房地產全面預算管理現狀及解決對策

楊勇 上海悅達房地產發展有限公司

引言

市場經濟環境中，為滿足民眾日益增長的房產需求，房地產企業發展速度加快。就房地產企業的發展現狀來看，傳統的預算管理方式已經無法滿足新時代房地產企業的發展需求，房地產企業預算管理弊端逐漸暴露出來。在此種情況下，房地產企業需要結合時代發展特征及自身發展實際需求，轉變傳統的預算管理理念及模式，以全面預算管理方式提高企業資金的配置率與利用率。全面預算管理，是企業將基本戰略目標作為管理目標，以預算編制、執行及監督等手段，實現對企業內部資金的有效控制，提高企業內部管理水平。房地產企業重視全面預算管理，能夠將預算管理的全過程性、全員性充分凸顯出來，優化企業財務管理模式的同時，擴大業務規模，促進企業持續發展。從此種角度來看，本研究有現實性的價值和意義。

一、房地產全面預算管理的價值

房地產企業發展中，重視全面預算管理十分有必要。其一，可明確目標。房地產企業依據自身實際情況，展開全面預算管理工作，能夠科學合理地安排各項經濟業務活動，量化決策目標，使企業各部門明確發展目標。其二，改善經營狀況[1]。在全面預算編制下，企業可提前預測各項經濟業務活動潛在的風險，制定現金預算方案，實現對企業經營風險的控制，以達到改善經營狀況目的。其三，促進各部門的協調。基于全面預算管理，房地產企業可形成整體，使企業各部門人員明確自身崗位職責及價值，加強各部門間的聯系，促進各部門間的溝通，提高部門信息共享性。

二、房地產全面預算管理現狀分析

（一）缺乏對全面預算管理的重視

房地產全面預算管理過程中，缺乏對全面預算管理的重視是普遍問題。現階段，不少房地產企業已對全面預算管理有正確的理解，并認識到全面預算管理對企業發展的重要性[2]。但是受多種因素影響，仍有部分房地產企業并未充分了解全面預算管理，沒有加強對全面預算管理工作的重視。具體表現為，部分企業簡單地將全面預算管理歸于財務部門，并未專門設置全面預算管理部門及崗位，未配備專業技術人員展開全面預算管理工作，僅要求財務人員依據工作內容展開全面預算管理。也有部分房地產企業將全面預算管理的作用，歸納到資金管理，從此角度設置全面預算管理任務，不可避免地會影響全面預算管理作用的有效發揮。

（二）全面預算管理制度不夠完善

就房地產全面預算管理現狀來看，部分房地產的全面預算管理制度不夠完善。全面預算管理制度在企業內部行為約束中起著至關重要的作用[3]。但因部分房地產企業管理者缺乏對全面預算管理的重視，導致企業只針對業務與財務構建管理制度，并未構建完善的全面預算管理制度。此種現象，導致企業全面預算管理工作的開展無據可依，容易造成全面預算管理工作流于形式。此外，雖然有部分房地產企業制定全面預算管理制度，但是并未結合房地產企業發展實際情況，有針對性地完善管理制度，導致全面預算管理制度無法為房地產企業全面預算管理工作提供指導，執行效率相對偏低。受全面預算管理制度不健全的影響，房地產企業并不能有效地開展監督工作、考核工作等，不利于房地產企業的發展。

（三）全面預算管理組織結構缺失

通過對房地產全面預算管理現狀的分析，發現部分房地產企業全面預算管理組織結構缺失。集中表現為，房地產企業獨立預算管理團隊不足。調查發現，不少房地產企業在經營發展期間，并未專門構建預算管理團隊，而是將所有的預算數據交由財務部門處理。企業的總預算涉及企業各個部門[4]。房地產企業管理者構建預算管理小組，依據工作的內容和性質，對各部門提出相應預算要求。各部門經理獨立完成部門預算工作后，需要匯總到財務部，并由企業的高層管理人員審核。評審通過后，可報給人力資源備案。預算編制時，預算管理小組人員的能力有限，無法有效復核部門預算情況，預算是依據各部門上報數據計算形成的。若部門負責人匯報作假，將會對企業預算管理水平產生影響。最終制約企業的發展。

