房地產(chǎn)行業(yè)成本核算問題研究

袁軒銘

（麻城市能源投資開發(fā)有限公司，湖北 黃岡 438300）

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，一直以來都是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民生活水平具有重要意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策不斷變化，市場競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的復(fù)雜性不斷增加，成本核算作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，我國房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在一系列問題，如成本核算理念、體系不健全、成本核算對象不細(xì)化、成本歸集和分?jǐn)偛豢茖W(xué)等，這些問題對于企業(yè)的經(jīng)營管理帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)完善成本核算的意義

成本核算是企業(yè)管理中的核心環(huán)節(jié)之一。通過成本核算，企業(yè)可以了解各項(xiàng)成本的構(gòu)成、控制成本、優(yōu)化經(jīng)營決策，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。

（一）提高企業(yè)核算成本的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算涉及多方面的成本，包括土地成本、建筑成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等。通過深入研究和分析，可以發(fā)現(xiàn)各個(gè)成本的構(gòu)成，進(jìn)而準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)的成本和收益，提高核算成本的準(zhǔn)確性和有效性。

（二）優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營決策

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算可以為企業(yè)經(jīng)營決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持。通過成本核算，企業(yè)可以了解每個(gè)環(huán)節(jié)的成本構(gòu)成，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，合理控制成本，制定成本控制措施，為企業(yè)經(jīng)營決策提供支持。

（三）適應(yīng)國家政策環(huán)境

近年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一系列的政策調(diào)整，例如調(diào)控房價(jià)、限制房地產(chǎn)開發(fā)等。成本核算可以幫助企業(yè)及時(shí)了解政策變化對企業(yè)成本的影響，并制定相應(yīng)的應(yīng)對策略，適應(yīng)國家政策環(huán)境。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題及原因分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的現(xiàn)狀

1．成本核算理念及體系不健全

中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算理念上存在一些問題。一些企業(yè)認(rèn)為成本核算只是簡單地將費(fèi)用和支出總和作為項(xiàng)目成本，忽略了成本核算在決策中的重要性。這種短視的成本核算理念，使企業(yè)在項(xiàng)目決策和經(jīng)營管理等方面失去了準(zhǔn)確的決策依據(jù)，從而導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展受到了阻礙。還有一些企業(yè)只關(guān)注項(xiàng)目的直接成本，忽略了一些間接成本，如管理費(fèi)用、融資成本等，導(dǎo)致成本核算指標(biāo)不完善。這使得企業(yè)難以全面了解項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，從而難以有效地控制成本。更有一些企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的表格、Excel等手工工具進(jìn)行成本核算。這種體系下的工作嚴(yán)重影響了企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性。

2．成本核算對象不細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象是指在房地產(chǎn)開發(fā)和建造的過程中，項(xiàng)目所承擔(dān)和耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)不同的開發(fā)項(xiàng)目和管理上的要求，以每一個(gè)可以確定的、并獨(dú)立編制成本預(yù)算的項(xiàng)目為歸集和分配成本費(fèi)用的核算對象。

實(shí)踐中，由于缺乏硬性統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)在選擇確立成本核算對象的出發(fā)點(diǎn)不盡相同，有的企業(yè)成本核算管理人員認(rèn)為細(xì)化成本核算需要耗費(fèi)大量的人力及物力，會降低工作效率，保證總體成本不出差錯(cuò)即可，故而未細(xì)化成本核算對象；有的企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目集住宅、商用、寫字樓等多種業(yè)態(tài)的為一體，這類項(xiàng)目在前期環(huán)節(jié)，如果設(shè)計(jì)部、造價(jià)部等業(yè)務(wù)部門如未同成本核算管理部門充分溝通、聯(lián)動。成本核算管理部門無法及時(shí)獲取全周期、全業(yè)態(tài)項(xiàng)目情況，對成本核算對象整體的認(rèn)識缺乏預(yù)判，在項(xiàng)目開發(fā)前期設(shè)置成本核算對象未細(xì)化，造成后期無法準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。

3．成本歸集和分?jǐn)偛豢茖W(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集是指將項(xiàng)目中涉及的所有成本（包括直接成本和間接成本）按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)和歸集方式，進(jìn)行統(tǒng)一的核算和記錄，以便進(jìn)行成本控制、成本分析、成本核算和成本管理的一種會計(jì)核算方法。成本歸集是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本核算的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它反映了項(xiàng)目的實(shí)際成本狀況，對于企業(yè)的經(jīng)營決策、成本控制和經(jīng)營分析具有重要意義。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和多樣性，如果相關(guān)成本支出業(yè)務(wù)的經(jīng)辦人員未同成本核算管理人員就成本歸集標(biāo)準(zhǔn)及方式進(jìn)行統(tǒng)一，實(shí)際成本核算記錄人員可能難以將相關(guān)成本歸為一個(gè)特定的項(xiàng)目及特定科目，如此就會導(dǎo)致成本歸集不準(zhǔn)確。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要將項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本分?jǐn)偟讲煌碾A段、不同的成本對象和不同的業(yè)務(wù)部門。這需要對各個(gè)成本項(xiàng)進(jìn)行合理的分?jǐn)傆?jì)算，才能得出準(zhǔn)確的成本分?jǐn)偨Y(jié)果。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目不僅涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理等，還涉及的多種業(yè)態(tài)，如商用、寫字樓、別墅區(qū)、小區(qū)、公寓及教育公共配套設(shè)施，成本分?jǐn)傆?jì)算過程往往較為復(fù)雜，需要考慮多種因素，如成本對象、成本類型、成本科目等。然而，不同的部門可能會對同一筆成本進(jìn)行不同的分?jǐn)?，若分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和方法的不統(tǒng)一，將導(dǎo)致分?jǐn)偛缓侠?，影響到?xiàng)目的成本控制和管理。

