房地產合作開發項目中財稅管理風險研究

劉萍

摘要：自中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”后，我國相關部門對房地產行業的發展調控不斷，對行業集中度的要求越來越高，特別是對資金鏈、融資方式等方面加大限制力度，進一步加大了房地產企業發展的難度。基于此背景，抱團取暖的合作開發逐漸成為房地產企業尋求發展的主流模式之一。房地產合作開發不僅能夠有效規避開發銷售過程中的資金短缺問題，還可以提高企業規模化發展的市場化競爭優勢。文章以實際工作中參與的項目公司模式作為開發基礎，站在股東方的角度，對合作項目財務管理的主要問題進行了總結，制定了提升房地產項目合作開發財務管理工作綜合質量的策略，對提高房地產項目的總體開發質量，具有重要的借鑒意義。

關鍵詞：合作地產；開發建設；財務風險

一、引言

隨著我國經濟的發展，一些知名度高的房地產企業已在國內市場上穩固布局，加之限購政策的不斷加碼，銀行信貸政策不斷縮緊，放款周期變長，客戶購房成本增加，成交量縮水，使得部分中小型房地產企業若想取得進一步發展變得舉步維艱。基于此背景，房地產企業的抱團發展模式亟須創新，以實現各方資源優勢互補，合作開發成立項目公司模式興起，成為房地產新型開發模式的一種，以期實現戰略目標。但是，房地產企業戰略合作的實際過程還存在不同程度的風險和漏洞，房地產企業如何進行風險識別與防范，對房地產企業的健康發展有著深遠的影響。

二、研究背景

我國的房地產行業在經歷多年快速增長的情況下，出現了土地成本較高和資金鏈維系困難等諸多問題，只有按照合作開發的方式實現對房地產行業各項基礎性業務不斷創新，才能夠為房地產行業的健康發展提供更加完整的支持。在當前房地產市場存在普遍提升行業集群、抱團發展的集中訴求的情況下，房地產項目的合作開發優勢很大程度上凸顯出來。憑借合作開發模式的有效探索，房地產企業的諸多有利資源可以得到較為有效的整合。因此，財務管理相關舉措的優化可以為房地產項目的合作開發提供更加理想的基礎條件。房地產企業通過合作的方式提升綜合實力，可以在籌資和購買土地資源方面具備較大的優勢，并以此獲得市場消費主力的認可，提升房地產企業的經營業績。由此可見，合作開發所具備的諸多優勢可以為房地產項目的財務管控創造有利的空間和基礎，從而對財務管理過程中發現的問題予以改良，可以為房地產項目財務工作的優化調整提供支持。

三、相關概念

（一）開發模式

目前常見的合作開發模式有：以土地入股共同建設、共同出資成立獨立法人公司、股權收購、聯合競買等。近年來，聯合成立項目公司模式最為常見，本文亦是基于聯合出資成立項目法人公司進行研究分析。

（二）項目法人公司運作流程

本文闡述的項目法人公司合作開發模式主要流程是由持有土地的一方依據約定比例出讓給合作方，合作方以庫存現金方式購入股權，成為項目法人公司的股東并參與管理，風險收益共擔的合作方式。

（三）項目管理權限設定

本文闡述管理權限設定為持有51%的控股股東協助配合，提供集團化的財務軟件并合并報表，其他股東提供相關管理制度并負責開發銷售。工作人員由股東雙方共同委派，重大事項由股東雙方共同決策。管理權限的設定有利于促進項目合作的談判成功，但也給實際履行帶來了一定的風險，如操盤方在招投標時擅自引入自有資源，而控股方并不知情、基礎工作協調難等問題。

