大數據背景下A房地產公司內部控制優化策略

張玲

摘要：大數據技術的發展，國內生產總值和居民平均收入大幅度提升，房地產行業進入蓬勃發展階段。但與此同時也迎來了更多挑戰，房地產市場競爭越來越激烈，如何在大數據背景下和同質化競爭中贏得更高的經濟效益，提升核心競爭力成為現階段需要重點關注的問題。A公司是一家專業能力較強的房地產公司，文章以A公司為例，結合現代先進技術對其內部控制情況進行探究并針對性優化，闡述內部控制的含義，分析房地產公司內部控制優化重要性，針對當前存在的問題提出針對性解決措施，以期為房地產工作者提供幫助。

關鍵詞：大數據；房地產；內部控制

一、引言

結合當前時代背景、市場趨勢對房地產未來發展方向進行分析，得知其生存環境發生較大變化。國民認知水平和受教育程度的提高導致對房地產建筑品質、美觀性、性能等方面要求越來越高，市場競爭尤為激烈，內卷嚴重。再加上現代化科技發展，信息數據的發展為房地產公司內部控制帶來新的挑戰，同時也伴隨著機遇。大數據背景下，A房地產公司應該立足發展實踐，從智能化、科學化、規范化的角度出發，加大內部環境控制力度、建立健全風險管理機制、強化企業內部監督機制，進一步推動房地產企業實現可持續健康發展。

二、內部控制分析

（一）內部控制含義

內部控制是以具體實體控制為目標，以“可控性”“個性化”各類思想為前提，依照合法要求、全面管控、均衡資源、重要性程度、成本經濟性的理念，從人員、制度、資金各個方面，逐一給出內控方案。國內房地產單位開展的內控工作，整體管理效果并不理想，多數房地產單位的收入、支出各方面，尚未達到最佳狀態，且存在技術層次不高、資源消耗較多等問題，整體規模效益不高。在改善國內房地產組織的內控能力時，需從技術層次、權力組成等多個層面，逐一進行內控優化。A房地產單位內控實踐中，建立完整的內控規范制度，具體包括《資金計劃管理》《資金專款使用》。各類內控管理規定，建立相應的授權、審批各類流程，便于更好地完成內控工作。制度具體包括“財務控制”“工程管理”“風險預判”“線上平臺”等，建立內容完整、制度分明的內控體系，能夠有效劃分各崗位任務，保證分工明確。各環節均設有專職責任人，便于及時排查內控不足，糾正內控疏漏。在企業制訂的《問責機制》中，針對實際出現的內控失誤，進行必要性問責。要求內控人員自我檢查，梳理內控失職的原因，找出失職的對應人員，制訂了問責方案。

（二）房地產公司內部優化重要性

根據內部控制中的理論內容，相關從業人員對房地產企業內部控制進行優化和研究，從而促使房地產企業得到更加高效、長遠的發展，促進其在信息時代下立足并實現蓬勃發展。房地產內部控制中不僅包括控制環節，還包括了管理、調節、監督等環節，對于企業良好發展和內部環境構建有著積極的促進作用。內部控制需要對房地產的整體運行情況進行管理和控制，如人事、財務、會計、資金等業務執行情況以及對項目工作成果進行分析、評價、提出針對性改進意見等。內部控制不屬于階段性工作，而應該貫穿房地產企業發展的始終。

應對國內房地產行業資金內控不到位的情況，需建立完整的內控體系，融合大數據先進技術，有效排除房企經營風險。房地產行業擁有較強的經濟運作能力，內外體系發展均衡。然而，房地產行業擁有較多類目的財務信息，比如設備類、材料類等。如果僅憑借人工力量，無法達到預期的內控效果，會降低內控質量。利用大數據，優化內控體系，加強各類內控數據管理，有效防范數據篡改問題，切實增強數據處理能力。為此，房地產單位有必要融合大數據，重構內控方案，積極應對內控問題。

三、大數據背景下A房地產公司內部控制存在的問題

（一）內控體系不完整

1. 集中管理問題。A房產單位建立的內控體系較為完善，在組織架構層面，設立了“管理總部”“用工管理部”“法務部”“技術支持部”。然而，實際落實內控工作期間，存在一人主導、一人授權的問題。此種集中管理工作，在A房產總部整合了經營決策的工作量，能夠增加制定決策的有效性，減少反復討論、反復審核、重合決策等各類內控問題。在實踐內控期間，此種集中管理形式存在諸多問題。首先，極易發生個人權力集中、決策方案不具適用性等問題，由此增加了資源消耗量。其次，A房地產單位的經營活動較多，內控工作量較大，集中決策的內控方法，無法有效應對大量的決策需求，可能會降低決策審批的處理效率。

