房地產企業土地增值稅稅收籌劃困境及優化研究

李海燕

為促進我國房地產企業持續、健康發展，需要加強對房地產企業土地增值稅稅收籌劃問題的研究，通過有效地對房地產企業土地增值稅稅收籌劃問題進行優化，從而提高我國房地產企業在市場上的競爭力。因此，針對現階段我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃困境及優化進行研究分析并提出一些相應的對策，有其重要意義。

一、稅收臨界點在土地增值稅籌劃中的運用

（一）免征土地增值稅的籌劃

財政部、國家稅務總局頒布的一系列稅收法規政策中，對土地增值稅做了具體規定，指出，納稅人所建造的標準住宅在銷售時，增值額在總成本的20%以內，不繳納土地增值稅。所以，對普通標準住宅進行稅收籌劃時，應盡量利用其稅負臨界點，以降低企業的稅負。首先就是提高普通住宅的比例。房地產企業應在項目開始之初，即對其產品進行評價。如果是住宅用地，為了與有關標準住宅政策保持一致，應盡量發展普通住宅。其次，對于土地增值稅的免征，可以采取降低稅率，提高稅率，增加稅率，減少稅率。以 Y為銷售收入，將X作為除增值稅附加稅（城建稅、教育費附加和地方教育費附加）以外的扣除項目金額，允許扣除的城建稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%。假設按簡單計稅法計算，按5%的增值稅稅率計算，全部可扣除的金額為：

X+5%Y（7%+3%+2%）=X+6‰Y

為使增值額小于扣除項目金額的20%，Y-（X+6‰ Y）≤20%（X+6‰ Y），進而得出Y≤1.2087 X。可見，如果房地產企業要在普通住宅銷售上獲得土地增值稅免征，就應盡可能將銷售額控制在除增值稅附加稅外的扣除項目金額的1.2087倍以內。

（二）減少土地增值稅的籌劃

如果房地產企業開發的工程是一種特殊類型的住房，或是房地產市場狀況較好，那么其經營收益通常會超出土地增值稅的免征門檻。此時，房地產企業面臨的將是土地增值稅的征收，同時，由于房屋售價的上升，其繳納的土地增值稅也會相應地上升。

采取“點式”的辦法，對物業企業的納稅劃分為三種類型：一種是降低60%，降低50%、40%或30%；將土地增值稅稅率從50%下調到40%或30%；將房地產的增值稅從稅率40%降到30%。實證分析發現：在中國，房地產行業的發展費用相對低廉，因此，房地產行業的稅負相對減輕，盈利水平相對提高。

（三）案例分析

甲企業建設的一般標準住房，采用的是不動產的舊項目的簡易計稅法，增值稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%。土地增值稅的計算方法是：

方案一：將售價設定為6000元，扣除項目金額5000+6000×5%×（7%+3%+2%）=5036元，增值964元，增值率為19.14%，減免土地增值稅。

方案二：將售價設定為6100元，減去5000+6100×5%×（7%+3%+2%）=5036.6元；附加價值為1063.4元；附加價值率為21.11%；土地增值稅319.02萬元。

方案三：將售價設定為6100元，扣除項目金額5100+6100×5%×（7%+3%+2%）=5136.6元，增值額為963.4元，增值率為18.76%，減免土地增值稅。

將方案一與方案二進行對比，可以看出，提高了售價，雖然可以增加100萬元的收入，但卻增加了增值稅附加稅0.6萬元、土地增值稅319.02萬元，實際的利潤減少了219.62萬元。通過對比，我們可以看出，雖然減少了100萬元的收入，但降低了319.02萬元的土地增值稅，從而使我們的實際收益提高了219.02萬元。

為此，一種新的研究方向值得考慮。即在土地增值稅的作用下，房價上漲并不必然帶來收益的上升，而成本上升并不必然帶來收益的下降。房地產企業應當對由于銷售價格或者成本的改變而導致的稅收負擔以及最終利潤的變化進行全面考慮，充分運用稅收臨界點分析法，從而提升凈利潤，進而推動企業的發展。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃困境

（一）房地產行業發展現狀

房地產行業屬于我國經濟體系中非常重要的產業，不僅與人們的生活息息相關，而且還直接關系到我國的經濟發展水平。在當前我國經濟發展中，房地產行業的作用日益凸顯，在經濟發展中具有非常重要的地位。從房地產行業的發展現狀來看，我國目前所實施的是土地增值稅稅收政策，這也是我國房地產行業主要實行的稅收政策，只有在對房地產企業實施了土地增值稅稅收政策后才能避免房地產企業所承擔的稅收負擔過重。不可否認，當前我國房地產行業發展中仍然存在一些問題。

