房地產項目投資風險管理的有關思考

王偉

[摘 要]隨著社會及經濟的發展，房地產行業競爭壓力越來越大，對房地產企業的工作要求不斷提高。在房地產企業中，投資項目風險管理是一項核心工作。文章首先闡述房地產項目投資風險的特征，指出房地產企業進行項目投資風險管理的目標，接著分析當前造成房地產企業出現項目投資風險的因素，并研究企業在項目投資風險管理過程中存在的問題，最后提出改進方案，希望能夠為相關工作人員及企業提供參考，使房地產企業獲得更高的經濟效益及社會效益。

[關鍵詞]地產企業；項目投資；風險管理

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）10-0094-03

一、房地產項目投資風險的特點

房地產企業要開展項目投資活動，首先需要明確項目投資風險，掌握其具體特征，以便在為投資行為的實施提供參考的同時減少企業的經濟損失。

結合當前的實際情況來看，房地產項目投資風險的主要特征包括以下三個方面。

一是普遍性。在房地產開發項目的每一個環節都存在項目投資風險，例如選址環節、融資環節、現場建設環節和租售環節等。

二是客觀性。房地產項目投資風險的客觀性特征主要體現在不以人的意志為轉移。

三是不確定性。在房地產項目投資過程中部分風險無法預測，且難以評估，從宏觀角度進行調控難度較大。

二、房地產企業項目投資風險管理的目標

損失發生前，風險管理目標包括三個方面。一是通過開展項目投資風險管理工作，提高風險管理效率，降低企業的風險管理成本。二是幫助工作人員消除恐懼心理，在一定程度上緩解員工的擔憂，使其更積極地投入工作，提高工作質量。三是積極承擔社會責任，滿足社會發展需求。

損失發生后，風險管理目標也包括三個方面。

一是為企業生存提供保障，一旦出現項目投資風險，企業的首要目標就是保證自身生存。如果該階段出現風險，企業必然會發生虧損，因此企業急需開展風險管理，保證自身不被風險擊倒。

二是增強企業收入的穩定性。該階段風險的產生會影響企業的收益，開展風險管理工作能幫助企業將虧損控制在可接受的范圍內。

三是承擔社會責任。項目投資風險一旦發生，企業的社會聲譽就會受到一定的影響[1]。

三、房地產企業投資管理的不足

（一）投資行為不夠合理且規模過大

因為房地產行業屬于資金密集型行業，在項目投資過程中，企業需要投入大量的人力、物力、財力資源，這導致行業的資本負債率始終保持在較高的水平，大部分房地產企業的財務杠桿水平已經遠遠超過限定范圍，面臨著嚴重的融資風險，這會影響管理人員的投資行為。再加上疫情沖擊，部分企業的生存壓力大幅增加，不理智的投資行為越來越多，投資規模也不斷擴大，造成企業在投資方面錯失良機，甚至陷入止步不前的窘境。

（二）財務分析方式較為單一

在房地產企業的投資過程中，財務分析法使用率較高。企業通過該方法能夠較為直觀地了解項目風險，最終做出合理的選擇。但結合當前企業可行性分析現狀來看，大部分都只參考內部收益率和凈現值兩個指標。從表面上來看，選擇以上指標毋庸置疑，但問題在于純粹依靠上述兩個指標的分析，必然會產生大量問題，單一的財務分析方法容易造成評價結果缺乏客觀性和準確性。

（三）投資組合應用不足且存在現金流風險

參考當前房地產行業的投資情況可以發現，大部分企業在投資過程中都花費了大量資金，但是未獲得預期回報。在進行投資選擇時，大多數企業的關注點在于單個項目的收益，并未考慮到風險，忽略了研究如何在不同投資組合下獲得最大收益，而且資本結構也不夠完善。房地產企業的投資行為對銀行的依賴性較強，如果收益未達到預期，那么企業的資金周轉就會受到影響，現金流風險也會隨之上升[2]。

