慶陽市銀行業(yè)支持房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

卯桄帛 王海芳 李潤春

近年來，甘肅省慶陽市銀行業(yè)認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“住房不炒”定位，強化信貸支持，有效滿足了轄區(qū)內(nèi)居民住房信貸需求。2022年末出臺的“金融十六條”對支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出新的工作要求。為進一步掌握轄區(qū)內(nèi)銀行業(yè)支持房地產(chǎn)發(fā)展和落實“金融十六條”的情況，慶陽銀保監(jiān)分局進行了專題調(diào)研。

支持房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

支持力度持續(xù)增強。至2023年2月末，全市房地產(chǎn)貸款余額為188.7億元，同比增長8.73%，高于同期各項貸款增速7.35個百分點。其中個人住房貸款余額為150.04億元，同比增長13.35%，占同期房地產(chǎn)貸款余額的79.51%。“金融十六條”發(fā)布后，3個月內(nèi)（2022年12月至2023年2月），慶陽市房地產(chǎn)貸款增加4.58億元，比發(fā)布前3個月多增3.2億元。

優(yōu)惠政策不斷出臺。一是降低首付比例。2022年9月，慶陽市政府印發(fā)《關于培育健康房地產(chǎn)市場擴大住房消費的實施意見》，對貸款購買首套房的居民家庭，首付比例從25%下降到20%。二是下調(diào)住房按揭貸款利率。各機構在監(jiān)管部門指導下，將5年期以上首套房貸款利率統(tǒng)一下調(diào)至4.1%，下降了1個百分點左右；二套房及以上貸款利率均大幅下調(diào)，最低下調(diào)至4.5%；部分機構對購買改善性住房者也執(zhí)行首套房貸款政策。三是健全配套支持措施。各機構通過降低合作門檻、放寬審批條件等方式對市場主體予以支持，例如，農(nóng)業(yè)銀行慶陽分行對開展住房按揭合作的優(yōu)質(zhì)房企保證金繳納比例從3%降至1%，經(jīng)省分行審批后，可免收保證金。

開發(fā)貸等逐步恢復。2020年至2022年8月，在房地產(chǎn)市場融資監(jiān)管整體趨緊、各機構自身風險管控加強的情況下，慶陽轄區(qū)內(nèi)未新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從2022年9月開始，農(nóng)發(fā)行慶陽分行陸續(xù)發(fā)放保交樓專項借款共7230萬元，發(fā)放保障性租賃住房建設項目貸款5000萬元。“金融十六條”發(fā)布以來，多家機構主動對接轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商談融資事宜。同時，各機構主動了解資質(zhì)較好、工程任務飽滿的建筑企業(yè)融資需求，截至2023年2月末，建筑業(yè)貸款較年初增加5.3億元，增長5.14%，而2022年全年建筑業(yè)貸款減少了5.31億元。

服務質(zhì)效不斷提升。各機構通過優(yōu)化服務、創(chuàng)新產(chǎn)品等方式對不同類型的客戶提供個性化金融支持。一是辦理延期還本付息業(yè)務。截至2023年2月末，針對受疫情影響存在還款困難的住房按揭貸款客戶，累計辦理延期還本付息業(yè)務212筆，涉及金額6066.73萬元。二是提高辦貸效率。各機構開通了房地產(chǎn)授信審批“綠色通道”，加快審貸流程。例如，甘肅銀行慶陽分行對新市民群體的住房貸款需求，在三個工作日內(nèi)即可給予審批答復，并優(yōu)先保障放款。三是創(chuàng)新服務方式。建設銀行慶陽分行與慶陽市住建局合作，上線保障性租賃住房系統(tǒng)App，提升了新市民租房服務的便利性。

房地產(chǎn)市場面臨的形勢

投資端表現(xiàn)乏力，房地產(chǎn)開發(fā)融資需求轉弱。一是土地出讓面積和價款雙降。2022年，慶陽市國有土地使用權出讓類項目累計交易75宗，較上年減少5宗，出讓土地面積同比下降超40%，交易金額為17.75億元，同比下降39.97%。二是施工面積和竣工面積雙降。2022年底，全市住宅施工面積累計457.4萬平方米，同比下降5.3%，竣工面積為25.77萬平方米，同比下降64.1%。房企拿地及施工需求全面下降，新增投資不足，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求進一步轉弱。