（四）全面預算編制方法不夠合理

房地產全面預算管理時，全面預算編制方法不夠合理是重要的問題。預算編制方法，會對預算編制的效果及質量產生影響。通常來說，固定預算是房地產企業常用的預算編制方法[5]。此種方法固定，靈活性不強。在國家宏觀調控政策的實施下，房地產企業預算編制也隨之發生變化。房地產預算編制時，所應用的預算編制方法并未考慮到宏觀政策問題，不可避免地會影響企業全面預算工作的開展。部分房地產企業在全面預算管理時，并未對企業的外部環境進行衡量。此種預算編制會導致預算內容與企業發展實際不符，影響全面預算編制的準確性。另外，預算編制管理時，以自上而下的方式進行預算編制管理，可能會造成預算編制松弛，降低預算編制執行層的責任感，降低房地產企業全面預算管理水平。

三、房地產全面預算管理問題解決對策研究

（一）轉變理念并完善管理制度

房地產全面預算管理過程中，應結合當前企業全面預算管理現狀，轉變管理理念并完善管理制度。一方面，轉變預算管理理念。企業管理者要發揮主觀能動作用，自覺學習全面預算管理相關知識，明確全面預算管理對財務管理及企業發展的重要性。積極轉變傳統理念，形成以全過程為特征的全面預算管理理念[6]。同時，戰略角度出發正確理解全面預算，并促進全面預算與戰略發展方向的整合。在此基礎上，企業管理者可定期組織召開會議，向各部門展開宣傳教育，在各環節活動中融入全面預算，確保其能夠發揮應用的監督作用。以此，從上至下地強化房地產全面預算管理意識。另一方面，完善管理制度。通常來講，制度具有約束性和規范性的作用。房地產企業要在遵循國家法律法規及行業標準的基礎上，形成與企業發展相符合的全面預算管理制度。制度中要明確規定全面預算管理內容及流程，嚴格按照流程審批業務活動所需資金，實現對業務流程的有效把控，確保全面預算部管理工作的開展有據可依。

（二）完善組織機構及預警機制

在房地產全面預算管理期間，需要完善組織機構及預警機制。其一，完善組織機構。房地產企業可結合全面預算管理的實際需求，設置預算編制部門，合理劃分崗位并配備預算編制人員，要求預算編制人員有較強的預算方案制定及執行能力。基于房地產企業預算制度，預算編制部門要能夠制定出與企業發展相符合的預算編制方案，由預算管理委員會審批，指導預算編制工作。其二，完善預警機制。房地產企業經營風險規避的前提是企業建立完善的預算預警機制[7]。房地產企業管理人員要從發展戰略出發，通過全面分析的方式確定預警界限，在特定范圍內控制業務活動額預算，為企業獲取效益奠定基礎。同時，要將部門員工的職責、績效與全面預算相掛鉤，形成內部相互競爭與合作的工作氛圍，激發員工的工作熱情，提高員工的工作積極性和主動性，促進房地產企業全面發展。此外，房地產企業要定期調研市場環境，結合市場的波動情況，及時對預算內容進行調整，要提高全面預算的靈活性，將預算預警機制的作用充分發揮出來。

（三）創新全面預算編制方法

房地產全面預算管理時，要不斷創新全面預算編制方法。預算編制是全面預算管理工作的起點。預算編制質量會對預算執行管理效果產生直接的影響[8]。目前，常見預算編制方法較多，包括滾動預算法、固定預算法、零基預算法等。不同預算方法，所取得的預算效果存在差異。房地產企業在預算管理時，要根據其自身發展實際情況合理選擇。比如，房地產企業涉及的租賃、辦公室及房屋折舊費用等，此類費用并不會在經營業務改變的情況下發生相應變化，屬于固定費用，因而可選擇固定預算法。應用零基預算法時，該方法不會過多受上期預算收支影響。此種特性，能夠提高零基預算法在分配資金方面的適用性。依據預算費用需求情況，可合理調撥。對于緊急的差旅費、房租費等，可優先撥款；對于非緊急的廣告費、招商費等，可根據房地產企業情況適當調整。綜合來看，房地產全面預算管理過程中，需要圍繞自身發展實際，在諸多全面預算編制方法中選擇最為合理的方法。

