論房地產開發企業如何加強資金管理工作

曾芳

［摘 要］本文從房地產開發企業資金管理工作的內涵入手，對房地產開發企業加強資金管理工作的重要性進行了簡要分析，并通過對我國當前房地產開發企業的發展現狀分析，發現房地產開發企業資金管理中普遍存在對預算管理松弛、缺少完善的資金審批和監管制度、財務人員的綜合素質較低及能力參差不齊等問題，最后提出了幾點改善對策，以期切實提升房地產開發企業的資金管理水平，促進企業的良性循環和可持續發展。

［關鍵詞］房地產開發企業；資金管理；對策

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

隨著我國經濟的騰飛，我國房地產開發企業也獲得了較大的發展。房地產開發企業與其他行業不同，其項目建設時間較長，企業正常運營所需的資金較多并且投入的資金需要較長的回收周期，另外隨著房地產行業的快速發展，國家對于房地產開發企業的金融管控力度也逐漸加強。在這種背景下，我國房地產開發企業對于企業的資金管理工作越發重視，社會各界對其資金鏈的實際情況也保持著密切的關注，企業的資金管理工作已經成為當前我國房地產開發企業經營管理中的核心問題。

1 房地產開發企業資金管理內涵闡述

房地產開發企業的資金管理工作分為狹義和廣義兩部分。廣義的房地產開發企業資金管理工作主要是對企業正常生產經營活動、企業融合環節資金鏈的管控，以及對企業進行的投資活動、房地產開發企業正常生產經營活動、企業融資環節、企業投資活動當中的風險管控［1］。現代化的房地產開發企業的資金管理工作不僅要對企業生產經營資金進行管控，還要對企業正常生產經營和企業自身財務所面臨的風險進行嚴格的控制，努力避免這些風險給房地產開發企業帶來額外的損失，保證企業經營資金的穩定。狹義的房地產開發企業的資金管理工作是對企業在日常生產經營中的現金收支項目的管理工作，簡單來說，就是對企業建設項目資金的到賬時間進行及時的確認并按照規定進行入賬登記，對企業日常支出資金的支付時間和流程進行管理。

當前，房地產開發企業資金管理主要包括對企業現金流、企業營運資金、投資融資等方面的管理，還要對上述環節中的風險進行管控。企業現金流的管理主要是指對企業在進行經營、融資、投資等環節時使用的現金流通進行管理，努力增強企業的現金流管理能力，確保房地產企業現金流穩定，縮短房地產企業的資金回籠周期［2］。企業的經營資金管理則是指對房地產開發企業在日常生產經營中的企業資產和負債進行管理，主要包括對企業應收資金、企業存貨等問題的管理。加強房地產開發企業的經營資金管理，可以有效地減少企業應收賬款的管理成本，提高企業的資金流動速度，有效地降低企業存貨的采購成本。房地產開發企業的投資管理就是對企業投資的項目進行深入的分析，通過對投資項目未來運營帶來的資金回報進行分析，進而確定房地產開發企業對其的投資。房地產開發企業的融資管理簡單來說是對企業外來融資的管理工作，其可以有效地解決房地產開發企業因自身企業資金不足，難以滿足建設項目資金需求的問題。加強房地產開發企業的融資管理，可以幫助企業降低融資成本，對融資過程中出現的風險進行管理或規避，有效地避免因融資風險問題給房地產企業造成額外的經濟損失。風險管理主要指對企業在生產經營中的風險進行有效識別并提出解決方案。房地產企業在日常的經營過程中難免會出現一些風險，如市場風險等，風險管理工作就是對企業經營中潛在的風險進行識別，降低風險造成的危害，保證房地產企業的正常經營和未來發展。

2 房地產開發企業加強資金管理工作的重要性

2.1 有助于房地產開發企業的持續經營

資金管理是房地產開發企業管理工作的重中之重，企業通過科學的資金管理，可以有效提升企業財務管理工作的質量和效率，還可以增強業財部門的溝通交流。資金管理始終貫穿房地產開發企業生產經營的各個環節，在房地產開發企業的經營管理中占據著重要地位。在房地產開發企業的日常經營中，建設項目的每一個環節都要投入大量的資金，以此來保證建設項目的正常開展，因此資金管理工作是房地產開發企業正常生產經營的重要保障［3］。房地產開發企業的經營資金與企業建設項目的過程息息相關，其企業資金的周轉是否正常、有序，對房地產開發企業的正常經營和未來發展有著重要的影響。

