以項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理助力房企高質(zhì)量發(fā)展的研究

楊志常

摘?要：隨著我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想存續(xù)，就必須轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，注重發(fā)展質(zhì)量，向項(xiàng)目要管理效益。財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。本文結(jié)合工作實(shí)際，從財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、資金管理、稅務(wù)籌劃和管理會(huì)計(jì)四個(gè)維度論述如何從項(xiàng)目角度強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；資金管理；稅務(wù)籌劃

中圖分類(lèi)號(hào)：F23?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.15.039

0?引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從過(guò)去的黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，行業(yè)分化加劇，房企紛紛轉(zhuǎn)型，尋求特色發(fā)展之路。在行業(yè)存量時(shí)代，房企不能再依靠過(guò)去的粗放式發(fā)展，而需要及時(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，練好內(nèi)功，打牢基礎(chǔ)，加強(qiáng)精細(xì)化管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，既是做好管理工作的基礎(chǔ)，又是提升企業(yè)效益的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，更是如此，穩(wěn)定的現(xiàn)金流和合理的負(fù)債水平是房企持續(xù)發(fā)展的重要保障，因此，做好財(cái)務(wù)管理工作，能夠最大限度確保房企的資金安全，為房企的發(fā)展壯大提供持續(xù)動(dòng)力。

一般的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的財(cái)務(wù)管控體系是“總部—項(xiàng)目”兩層管理，規(guī)模較大的企業(yè)中間會(huì)增加區(qū)域總部、城市公司或平臺(tái)公司這類(lèi)的層級(jí)，項(xiàng)目以上的這些層級(jí)所行使的財(cái)務(wù)管理職能更多的是數(shù)據(jù)收集整合、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督等，對(duì)數(shù)字背后所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容了解有限，而項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作則是直接參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，掌握著一手資料和核心數(shù)據(jù)。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的好壞很大程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。結(jié)合實(shí)際工作，從以下四個(gè)方面重點(diǎn)論述如何強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作。

1?夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)

固本強(qiáng)基就是要狠抓基礎(chǔ)、基層、基本功。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)，項(xiàng)目公司是大型房企的基本組成單位，而財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作就是做好財(cái)務(wù)管理的基本功。項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控體系構(gòu)建十分重要，它是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，需要以管理體系為保障，從細(xì)處著手，用標(biāo)準(zhǔn)化和專(zhuān)業(yè)化為支撐。

1.1?搭建財(cái)務(wù)體系，明確職責(zé)分工

對(duì)于財(cái)務(wù)工作而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目不論大小，其所涉及的工作內(nèi)容大體相同，主要包括資金管理、會(huì)計(jì)核算、報(bào)表管理等，根據(jù)工作內(nèi)容設(shè)置管理架構(gòu)、職責(zé)分工。一般設(shè)定出納、會(huì)計(jì)、經(jīng)理三個(gè)管理崗位，通過(guò)多級(jí)復(fù)核提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，但是有些規(guī)模比較小的項(xiàng)目，存在出納與會(huì)計(jì)同一人兼任，或者會(huì)計(jì)與經(jīng)理由同一人擔(dān)任的情況，這種不相容職務(wù)不分離的現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)重?fù)p害會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，甚至?xí)?lái)財(cái)務(wù)舞弊風(fēng)險(xiǎn)。所以，要合理設(shè)置管理結(jié)構(gòu)，明確各自職責(zé)分工。出納的主要工作不僅是現(xiàn)金銀行賬戶(hù)管理、發(fā)票管理，還有資金預(yù)算編制、資金計(jì)劃執(zhí)行，參與項(xiàng)目融資工作，履行更多資金管理職責(zé)；會(huì)計(jì)工作比較繁瑣，包括報(bào)銷(xiāo)業(yè)務(wù)審核、資金支付復(fù)核、記賬、預(yù)算管理、稅務(wù)管理、編制報(bào)表等，所做的工作是基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的主要來(lái)源；經(jīng)理的職責(zé)主要是審核和監(jiān)督，統(tǒng)籌財(cái)務(wù)工作，包括資金支付復(fù)核、賬務(wù)報(bào)表復(fù)核等。有了合理的架構(gòu)和職責(zé)分工，各項(xiàng)具體工作才能落到實(shí)處。

