關于住房公積金貸款管理風險防范的研究

陳夢琪

摘要：在我國住房制度改革深入的背景下，住房公積金貸款成為社會民生關注的重要問題，我國政府為了解決居民住房問題，采用低利率貸款的方式緩解居民的購房壓力。但隨著市場經濟的不斷發展，住房公積金的規模不斷增長，貸款壓力及風險進一步加大。目前在住房公積金貸款管理中主要產生的風險有因管理不善導致的操作風險、因住房公積金制度缺陷導致的資金鏈斷裂風險、由借款人引發的信貸風險及第三方機構責任缺失導致的風險等，這些風險的危害程度較大，會直接損害職工繳存的資金安全及住房公積金制度，甚至會對金融秩序造成危害。文章以住房公積金貸款管理為主，分析了目前住房公積金貸款管理中的風險，并提出風險防范的有效策略。

關鍵詞：住房公積金；貸款管理；風險防范

隨著我國經濟的發展，住房改革制度的不斷深化，住房公積金貸款具有利率低、期限長、互助性的特點，已成為許多購房者購房的首選方式，極大地滿足了職工的購房需求，緩解了民眾的購房壓力。與此同時，由于我國住房公積金貸款風險管理制度還不夠完善，隨著住房公積金貸款申請者越來越多，貸款風險也越來越大，如逾期還款、惡意欺詐等，這些風險可能會給金融機構及整個經濟系統帶來嚴重的后果。對于風險的管控，相關管理機構應有針對性地對操作風險、信用風險、抵押物風險、政策風險等風險采取有效策略進行防范，最大程度保障住房公積金資金的安全性，為建立更加健康穩定的房地產金融體系提供保障。

一、住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是在各省市的住房公積金管理中心依托各地的商業銀行及各地整體的繳存情況向職工發放的購房抵押貸款，大部分是以職工購買的房屋作為抵押物，職工達到繳存條件后都可以去住房公積金管理中心申請貸款購買房屋或自建房。在住房公積金貸款中，貸款的額度和利率與多方面因素有關，如申請人購房的地區、申請人的年齡、購房房屋的性質等。此外，還有一些限制條件，如貸款期限、利率變化等。在申請住房公積金貸款前，必須購買一定時間的住房公積金，一般購買時間為6個月以上，不同地區也有可能更長。購買住房公積金時，每個月都需要向公積金賬戶繳納一定比例的工資，這筆錢可以用于房屋貸款或退休后的養老金。

住房公積金貸款一般比商業貸款利率低，并且還有更多的還款方式和時間選擇。同時，在還款過程中如果出現不可避免的情況導致貸款無法還清，也可以通過相關的途徑進行還款減免或延期，大大減輕了職工購房的還款壓力。因此，住房公積金貸款是許多購房者的首選方式之一，也是國內購房市場中最為便利、優惠的貸款形式之一。

二、住房公積金貸款管理中產生的風險分析

（一）住房公積金制度缺陷導致的資金鏈斷裂風險

住房公積金貸款制度是我國一項重要的福利制度，住房公積金的貸款利息較低，對購房者來說是一項重要的貸款購房方式，但是其貸款形式及資金來源也較單一，其繳納是由企業和個人共同承擔，但隨著部分企業經營困難或破產，其應繳納的住房公積金會陷入拖欠狀態，導致住房公積金的歸集及本金的償還成為住房公積金風險的重要因素。由于住房公積金的歸集增長與貸款的增長存在較大差距，會使得住房公積金貸款難以達到理想狀況，會造成資金鏈的斷裂。例如，W市歸集的住房公積金達到7.3億元，個人住房貸款發放7.74億，公積金支取5.58億。隨著居民公積金貸款不斷增加，所支出的住房公積金金額將越來越大，這會導致公積金入不敷出，產生資金鏈斷裂。同時住房公積金貸款的期限最長達到30年，這導致貸款本金回收的時間過長，公積金貸款與支出規模遠大于資金的歸集規模。

