房企化解債務(wù)的內(nèi)生與外援

楊現(xiàn)華

在行業(yè)銷售沒有得到明顯改善的情況下，不少房企繼續(xù)出售資產(chǎn)以加快回籠資金，大悅城和ST世茂等都通過出售或轉(zhuǎn)讓項目獲得了數(shù)十億元的現(xiàn)金流入。

為了化解債務(wù)危機，房企開源節(jié)流，包括出售資產(chǎn)、減緩拿地。房企自有項目尤其是位于一二線城市的商業(yè)項目，往往吸引保險等長線資金的關(guān)注。在轉(zhuǎn)讓項目時，以險資為首的金融機構(gòu)是主要承接方。

2022年年底，為了化解房企的債務(wù)危機，監(jiān)管部門在房企融資端“三箭齊發(fā)”，逐次打開各個融資通道。央行早前也已明確態(tài)度，要滿足民營房企合理融資需求。避免公開違約對房企銷售造成的不利影響，進而影響樓市復蘇的進程。

9月28日即中秋國慶雙節(jié)假期前的最后一天，ST世茂發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告。公司控股子公司將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“珠海世茂新領(lǐng)域”）50.99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“星灣企業(yè)”）；將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域 0.01%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“啟航基金”）。

在公告中，ST世茂表示轉(zhuǎn)讓原因為“緩解公司流動性困難，降低企業(yè)經(jīng)營風險”。

轉(zhuǎn)讓后，ST世茂將不再持有珠海世茂新領(lǐng)域股權(quán)。通過轉(zhuǎn)讓，ST世茂分別獲得39.09億元和77萬元，即合計轉(zhuǎn)讓珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)將使公司獲得39.1億元。

珠海世茂新領(lǐng)域所持項目位于港珠澳大橋的核心位置，是世茂在2019年10月以56.4億元獲得，這是一個計容建筑面積近百萬平米的商業(yè)開發(fā)項目，包括寫字樓、酒店和會展中心等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)，這也是當時世茂在珠海的首個項目。

ST世茂2023年半年報顯示，珠海項目總投資為150億元，總建筑面積97萬平米，截至2023年上半年已經(jīng)竣工28萬平米。在公司陷入債務(wù)危機后，世茂開始出售該項目。

珠海世茂新領(lǐng)域由ST世茂的控股子公司珠海海新企業(yè)管理有限公司（下稱“珠海海新”）直接持有。截至轉(zhuǎn)讓，珠海海新欠項目公司珠海世茂新領(lǐng)域債務(wù)約為41.65億元。轉(zhuǎn)讓后，珠海海新欠項目公司珠海世茂新領(lǐng)域的債務(wù)為2.55億元。

截至2023年9月28日，ST世茂及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務(wù)累計81.75億元未能按期支付。出售資產(chǎn)對于ST世茂化解債務(wù)違約大有裨益。

在同一時間，大悅城宣告，公司以42.56億元轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。后者主要資產(chǎn)為北京北二環(huán)外的中糧·置地廣場，總建筑面積為81454平米，2018年才投入使用，車位377個。

交易的接盤方是中郵人壽。大悅城表示，此次出讓資產(chǎn)有利于盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，回籠資金。

在完成轉(zhuǎn)讓中糧·置地廣場的前一天，大悅城還以41.42億元轉(zhuǎn)讓了上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“上海鵬利”）100%股權(quán)。該公司核心資產(chǎn)為中糧海景壹號5號樓至7號樓，項目已于2008年竣工，可售建筑面積合計49212.01平方米，此外還有未辦理產(chǎn)證地下車位311個。

公告時，項目基本已經(jīng)對外出租，租期均為一年以內(nèi)短租約，已租賃面積44992平方米。與中糧海景壹號項目一路之隔的，便是上海赫赫有名的豪宅項目湯臣一品。

除了上述房企外，首開股份也陸續(xù)將手中的部分商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，包括北京市朝陽區(qū)鉑郡商街和聯(lián)寶公寓等項目。轉(zhuǎn)讓項目使房企能夠快速回籠資金，有的房企可以緩解債務(wù)壓力，有的房企優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

但無論是出于何種目的，房企能夠順利出讓的更多是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目，或者是核心地段的住宅等，其中又以能夠產(chǎn)生源源不斷現(xiàn)金流的商業(yè)項目為主。對于房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的主要接盤方—金融機構(gòu)尤其是保險等長線資金來說，項目能否產(chǎn)生足夠且穩(wěn)定的現(xiàn)金流更為重要。

在接連出現(xiàn)債務(wù)危機后，房企化解債務(wù)風險的主要途徑包括債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股和引入新股東等。出售資產(chǎn)一般與債務(wù)展期相結(jié)合，債務(wù)展期需要償還一部分現(xiàn)金，然后剩余債務(wù)展期，房企通過出售商業(yè)物業(yè)、住宅和酒店等變現(xiàn)償債。