1.2?完善財(cái)務(wù)制度，細(xì)化工作流程

有規(guī)矩才能成方圓，制度是約束工作的有效手段。財(cái)務(wù)的工作涉及項(xiàng)目管理的方方面面，比較零碎、繁多，特別是費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、工程款支付等與資金相關(guān)的業(yè)務(wù)，這就需要有明確的制度來(lái)約定標(biāo)準(zhǔn)、程序、方式等，具體有費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)制度、資金支出制度、銀行賬戶(hù)管理制度、財(cái)務(wù)用章管理制度、稅務(wù)管理制度、資金預(yù)算與計(jì)劃管理制度等。

工作流程猶如指導(dǎo)手冊(cè)，可以幫助財(cái)務(wù)人員快速熟悉工作，提升工作效率。一套完整的、操作性強(qiáng)的財(cái)務(wù)工作流程，是做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的重要保障，可以預(yù)防差錯(cuò)的出現(xiàn)，還能幫助財(cái)務(wù)人員從紛繁復(fù)雜的賬表數(shù)據(jù)中抽身出來(lái)，節(jié)省更多時(shí)間來(lái)思考財(cái)務(wù)工作如何更好地服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，改善財(cái)務(wù)工作質(zhì)量。常用的工作流程包括收款開(kāi)票流程、資金支付流程、會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)化體系、賬務(wù)報(bào)銷(xiāo)流程、報(bào)表編制流程、報(bào)稅流程等。完備的制度和流程，是做好財(cái)務(wù)工作的有效保障。

1.3?加強(qiáng)知識(shí)培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)技能

財(cái)務(wù)工作有一定的政策性和實(shí)效性，特別是會(huì)計(jì)核算依據(jù)的準(zhǔn)則制度、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策，都會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而處于不斷變化之中，財(cái)務(wù)工作所需的知識(shí)需要不斷地更新、鞏固和提高。項(xiàng)目管理者應(yīng)該要重視財(cái)務(wù)人員的知識(shí)培訓(xùn)，積極為財(cái)務(wù)人員提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)，上級(jí)財(cái)務(wù)管理者更應(yīng)定期組織集中培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)交流，提升業(yè)務(wù)技能；項(xiàng)目管理者還應(yīng)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員參加專(zhuān)業(yè)證書(shū)考試，營(yíng)造崇尚學(xué)習(xí)的氛圍，考試學(xué)習(xí)可以幫助財(cái)務(wù)人員建立更完備的財(cái)務(wù)知識(shí)體系。一定的知識(shí)儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)技能，是做好財(cái)務(wù)工作的必要前提。

2?完善資金保障機(jī)制

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命之源，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，是典型的資金密集業(yè)務(wù)，房企拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)都需要有資金的支持，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及低成本融資資金是房企賴(lài)以生存的重要保障。要確保現(xiàn)金流穩(wěn)定有余，就需要在融資和資金管理上下功夫。

2.1?上下聯(lián)動(dòng)，打造融資團(tuán)隊(duì)

一般項(xiàng)目融資主要由項(xiàng)目財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，雖然可以實(shí)現(xiàn)融資功能，但仍存在以下兩個(gè)問(wèn)題：

一是項(xiàng)目財(cái)務(wù)部力量單薄，與金融機(jī)構(gòu)談判能力較弱，很多時(shí)候還需要集團(tuán)總部的協(xié)助，即使有些融資能取得銀行批單，但融資成本并不是最佳的，如果從集團(tuán)總部層面與金融機(jī)構(gòu)商談，融資成本還存在下降的空間。

二是集團(tuán)總部在項(xiàng)目融資方案形成階段參與少，了解不多，在審批方案時(shí)容易出現(xiàn)與項(xiàng)目不同的意見(jiàn)，增加審批環(huán)節(jié)的溝通時(shí)間和成本。