銷售端表現(xiàn)疲軟，個人住房信貸需求下降。一是市場熱度明顯下降。2022年商品房銷售面積為96.68萬平方米，同比下降32.5%；新建商品住宅庫存160.62萬平方米，同比增長14.51%；全市個人住房按揭貸款余額增加20.14億元，增量同比下降1.59億元。二是市場負面信息較多。2022年，慶陽市多個樓盤交房出現(xiàn)質(zhì)量問題，最多時有八個房地產(chǎn)開發(fā)項目同時出現(xiàn)爛尾或延期交付情況，在社會層面造成負面影響，進一步挫傷了消費者的購買積極性。三是虹吸效應進一步顯現(xiàn)。銀西高鐵開通使得慶陽融入了“西安-慶陽-銀川”一小時經(jīng)濟圈，帶動大量人口去條件更好的西安、銀川求學、就業(yè)，并在當?shù)刭彿浚铀倭藨c陽市房地產(chǎn)市場需求的回落。

銀行端表現(xiàn)焦慮，房地產(chǎn)貸款暗藏風險。從房企角度看，近年來受疫情影響，實體經(jīng)濟萎靡，導致房企商業(yè)部分銷售出現(xiàn)困難，無法按期償還銀行貸款本息。部分銀行為盤活企業(yè)貸款，對個別房企的貸款多次進行轉貸，致使貸款五級分類不能真實反映實際風險。從居民角度看，慶陽轄區(qū)內(nèi)個人住房按揭貸款首套房占比超過97%，而轄區(qū)內(nèi)就業(yè)人員以自主擇業(yè)者居多，大多數(shù)個人貸款客戶為個體工商戶和進城務工人員，該群體收入受經(jīng)濟大環(huán)境影響較大，按期還款存在不確定性，加大了銀行信貸風險。

存在問題

政策紅利充分釋放，資金供需矛盾仍然存在。“金融十六條”出臺以來，慶陽市房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，但仍存銀企條件不匹配、供需兩端倒掛的情況。從資金需求端看，在慶陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，資質(zhì)較好的全國性房地產(chǎn)企業(yè)或具有國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)項目資金由總公司統(tǒng)一籌措，本地資金需求較少；而資金需求較大的本地中小房地產(chǎn)企業(yè)往往因公司治理不完善、抵押擔保額不足等存在融資難問題。從資金供應端看，國有大型銀行因信貸審批較為嚴格，放貸對象更加傾向大型優(yōu)質(zhì)房企，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得貸款；中小銀行因受存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率高、市場前景不明朗等因素影響，慎貸、惜貸情緒較濃，放貸的積極性不高。

產(chǎn)品創(chuàng)新仍顯不足，服務管理跟進不及時。各機構在供需兩端采取了大量措施，有效滿足了市場資金需求，但是在做細做實、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務質(zhì)量方面還存在不足。例如在保障改善性住房信貸需求方面，大部分機構簡單地將住房按揭貸款利率分為“首套房”和“二套及以上住房”兩個檔次，未有效區(qū)分并支持改善性住房的按揭貸款；在支持新市民、青年購房方面，未制定針對此類群體的識別標準，產(chǎn)品創(chuàng)新滯后，客戶營銷、后端管理等渠道搭建不及時。

利好信貸政策下，新的風險需加以關注。在普惠金融等經(jīng)濟政策下，各機構經(jīng)營貸或消費貸等利率明顯下降，出現(xiàn)部分經(jīng)營貸、消費貸等置換個人住房按揭貸款情況。此類情況下，一方面，如果借款人偽造資料向商業(yè)銀行申請貸款則涉嫌騙貸，屬于違法行為；另一方面，因信貸資金實際未進入經(jīng)濟建設活動，與政策制定的初衷不符，且造成統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真，影響國家宏觀政策調(diào)控。同時，由于經(jīng)營貸、消費貸等期限較短，借款人在短期內(nèi)面臨較大的還款壓力，一旦出現(xiàn)個人資金鏈斷裂，將造成銀行機構信用風險上升。