（二）管理不健全導致的操作風險

操作風險主要是因住房公積金管理中心內部人員操作流程設置不完善或因外部原因直接或間接導致損失的情況。

一是住房公積金管理中心的人員管理不夠規范。由于住房公積金管理中心并不屬于金融機構，工作人員的身份主要是公務員或者流動性較大的聘用制合同職工，員工的危機感及責任感不足，貸款審批中缺乏風險意識，對基本的內部控制制度認識不足，會產生違法操作等行為。同時員工缺乏專業熟練的金融知識，對住房貸款管理的經驗不足，業務水平有待提升。

二是住房公積金管理中心系統管理或流程設置不完善。住房公積金貸款在流程設置上需要貸款人申請或面談辦理房地產抵押登記手續，銀行作為受托單位，對住房公積金收取一定的手續費，但是部分住房公積金管理中心系統管理體制不夠健全，對銀行員工的操作難以進行約束，很難有專人進行貸款管理，加大了現在的風險。此外，銀行人員對新的管理系統平臺或業務需求不熟悉情況下辦理住房公積金業務，也會導致系統管理中錯誤頻發，風險增加。

（三）借款人信用引發的風險

在住房公積金貸款管理中，借款人的信用越高，住房貸款風險就越低。借款人信用風險主要指在貸款過程中住房公積金管理單位因借款人出現資金短缺逾期貸款、資金回籠提前還款等現象而遭受損失的風險。住房公積金貸款是一項長期的貸款管理業務，資金高，風險大，對住房公積金管理中心來說借款人的還款能力以及信用信息都應當了解清楚。由于目前信用體系的不完善導致住房公積金管理中心很難對借款人的相關資料進行查詢，對貸款風險的評估缺乏準確性，當借款人無法按時償還貸款本息時，將面臨信用違約的風險。

此外，借款人本身如果在資金回籠情況下提前進行還貸，這會使得還貸的期限減少，整體額度降低，導致住房公積金管理中心的收益或利息減少，是一種被動的風險。還有如果借款人因職位變動或外部原因造成難以還貸或逾期還貸等行為，這在形式上是一種違約行為，也會導致損失情況嚴重。

（四）抵押物風險管理體系不健全引發的風險

抵押貸款是貸款人在借款過程中以所購買的房屋為抵押，由于抵押物為住房，如果房地產業出現了一定經濟泡沫，抵押物缺乏完善的風險防控體系會導致抵押物風險。

一是抵押物貶值風險防控機制較為缺乏。近年來政府為了穩定房價，不斷加強對房價的控制，部分城市出現了房價下跌的情況，房價的下跌會使得借款人承受房屋的貶值風險，借款人可能會進行違約，因此住房公積金管理中心必須要承擔抵押物貶值風險，部分住房公積金管理中心未認識到抵押物的貶值風險，導致缺乏完善的抵押物貶值風險防范機制。

二是抵押物處置風險。根據財產的凍結、扣押及查封的相關規定，借款人存在違約情況，人民法院可以查封被執行人抵押的住房，但是不能以變賣或拍賣形式收回貸款。同時住房公積金管理中心在違約6個月后才能向法院申請進行房屋的查封，抵押物的變現至少要1年，由于不能及時對抵押物進行處理，則會給住房公積金帶來損失。

三是項目爛尾風險防控機制不健全。購房者通過按揭貸款形式購買住房，住房公積金管理中心需要與房地產開發公司委托銀行簽訂按揭協議，但是要對房地產開發公司的信譽及財務狀況進行嚴格審查，如果信譽未保障就簽訂協議則會產生爛尾風險。房地產開發公司如果市場經營不穩定，產生資金鏈斷裂情況會產生爛尾風險，導致貸款資金難以及時收回。此外，目前期房抵押的情況較多，如果出現爛尾，借款人違約但同時抵押物還沒有實體情況，將會導致難以償還貸款，使得住房公積金損失情況發生。