2.2 有效增強房地產開發企業的市場競爭力

房地產行業與其他行業相比，存在明顯的行業特殊性，究其根源是由于資金管理容易受到國家政策及市場環境波動的影響，房地產開發企業生產經營的各個環節容易受到較多風險因素的影響。當前房地產開發企業面臨的挑戰越來越大，為了保證企業擁有良好的市場競爭力，房地產開發企業要提高對資金管理工作的重視程度，保證企業資金的現金流穩定，通過企業資金的管理工作減少企業生產經營風險，進一步拓寬企業融資渠道，做好自身的預算管理工作等，保持企業建設項目的順利開展。只有房地產開發企業在日常工作中提高對資金管理的重視程度，對企業資金進行良好的管理，保證企業資金的使用效率，才能在競爭激烈的市場中保持并提高企業的核心競爭力，促進房地產開發企業的可持續發展。

3 當前我國房地產開發企業資金管理工作中存在的問題

3.1 預算管理松弛

房地產開發企業預算管理與資金管理息息相關，預算管理水平可以直接對企業資金管理工作造成影響。就現階段情況來看，部分房地產開發企業在實際經營中存在預算管理松弛的現象，嚴重缺乏對預算管理工作重要性的深刻認識，導致企業資金管理效果不理想，企業不能取得較好的資金管理收益。房地產開發企業在預算管理工作中較為常見的問題就是對預算管理工作中的剛性控制和柔性控制結合得不充分，不能有效地把控兩者之間的關系。例如，部分房地產開發企業在經營中對預算指標頻繁進行調整，銷售部門為了保證部門業績完成指標，會多次要求管理部門對預算進行調整。另外，房地產開發企業的管理部門為了追求業務報表的美觀，展示自身的工作能力，會向上級管理人員申請調整預算數據。在這種環境下，房地產開發企業開展預算管理工作完全沒有意義，不能有效地展示企業的預算執行情況。上述這些現象說明當前我國的房地產開發企業沒有明確預算管理的意義，在實際工作中沒有堅持預算管理工作的剛性原則。房地產開發企業對預算指標進行頻繁的調整，企業財務人員對于預算管理工作的認識不充分，在進行企業預算的填報時較為敷衍，沒有依據過去預算指標的完成情況及當前房地產開發企業的實際生產經營情況來分析填報。在實際執行預算管理時，預算數據與實際數據有著較大的差異，給企業的資金管理增添了難度，加之企業建設項目的應收資金沒有到位，經營資金較為緊張，企業為了保證房地產開發企業的正常運營，只能向外界籌措資金，額外增加了企業的負債，提高了企業進行資金管理的難度。

3.2 缺乏科學完善的資金審批和監管制度

房地產開發企業具有建設項目施工周期較長、投資數額較大、資金流動頻繁等特征，如果缺乏科學完善的資金審批和監管制度，勢必會對項目造成極大影響。房地產開發企業在進行項目建設時，首先會成立一個新的項目公司，由于項目建設周期較長，總公司為了提升新項目公司工作的積極性，減少其工作流程，會對項目公司財務進行單獨的核算，給予項目公司較大的資金使用權，缺乏相應的審批和監督，這種模式容易導致總公司無法及時掌握和把控資金收支情況［4］。另外，部分房地產開發企業在投資新項目時，由于沒有綜合考慮企業資金和經營效益能否承受開發新項目的投資，對資金的監管力度嚴重不足，多數企業只要感覺有利可圖就會忽視自身的資金承受能力，對項目進行盲目投資，導致企業多個項目同時開發，企業資金難以滿足多個項目建設的資金需求，給房地產開發企業的資金管理造成困難。

3.3 融資方式過于單一

房地產開發企業在生產經營當中需要充足的資金，不論是投標保證金還是施工土地的出讓金等都需要現金轉賬。當前，我國房地產企業項目建設的資金來源主要為企業的持有資金和銀行貸款，而房地產企業的融資方式往往過于單一，導致企業無法從多途徑獲取資金。與此同時，銀行貸款條件也變得十分嚴格，一般只接受實物抵押，而且對貸款金額也有限制。例如，企業抵押價值2 000萬資產，往往只能獲得1 000萬的貸款額度，這種現象導致企業沒有充足的現金流。此外，如果企業出現資金回籠不及時，或者建設項目收益不理想且要準時支付大量貸款利息，這種單一的融資方式就會嚴重影響房地產企業的資金周轉，導致企業資金使用極為緊張，不利于企業的長遠發展。