2. 爭議事件處理不到位。A房地產單位在實際經營期間，存在合同履約、借貸還款等問題。參照A房地產單位線上平臺的數據公開情況，2021年，A單位共接收司法案件235件，涉案金額不少于830億元。各類案件的緣由，集中于“合同糾紛”“借貸還款不及時”兩個方面。其中，合同糾紛占比67%，超期還款案件占比43%。在各類爭議處理不到位的情況下，會增加司法訴訟，致使企業社會形象受到負面影響。在案件處理后，A房企給出資金賠償時，會增加資金賠付量，形成較高的經營風險。由此反映出：A房企在爭議處理、糾紛防范各方面，內控能力較差。

（二）風控防范不全面

1. 資產管理不善。A公司針對資產購置、資產管理這兩個環節沒有制定具體且完善的流程管理，主要是“資產錄入”工作的錄入規則不全面。并且只是會計相關工作人員進行初始化處理，并沒有嚴格按照規章流程進行管理，致使固定資產的管理存在較為嚴重的混亂現象，對于房地產企業資產控制、管理存在不利影響。支付款項的環節也缺乏嚴格高效化的審批程序，導致工作效率不高，出現款項支付延期甚至遺漏的現象，對公司發展造成嚴重弊端。成本費用計入不恰當期間，未對工作人員進行培訓，究其根本就是因為內部控制活動不完善，工作環節中出現缺漏，加劇了房地產企業生產經營風險。

2. 負債風險較大。資產與負債的比值，是評價企業資本組成的關鍵因素。房地產經營期間，其資產負債之比較高。如表1所示，是A房企近年內的資產負債情況。

A房企的負債比值較高，近年內負債率均高于80%。在2020年國家單位出具“三道紅線”各項政策后，A房企的負債率仍然高于80%，存在較大的負債風險。

3. 財務管控不精細

（1）資金鏈管理粗放。資金鏈是保持企業持續經營的關鍵因素，資金鏈含有“融資”“項目施工”“房屋售賣”“還款”各個環節。房地產行業前期需要的資金量較大，資金使用方向較多，比如采買設備、購入材料、發放人工薪資等。如表2所示，是A房企2021年的資金鏈情況。2021年A房企流入的資金中，籌資流入量較高，超過50%，作為A房企最關鍵的資金來源形式。較高的籌資比例，具有一定財務風險；（2）應收管理不精細。A房企近年內的應收賬目，分布在500億元至4100億元之間，整體呈現下滑趨勢，從2018年的4100億元應收，遞減成2021年的500億元應收。與此同時，A房企的經營收益額呈現逐年增長的現象。A房企收回的資金，主要用于償債。A房企產生較高的應收賬款，主要是企業制定了“賒銷”戰略，以此增加房產銷售量，相應產生了較大的應收風險。

4. 內控交流不善。房地產整個項目的建設運行不僅需要企業內部進行溝通，還需要在外部環境中進行溝通。如合作方、材料采買環節涉及的生產商、了解客戶意見，以及針對稅務、銀行、統計等環節進行接觸的政府部門。現階段，A公司內部控制中存在溝通能力較差的嚴重問題，無法對上述部門進行高效溝通，很容易產生溝通不暢而處處碰壁。A房企需要進行信息交流的群體有“內部員工”“合作客戶”“供應商”“相關政府單位”等。首先，外部交流方面。A房企與合作單位進行信息交流時，主要有：工程設計、圖紙細化、資金預算各個方面。在各崗位人員素養有差異的情況下，無法及時應對新的政策、行業規定，削弱了各方主體之間的信息交流性，是引起爭議的主要原因。其次，與業主交流方面。A房企內部的業主數量較大，超過1000萬人次。A房企建立了專項的售后保障體系，積極回收各位業主的投訴、建議，采取主題分類方式，分別給出應答。上級部門制定了《訴求派單》《72小時處理》等監督方案，督促底層員工快速應答業主問題。在投訴案件的緊急性、集中處理方面，尚未給出具體的內控方案，由此增加了案件處理的時間，降低了投訴應答的整體速度。

5.內控監督制約性不強。A房企需加強內部監督管理，保證各崗人員遵從行業法規、政策要求，按照規定貫徹內控工作。然而，A房企內部存在監管效率不高的情況，內審組織權限不夠，對于施工過程，尚未進行全面的內控監督，致使出現“房屋漏水”“墻體滲水”等各類質量問題，頻繁接受業主投訴。如果監督部門在施工期間，展現出自身角色功能，能夠有效降低房屋工程的質量風險。

