房地產企業成本管控探究

譚衍群

（嘉興華章置業有限公司，浙江 嘉興 314000）

房地產行業作為我國國民經濟行業的支柱產業，在我國的經濟發展中起著重要的作用。它上上下下關系到幾十種相關產業，向上它涉及建筑設計等設計行業、鋼材水泥玻璃等生產行業、銀行信托等金融行業；同時它向下又影響著購房的小業主、銷售的中介公司，以及裝修企業等各類下游關聯者。因此房地產發展健康與否會直接影響整個國民經濟景氣度，也影響到我們身邊的每一個人。2022年房地產市場的不景氣已讓我們每一個人都能感受到寒意已來，在2023年初國家積極出臺了若干政策，對第一套要降低首付及利率，對第二套要支持合理購買。

這一切都說明房地產是國家支持發展的產業，它在整個國民經濟體系中仍是龍頭的地位。如何讓房地產企業健康發展，是擺在我們面前一個大的課題。從企業管理的角度來看，加強房地產企業的成本管控是房地產企業可持續健康發展的必要管理行為，也是企業提高競爭力和創造更多利潤的必要手段，因此加強房地產企業的成本管控迫在眉睫。下面筆者結合自己近20年的房地產從業經驗淺談一下房地產企業成本控制的問題及解決對策。

一、房地產企業成本管控存在的問題

（一）開發各階段成本控制存在的問題

房地產開發一般分前期、建設、銷售、交付等階段。在土地招拍掛階段，由于前期未做充分的市場調研，導致高價拿地，盲目跟風拿地等；在開發報批前，不了解開發所在地的政策法規，導致報批時漏項缺項，從而影響開發建設的進度，增加開發建設的成本。在開發設計階段，以美觀為主未考慮實用性，又錯誤判斷市場需求，對產品市場定位不明確等；在開發建設階段，招采程序不完善，工期計劃安排不合理，施工組織不合規，過程控制缺失等；在銷售回款階段，銷售定價不合理，銷售回款無計劃，銷售政策一成不變等；在驗收交付階段，對法規標準不熟悉，交付流程不規范等。

在整個項目開發期，財務未合理統籌資金等。這些由于開發各個階段產生的一點的小錯誤小遺憾，就有可能導致一個項目成本失控，項目虧損的結局，如有的項目由于簽訂的合同中某條款約定不嚴謹，從而遇到原材料價格上調時，受到施工方要求調價的壓力，甲乙雙方不斷扯皮最后導致交房延期，直至房產企業對小業主賠償了交房違約金才得以徹底解決，但整個過程實實在在增加了項目的成本，類似問題和隱患數不勝數。所以在開發建設的各個階段，對成本管控中存在的問題和隱患，需要花時間和精力來認真解決。否則造成的后果相當嚴重，有可能會導致企業倒閉或破產。

（二）內控體系成本控制存在的問題

因房地產高速發展了二十多年，它的內控體系一直處于野蠻生長、相對粗放的狀態。如由于企業組織架構的不完善，失控的盲角較多，打擦邊球的可能性較多，最后導致隱藏的問題比較多；由于企業制度的不健全，在流程審批過程中，關鍵部門的審批缺失，導致做出錯誤的選擇，如選用電梯時，如有物業部門的參與，一定程度上能反饋各電梯品牌的實際使用狀況及售后服務質量，而不局限于采購部門的一言堂。由于大部分房地產企業都有自己的上下游供應庫，千絲萬縷的長期合作關系容易引起質量不過關，價格無優勢等問題。

由于企業內部監察制度的不健全，導致違規現象的產生，而且一旦權力過于集中，特別容易造成項目的巨大損失，近幾年業界出現的違規案很大原因是決策過分集中于個人且沒有完善的監督體系，從而導致權利使用失控，最后造成項目的虧損。如在銷售過程中，借市場不景氣的原因與中介勾結，中介銷售一套房子的提成可達房價的5%以上。

筆者所在的城市曾經歷過房價上漲后一房難求的局面，而當時分管銷售的一些項目銷售負責人都將房源牢牢掌握在手中，在銷售時，每套房子向購房者收取額外好處費。以上種種，都是因為審計監察的缺失或制度的不健全，使成本管控流于形式，從而無法達到成本管控的目的。

