房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控存在的問題及優(yōu)化策略

林莉

［摘 ? ?要］ 隨著宏觀調(diào)控的穩(wěn)步推進，國家提出了“房住不炒”的房地產(chǎn)行業(yè)定位，促使全國各地加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。面對日益嚴酷的外部經(jīng)營環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)為求生存、謀發(fā)展，必須不斷提高成本管控效率。房地產(chǎn)項目成本管控是一個較為復(fù)雜的動態(tài)過程，需要從項目整體成本管控目標出發(fā)，做好各環(huán)節(jié)關(guān)鍵點管控，利用完善的成本管理制度和科學(xué)的成本管理手段，優(yōu)化項目開發(fā)流程，及時收集分析項目施工期間的重要信息，提高項目資金使用效益，實現(xiàn)項目投資收益最大化。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)；成本管控；問題；策略

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 11. 010

［中圖分類號］ F275；F293.3 ? ?［文獻標識碼］ ?A ? ? ?［文章編號］ ?1673 - 0194（2023）11- 0037- 04

０ ? ? ?引 ? ?言

隨著國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場進入存量時代，房地產(chǎn)企業(yè)高地價、高房價的發(fā)展模式已無法適應(yīng)社會經(jīng)濟環(huán)境，也難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需求。國家對房地產(chǎn)行業(yè)提出的“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”及“穩(wěn)預(yù)期”的政策短期內(nèi)很難改變，房地產(chǎn)行業(yè)競爭大、原材料價格高，人工成本增加等因素進一步擠壓房地產(chǎn)項目的利潤空間。值此之際，項目成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)十分必要，成為房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤的首選［１］。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本是指項目的全建設(shè)周期內(nèi)產(chǎn)生的所有費用支出，如土地成本、資金成本、設(shè)計施工成本等。只有從立項前的調(diào)研決策、規(guī)劃設(shè)計、招標采購，到竣工后結(jié)算、銷售等環(huán)節(jié)都進行有效的成本管控才能實現(xiàn)預(yù)期目標。

１ ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控的意義

１．１ ? 有利于提高企業(yè)市場競爭力

經(jīng)濟增速趨緩、人口紅利逐漸消退等因素導(dǎo)致剛需市場萎縮，再加上國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的市場風(fēng)險加大，其要想在市場上持續(xù)發(fā)展壯大需要充足的利潤支撐，而房屋品質(zhì)的同質(zhì)化削弱了質(zhì)量和品牌溢價優(yōu)勢，項目成本管控成了企業(yè)增加利潤的重要方法。通過有效的成本管控措施能夠合理地降低房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，提高企業(yè)綜合實力和市場競爭力，確保在市場上占據(jù)一席之地。

１．２ ? 有利于降低涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)項目實施嚴格的成本控制，不僅能夠規(guī)范項目開發(fā)各環(huán)節(jié)作業(yè)流程，降低項目開發(fā)成本，還能起到降低企業(yè)涉稅風(fēng)險的作用。企業(yè)為達到成本管控的目的，會加大對項目整個運營過程的監(jiān)督管控力度，這樣一來，項目開發(fā)過程中各種票據(jù)的規(guī)范性、有效性、時效性都能得到更好的保障，為企業(yè)財務(wù)部門提供了翔實、可靠的資料，從源頭上降低了企業(yè)的涉稅風(fēng)險。

１．３ ? 有利于提高資金使用效益

房地產(chǎn)項目開發(fā)的顯著特征是投資金額大、周期長，但在項目實施的各個階段所需的資金不同。通過全過程成本管控，可降低項目資金成本，提高資金使用效益。例如，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃資金結(jié)構(gòu)、采取多元化的融資渠道，合理控制資金成本，規(guī)劃好應(yīng)付賬款的付款時間，利用時間差提高資金周轉(zhuǎn)率，也能達到降本增效的目的。

２ ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控存在的問題

２．１ ? 立項策劃環(huán)節(jié)調(diào)研不充分

房地產(chǎn)項目投資前期的調(diào)研對項目的規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售都非常重要。由于房地產(chǎn)項目通常需要投入大量資金，項目建設(shè)、運營周期長達數(shù)年，設(shè)計規(guī)劃涉及面廣，因此項目一旦確定，后期開發(fā)過程中進行大幅度調(diào)整不僅難度大，而且可能給企業(yè)造成較大的時間和資金損失。房地產(chǎn)企業(yè)的立項調(diào)研流程不規(guī)范或執(zhí)行不力的現(xiàn)象屢見不鮮。有時項目組為盡快立項往往人為粉飾調(diào)研報告，突出優(yōu)勢淡化問題，部分項目負責(zé)人憑個人喜好或主觀臆斷做決定，有時迫于時間或領(lǐng)導(dǎo)的壓力，調(diào)研人員違規(guī)操作，造成調(diào)研結(jié)果失真等，這都給企業(yè)的項目決策產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。例如，部分企業(yè)僅依靠自身經(jīng)驗，缺乏對當(dāng)?shù)赝恋卣叩恼{(diào)研，就可能導(dǎo)致拿地延期或成本增加；還有部分企業(yè)為了擴大規(guī)模，或是為了與同行爭奪市場份額，對當(dāng)?shù)厥袌鋈萘亢桶l(fā)展?jié)摿θ狈Τ渥阏{(diào)研和科學(xué)預(yù)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品庫存積壓等。

２．２ ? 項目成本管控過程缺乏科學(xué)性

項目成本管控不僅要有想法更要有手段，成本控制不是一味地減少支出，而是要通過科學(xué)合理的制度和措施來進行。當(dāng)前部分房企在項目成本管控時，僅僅是簡單粗暴地壓縮開支，結(jié)果往往會適得其反，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是成本管控制度不完善。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及部門多、建設(shè)周期長、投入資金多、成本高，這無疑增加了成本管控的難度［２］。成本管控制度不完善或落實不力，靠人管人控制成本最終難免使成本管控的效果大打折扣。二是管控手段落后。較多企業(yè)對項目成本管控還停留在人工控制的層面上，勞神費力還收效甚微，沒有充分利用信息化技術(shù)，管理者很難及時全面地掌握成本管控的準確信息，極大地降低了成本管控的效率。

２．３ ? 項目成本控制缺乏全面性

成本管控貫穿項目實施的整個過程，涉及項目的方方面面，是一項細致繁雜的工作。管理層必須具備全局意識，從項目整體角度出發(fā)進行成本管控，才能取得預(yù)期成果。但事實上，較多企業(yè)管理層的關(guān)注點還停留在某一個環(huán)節(jié)或者層面上，在成本管控方面最常見的問題是只見樹木不見森林，難以取得預(yù)期成果。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)對立項前期的投入不重視，主觀上認為市場調(diào)研純屬浪費時間和金錢，大量削減調(diào)研時間、人力、資金的投入，由于缺乏充分的市場調(diào)研，對市場的發(fā)展錯誤估計，使最終的收益與預(yù)期相差甚遠，甚至造成項目虧損。類似這種情況的成本管控，只會適得其反。設(shè)計規(guī)劃環(huán)節(jié)通常所需費用占項目總投資的２％左右，但是卻影響后期７０％左右的支出，它是工程造價最重要的控制階段，如果為了節(jié)約成本而不重視設(shè)計規(guī)劃，導(dǎo)致設(shè)計方案出現(xiàn)問題，最后在項目的實施階段可能需要付出極大的代價來彌補設(shè)計階段遺留的問題。刻意控制設(shè)計費用這種成本節(jié)約方式，只會弄巧成拙。總之，這種片面的成本管控，缺乏對項目全過程的統(tǒng)籌考量，難以實現(xiàn)企業(yè)成本管控的目標，甚至?xí)o企業(yè)帶來損失。

２．４ ? 項目資金成本管理不善

資金管理不僅事關(guān)企業(yè)的成本支出，也會給企業(yè)經(jīng)營帶來一定的風(fēng)險。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本管理主要存在以下問題：一是企業(yè)在資金籌集階段，負債融資占比過高，導(dǎo)致企業(yè)的負債規(guī)模增大，進而影響銀行、基金、債券等機構(gòu)對企業(yè)的信用評級和授信額度，從而增加企業(yè)的融資難度和融資成本，增加了項目的資金成本。二是在資金使用階段，企業(yè)對項目的應(yīng)收賬款等資產(chǎn)管理不合理，導(dǎo)致項目資金回籠周期過長和資產(chǎn)利用率低，進而影響企業(yè)資金的使用效率和流動性，增大了項目資金成本管控的難度。

３ ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控優(yōu)化策略

３．１ ? 注重立項管理

成本管控事前規(guī)劃可以起到事半功倍的效果，是后續(xù)環(huán)節(jié)成本管控的基礎(chǔ)。項目初期調(diào)查的詳盡與否是房地產(chǎn)項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵因素［３］。項目設(shè)計規(guī)劃、目標客戶群、市場定位都建立在前期調(diào)查的基礎(chǔ)上。首先，要制定科學(xué)的立項決策流程。明確立項標準和決策機制，設(shè)置立項評分細則，對關(guān)鍵指標進行量化，指標權(quán)重賦值，根據(jù)項目投資影響指數(shù)構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫，建立分析模型。投資立項決策前必須對項目進行必要性和可行性分析，并交由專門的評估小組根據(jù)投資環(huán)境分析模型進行評估，選擇最優(yōu)項目類型、開發(fā)位置及開發(fā)周期并上報決策領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)由領(lǐng)導(dǎo)層綜合考慮企業(yè)投資規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略審核確定。其次，要明確調(diào)研范圍和流程。調(diào)研必須涵蓋政策調(diào)研（包括當(dāng)?shù)囟愂铡⑼恋亍⒔鹑凇a(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)等）、經(jīng)濟調(diào)研（利率變化、通脹通縮、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ龋⑹袌稣{(diào)研（原材料價格、人工成本、市場容量、客戶喜好等）、決策及經(jīng)營時機調(diào)研（地產(chǎn)周期、項目類型、開發(fā)時機、地質(zhì)勘探）、融資渠道調(diào)研、成本調(diào)研、營銷調(diào)研（價格、渠道、消費方式等）以及項目周圍人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣調(diào)研等。最后，要建立立項監(jiān)督、考評機制。對立項的調(diào)研和決策流程進行監(jiān)督，確保立項各環(huán)節(jié)工作符合規(guī)定，項目結(jié)束后要根據(jù)項目結(jié)果對立項進行考核，對立項的過程和整體按規(guī)定落實獎懲。

３．２ ? 提高項目成本管理的科學(xué)性

科學(xué)化的管理能夠規(guī)范項目實施流程，提高成本控制效果，是現(xiàn)代企業(yè)成本管控的常用手段和實現(xiàn)成本管控目標的基礎(chǔ)保障，在具體的操作過程中可以從以下兩個方面入手。一是要建立起以預(yù)算管理為主軸、以管控措施和信息化財務(wù)管理為兩翼的成本管控制度。堅持制度管人原則，規(guī)范項目操作流程，全過程落實精細化管理作業(yè)要求。對項目實施的每個環(huán)節(jié)設(shè)置關(guān)鍵控制點和控制措施。如立項階段要把握好決策環(huán)節(jié)，避免個別領(lǐng)導(dǎo)決策失誤的情況；招標階段要預(yù)防“暗箱操作”；施工階段要嚴把質(zhì)量關(guān)，避免產(chǎn)生質(zhì)量隱患。二是要提高項目管理信息化建設(shè)程度，充分利用信息化技術(shù)手段進行成本管控。信息化系統(tǒng)能夠及時、全面、準確地獲取項目實施過程中的各項數(shù)據(jù)，并按需要進行自動化分類匯總，便于管理層及時掌握現(xiàn)場具體情況，及時修正目標成本，確保成本管控措施順利落地。通過財務(wù)信息系統(tǒng)對項目的各項支出實時監(jiān)控，確保項目的各項支出都在預(yù)算的嚴格控制之下進行，堅持無預(yù)算不支出，嚴控超預(yù)算支出，特殊突發(fā)情況需領(lǐng)導(dǎo)審批后方可支出。另外，信息化技術(shù)的應(yīng)用也有助于提高溝通效率，各部門能夠?qū)嶋H工作遇到的問題及時反饋，便于盡快處理，提高信息上傳下達的效率。總之，信息化的管理手段有助于整合資源、監(jiān)督落實管控措施、提高成本管控效率，是企業(yè)加強項目成本控制的有力抓手。

３．３ ? 提高項目成本管控的全面性

項目成本管控的全面性是指項目的實施過程中實行全部人員、全過程、多維度的成本管控，以優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，降低成本風(fēng)險，提高成本效益。對具體的項目要整體把握、全盤考慮、精細化管控，注重細節(jié)管理，以實現(xiàn)成本管控目標。