（五）第三方機構責任缺失引發的風險

目前大多數住房公積金管理中心為降低貸款風險引進第三方機構，如商業銀行、房地產開發商等，第三方機構如果責任缺失則會引發風險問題。住房公積金受托銀行在處理相關業務時未按照相關規定進行操作就會導致風險產生，一是在貸款審批過程中，第三方機構可能出現逾期或未及時核查的情況，導致貸款透支。如果這種情況得不到及時發現和處理，可能會給貸款人和貸款機構帶來重大損失。二是第三方機構可能會因為過度追求業績而忽略風險控制，例如為了貸款量的增長而不合規地放寬貸款審批標準，導致貸款違規操作。三是第三方機構可能會泄露貸款人的個人隱私信息，如姓名、身份證號、聯系方式等，從而導致貸款人的個人信息被不法分子利用，存在信息濫用的風險。例如，在合同簽訂過程中受托銀行對合同內容的真實性未進行嚴格把控，導致后續難以進行催收，就會引來法律訴訟等?；蛘叻康禺a開發商沒有按照要求履行按揭貸款的保證金責任，會導致借款人的還款風險問題。

三、住房公積金貸款管理風險防范的有效策略

（一）完善公積金貸款擔保制度

為了給住房公積金管理建立一個健康的環境需要健全公積金貸款擔保制度，有效化解風險。

一是要建立以政府信用為擔保的貸款擔保機構。由于部分住房公積金管理中心的擔保機構均為民營企業，由于企業管理較為落后，資金量不足可能會使住房公積金管理中心承擔較大的風險，因此住房公積金管理中心要保障收益與風險的均衡性可以以政府的信用為擔保，由住房公積金管理中心、金融機構以及財政資金成立，并以法人或市場運作模式提供擔保，實現貸款風險的轉移。為提高公積金貸款擔保的透明度和規范性，還應制定公積金貸款擔保相關法規和指導性文件，明確公積金貸款擔保相關監管標準、責任和義務等內容。

二是要加強對擔保機構的管理。住房公積金管理中心需要建立健全房地產開發公司的準入退出機制，對于達到標準的房地產開發公司才能簽訂相關協議，對達到退出標準的房地產開發公司及時清理退出，避免項目的爛尾風險。此外，還應當完善擔保機構的風險補償機制，在貸款發生后降低損失。風險補償主要是加強貸款抵押物的處理，對保證人進行賬款追償，要保證能提取足夠的風險準備金保障資金安全。

三是拓寬公積金貸款擔保方式。除了傳統的抵押和質押擔保方式，還應推廣保證人、債權轉讓等新型擔保方式，以擴大擔保范圍并降低貸款風險。比如債權轉讓，作為一種新型擔保方式，可以用于提高資金回收率，降低債務風險，通過在二級市場進行交易，將貸款從一個人或實體轉移給另一個人或實體。或是資產證券化，即將固定收益資產轉化為可以進行交易的證券化產品的過程，包括房地產、汽車貸款、信用卡債務和商業債務等。亦或是保證保險，使用保險公司作為擔保機構，保證主債務人因違約而無法履行還款義務時，由保險公司按照合同規定進行償付。

（二）加強內部審計管理

住房公積金管理中心的審計部門或財政部對住房公積金貸款都有監督管理職能，為了防范管理內部的操作風險，必須要加強內部審計管理，有效監督工作人員，防范資金管理風險。

首先，住房公積金管理中心要保障審計監督機構的獨立性要求，聘任專業的審計人員，要實現審計的監督、評價、反饋的職能，審計獨立性就要保障內部審計人員在行使權力過程中能保持客觀、不受外部環境的影響，專業的審計管理隊伍可有效防范各種資金風險，保障資金安全。