（三）思想意識方面存在的問題

由于房地產企業屬資金密集型企業，因此對銷售的重視程度往往大于對于成本的管控重視度，從而造成成本失控，譬如為了促進銷售，不計成本地追求奢華感，外立面的裝修選用昂貴的石材，公共部位選用最豪華的配置，這樣由于成本偏高造成在市場上失去價格競爭力，畢竟大部分業主追求的是高性價比；由于房地產企業人員素質參差不齊，潛意識里不重視成本控制，認為開源節流開源更重要，不愿在成本控制的領域有大的投入。還有一些企業為了追求業績，編造成本資料，調整成本數據，卻不在成本控制上下苦功夫。有些企業在開發過程中由于片面追求工程進度，簡化施工程序，不重視施工質量，從而造成成本的重復發生。例如筆者所在的公司曾為了追趕公建項目工程進度，在地質勘察時不夠仔細，導致樁基施工時發生偏移，后經過群策群力，進行補樁施工才得以解決。縱觀以上案例，不難發現主觀意識里對成本管控的不重視，是導致各類成本費用增加的重要因素。

二、解決成本管控現存的問題的對策

（一）解決開發各階段問題的對策

開發各階段要進行全周期成本管控，提前分析提前規劃，各部門參與，多角度思量成本控制的可行性及方法，以此更好進行成本控制。如在土地招拍掛前，對城市能級、居民消費習慣、地塊區域分析、結合公司開發項目的成本預測，設定拿地最高成本價，而不是盲目地競拍地塊。

筆者曾經就職的公司，因前面項目開發完成，為了項目人員有新項目可開發，就在一塊鄉鎮土地上與對手多輪糾纏競拍，最后以近8000元每平的地價獲得土地，但由于國家調控等原因，現在這個項目已停滯。在項目報批前，報批人員應及時獲取政府最新要求及最新政策，反饋給設計，從而做到有的放矢，讓項目少走彎路，盡早施工。在開發設計階段，除了在用料用材上使用新型產品節約材料成本，設計時也要注重實用與美觀相結合，在符合市場需求的環節也需要其他部門一起集思廣益來深入研究。設計時控制成本不光是設計部門的工作，也需要銷售、財務等共同參與。

在銷售定價時，不能一味追求高售價，除要考慮到周邊的行情，還要看大市場氣候。如果行情火爆時，完全可以無折扣無中介銷售，小戶型要考慮到土增稅對銷售定價的影響，還要提前與各銀行確認貸款額度情況等。這些銷售成本/稅務成本/財務成本都是會影響到銷售定價。在施工階段，要及時把控工程進度，跟蹤到每月每周的施工計劃，以免由于未及時竣工從而產生高額的違約金。

在交付前，要認真仔細地組織內部交付驗收，對一些質量問題及時發現反饋，以免在竣工備案階段驗收不合格，無法取得各類驗收合格證書，從而又導致無法及時交付而增加項目成本。在整個開發過程中，對財務成本要統籌安排，項目前期融資談判要和資方談妥融資成本；中間要與各銀行積極溝通銀行的放款節奏和放貸額度，使之早放款；在工程付款時要了解付款節點，提前規劃，不能影響工程進度，也不能讓資金閑在賬上?？傊?，在開發過程中，各階段都要以成本為中心，降本增效。

（二）解決內控體系方面問題的對策

第一，需要增加成本控制的環節，增進成本控制的力度。在房企設立組織架構時，可以設立審計部門，定期或不定期對各項目進行成本審計，及時發現問題，減少浪費；如果房企規模較小，可以臨時抽調各部門的精兵強將，各項目交錯互檢，從而形成成本控制的審核體系。在流程審批環節，要有效有策略地設立審批流程。例如，在工程聯系單簽證時，至少要注明增加工程量的原因，或在某些變更前先測算因變更增加成本的金額，再考慮是否要做變更。筆者曾經參與的一個項目，在設計時，為了節約成本，玻璃護欄簡單化處理，但在質監驗收時無法過關，不得已又重新增加新的護欄，這樣反而增加了一筆成本開支。所以此后當出現此類情況時，就需要按規范處理，不能心存僥幸。另外在流程審批時，盡量讓相關部門參與，而不能僅限于發起部門，多部門參與可以增加各部門知情度，讓成本控制成為各部門降本增效的實際行動。