3.4 財務人員綜合素質不高，能力參差不齊

房地產開發企業財務人員是資金管理的實際執行者，也是保證資金管理工作落實的主要負責人。但就現階段情況來看，我國房地產企業財務人員的綜合素質普遍不高，能力參差不齊，管理觀念較為陳舊，不能使用先進的現代化管理工具開展管理工作。當管理人員在經營決策上遇到問題時，往往會使用傳統的管理方法，依靠自身的經驗分析和解決問題，這種現象容易導致企業項目運營出現問題。同時，由于企業財務人員的綜合素質和能力的欠缺，無法給予下屬部門及員工有效的幫助，當下屬部門遇到問題時，管理人員無法及時、有效地對其進行引導并幫助其解決問題，從而對企業的正常生產經營造成影響。

4 論房地產開發企業如何加強資金管理工作

4.1 加強企業預算管理工作

為了保證房地產企業資金管理工作的有效開展，首先要加強企業的預算管理工作，在預算管理中嚴格遵守剛性原則，不能隨意調整預算指標。其次，企業還應全面提高財務人員的預算管理能力，對員工進行相關培訓。企業自下而上所有的人員都要正確地認識預算管理工作對企業資金管理的重要性，保證每一位員工都參與到預算管理工作中，增強企業預算管理能力，幫助企業有效提升資金管理效率。只有擁有良好的預算管理能力，才能保證企業經營活動的有序開展，實現企業的預定目標。

4.2 增強對資金的審批和監管力度

房地產開發企業想要增強資金管理效果，就必須增強對資金的審批和監督力度。首先，企業可以設立財務結算中心，以保障企業的資金利用率。房地產開發企業在日常運營中，在各項目公司的銀行賬戶中，只需保留維持公司基本運營的資金，將多余資金存入財務結算中心。財務結算中心要根據各項目公司的預算管理進行資金的審批，也可以聘用專業人員對企業項目投資、融資環節進行深入的分析，盡量避免投融資風險的出現，進而減少或避免企業的經濟損失［5］。另外，企業還應建立完善的資金管理審批和監管制度，在項目進行時，對各個部門、每一環節的資金流入、流出加大審批和監管力度，避免出現不必要的損失。

4.3 拓寬融資渠道，降低負債率

首先，房地產開發企業應努力尋求與其他企業的合作，改善企業資金情況。其次，房地產企業還應積極調整企業組織架構，將融資部門變更為投融資部門，招聘專業的投資分析人員，對投資項目風險進行分析和預測，并出具項目分析報告和可行性報告，盡量降低因投資失誤導致的企業負債率，在自身負債率較高的情況下，房地產開發企業應適當減少投資項目。最后，房地產開發企業還應在可接受的范圍內降低利潤，盡快處理項目中的存量房，提高企業資金回籠效率，將企業負債率控制在合理范圍內。

4.4 打造一支綜合素質較高的財務人才隊伍

隨著市場形勢的變化，雖然我國房地產行業的管理模式得到了較大的發展，但為了進一步保證資金管理質量，企業應打造一支綜合素質較高的財務人才隊伍，及時轉變財務人員的理念和思維，緊跟時代發展的腳步，努力提升財務人員的資金管理能力［6］。同時，房地產企業還應重視對財務人員的培養和儲備，努力吸引外界優秀財務人才的加入，只有擁有良好的人才儲配，才能保證企業資金的管理效果，增加企業經營效益，促進房地產開發企業的可持續發展。

5 結語

綜上所述，加強資金管理是現階段房地產開發企業的管理核心。隨著市場環境和國家政策的變化，我國房地產開發企業想要保持自身的核心競爭力，就必須重視資金管理，努力提升企業預算管理水平。在日常生產活動中，還應加強對資金流入、流出的監管力度，增強企業財務人員的綜合素質，做好財務人才的培養和儲備工作。只有這樣，才能切實提升房地產開發企業的資金管理能力，促進我國房地產行業的良性循環。

參考文獻

［1］李建坡. 關于房地產開發企業資金管理的探討［J］. 財會學習，2021（4）：162-164.

［2］李琦. 房地產開發企業資金管理存在問題及改進措施［J］. 財富生活，2020（18）：38-39.

［3］林威. 房地產開發企業如何加強工程造價管理工作［J］. 建筑與預算，2020（8）：22-24.

［4］李曉斌. 房地產開發企業資金管理存在問題及改進措施［J］. 中國集體經濟，2020（6）：40-42.

［5］李鋼. 淺析房地產開發企業資金管理中存在的問題及應對舉措［J］. 中國集體經濟，2020（3）：132-134.

［6］林福泉. 探討房地產開發企業如何加強工程造價管理工作［J］. 居舍，2020（2）：3.