在當(dāng)前融資環(huán)境趨緊、融資渠道收窄的背景下，調(diào)整優(yōu)化融資工作機(jī)制，也是適應(yīng)環(huán)境的一種嘗試。調(diào)整方向是集團(tuán)總部建立專(zhuān)業(yè)融資團(tuán)隊(duì)，最好是有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的融資管理部門(mén)，集中融資職能。

首先，集團(tuán)總部要增強(qiáng)融資能力，集中資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)接資本市場(chǎng)。

其次，設(shè)立融資專(zhuān)員，主導(dǎo)項(xiàng)目融資，每個(gè)融資專(zhuān)員可以同時(shí)跟蹤好幾個(gè)項(xiàng)目，深入?yún)⑴c項(xiàng)目融資方案的設(shè)計(jì)，以集團(tuán)名義與金融機(jī)構(gòu)溝通，必要時(shí)可以在項(xiàng)目一線工作一段時(shí)間，如果項(xiàng)目過(guò)多，還可以將該職能下放到區(qū)域總部。

最后，在工作機(jī)制中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)提供資料，管理融資后資金的使用。這樣的設(shè)計(jì)不僅增強(qiáng)了集團(tuán)的融資能力，鍛煉了專(zhuān)業(yè)融資隊(duì)伍，還可以將融資方案審批工作前置，在融資初期就由集團(tuán)把控，簡(jiǎn)化后期審批流程，同時(shí)也便于集團(tuán)掌握各個(gè)項(xiàng)目的融資節(jié)奏，統(tǒng)籌整體融資工作。

2.2?探索研究，創(chuàng)新融資方式

在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式中，仍以傳統(tǒng)的銀行貸款為主，但隨著國(guó)家信貸政策的調(diào)整，項(xiàng)目采取傳統(tǒng)融資方式難度越來(lái)越大，因此，項(xiàng)目需要依靠集團(tuán)的力量。整合資源優(yōu)勢(shì)，積極與金融專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接，研究創(chuàng)新融資方式，加強(qiáng)資本運(yùn)作能力。從集團(tuán)層面運(yùn)用多種融資方式，建立融資組合，如發(fā)行債券、中期票據(jù)、開(kāi)展資產(chǎn)證券化與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作等，統(tǒng)籌合理調(diào)配資金，幫助項(xiàng)目解決資金困境。

2.3?想方設(shè)法，降低資金成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金使用量大，財(cái)務(wù)費(fèi)用是壓縮項(xiàng)目利潤(rùn)的主要方面，因此，有效降低資金使用成本尤為關(guān)鍵。在集團(tuán)主導(dǎo)融資、盡量獲取低融資成本資金的前提下，項(xiàng)目應(yīng)該利用先進(jìn)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方法控制資金使用成本。

一是要做好資金測(cè)算，不僅在項(xiàng)目獲取和開(kāi)始階段測(cè)算所需資金，在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中更要根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展測(cè)算未來(lái)一段時(shí)間的資金需求量，防止資金錯(cuò)配，增加資金閑置成本。

二是要運(yùn)用好資金預(yù)算工具，合理反饋資金需求，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金的使用，防止資金計(jì)劃執(zhí)行嚴(yán)重偏離預(yù)算情況的出現(xiàn)。

三是要確保資金及時(shí)回流，盡可能縮短項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間，爭(zhēng)取多使用內(nèi)部低成本資金。