四、合作開發房地產項目財稅管理的主要風險

（一）全盤開發計劃與財務管控脫離的風險

房地產企業在合作前期對開發建設進行統籌的銷售收入、開發成本、間接費用、稅收籌劃等制定全盤開發計劃，并作為投資合作、收益分配的主要參考依據，對于項目的全流程管控帶來了較好的節點支撐。但在實際項目開發過程中，操盤方對于項目的運營情況和管控力度相對較強，而非操盤方即使是控股方也只是協助操盤方辦理業務事項，對項目開發過程中涉及的重大工程招標、設備采購、建造成本等事項的管理基本沒有形成管控，而其中的開發成本是房地產企業的監管重點，成本管控方式的失衡很大程度上將影響合作項目的利潤以及后期清算階段合作雙方的股利分配，所以嚴格按照項目管理權限設定進行深度合作，并按全盤開發計劃執行，控制好項目建造成本，是保證合作雙方獲取最大利潤的途徑之一，也是監管的難點，從財務管理角度而言，應重點關注如何監管項目開發的主要成本節點，及時發現成本管控與開發計劃脫節的風險，及時預警。

（二）財務崗位權責履職不清晰

一是體現在執行流程和具體訴求產生的分歧方面。合作開發項目的各股東方執行的流程不同、訴求不同，產生分歧較多。合作開發房地產項目在處理財務工作的過程中，對于財務糾紛的構成情況重視程度不足，沒有將溝通協調機制的創新作為提高財務工作處理水平的主要手段，無法保證財務分析溝通方案的構建取得理想的成效。一些財務分析溝通協調機制的構建，缺乏對各種類型訴求的有效分析，無法從解決分歧的角度實現對財務溝通協調工作的創新調整，不利于糾紛問題解決渠道的創新。部分財務專業人員對于股東大會以及董事會機構的重要作用關注度較低，尤其對于影響會議召集流程的因素考察存在不足，難以在財務分析溝通協調機制的建設方面積累足夠的經驗。

二是體現在會計基礎工作方面。合作項目財務委派人員缺乏對財務基礎檔案工作價值的責任感，雖然有崗位分工，但工作中受委派單位內控因素的影響，各崗位間往往只注重各自股東方要求或檢查時要求的基礎工作，對其他股東方的基礎工作不能夠有效配合，往往出現會計檔案收集裝訂不及時甚至出現丟失找補的現象，為后期資料的完整性埋下隱患。同時，部分房地產項目管理人員對于合作方的溝通情況重視程度不足，缺乏對財務基礎檔案價值的關注，在進行書面形式溝通交流的過程中，沒有實現對書面文書規范的存檔處理，可能會造成日后的糾紛。部分財務檔案管理方法在設計過程中，對于財務憑證的重視程度不足，缺乏對財務報表和財務賬單應用情況的有效約束，會計檔案歸集不及時容易造成原始票據丟失。一些財務基礎檔案的管理舉措在實施過程中，對于結算性質業務以及利潤分配情況的重視程度較低，缺乏對財務事項相關決議的全面研究，財務相關合同的簽訂以及稅務事項的關聯資料應用存在不足，難以為檢查審計性質業務的創新處置提供必要支持。

三是體現在財務報表方面。合作開發可以快速擴大規模優勢，對于合作開發項目中的并表方尤其顯而易見。如在合作協議中未明確由哪家合作方進行報表合并，會引起爭議。但部分財務報表的合并舉措缺乏對房地產企業具體目標的研究分析，在合作開發房地產項目的構建過程中，無法憑借財務報表的合并調整提高房地產企業的總體經營業績，難以為財務報表應用價值的完整開發提供幫助。部分房地產企業雖然實現了合作開發模式的構建，但在業績披露方面依然存在較大的壓力。部分財務報表的合并對于信息資源在合并報表納入方面的價值分析不夠具體，缺乏對現金流收益構成情況的研究，導致合并財務報表的管理工作無法結合時間特點進行具體的業務設置，難以為合并財務報表價值的全面開發提供幫助。