4．財(cái)務(wù)成本核算業(yè)務(wù)效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本核算需要依賴多個(gè)部門提供數(shù)據(jù)，包括項(xiàng)目部門、成本部門、采購部門等。如果數(shù)據(jù)來源不準(zhǔn)確或者不充分，就會導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本核算的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確或者不完整，從而影響業(yè)務(wù)效率。另外，財(cái)務(wù)成本核算需要專業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行操作，如果企業(yè)沒有足夠的財(cái)務(wù)成本核算人員，就會導(dǎo)致工作效率低下?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都使用單一的財(cái)務(wù)成本核算軟件進(jìn)行操作，這些單一軟件可能功能不完善，系統(tǒng)不健全，導(dǎo)致操作效率低下，需要額外的手工操作，影響效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要多個(gè)部門協(xié)作完成財(cái)務(wù)成本核算工作，如果部門之間溝通不充分，工作交接不清晰，也會導(dǎo)致誤差。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的原因分析

1．內(nèi)因分析

第一，企業(yè)內(nèi)部管理水平及成本核算管理人員意識不強(qiáng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋多個(gè)領(lǐng)域，管理難度大。因此，如果企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理水平及成本核算管理人員成本核算意識不強(qiáng)，企業(yè)將無法建立符合企業(yè)自身發(fā)展需要的成本核算制度及體系，也很難保證成本核算的準(zhǔn)確性和有效性。

第二，企業(yè)缺乏相關(guān)的制度和規(guī)范指引。一是當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)中并沒有一套完整的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致了企業(yè)在成本核算方面的規(guī)范化水平較低。二是中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算意識上存在一定的誤區(qū)。一些企業(yè)認(rèn)為成本核算只是簡單的進(jìn)行費(fèi)用的記錄和匯總，而不是一種全面的、系統(tǒng)的、精細(xì)的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理思想。這種誤區(qū)導(dǎo)致企業(yè)缺乏全周期成本核算的意識，也使得企業(yè)在成本管理方面存在盲區(qū)。

第三，核算信息系統(tǒng)功能不完善。房地產(chǎn)企業(yè)核算信息系統(tǒng)的不完善也是成本核算存在問題的一個(gè)內(nèi)因。由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，涉及的信息也非常廣泛，單純依賴人力或單獨(dú)性能的財(cái)務(wù)軟件已無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算需要。如果企業(yè)信息系統(tǒng)功能不完善，各自獨(dú)立模塊的信息化管理軟件，一是很難獲取到準(zhǔn)確的信息，二是獲取成本數(shù)據(jù)的方式很低效，從而影響全項(xiàng)目、全周期的成本核算管理工作。

2．外因分析

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是中國房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的一個(gè)重要外部原因。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著市場需求、土地政策、貨幣政策等多方面的影響，這些影響都會直接或間接的影響到項(xiàng)目成本核算。例如，如果房地產(chǎn)市場需求下降，企業(yè)面臨著銷售困難的情況，不確定性因素增加，從而影響到成本核算的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)對策

（一）樹立全周期成本核算理念，加強(qiáng)成本核算體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要始終貫徹全周期成本核算理念，加強(qiáng)成本核算體系建設(shè)。具體措施如下：一是增強(qiáng)管理層意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高管理層對全周期成本核算的認(rèn)識和重視，引導(dǎo)企業(yè)高層制定全周期成本核算策略，并設(shè)立專門的成本管理部門。管理層還應(yīng)該積極參與核算目標(biāo)管理工作，強(qiáng)化成本分析、控制、管理和考核，以實(shí)現(xiàn)成本控制和企業(yè)效益最大化。二是優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部管理制度，鼓勵全體職工積極融入成本核算管理工作，形成良好的工作氛圍。三是加強(qiáng)員工素質(zhì)培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)員工素質(zhì)培養(yǎng)，提高員工的全周期成本核算理念和能力，使員工能夠了解和掌握成本分?jǐn)偂w集、計(jì)算的基本知識和方法，能夠熟練地使用各種成本核算工具和軟件。四是制定全周期成本核算制度。建立與成本核算相關(guān)聯(lián)的配套管理制度，如全面的項(xiàng)目管理制度、嚴(yán)格的合同管理制度、規(guī)范的預(yù)算管理制度等，來確保項(xiàng)目成本的合理控制，形成完整的成本核算體系。