四、大數據背景下A房地產公司內部控制優化措施

（一）建立完整的內控體系

1. 大數據融合A房企內控體系的必要性。大數據時代為A房地產公司的發展起到一定推進性作用，能夠更好地實現資源共享，提升資源利用效率，避免實際建設與市場信息數據出現偏差。企業是市場經濟的主體，需要在良好高效的環境下平穩運行。可以將環境分為外部環境和內部環境，相對來說前者較難掌控，會受到多項外部因素的影響出現變化，這時企業就需要做好環境預測和風險預防工作。而內部環境就需要房地產企業進行內化，向內部監督，加大內部環境控制力度，營造良好的生存發展環境，為提升市場核心競爭力增添動力。

2. A房企內控的頂層戰略。目前A房地產公司缺乏較為完善的組織架構，這也是影響內部環境的重要因素之一。組織架構能夠為企業發展提供基礎環境，是企業運行和發展的基礎，其中，主要包括人員組織管理、工作任務匯報制度、權責落實等。建立完善的、職責相分離、相制約的治理機構能夠有效解決公司內部環境控制力度不足這一問題。A房地產公司當前處于迅猛發展的階段，企業規模不斷擴大，業務能力增強，屬于擴張型發展戰略。從當前發展情況來看應該積極完善發展戰略基礎，為將來的戰略發展規劃奠定基礎。戰略發展是一個動態性過程，需要根據市場需求和國家發展方向不斷進行調整，保證整體協調性。如今我國已經進入信息化社會，A房地產公司在制定戰略計劃時應該結合大數據技術和信息技術等先進技術，提升企業數據化特征。對戰略實施情況實時監督。及時掌握房地產行業的前沿信息，如果與原本計劃存在偏差應該及時進行變更，提升工作效率和靈活性。

3. 應對集中管理問題。A企業應對集中管理不善的問題，使用大數據，創建“經營”“收益分析”“高效核算”等模塊，引入相關的政策制度，保證各類財務信息的整合性。

4. 加強大數據內控隊伍建設。競爭的本質就是人才競爭，房地產行業也不例外。A房地產公司應該積極引進和培養創新型戰略人才，進一步加強內部環境控制。制定完善的企業文化和發展觀念，根據市場需求為人才提供較好的福利政策。同時做好人才流失準備和背調工作，這也是風險管理中的重要環節。針對能力強、素質高、業務往來數據好的員工，應該及時給予獎勵，增強員工對企業歸屬感和對企業文化的認同度。

（二）全面落實風控工作

首先，合理選址。房地產公司在經營的過程當中應該正視土地屬性、市場定位等帶來的選址風險，項目投資中需要對市場需求、政策環境進行考慮，項目確定之后還應該考慮融資風險等。房地產本身就屬于資金密集型的高風險行業，投資耗用量大、項目建設周期長、資金鏈周轉速度慢，投資風險中還存在著較多的不確定性，如果不對這一現象進行處理將會導致項目周期無限延長、資金鏈斷裂甚至是企業破產等。

其次，建立健全風險管理機制，從本質層面出發，運用風險分析方法，采取定量等多種方法進行風險識別，對風險的危害程度等進行分析，建立并確定風險等級。在建設項目之前應該對項目進行全面性分析，包括市場發展前景、總體投入資金預估、需要的建材質量等。針對內部控制情況繪制風險報告，將檢查項目、時間、目的、風險評級及檢查范圍進行標注。制定預防性措施對風險進行預防和控制，加強人員管控，避免因主觀出現問題產生不良影響。

最后，動態評估企業風險。A房企的負債率較高，需借助大數據，動態分析財務數據內在風險，高效傳輸各節點數據，借助共識機制，進行數據管理。在大數據技術融合后，及時觀察A房企的負債動態，給出相應避險對策。在出現負債風險時，結合往期風險數據庫，進行風險匹配，客觀評價風險級別，按類、按級進行風控處理。

（三）建立精細的財務內控體系

1. 資產管理。內部控制活動中主要包括了資產管理、合同管理、工程項目管理以及全面預算，都是企業發展過程中不可或缺的重要環節。資產管理應該注重公司資產的真實價值，對企業項目收支明細和具體利潤中不涉及公司隱私部分進行公示，提升公司資產的公開透明度。同時該制度還能夠幫助客戶對房地產公司進行選擇，提升A公司在市場和社會上的口碑，提升信譽度。公司各部門在發生資產交易時，應該經過部門領導的層層審批，由人事部門和財務部門共同對資產進行驗收，最后還需要進行審計監督，提升資金使用的真實性和準確性，避免資金與賬目有出入的情況出現。