其次，要開展專項的審計化解住房貸款風險工作。各區縣需要制定獨立的審計計劃，定期對現場進行審計檢查，針對逾期的貸款需要核查原始貸款的檔案，保障貸款的真實性，同時還應當對逾期原因進行分析，針對貸款風險化解提出相應的解決方案。

最后，審計監督過程中需要保障審計工作的公平公正。需要對審計監督管理的人員進行價值觀的教育，強化其責任意識以及風險管理意識，保障嚴格認真完成審計工作。同時還要健全內部控制管理體制，在審計標準要求的基礎上防范審計風險，保障審計結果的公平公正，避免因為審計標準的不健全引發審計風險，導致住房公積金貸款風險。

（三）健全住房公積金貸款信用評價體系

對于借款人信用問題引發的風險，住房公積金管理中心需要結合貸款特性建立完善的住房公積金貸款信用評價體系，要以安全性以及發展性原則為基礎，降低風險產生的概率。

首先，加強大數據信息技術應用，對申請住房貸款的申請人的信息進行獲取，例如，利用AI信息技術對貸款人的信用記錄、收入情況等進行了解，判斷其是否滿足貸款條件。一些城市已經建立了住房公積金電子審批流程，通過先進的審批手段避免人工審批的差錯，智能化自動審批提升了審批速度，減少了不必要的開支。

其次，建立個人信用檔案，進行統一的信用評級。在住房公積金貸款中個人的信用是貸款管理中的重中之重，因此可以通過建立個人信用檔案實現統一化管理。在信用風險管理中要根據借款人的還款能力確定實際還款數額，同時在信用數據的基礎上應為客戶設立適合的信用評分機制，遵循安全性原則，根據借款人的實際情況及還款能力進行信用審查；遵循發展性原則，對貸款信息進行審核時應通過借款人的學歷、年齡、職業及未來的發展前景等信息判斷其還款能力。

最后，建立失信懲戒機制，加強對借款人失信的懲戒力度。對不同級別的失信程度設立不同的懲罰，為了營造良好的監督氛圍，可以設立對失信行為的舉報機制，通過舉報可以全面掌握失信情況，并根據調查結果進行懲處，提高公眾對信用的關注，減少失信行為。

（四）加強抵押物風險的管理

一方面，當發現潛在的信貸危機時，系統管理平臺應當對抵押物的抵押率或者其變現能力進行警告，如果發生較大的變動情況，如房產價格波動、經濟形勢變動等情況，可能會導致抵押物貶值，因此要有針對性進行債務保證，如進行追加擔?；蜃芳拥盅何锏取Ａ硪环矫?，建立有效的抵押物執行措施，當借款人出現違約情況時，住房公積金管理中心需要花費很長時間才能申請法院查封，然后變現，這會導致消耗大量的成本。因此住房公積金管理中心可以與銀行相互協作，采取有效措施，降低貸款的風險。同時加強法律法規的監管和保障，對于違法買賣、抵押物虛構等違法行為，加大處罰力度，使得借款人在還款期限內足額還款，同時確保抵押物可以上市及時變現。

此外，還需要加強貸款全過程的抵押物風險管理。在貸款前，需對抵押物進行專業的評估和鑒定，確定其價值、抵押率、質量等標準，并對抵押物的使用年限、租賃情況、改建情況等方面進行核查和審查，確保抵押物的真實性和合法性。在貸款過程中，須加強對抵押物的監測，定期對抵押物情況進行檢查和核對，如發現抵押物變更、價值下降等情況，及時采取措施，保障抵押物價值的穩定性。在貸款后，需對抵押物實施全面的管理和維護，系統地記錄抵押物的使用情況、修繕情況和評估情況，并對抵押物的用途和出租情況進行監測和核實，確保抵押物的安全和有效使用。