基于成本控制開展規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計雖然投資不大，但是卻對工程造價影響巨大［４］。設(shè)計是項目成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計可以節(jié)約建設(shè)用地、減少工程量，能夠有效降低項目的工程造價和后期運營成本。項目組對設(shè)計單位預(yù)估的項目成本進行分析論證和復(fù)核，對設(shè)計方案不斷優(yōu)化，比較不同的設(shè)計方案，在滿足功能要求的前提下選取技術(shù)先進、經(jīng)濟性好的設(shè)計方案，同時參考可行性報告預(yù)算，將設(shè)計概算控制在估算以內(nèi)，施工圖預(yù)算應(yīng)小于初步設(shè)計預(yù)算。

規(guī)范施工招標。不管是設(shè)計招標還是工程招標都要符合企業(yè)招標流程。對中標單位的資質(zhì)、信譽、經(jīng)營狀況等都要調(diào)查了解，規(guī)范招標流程并落實監(jiān)督機制，評標小組要立場中立，認真負責(zé)，選擇最佳的中標單位，并保留原始資料，確保中標單位合格，便于企業(yè)對項目質(zhì)量與進度進行把控，落實成本管控措施。

強化項目實施階段成本管控。這個階段主要可以采取以下措施落實成本管控。首先要嚴控設(shè)計和工程變更頻次，并及時評估設(shè)計變更或工程變更的成本，完善變更審批流程和追責(zé)機制；其次應(yīng)重點關(guān)注采購環(huán)節(jié)的管理和質(zhì)量控制；再次應(yīng)控制好工程進度和監(jiān)理力度；最后要做好施工資料收集和合同管理。

注重竣工結(jié)算階段成本管控。竣工決算的編制和審計工作要在企業(yè)確認項目竣工后及時進行。竣工驗收要及時高效，合格后應(yīng)盡快完成資產(chǎn)移交。企業(yè)借助咨詢公司協(xié)助復(fù)審、復(fù)核決算資料對保障竣工結(jié)算的合理性、完整性十分必要。對聘用的咨詢公司實行評估收益掛鉤核減金額，審核結(jié)果經(jīng)建設(shè)公司、被審施工公司、咨詢公司三方同意后生效。如此操作對竣工結(jié)算成本管控效果良好，另外企業(yè)要及時收集和整理資料并妥善保管［５］。

３．４ ? 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強資金管理

資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要資源，房地產(chǎn)項目所需資金量巨大，而且投資周期較長。近些年來，隨著融資難度加大，融資成本不斷攀升，資金成本占項目總成本的比重持續(xù)提高。因此，科學(xué)合理的資金管理對項目成本管控具有顯著作用。房地產(chǎn)項目的資金成本管控主要涉及以下兩個方面：一是資金籌集時要做好融資成本管控。企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道實現(xiàn)多元籌資，在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論的指導(dǎo)下合理控制負債融資，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，優(yōu)化資金成本與收益配比，從而達到降低融資成本的目的。二是企業(yè)要做好應(yīng)收賬款的催收工作，快速回籠資金，提高資金的流動性，減少時間成本，提高資金周轉(zhuǎn)率。

４ ? ? ?結(jié)束語

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐步回歸正常水平，房地產(chǎn)企業(yè)原來粗放的管理模式已無法適應(yīng)市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中落實成本管控成為企業(yè)獲取利潤的“不二法寶”。成本管控是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要企業(yè)不斷優(yōu)化組織架構(gòu)、完善管理制度，將成本管控貫穿于項目的整個開發(fā)經(jīng)營過程中，全面打造精細化、信息化、系統(tǒng)化的成本管控體系，提高成本管控的科學(xué)性和企業(yè)核心競爭力，確保企業(yè)項目開發(fā)獲得合理的利潤，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

［１］梁志容．加強房地產(chǎn)項目成本管控的難點與對策［Ｊ］．企業(yè)改革與管理，２０２２（８）：１４８－１５０．

［２］焦麗娜．談房地產(chǎn)項目成本管理控制路徑［Ｊ］．大眾投資指南，２０２０（１７）：１８３－１８４．

［３］王雪梅．房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管控要點研究［Ｊ］．居舍，２０２０（３１）：８９－９０．

［４］李淋淋．探討房地產(chǎn)項目全過程成本管控要點［Ｊ］．福建建材，２０２１（７）：１１１－１１２，５６．

［５］沈麒瑞．房地產(chǎn)項目開發(fā)全成本管控的相關(guān)探討［Ｊ］．現(xiàn)代商業(yè)，２０２１（１７）：８４－８６．