第二，多維度審查問題或可行性。比如還是以工程聯系單為例，在增值稅調整期，財務部也需要參與審批流程，那么在雙方結算時，財務部可以用專業為企業爭取到因稅率下調而產生的稅收優惠。同時，如果工程聯系單為減項時，多部門審批就不易在結算時有遺漏。為節約成本，大部分房地產企業均建立供應商庫進行集中采購。能進入供應商庫的供應商一般為長期合作單位或有一定競爭優勢的單位，采購人員的素質及千絲萬縷的關系經常會造成采購環節的不公平。所以要設立供應商評判的標準，開標要公開透明，多部門決定供應商的取舍。如在選擇施工方時，除采購部，也需要工程部/審算部/財務部等多部門參與評標，權力不過分集中于某部門某人，就不容易產生違規違紀，從而降低招采的成本，讓項目更具有競爭的優勢。房地產企業屬資金密集型企業，某些權利如果過于集中，容易造成資金資產的損失，因此要經常進行反腐倡廉的教育和宣傳。

第三，及時準確進行成本核算，增加管控效果。在進行成本核算時，要實事求是，不能為了追求數據的好看而隱藏一些潛在的成本風險，如工程聯系單偏多又不及時上報，造成結算成本幾何增加，對此類情況可以在制度上要求工程完工后在規定的時期內及時上報工程聯系單，過程中的及時控制遠比事后審核來得有效。在內控方面，成本管控要在事前預算，事中跟進，事后分析，不同時期有不同的管控方法，且管控應該是靈活多變的，如內部審計可以是定期的年度審計，也可以是不定期抽樣的專項審計。建立健全成本內控體系，完善各項制度，規范各種操作，將成本支出精準管控。

（三）解決思想意識方面問題的對策

在成本管控的措施中，思想意識的樹立是極其重要的，只有主觀意識上有主動降本增效的意識，才能將成本管控進行到底。經?？吹綀蟮溃衬撤科鬄榱俗非笮Ч瑢⒁呀洺尚偷漠a品砸掉重做，此做法宣傳時似乎是品質的保證，但實際上羊毛出在羊身上，砸掉的成本還是最后由消費者買單。在砸之前或者改變之前，如果有那么一點成本控制的意識，就應該在方案設計階段加以反復探討，或通過小樣或通過建模來獲取最可行的方案，建立一次就把事情做好的意識，杜絕反復拆改的行為。在房企銷售時，不能局限于中介銷售，讓中介拿著超高的傭金，尤其行情好的時候，就要及進改進銷售措施，對提傭政策對獎勵政策及時調整，銷售方案不能一成不變，隨行就市要有，獨具一格更需要。如在銷售火爆，一房難求的大行情下，可以不設立樣板間，直接用效果圖讓客戶感受，這樣一則加快推向市場，二則減少成本支出。

又如在剛需樓盤設計時，綠化景觀的樹徑不需要太粗太大，可以選用一些中等大小的樹木，隨時間的推移，樹木會長粗長高，但在建設階段成本就會低很多。在項目完成后，也要進行反思總結，以避免新項目重蹈覆轍，同時把成本控制好的方面傳承下去，主動地去其糟粕，取其精華。在追求工程進度的同時，時刻不能忘記成本控制的必要性，任何以工程進度或施工難度為借口產生的工程重大問題皆不可原諒。例：某個項目的堆土在一期二期三期間來回倒騰，卻沒有人主動想到把這堆土在項目外找個地方安置，由此產生的渣土清運費無形中增加了項目的成本。鑒于此類情況，可以進行項目目標成本考核制度，在項目初期按經驗數據預估項目成本，然后實際施工中跟進成本發生值，一旦發生偏差，尋找原因及時修正，在結算后對比目標成本，對項目人員按結果進行獎懲。

總之，企業應該宣導全員參與成本管控的理念，把成本管理意識植入日常的工作中，深入每位員工的內心。

三、結束語

在市場競爭日趨激烈的房地產市場，能否取得成本優勢，對于一個企業來說至關重要。尤其現在我國的經濟面臨下行壓力，多數房產企業項目停工，銷售不景氣的情況下，企業還想要健康、持續發展，就必須抓好內部成本管控。在成本管控的過程中，要設立合理的目標，建立健全成本管理體系，保證成本發生合法合規，確保核算數據的準確可靠。企業要對成本管控中存在的問題和隱患，結合企業的實際情況，積極運用成本管控與時俱進的方法，將成本合理降低，為企業創造更多的利潤，使企業有更多的競爭力來應對瞬息萬變的市場。