（五）提高對政策性風險的有效防范

國家政策的變化及利率的調整變化會引發住房公積金貸款風險問題，因此住房公積金管理中心需要加強對政策性風險的管控。

一是要加強對房地產行業的產業調控政策的分析。由于住房公積金是以房地產行業為基礎進行的政策性住房貸款的制度，因此防范政策性風險要加大對房地產行業政策調整的分析，及時了解相關政策趨勢變化，掌握政府的最新政策和規定，分析相關政策對房地產行業的影響并建立健全的風險識別機制，制定相應的風險防范對策，對可能存在的政策性風險進行及時有效的識別，及時采取相關措施。例如，W市住房公積金管理中心聘請房地產相關的專家學者利用BP神經網絡算法等建立房價波動趨勢模型，及時掌握未來的房價波動趨勢。當模型預測未來十年W市住房會下降20%，當借款人申請10年貸款時，在對該貸款進行審核中需要對抵押物評估的價格再下降20%，可以避免抵押物貶值風險。

二是由于住房公積金低利率特性降低了借款人的還款壓力，但是國家利率的變化調整會難以保障住房公積金管理中心獲得有效的利息收入，導致嚴重虧損，因此住房公積金管理中心需要及時對國家的利率政策進行研讀判斷，靈活使用各種利率防范貸款風險，同時也可以聘請相關的專家根據政策利率變化情況或影響利率的因素建立相關的模型，從而保障收益的穩定增值。

（六）加強內部管理和人員培訓

良好的內部管理可以有效避免住房公積金貸款過程中人為操作問題和各種潛在風險的發生，防范內部沖突和矛盾，以保障機構的管理效果和服務質量，提高機構的風險控制能力。在住房公積金貸款管理中，要制訂詳細規范的管理制度，明確各種操作流程和風險控制措施，建立科學、規范的管理體系和流程，保證操作規范化，且符合法律法規要求，尤其對重要的貸款管理環節設置監督和審計檢查機制，確保內部管理的透明度。同時，內部組織架構也需要進行進一步優化，通過建立分類管理和專項管理制度，明確各部門的任務、職責和權限，確保各項貸款業務的有效協同和協作。為提高工作效率，機構可引入先進的信息技術、數據分析和監測工具，優化貸款管理流程，提高貸款的處理效率、準確性和安全性，保證數據的準確性和保密性，提高管理的智能化程度。

同時，對于住房公積金管理中心的工作人員，進行正確和全面的培訓是非常必要的。機構應該制定相應的培訓計劃，明確所需培訓內容、培訓方式等，以確保培訓的有效性和定向性。針對不同的人員，機構可以設計不同的培訓課程，培訓內容要實用、準確、易懂和可操作。對于不同層級的工作人員，應該進行分級分類培訓，分階段逐步加深，以鼓勵員工逐步掌握知識和技能。為充分發揮培訓的效果，需要制定培訓后的效果評估機制，通過問卷調查，測試和考核等方式，及時了解培訓效果，不斷完善培訓計劃和方式，并獎勵參與培訓并取得成績的人員，提高工作人員的工作熱情，從源頭防范內部風險的發生。

四、結語

綜上所述，在住房公積金制度不斷改革的背景下，住房公積金貸款面臨的風險也越來越多，較為復雜。目前住房公積金貸款管理中存在較多問題，住房公積金貸款制度存在一定缺陷，內部管理制度有待健全，還存在借款人信用問題以及抵押物風險防控等問題。新時期，必須要加強對住房公積金貸款風險的研究管控，完善貸款擔保制度，健全貸款的信用評價體系，有效進行風險防范，推進貸款業務的良性發展。未來，隨著金融行業的不斷發展，住房公積金貸款管理將更加智能化、規范化和便捷化，需要實現全流程的科學化管理和智能風險控制，為客戶提供更為豐富的產品和服務，助力居民溫馨安居，推進國家經濟發展和社會進步。

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（作者單位：涼山州住房公積金管理中心）