四、造成房地產項目投資風險產生的因素

（一）外部因素

第一，政策因素。在房地產行業的發展過程中，國家政策發揮著非常重要的作用，比如城市規劃、土地出讓政策等。在房地產項目投資總額中，土地價格是非常關鍵的一部分。土地成交價會直接影響房地產項目的投資現金流及銷售價格預期，而土地出讓價格的決定權掌握在國家手中。城市規劃亦是如此，該因素也會影響房地產投資項目的風險，而城市規劃的變化及其主導權都由政府官員把控[3]。

第二，需求端因素。其主要包括消費者的消費習慣、消費行為及經濟收入等。一般來說，如果某個城市或區域處于人口凈流入的發展階段，房地產投資風險系數就比較低；反之則比較高。如果某區域居民收入偏低，購買力不足，房地產企業就會面臨較大的項目投資風險；反之面臨的風險就比較小。

第三，供給端因素。該因素主要由前端建設、后端銷售兩部分組成。前者在房地產投資項目建設成本中占比較大，尤其是三四線城市，因為土地價格整體偏低，所以該成本占比往往更高。在地產項目融資資金中，建設成本是必不可少的投入項，也是項目運營中的關鍵內容。如果人工成本及材料價格都大幅度增長，增長幅度超過了房價增幅，那么房地產企業也會面臨較大的投資風險。

（二）房地產企業的內部因素

房地產企業的內部因素會直接影響項目投資管理，引發投資風險。該因素的具體表現包括以下兩方面。一是企業工作人員的素質以及能力。對于投資項目的開展來說，如果工作人員素質偏低或能力不足，就會使企業面臨較大的投資風險。二是企業的運營效率。如果房地產企業運營效率較低，無法迅速變現，那么資金沉淀周期就會不斷延長，企業的預期收益目標就無法實現，從而引發較大的風險。

五、提高房地產企業項目投資風險管理效率的方法

（一）拓寬房地產企業的融資渠道

目前，大部分房地產企業在融資時使用的方法是銀行貸款，對銀行貸款的依賴性較強。在國家的經濟調控對象中，銀行貸款是非常重要的一項，如果國家經濟萎靡不振，那么房地產企業必然無法順利從銀行獲得貸款，企業的業務將無法順利開展，投資也無法正常進行，企業甚至會面臨更大的危機。因此，房地產企業需要通過以下三種途徑拓寬融資渠道。

第一，通過上市融資。如果房地產企業可以成功上市，企業的發展速度將會更快，獲得資金的難度也會下降，企業的社會聲譽以及品牌影響力都會提升。

第二，利用海外資本。根據世界貿易組織相關協議內容，在合資合作中，房地產企業有權利與國內其他企業享受同樣的待遇，國內必然會涌入更多的海外同行，這對房地產企業融資是非常有利的，有助于推動房地產企業的可持續發展。

第三，通過資本市場發行債券的方式融資。該方法能幫助企業在短期內籌集到大量資金，使企業開展業務具備充分的資金保障。不僅如此，使用該方式還能幫助企業減少財務成本，從而使企業的總成本下降[4]。

（二）培養優秀的風險管理人才

優秀的風險管理人才在企業中發揮著非常重要的作用，此類人才能夠幫助企業提前發現投資過程中的風險因素，并提出應對風險的方法，使企業的風險發生率下降、應對風險的能力提升，為企業實現可持續的發展目標做好鋪墊。房地產企業為提高投資風險管理水平及質量，必須意識到風險管理人才的重要性，明確風險管理人才的作用及價值。

企業要針對已有的工作人員制定風險培訓制度，組織員工定期開展培訓，或對外聘請專業培訓師，通過培訓提升員工的專業性，使企業內部凝聚力得到提升，增強員工的風險管理意識，幫助員工掌握豐富多樣的風險應對方法，最終使企業的抗風險能力上升。

企業要完善內部人才選拔制度，特別是在項目投資風險管理方面，有效的人才選拔機制能幫助企業在招聘環節獲得高質量人才。高質量人才的引進能幫助企業提高風險管理效率，規避不必要的風險。

對于員工的考核，要建立完善的獎懲制度。獎懲制度的主要作用體現在對員工的激勵方面，合理的獎懲制度能有效激發廣大員工的積極性和主動性，使員工全身心投入自身工作，提高員工的工作質量。在投資風險管理方面，完善的獎懲制度能夠提高員工對風險的重視程度，在工作過程中，員工會積極關注風險因素及相關風險事件，并及時反饋給企業，幫助企業有效應對風險。