（三）財務稅收籌劃滯后風險

稅務風險一般指合作雙方在合作過程中可能產生的稅務風險，如股權轉讓時的土增稅清算、資金往來發票問題、盈余分紅以什么形式分配等，這些風險是財務管理中容易被忽視卻可以避免的問題。目前，隨著稅控監管部門及審計檢查力度的加大，對財務數據信息的敏感程度要求在基礎工作方面更加嚴謹，大數據比對已常態化，稅務處理中較小的事項往往在過程中會被忽視，為避免類似情況發生，合作過程中也應注重稅務的管控。

房地產合作開發企業的稅務風險一般與獨立開發的房地產公司稅務風險相當，包括了企業所得稅、房地稅、土地增值稅等眾多品類的稅目。房地產開發項目中諸如增值稅等稅收項目始終貫穿于整個開發銷售的全過程，加之計稅依據、成本分攤方式等稅法與會計準則適用上的不同對企業稅收的影響也各有差異，使得稅務機關對房地產行業的稅收監管趨于嚴格化、常態化。稅收政策不斷更新，也對作為新經濟常態下的房地產行業提出挑戰，房地產企業必須適應市場經濟發展的新形勢，提前進行稅收籌劃，規避發展過程中可能存在的稅務風險。

（四）項目清算階段的收益分配問題

合作開發的最終目的是獲取最大利潤，而利潤的分配以及相關資金的歸集也是雙方非常敏感的。按照現行會計準則，開發項目竣工驗收辦理交付時確認收入，結轉成本，而此時的項目利潤已基本實現，按照章程約定的持股比例分配賬面利潤無可厚非。若出現施工質量不佳、尾盤銷售不暢等問題時，會增加建安等成本，成本變動致使合作雙方不能確定最后的投資收益，最終影響項目公司的清算進度。此外，項目操盤的一方在合作協議中會約定一定比例的營銷管理費用（一般是2%-4%）用于項目經營管理，通常情況下，是大開發商進行全程操盤，因其經驗豐富，具備較強的組織協調能力，可利用自身資源優化并加快開發進度，減少了很多不必要的環節，故營銷管理費用極有可能產生盈余。該筆費用的大小將直接影響項目利潤和合作雙方的分紅，如何約定此項費用，盈余如何提取，也是合作開發過程中需要關注的問題。合作各方在項目執行過程中，針對不同的事項會有矛盾點。部分房地產企業雖然進行了合作開發工作方案的設計，并對相應的財務管理工作作出了調整，但在具體進行財務決策流程設計過程中，未能對財務工作流程的時效性及合理性進行優化，財務決策流程的拖延會嚴重影響基礎性財務工作，不利于項目公司的利益變現需要。部分財務覺得流程的設計工作缺乏對財務決策相關需要的研究，在處理項目公司具體財務工作過程中，無法在把控操盤方向方面實現對合作項目的合理處置，最終導致財務管理制度建設等關鍵工作無法得到優化，財務決策流程的設計也難以在探索中得到改良。

（五）項目融資缺乏各方有效配合

針對房地產開發行業的項目融資限制較多，融資方式有限，而合作項目的融資問題能否有效處理是提升合作開發房地產項目總體建設進度的關鍵。但是，部分項目融資工作的開展對于客觀支持性因素的分析不夠全面，沒有結合房地產企業的股東群體構成情況，制定相應的項目融資工作方案，難以為合作開發房地產項目提高融資工作處理水平提供幫助。在有限的融資方式下各股東方一般先從各自利益考慮，需要從多項融資方案中選擇最優且風險最小的融資方案并達到各方滿意的融資方式并非易事。

五、合作開發房地產項目財務管理工作優化策略

（一）加大協調溝通力度，加強成本管控

房地產是一個資金周轉需求大的產業，合作開發房地產項目的財務工作一定要對合作開發實施過程中的財務工作的復雜性具備足夠的關注，并將溝通協調機制的建設作為化解財務分歧的主要手段，以確保工作中的溝通協調能夠得到快速響應和解決。房地產企業在經營最初進行市場調研并制定全盤開發計劃，計劃應該要統籌全局，包括但不限于成本計劃、資金計劃、開發計劃、銷售計劃、回款計劃、稅收測算等方方面面，以加強成本管理對經營成果的重要支撐。應該建立現代化的企業管理制度，提高外部經營的風險管控能力，加大風險防范力度。財務管理人員在房地產項目的各個階段參與介入，應該將公司的實際狀況與開發過程進行全面、深入分析，根據項目開發情況著手設計初步財務管理方案。在確定方案時，應該綜合考慮整個項目的開發周期、預期成果等因素，與成本、營銷等部門緊密配合，從源頭提高成本管控的準確性并對產生的風險及時預警。