（四）加大預算執行管理力度

在房地產全面預算管理期間，務必要提高預算執行管理力度。績效與激勵機制，是全面預算部管理執行力度提高的前提[9]。房地產企業在對考核指標管理時，可選擇平衡記分卡方法，了解房地產企業利益并細化整體戰略，形成不同時期的戰略目標，將戰略重點凸顯出來。對指標進行量化，實現對房地產企業經營行為的衡量。同時要不斷提高考核與執行管理的操作性水平，對業績評價時，要分析原因、結果的影響因素，確定房地產企業全體員工均為考核對象，確保預算管理有序開展。將平衡計分卡應用于全面預算管理中時，可將其分成財務維度、內部流程維度、顧客維度、學習與成長維度等。在此基礎上，細化戰略維度目標。財務維度可分為成本費用、營業收入及營業利潤等；內部流程維度可分為成本管理、工程管理、采購管理等；顧客維度可分為顧客的滿意度、忠誠度；學習與成長維度可分為員工培訓、團隊建設。

（五）完善信息化預算反饋制度

房地產全面預算管理過程中，完善信息化預算反饋制度是十分有必要的。隨著信息時代的來臨，先進技術不斷更新，信息數據日益多樣和海量[10]。房地產全面預算管理時，需要縱觀全局，深入分析各環節產生的數據，形成完善的信息管理體制。在此期間，房地產企業需要借助先進的技術，加強對電子化計算機化預算反饋系統建設的重視，優化預算管理內容。運行預算反饋制度時，房地產企業要準確地評價財務預算管理情況，明確企業全面預算管理中存在的問題和缺陷。同時，要促進房地產企業全面預算管理的信息一體化，使企業實時獲取數據動態，并能夠實現對數據的分享，提高數據共享性。基于信息化預算反饋的數據共享，可極大程度上減少房地產企業財務工作量，也可促進部門間的協調，提高房地產企業人力資源、物力資源的利用率。除此之外，借助計算機系統，可及時掌握預算數據問題，通過預警及時對預算數據進行處理，保障預算數據的真實性與完整性。

（六）組建優質預算管理團隊

房地產全面預算管理時，預算管理人員是直接接觸預算管理工作的人員。預算管理人員的專業能力與綜合素質，會對預算管理質量及效率產生影響。在此種情況下，房地產企業可組建優質預算管理團隊。一方面，加強對預算管理人員招聘的重視。在招聘人才前，要對預算管理人員所處的崗位進行分析，明確預算管理人員應該具備的能力和素質，確定預算管理人員的工作范圍及職責。在此基礎上，制定人才招聘方案。面向全社會公開招聘，對應聘者的學歷、專業能力及工作經歷展開調研，選擇學歷高、能力強且有工作經驗的人員，堅持擇優錄用的原則。另一方面，加強對預算管理人員培訓的重視。定期組織在崗的預算管理人員接受培訓，培訓內容包括預算管理理論、預算管理流程、預算管理注意事項等，強化預算管理人員的全面預算意識，提高預算管理人員的綜合能力。以此，為房地產全面預算管理工作的開展提供人才保障。

結語

現代社會發展中，國家相關部門逐漸加強對房地產行業的重視。從某種角度來講，房地產企業發展期間重視全面預算管理，能夠從整體上優化企業財務管理模式及內容，促進資金的優化配置，為房地產企業發展提供充足的資金。本文在明確房地產全面預算管理現狀的基礎上，分別從轉變理念并完善管理制度、完善組織機構及預警機制、創新全面預算編制方法、加大預算執行管理力度、完善信息化預算反饋制度等方面，研究房地產全面預算管理問題解決對策。期望通過本次研究，為日后提高房地產全面預算管理水平提供建議。