對策建議

強化政策落地，營造住房供給發(fā)展新生態(tài)。從落實房地產(chǎn)長效機制著手，加快構建商品房和保障性住房供應體系，滿足居民多層次住房需求。要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，提供商品住房、安居型商品房；以住房租賃經(jīng)營機構為主，提供各類長租公寓；以市、縣（區(qū)）政府為主，提供人才住房、公共租賃住房。要引導多主體投資，多渠道供應，發(fā)展小戶型、低租金的保障性租賃住房，支持商品房改建保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結構性供給不足，營造房地產(chǎn)市場發(fā)展的新生態(tài)。

規(guī)范市場秩序，推動市場主體優(yōu)勝劣汰。面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊、交房質(zhì)量問題多發(fā)的情況，一方面，要對房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣等領域存在的亂象進行整治，加大懲處力度；另一方面，要推動房地產(chǎn)市場主體優(yōu)勝劣汰，實行“重組一批、重整一批、出清一批”，打造優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，支持“好企業(yè)”做大做強，在資產(chǎn)重組、兼并收購方面予以信貸支持，滿足資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，保障商品房的交房時間和質(zhì)量。

強化服務創(chuàng)新，提升服務質(zhì)效和“溫度”。要充分運用好國家在支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展方面的有利政策，為市場主體精準輸血。一是做好對房地產(chǎn)及上下游企業(yè)的融資服務，從客戶、區(qū)域、產(chǎn)品等維度發(fā)力，主動開展業(yè)務對接，優(yōu)化貸款準入、審批和發(fā)放流程，積極搭建信息共享平臺，提供融資對接服務。二是完善對新市民、青年以及有改善性住房需求等群體的金融服務機制，明確認定標準，細化服務措施，加強服務渠道信息化建設，在租房、購房、裝修等方面提供全生態(tài)金融服務。三是做好房地產(chǎn)周邊配套融資，大到城市更新、舊城改造，小到停車場、公交站臺建設，在各方面進行資金支持，為居民提供溫馨舒適、便捷的居住環(huán)境。

強化風險管理，穩(wěn)妥有序化解信貸風險。一是加強風險監(jiān)測。建立監(jiān)管信息平臺，及時掌握動態(tài)信息，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風險的排查力度，高度關注重點企業(yè)，防范金融風險。二是嚴格貸款管理。貸前做好客戶資質(zhì)調(diào)查，貸款按照項目進度發(fā)放，避免一次性到位引發(fā)的資金挪用風險；強化預售資金監(jiān)管，防止房企高杠桿拿地；對于提前還款的資金來源進行調(diào)查，禁止消費貸、經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場，防止風險轉嫁。三是妥善處置存量信貸風險。對已經(jīng)形成的不良貸款，銀行機構應積極采取重組、續(xù)貸、以物抵債、轉讓等方式有效處置，逐步壓降。

深耕實體經(jīng)濟，提升城鄉(xiāng)居民“硬”購買力。房地產(chǎn)市場雖然短期見頂跡象明顯，但從長遠來看，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及居民收入提高對生活質(zhì)量改善需求的增強，房地產(chǎn)市場仍有很大的增長空間。金融機構要抓住機遇，加大對實體經(jīng)濟的支持力度，支持慶陽市綜合能源、精細化工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文旅康養(yǎng)、數(shù)據(jù)信息“五大產(chǎn)業(yè)”以及現(xiàn)代畜牧、特色林果、精細化工、數(shù)據(jù)信息百億級產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，支持打造“一帶一路”甘肅重要節(jié)點城市和甘肅重要經(jīng)濟增長極，提高城市競爭力，做到留人、增收，促進農(nóng)民進城，提升城鄉(xiāng)居民“硬”購買力。

（作者單位：中國銀行保險監(jiān)督管理委員會慶陽監(jiān)管分局）

責任編輯：楊生恒