在制定具體的財務分析溝通機制創新策略過程中，應對合作項目的實際推進情況進行研究分析，并對具體的財務事項構成因素進行創新考察，使滿足財務分析相關工作實施需求的舉措可以得到有效的構建，更好地滿足財務分析性質工作的實施需要。溝通協調機制在具體建設的過程中，需要加強對重大事項分析決策方案建設情況的關注，提高股東大會和董事會的應用水平，使各類分歧的化解可以更加有效地滿足財務分析性質工作的開展需要，為分歧的有效化解提供更加有利的條件。

（二）明確財務崗位權責，建立履職管理制度

首先，厘清股東訴求，平衡設計財務流程。房地產企業應根據合作開發各方股東的訴求，綜合考慮后設計財務管控流、審批流，對財務各崗位進行分工并設立權責，建立履職管理制度，明確未能及時配合造成不良后果的處罰措施。各方應該對自己的財務管理體系給予完善，企業財務內控給予加強，結合項目實際情況建立健全房地產企業合作開發模式下的財務管理新制度，加大對項目財務人員經辦的往來業務、賬號資金等加大考核與監督力度。與此同時，對財務人員風險防范、履職技能等還應給予定期培訓，提升履職人員發現問題、解決問題、預測問題的綜合能力。

其次，提升財務基礎檔案工作的時效性。要對合作開發房地產項目的特征具備足夠的關注，針對合作方的實際需要進行書面形式溝通舉措的創新設計，并對相關文書進行規范化存檔，以此保證財務基礎檔案的開發應用價值得到全面顯現。合作開發房地產項目的人員需要對財務憑證和財務報表進行充分的應用，從改良財務內控工作的角度出發，對符合合作開發房地產項目特征的工作細節進行調整，促進財務審批相關工作流程的精簡。要在提升財務工作相關檔案嚴謹性的同時，實現對結算利潤實際分配情況的總結，使滿足財務事項決議控制需求的舉措可以得到優化調整，為合同的有效應用以及稅務事項的正確處置提供必要幫助。

最后，提高合并財務報表的管理規范性。在合作開發協議中，一定要明確由哪家合作方并表，要選擇最有利于合作項目的。在探索合作開發房地產項目財務工作創新渠道的過程中，一定要加強對財務報表多方面應用價值的關注，尤其要對符合財務報表合并處理需要的措施進行創新性考察，使財務報表的多方面應用價值可以得到有效開發，更好地滿足房地產企業的基礎性業務創新需求。在合并財務報表管理過程中，要對正處在合作中的項目利益訴求加以分析，使符合財務報表實際應用需要的舉措可以得到更加合理的構建，以便財務報表管理相關工作的實施能夠在滿足房地產項目優化開發需求的基礎上得到創新。要在探索財務報表合并工作的過程中，加強對業績披露工作相關壓力的分析，尤其要對影響合并報表利益訴求分析水平的因素進行研究，使財務報表在合并過程中，能夠促進現金流收益的明確，以此提升財務報表的合并管理質量。要對合并財務報表的實際應用情況進行考察分析，并從操盤方的工作出發，制定符合財務報表具體應用需要的策略，為房地產項目有效地憑借合作開發提升項目處理質量提供精準支持。