（三）選擇最佳項目投資時機

找準項目投資時機非常關鍵，把握好項目最佳投資時機能推進企業的投資活動順利開展，使其經濟效益得到提升，同時使企業在后續投資業務的開展中高效規避風險。房地產行業項目的建設往往需要較長的時間，無論是供給周期還是需求周期，都會影響項目建設，甚至使行業出現較大波動。如果企業未了解市場發展變化情況，未及時分析其波動規律，往往就會錯失最佳的項目投資時機，而且在后續的投資中會面臨更為嚴重的風險。所以，在投資決策過程中，企業要從多角度分析，深入了解市場變化，研究市場波動規律，選擇最佳投資時機。

一般來說，在房地產行業中，房產周期復蘇前期是最佳投資時機，在該階段，作為企業的管理人員，必須詳細分析市場的變化周期，深入了解其變化特點及方式。在不同時期，不同區域的房產波動情況存在差異，管理者需要及時記錄，從全局角度掌握市場情況，隨后確定投資方向，明確投資內容，保證企業利益最大化，同時推動房地產行業的發展[5]。

（四）建立完善的風險管理體系

房地產企業對信息的掌控會影響風險投資管理效率，建立完善的風險管理體系顯得尤為重要。針對信息的收集及處理，企業應成立專門的部門，在有條件的情況下，可購買行業內專業的信息系統。

通過完善風險管理體系，企業能全面了解國家針對房地產行業制定的各項政策，掌握城市規劃方面的信息，了解行業的發展趨勢以及市場的行情等，并進行歸納和整理，獲得可行性的分析報告，為領導人員做出投資決策提供有效參考。

針對企業內部各方面的發展情況，企業有必要定期制作開發項目報告，并及時反饋給領導層，確保領導能及時了解企業的實際發展狀況，幫助領導從宏觀層面把握國家經濟政策和相關規劃。通過信息的分享了解市場變化，明確供需關系，保證領導層的科學決策，為企業投資提供有效的建議，幫助企業規避項目投資風險。

（五）成立專門的風險管理部門

隨著社會及經濟的發展，房地產行業的競爭愈發激烈，企業面臨著較大的競爭壓力。在這樣的時代背景下，企業要提高項目投資風險管理效率，使投資風險發生率下降，成立專門的風險管理部門是非常有必要的。風險管理部門所有工作人員都需要共同努力且積極配合，以企業的目標為切入點，用發展的眼光看待風險，及時分析各類風險要素，確保能全面分析房地產投資的每一個階段，為企業開展項目投資業務提出有效的意見。此外，風險管理計劃也是必不可少的，除了成立風險管理部門外，企業還需結合自身的實際發展情況制訂風險管理計劃，將風險管理責任落實到每一位員工身上，助力風險管理部門工作的開展。

六、結語

項目投資的整體風險性較大，也能給企業帶來較高的收益。房地產企業要想達到利益最大化的目的，就需要重視項目投資風險管理。為了追求利益最大化，部分企業在投資過程中會優先考慮風險較高的項目，但這往往會導致投資過程中出現一系列風險，不利于推動企業發展。基于此，文章通過分析為房地產企業的項目投資風險管理提出了一系列建議，希望房地產企業能夠高瞻遠矚，通過科學可行的方式投資并規避風險，提升企業競爭力，推動企業持續發展。

參考文獻：

[1]陳健華.房地產企業項目投資風險管理問題探究[J].中國產經，2021（12）：100-101.

[2]李宏杰.房地產企業項目投資決策管理的優化[J].山西財經大學學報，2021（S2）：50-52.

[3]石振彤.房地產項目投資風險因素及其管理對策研究[J].價值工程，2019（30）：40-42.

[4]楊華軍.芻議房地產投資項目的風險管理[J].納稅，2020（03）：170-171.

[5]吳佳.房地產項目投資的風險因素及其應對措施[J].住宅與房地產，2021（02）：41-42.