（二）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)明確成本核算對象，包括：一是結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定適合企業(yè)內(nèi)部成本分類原則及標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照相關(guān)原則及標(biāo)準(zhǔn)確定成本核算對象，統(tǒng)一口徑，其間不得隨意調(diào)整、變動。目前普遍適用的成本核算對象的確定原則有多種，如可否銷售原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、權(quán)益區(qū)分原則等。對于規(guī)模小、不分期（區(qū)）建設(shè)的項(xiàng)目，可以項(xiàng)目整體為一個(gè)成本核算對象；規(guī)模大、開發(fā)周期長、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，以各期（區(qū)）單獨(dú)作為一級成本核算對象；同一項(xiàng)目有預(yù)計(jì)未來經(jīng)營方式不同的（部分出售，部分作為投資性物業(yè)出租），在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按未來經(jīng)營方式劃分成本核算對象；同一期（區(qū)）有高層住宅、低密度住宅等不同產(chǎn)品類型的，可根據(jù)項(xiàng)目情況及管理需要，確定是否作為單獨(dú)的成本核算對象；對于獨(dú)立的配套設(shè)施，可根據(jù)核算和管理需要，確定是否作為單獨(dú)的成本核算對象，若不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的成本費(fèi)用直接計(jì)入相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本，對于實(shí)施精裝修的項(xiàng)目，原則上精裝修工程不作為單獨(dú)的成本核算對象，僅單列成本項(xiàng)目反映。

二是成本核算管理人員在確定成本核算對象、成本核算科目時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)同設(shè)計(jì)部門、成本部等業(yè)務(wù)部門溝通、聯(lián)動，充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營方式、產(chǎn)品業(yè)態(tài)等情況，獲取項(xiàng)目的基本信息，嚴(yán)格按照公司確定的成本核算對象分類原則，設(shè)置適合企業(yè)的成本核算對象及科目；在項(xiàng)目開發(fā)的過程中追蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目全周期的開發(fā)情況，如項(xiàng)目過程中因戰(zhàn)略調(diào)整，改變了既定產(chǎn)品開發(fā)策略，成本核算管理人員需結(jié)合實(shí)際情況動態(tài)調(diào)整成本核算對象，以確保成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（三）明確成本歸集和分?jǐn)傇瓌t

房地產(chǎn)企業(yè)明確成本歸集和分?jǐn)傇瓌t的目的是準(zhǔn)確計(jì)算產(chǎn)品或項(xiàng)目的成本，以制定合理的價(jià)格或決策，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。以下是成本歸集和分?jǐn)傇瓌t的兩點(diǎn)建議：一是企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇成本歸集和分?jǐn)偡椒ā７康禺a(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本，歸集和分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇與企業(yè)的經(jīng)營模式、產(chǎn)品特點(diǎn)、管理水平等因素有關(guān)。對于直接成本，可以采用直接分?jǐn)偡ǎ粚τ陂g接成本，可以采用分配基礎(chǔ)與分配比例相結(jié)合的方法，這樣可以保證成本歸集和分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性和公正性。二是嚴(yán)格執(zhí)行成本歸集和分?jǐn)傇瓌t。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行成本歸集和分?jǐn)傇瓌t，建立健全的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度，保證成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（四）加強(qiáng)內(nèi)部溝通，建立成本核算信息化平臺

加強(qiáng)內(nèi)部溝通和建立成本核算信息化平臺，可促進(jìn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)工作相融合，是提高財(cái)務(wù)成本核算工作效率的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可成立以經(jīng)營層領(lǐng)導(dǎo)為組長，設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、銷售部等部門成本核算關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)人員為組員的成本控制小組，財(cái)務(wù)部全程參與從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售等階段，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門溝通聯(lián)動。

一方面企業(yè)可以采用ERP系統(tǒng)、成本核算軟件等技術(shù)手段，將財(cái)務(wù)成本核算工作數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)自動化采集、處理、分析等功能。通過建立信息化平臺，企業(yè)可以更好地管理財(cái)務(wù)成本，降低出錯(cuò)率，減少對人的依賴。另一方面企業(yè)應(yīng)該注重成本核算業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)和技能提升，以適應(yīng)信息化平臺的使用和業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。培訓(xùn)應(yīng)該包括軟件操作、財(cái)務(wù)成本核算原理、財(cái)務(wù)成本管理等方面，讓財(cái)務(wù)人員熟悉財(cái)務(wù)成本核算的各個(gè)環(huán)節(jié)及流程。最后，為了保證財(cái)務(wù)成本核算的準(zhǔn)確性和一致性，企業(yè)應(yīng)該制定相關(guān)流程和標(biāo)準(zhǔn)，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都有明確的操作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在著成本核算理念及體系不健全、成本核算對象不細(xì)化、成本歸集和分?jǐn)偛豢茖W(xué)、財(cái)務(wù)成本核算業(yè)務(wù)效率低下等問題。通過加強(qiáng)樹立全周期成本核算理念，加強(qiáng)成本核算體系建設(shè)，明確成本核算對象、成本歸集和分?jǐn)傇瓌t，加強(qiáng)內(nèi)部溝通，建立成本核算信息化平臺等措施，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算業(yè)務(wù)水平，提高企業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。