（三）未雨綢繆，提前統籌稅收

企業的整體稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務具體管理業務，尤其是在稅目眾多的房地產合作開發企業，應在項目立項初期便積極參與、整合多方資源進行稅收籌劃。房地產項目開發周期長，涉及稅種復雜，預繳稅金較多，加之融資利息資本化、土地增值稅清算等，成為稅務部門監控的重點對象。基于此，稅務籌劃前應在項目合作初期便需介入，以期減少稅務風險。

在制定全盤開發計劃初期，首先，財務人員應該著重了解開發當地的稅務相關政策，如預繳比例、優惠政策、清算節點和清算方式等；對于銷售過程中的促銷活動，應當嚴格遵循企業財稅籌劃風險控制和防范的相關要求，從制定與房地產開發企業可持續長期發展要求的風險防范與控制制度出發，合理通過綜合稅收籌劃措施，開展預測稅收風險研究和防范工作，對各稅種制定有針對性的風險防控策略，使企業籌劃稅收的策略在開發銷售收尾等全階段發揮充分的作用。其次，由于企業稅收籌劃工作一般由財務人員兼顧，其專業水平和籌劃能力是房地產開發企業稅收籌劃工作成功展開的主要影響因素，應當注重稅收籌劃人員的專業能力和風險防控意識的知識更新和落地。與此同時，企業應盡早引進專業的稅收籌劃機構，在開發早期便從著手規劃整個項目期的成本歸集方式、稅收征繳口徑與會計口徑不一致等各項財稅風險，從而提高房地產企業的抗風險水平，為我國合作開發的健康發展保駕護航。

財務人員應著重了解開發當地的稅務相關政策，如預繳比例、優惠政策、清算節點和清算方式等；對于銷售過程中的促銷活動，必須嚴格地按照要求貫徹落實風險防范與控制體制等內容，建立符合企業長期可持續發展要求的風險防范與控制制度，提高企業的風險控制水平和能力。盡早引進專業的稅收籌劃機構，在開發早期便從著手規劃整個項目期的成本歸集方式、稅收增繳口徑與會計口徑不一致等各項財稅風險，加大稅收籌劃人員風險防控意識培訓的力度。針對當前房地產行業稅收政策仍需不斷更新的現狀，房地產合作項目必須根據自身經營發展的實際情況，通過開展高效稅收籌劃工作的方式，規避企業經營發展過程中可能遇到的稅收風險。

（四）優化合作協議，明確收益分配方式

首先，在簽訂協議時，合作雙方應約定企業分紅及退出條款，以確保雙方股東的權益，盤活資金；其次，明確分紅時間，如首次分紅可約定為項目公司預售開始后對收取的預售資金提前預分配，或者項目交付后的半年內等，有效確定分紅收入實現的時間；最后，約定清算時點和退出方案，由于各合作項目的實際情況不盡相同，或許會存在項目公司長時間都無法最終清算的問題，若協議中約定了參股企業的退出時間，便于操盤方和參股方協商清算階段承接或轉讓剩余權益的義務。要特別注意項目公司的存續期問題，尤其是國有企業對三級以下子公司的管控要求非常嚴格，清理力度較大，若長時間不能清算，又沒有其他后續合作項目承接，會給企業帶來一定的風險。所以，項目清算和合理確定收益分配是最關鍵的環節，要做到能清則清。

（五）提高項目融資各方的配合水平

房地產企業需要結合合作開發業務模式的特征，盡可能為項目融資工作爭取客觀因素的支持，尤其要加強對股東群體強大能力的關注，使項目融資工作的開展可以在參與各方的融資訴求得到明確的基礎上，充分滿足融資工作的具體實施需要。

六、結語

國內的房地產企業目前普遍使用合作開發的方式獲取市場之中的有利資源，實現對合作開發背景下房地產項目財務管理工作相關問題的研究，并從房地產行業創新發展的角度入手，對房地產項目合作開發財務管理工作制定了優化策略，以提升合作方的工作配合度、融洽度，確保房地產合作開發項目的質量，具有重要積極意義。

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（作者單位：中鐵二十局集團房地產開發有限公司）