3?突出稅務(wù)籌劃效用

稅務(wù)籌劃是利用相關(guān)法律政策對(duì)納稅主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃安排，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約或避免不必要稅款支出的系列活動(dòng)。常用的技術(shù)方法有減免稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、扣除技術(shù)、成本費(fèi)用技術(shù)、延期納稅技術(shù)等。越來(lái)越多的房企將稅務(wù)籌劃作為一項(xiàng)重要的管理工具，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本高、稅負(fù)大，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，不僅能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅，為項(xiàng)目帶來(lái)更大的利潤(rùn)，更有助于提高項(xiàng)目管理水平。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，通常包含投資分析、前期工作、建設(shè)實(shí)施和租售服務(wù)等四個(gè)階段。要做好一個(gè)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃，離不開(kāi)財(cái)務(wù)人員的參與，而且在項(xiàng)目開(kāi)始階段就應(yīng)該介入，根據(jù)各個(gè)階段所涉及的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提出供參考的籌劃建議。比如在前期手續(xù)辦理階段籌劃土地增值稅，根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)囟愂照吆侠泶_定清算主體、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類(lèi)、成本歸集方式、車(chē)位銷(xiāo)售方式等，根據(jù)最有利的清算方式指導(dǎo)前期證照辦理，爭(zhēng)取在項(xiàng)目前盤(pán)時(shí)實(shí)現(xiàn)最大程度的增稅退稅。再如在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段，主要考慮成本費(fèi)用的規(guī)劃，哪些列入開(kāi)發(fā)成本，哪些列入期間費(fèi)用，可以將費(fèi)用爭(zhēng)取最大程度的稅前扣除，從而節(jié)省企業(yè)所得稅。稅務(wù)籌劃方案的選擇都需要財(cái)務(wù)人員相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的方式，在達(dá)到稅務(wù)籌劃目的的同時(shí)，也優(yōu)化了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理方式。

4?增強(qiáng)管理會(huì)計(jì)職能

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)主要是對(duì)過(guò)去經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所形成的記錄，按照一定的原則方法進(jìn)行核算，編制報(bào)表，一般對(duì)外提供，可稱(chēng)為“外部會(huì)計(jì)”；而管理會(huì)計(jì)側(cè)重于依據(jù)企業(yè)已有財(cái)務(wù)信息針對(duì)企業(yè)管理過(guò)程中遇到的特定問(wèn)題進(jìn)行分析研究，向企業(yè)內(nèi)部各級(jí)管理人員輸出分析結(jié)果輔助經(jīng)營(yíng)決策，主要是為企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)，可稱(chēng)為“內(nèi)部會(huì)計(jì)”。項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作更多的是發(fā)揮財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)功能，而對(duì)管理會(huì)計(jì)涉及很少，有的也只是按照集團(tuán)要求做的一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有系統(tǒng)應(yīng)用。在項(xiàng)目中，增強(qiáng)管理會(huì)計(jì)職能，可以有助于財(cái)務(wù)人員將財(cái)務(wù)工作與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)深度融合，為管理層提供更有效的經(jīng)營(yíng)建議，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平。要做好以下管理會(huì)計(jì)工作：

首先，需要項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視與積極推動(dòng)，因?yàn)樗皇悄骋粋€(gè)部門(mén)的工作，涉及業(yè)務(wù)的各個(gè)方面，需要具備整合各項(xiàng)資源的能力。

其次，需要有扎實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)，為管理會(huì)計(jì)職能的行使提供準(zhǔn)確詳實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持，以便于管理者做出更加準(zhǔn)確的決策判斷和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。

最后，還要有人才儲(chǔ)備，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員中選拔具有潛質(zhì)的人才，通過(guò)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，從專(zhuān)業(yè)型人才轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型管理人才。

財(cái)務(wù)工作是貫穿項(xiàng)目始終的一項(xiàng)工作，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分，它雖然不能直接為項(xiàng)目帶來(lái)收入，但卻能間接為項(xiàng)目節(jié)省開(kāi)支、增加利潤(rùn)、創(chuàng)造效益。在越來(lái)越多企業(yè)推行精益化管理的時(shí)代，重構(gòu)組織結(jié)構(gòu)，重塑業(yè)務(wù)體系，提升專(zhuān)業(yè)化能力，實(shí)現(xiàn)流程化再造，向管理要效益，是房企謀求自身發(fā)展壯大的必由之路。本文從夯實(shí)財(cái)務(wù)工作基礎(chǔ)、完善資金保障機(jī)制、加強(qiáng)稅收籌劃和管理會(huì)計(jì)工作四個(gè)方面分析，為強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作，提升項(xiàng)目管理水平，助力房企轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供借鑒。

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