收入126.8億元。萬達影業參與制作的《流浪地球2》和《熊出沒·伴我“熊芯”》分別位列票房亞軍和季軍。

2022年卡塔爾世界杯期間，“萬達文旅”“萬達酒店及度假村”的logo出現在現場廣告牌上。

種種跡象表明，萬達艱難的時刻已經過去。過去五六年間低調沉默的王健林，自2022年起活躍了起來。

去年2月，王健林在北京平谷區簽訂4項合作協議；3月，王健林與天元集團簽訂合作協議，涉萬達廣場、文化旅游合作項目；4、5月，王健林先是考察了貴州茅臺鎮，后萬達商管又接連接盤建業地產、鑫苑置業旗下多個商業項目的經營權，而后接管了北京SOLANA藍色港灣、五棵松卓展購物中心……

今年2月21日，王健林再次來到鄭州，河南省省長王凱與其進行會談。

兩次奔赴河南后，萬達集團與河南洛陽建立全面戰略合作關系，并以龍門旅游度假區項目作為首個重大合作項目；河南也發話將全力支持萬達集團與鄭州、洛陽等地加強合作。

除了談下資源和項目，2月13日，萬達集團還與中原銀行簽署了戰略合作協議，中原銀行承諾，未來5年將配置不低于100億元的專項資金，支持萬達集團在河南省的項目運營建設及優勢資源開發。此外，今年以來萬達已連發2筆合計7億美元債券，利率均高達11%。

肉眼可見，王健林與萬達集團的身影日漸高頻出現在公眾視野。

賣賣賣，割肉斷腕

王健林最風光的歲月，應該是2015年之前。

在2012年的時候，萬達集團的資產就已經超過3000億元，年收入1400多億元，年納稅200億元，凈利潤超過100億元。從2010年左右開始，到2017年這幾年間，萬達開啟了全球買買買的模式。

2017年，萬達踩到雷。因為在海外瘋狂買買買，被監管點名批評，加上海外投資驟然收緊，銀行突然上門催債，萬達的現金流差點崩了，負債一度高達4000億元，一時陷入四面楚歌。

以2017年3月為界，王健林的人生開啟了過山車模式。

關鍵時刻，王健林審時度勢，果斷賣賣賣，堅決出售國內外資產。

2017年7月，也就是在央行發話之后短短3個月，萬達旗下13個文旅項目、77家酒店被打包賣給融創、富力。僅此一項，萬達集團直接減債440億元，回收現金670億元，整體減債1100億元。此后，萬達集團更是頻繁出售旗下資產。

然后萬達的海外資產，這些年來也一直在甩賣。近幾年，網上也很少聽到王健林的什么新聞了。

王健林的這份堅決，讓萬達再次走出困境。

通過變賣資產來獲取資金的周轉。自此因禍得福，輕資產運作躲開了這幾年房企債務危機，還能在別人危機時逆勢抄底。

買買買，逆勢擴張

去年以來，走出寒冬的萬達，在一眾房產企業深陷泥潭之際，以商業管理運營為核心，開始了新一輪的加速跑。

2022年9月28日，位于鄭州市花園路的萬達坊和鄭東新區的萬達坊同時開業，這意味著鄭州建業凱旋廣場、建業凱旋匯正式更名改姓。

為適應輕資產轉型，王健林下了不少功夫。

萬達內部建立了一套輕資產標準模塊，改變過去考核目標主要看利潤，而是從成本和租金的角度，對項目進行測算。

王健林把輕資產模式發揮到了極致，堅決不加杠桿。

相比房地產開發而言，商管輕資產模式賺的是小錢，但它卻可持續，并且更能低成本擴張。

正是憑借輕資產商業模式，2022年，王健林在地產行業觸底之時，開啟了瘋狂抄底模式。

3月，萬達與地產商河南鑫苑集團簽下戰略合作協議，鑫苑旗下多個商業項目全部轉交給萬達經營托管。

4月，與河南建業達成合作。

7月，萬達接手了合肥一個爛尾樓項目。

9月，萬達開始在全國接手5家奧克斯廣場。

從當初的賣賣賣變成買買買，王健林化身白衣騎士，挽救危亡的同時快速拓展版圖。

多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌賺錢，空手套白狼”。

對賭倒計時

如今，萬達商管無疑是王健林商業版圖的核心。

萬達商管的營收及利潤來源，主要由商業管理、物業管理服務以及增值服務組成。根據業績快報，2022年萬達商管集團收入553.1億元，同比增長7.4%，累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米。

與其他房企商管業務的百億規模相比，萬達商管繼續穩坐全球最大商業運營服務提供商之位，是國內最強“包租公”。

如今，一個大的考驗又出現在了王健林面前，那就是對賭協議能否實現。

萬達商管旗下擬上市主體珠海萬達商管面臨著兩份對賭協議，一份是關于上市時間，珠海萬達商管最遲要在2023年10月31日前完成上市；一份是關于業績承諾，珠海萬達商管2021―2023年實際凈利潤須分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將進行股份回購或現金賠償。

對于珠海萬達商管而言，完成這兩份業績對賭協議壓力并不小。

要知道，珠海萬達商管和承諾的凈利潤還有一定差距。

與此同時，留給王健林赴港敲鐘的時間也不多了。王健林能逆風翻盤嗎？讓我們拭目以待。