2. 合同管理。合同管理主要是對企業與合作方的約束，包括幫總包方墊付勞保統籌費、工程款串付及非合同費用等。派遣專業人員對合同管理全過程進行跟進，對其中涉及的資金明細記錄、分析。這份數據不僅能夠在后續的審查過程中發揮重要作用，還能夠為未來房地產項目提供經驗支持。在對預算編制制度進行制定的過程當中，應該確保其符合國家相關法律法規要求和標準，嚴禁與法律制度出現偏差的情況出現。

3. 智能合約。A房企使用大數據，建立了智能合約，能夠及時排查合同、借款的各類風險問題，有效應對爭議、應收等各類內控事件。借助大數據，建立主題內容的追蹤機制，高效查詢合同、借款、應收的各類信息。使用智能合約，成功設置了各工程期限，給出了預算資金限額，防止出現超期、超額的工程問題。

（四）建立完整的內控信息交流平臺

1. 多主體交流平臺。房地產企業本身開發環節較多，涉及的范圍也相對廣泛，其中需要應用多項技術和多領域知識，業務涉及部門主要有設計方、施工方、監理方等相關合作部門及稅務、工商、建設、規劃等政府相關部門。針對不同部門之間的對接方式、合作方式、信息傳達方式、對接部門等都存在一定程度的不同。房地產企業與其他企業部門和企業與自身部門之間的溝通管理都十分重要，將會在一定程度上對項目造成影響。因此，應該積極完善內外部溝通體系。在大數據背景下，積極建設先進的信息技術平臺，對項目以及合作的信息資源進行傳遞和交流。該方式十分方便快捷，還能夠利用該平臺實現對信息資源的獲取，了解行業市場發展動向及居民的需求變化。

2. 有效收集消費者需求。房地產企業的溝通體系應該包括縱向和橫向，也就是所謂的內部溝通和外部溝通。企業溝通體系的高效性對企業運營發展有著極大程度的影響。只有通過高效的溝通，才能夠對下一步工作進行制定，并執行控制，實現有效的制度反饋和風險評估。同時，還應該針對溝通方式這一環節進行積極制定，尤其將制度貫徹落實在外部溝通上面，增強企業在市場上的口碑和溝通能力。房地產公司應該將溝通體系貫穿在整個內部控制活動當中，實現長期、動態性的溝通交流和信息傳遞，從而實現對內部控制的高效優化，提升內部控制效能。針對意見進行溝通收集，確定其真實性和建議的可用性之后加以改進和完善。配合企業運營中的節點完成效率，對因溝通產生的節點推遲實施通報批評，并與薪酬獎金掛鉤，督促部門和個人加強溝通、改善溝通。

（五）全面執行內控監督

1. 建立監督組織體系。應該從內部控制監督的組織架構環節入手，在房地產公司內部積極建立長效的、動態化的以及規范性的監督管理體系，為內部控制的正常運行提供堅實保障。

2. 選出監督人員。還應該篩選工作能力和專業能力較強的監督管理人員，組建一支高質量的監督管理隊伍。針對內部控制運行中已經發生或者即將發生的差異進行報告和管理，并且根據實際情況制定針對性措施。該方法能夠促使內部控制監督進入到一個循環的過程，從而更好解決上文提到的缺陷和弊端。

3. 大數據動態監管。A房企使用數據庫，整合各類內控數據，進行完整保存。利用感應設備、區塊鏈等技術，動態更新工程各類數據，形成數據追溯體系，保證數據動態監管的有效性。

五、結語

房地產行業能夠獲取的經濟效益較高，但同時也伴隨著較大的風險，具有內部控制范圍十分廣泛、各部門溝通協作環節多、對人才質量需求較大等特點。A房地產公司應該積極內化，對內部控制中存在的問題產生足夠重視，并制定針對性措施，如完善內部控制組織架構、貫徹落實責任制度、實施嚴格高效的統一管理等。還應該針對內部問題進行轉化，做好監督管理重要關卡，完善風險管理制度，提升工作人員風險應對能力。促使內部控制監督進入一個循環的過程，并在此過程中不斷完善公司監督體系，從而促進房地產行業的蓬勃發展，推動價值提升。

參考文獻：

[1]高淑芳.新形勢下房地產企業內部控制存在問題及優化對策研究[J].納稅，2023，17（05）：46-48.

[2]王琦.基于國有資產保值增值的中小房地產公司內部控制討論[J].中小企業管理與科技，2022（13）：52-54.

[3]郭萍萍.基于財務管理視角的房地產公司內部控制問題研究[J].企業改革與管理，2021（21）：122-123.

[4]繆英.以財務管理視角為基礎的房地產公司內部控制研究[J].商訊，2020（35）：42-43.

[5]祁英芳，莫惠琳，王玉婷.大數據背景下企業內部控制體系構建研究——以A房地產公司為例[J].營銷界，2019（46）：82-83.

（作者單位：濟南市房屋建設綜合開發集團）