在債務(wù)危機初期，房企出售項目還未涉及核心資產(chǎn)，2022年以后房企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)頻頻出現(xiàn)在交易市場上，商業(yè)綜合體、酒店和寫字樓等成為房企變現(xiàn)的核心籌碼。

在8月份的業(yè)績說明會上，中國人壽表示，公司持有實物資產(chǎn)類不動產(chǎn)，均為商業(yè)不動產(chǎn)，不包含住宅。成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產(chǎn)實物資產(chǎn)有利于保險資金長期獲得穩(wěn)健回報。因此，擁有更多穩(wěn)定商業(yè)地產(chǎn)的房企在出售資產(chǎn)中相較其他同行有更大的便利性和主動性。

通過出售資產(chǎn)，房企可以快速回籠資金、減少債務(wù)壓力。由于樓市銷售仍未全面轉(zhuǎn)暖，在房企積極化解行業(yè)困境的同時，需要融資方提供穩(wěn)定資金支持，避免公開違約頻發(fā)。

8月初，因無力支付債券到期利息，碧桂園“技術(shù)性違約”，公開違約對房企的危害在碧桂園身上得到展現(xiàn)。

碧桂園日前披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，公司及其聯(lián)營、合營企業(yè)共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售61.7億元，銷售面積約83萬平米。與之相對應(yīng)的是，2022年9月，碧桂園的權(quán)益銷售金額約為320.2億元，銷售面積約392萬平米，即公司銷售額下降了約80.73%。

不僅同比降幅顯著，環(huán)比也沒有增長。2023年8月，碧桂園權(quán)益銷售約為79.8億元，9月份的環(huán)比降幅為22.68%。

作為對比，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，環(huán)比增長17.9%，環(huán)比增幅高于上年同期；同比降幅不足三成，也在收窄。

這并不奇怪，國慶前后的樓市銷售素有“金九銀十”之說。尤其是在放松限購和降首付、降利率等一系列政策呵護下，樓市銷售已經(jīng)有了向好趨勢。8月份債務(wù)危機公開后，碧桂園的銷售逆市遇冷。

二季度即主要5月份起，房企銷售經(jīng)過小陽春后開始再度轉(zhuǎn)淡，彼時的5月-7月，碧桂園每月的權(quán)益銷售都在百億元之上，7月最低權(quán)益銷售也達到了120.7億元。

7月底政治局會議后，房地產(chǎn)的利好陸續(xù)落地，行業(yè)銷售終于在9月份轉(zhuǎn)暖。

8月初，由于無法支付到期利息，碧桂園債務(wù)危機公開化，行業(yè)的利好并未在碧桂園的銷售中得以體現(xiàn)，公司的銷售繼續(xù)下行，9月銷售旺季反不如二季度淡季。

公開違約將對房企銷售造成負面沖擊，之前出現(xiàn)債務(wù)危機的房企銷售無一例外呈現(xiàn)下行之勢，碧桂園也概莫能外。

根據(jù)國家統(tǒng)計局分類，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款等途徑，后三項主要與銷售有關(guān)，前兩項則依靠外部借款。

目前樓市銷售處于低谷，出現(xiàn)債務(wù)危機的房企銷售在底部徘徊，多數(shù)房企自身造血能力出現(xiàn)了不同程度的下降。2022年年底，房企融資端的信貸、債券和股權(quán)“三箭齊發(fā)”，之后又放開了美元債融資。

房企融資限制措施逐個解除，通道已經(jīng)漸次放開。

在放開房企融資限制后，將政策落到實處是重中之重。央行在8月還召開了民營經(jīng)濟座談會，指出要滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

從上市房企的數(shù)據(jù)看，房企借款收到的現(xiàn)金雖然仍在下降，但降幅收窄。2021-2022年及2023年上半年，上市房企現(xiàn)金流量表中“取得借款收到的現(xiàn)金”分別合計為8379.9億元、6541.77億元和6173.11億元。

需要說明的是，這僅指借款收到的現(xiàn)金，并未將房企發(fā)行債券得到的資金和吸收投資收到的現(xiàn)金等現(xiàn)金流入計算在內(nèi)?？紤]到房企在土地市場的收縮，新增拿地減少，相應(yīng)的資金需求也有一定程度的收縮。

房地產(chǎn)銷售全面回暖尚需時日，出于保交樓或者持續(xù)運營等需要，資金密集型的房企對借款更為依賴。在融資端的限制解除后，政策尤其鼓勵滿足民營房企合理融資需求。因此，市場需要穩(wěn)定公開融資渠道，避免優(yōu)質(zhì)房企出現(xiàn)債務(wù)危機風險。