（二）稅收環境較差

房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時還需要考慮到納稅環境對房地產企業的影響，如果納稅環境存在一定的問題，那么就會嚴重影響到房地產企業進行土地增值稅稅收籌劃，這也是房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時需要充分考慮的重要因素之一。在我國目前的納稅環境中，主要存在兩種不同類型的納稅環境，一種是一般納稅人與小規模納稅人之間的納稅環境，另一種則是銷售方與購買方之間的納稅環境。在一般納稅人與小規模納稅人之間的納稅環境中，一般納稅人房地產企業往往能夠享受到更多的稅收優惠政策，這樣就會大大降低房地產企業的稅收負擔。

（三）稅務機關的征管水平

我國的稅收征收管理水平相對比較落后，而且稅務機關的管理水平也不夠高，所以在房地產企業進行土地增值稅稅收籌劃時，需要充分考慮到稅務機關的征管水平對房地產企業的影響。在進行土地增值稅稅收籌劃時，需要充分考慮到稅務機關的征管水平對房地產企業的影響，如果稅務機關的征管水平較低，那么房地產企業就很難收到國家的土地增值稅稅款，這不僅會影響到房地產企業的收益，還會影響到國家的稅收。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的優化措施

（一）提高稅收籌劃工作的風險意識

通過上文的分析，我們可以看出房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，應該提高對稅收籌劃工作的風險意識。然而，在實際的稅收籌劃過程中，房地產企業往往會忽視對土地增值稅稅收籌劃風險的考慮，因此，為確保土地增值稅稅收籌劃工作的順利開展，我們對房地產企業土地增值稅稅收籌劃時應注意對風險因素進行分析。具體來說，房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，需要注意以下幾個方面：

1.制訂科學合理的土地增值稅稅收籌劃方案。為了確保土地增值稅稅收籌劃方案能夠順利地實施，就需要房地產企業根據自身的實際情況和國家有關法律法規制訂科學合理的土地增值稅稅收籌劃方案。2.加強對土地增值稅稅收籌劃風險意識的宣傳教育。由于目前房地產企業對于土地增值稅稅收籌劃的重視程度還不夠高，所以房地產企業應該通過多種形式來加強對土地增值稅稅收籌劃風險意識的宣傳教育，讓廣大房地產企業工作人員了解到風險意識在企業中所起到的作用，從而使得他們能夠將風險意識貫穿于整個房地產企業管理活動中。

（二）提高房地產企業財務人員的素質

目前，房地產企業財務人員整體素質還不夠高，這就為房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作埋下了很大的安全隱患。為了提高房地產企業的土地增值稅稅收籌劃質量，就需要財務人員具備良好的業務素質和職業道德，做到愛崗敬業。在日常工作中，房地產企業財務人員需要嚴格遵守相關的會計法律法規和稅收政策，做好相關業務的核算工作。

（三）制訂合理的土地增值稅稅收籌劃方案

可以看出，土地增值稅稅收籌劃工作并不是房地產企業一方就能夠獨立完成的，而是需要房地產企業和稅務部門共同參與。具體來說，我們應該從以下幾個方面入手：首先，房地產企業應該對自身的發展狀況和經營模式進行分析，找出影響土地增值稅稅收籌劃效果的因素，并將這些因素結合起來制訂出科學合理的土地增值稅稅收籌劃方案。比如房地產企業的開發周期較長、資金回籠較慢等。在這種情況下，就需要房地產企業根據實際情況制訂出符合自身發展的稅收籌劃方案。其次，在制訂稅收籌劃方案時還要考慮到國家有關法律法規，根據相關法律法規來制訂出科學合理的土地增值稅稅收籌劃方案。

（四）加強與稅務機關的溝通和交流

隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也得到了蓬勃發展，而在我國房地產行業的發展過程中，稅收問題是其最大的一道難題。為了解決這一問題，我們就必須加強與相關稅務機關的溝通和交流，以便于在最大程度上降低房地產企業的稅收籌劃風險。

一方面，房地產企業應該積極與稅務機關進行溝通和交流。這是因為房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，其籌劃方案通常都會涉及較多的稅務方面的問題。而如果不能夠及時與稅務機關進行溝通和交流，就很有可能導致整個土地增值稅稅收籌劃方案出現問題，進而影響到房地產企業的整體發展。另一方面，房地產企業應該充分利用好國家給予稅收方面的優惠政策。如果房地產企業能夠充分利用好這些優惠政策，就能夠在一定程度上降低土地增值稅稅收籌劃的成本。通過有效地進行溝通和交流，房地產企業就能夠及時了解到稅務機關所出臺的一些稅收方面的優惠政策，從而避免因為對這些政策了解不到位而導致土地增值稅稅收籌劃方案出現問題。

四、結 語

綜上所述，在實際工作中，房地產企業可以從以下幾個方面來優化土地增值稅稅收籌劃工作。既要重視對土地增值稅稅收政策的研究，積極學習相關土地增值稅稅收政策，使房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時能夠充分利用好國家所給予的優惠政策，又要結合房地產企業的實際情況來制訂合理的土地增值稅稅收籌劃方案，還要對房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時所涉及的成本進行合理控制。