房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的稅收籌劃研究

孟嵐

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，財務(wù)管理工作對企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理流程設(shè)計中的一項重要內(nèi)容，通過合理的稅收籌劃，可以有效降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)中長期穩(wěn)定的盈利能力和市場競爭力。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的角度出發(fā)，探討如何通過稅收籌劃來優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，降低其稅負(fù)水平，提高其市場競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的稅收籌劃意義

（一）降低企業(yè)稅負(fù)

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭越來越激烈，在這樣的大背景下，企業(yè)要想在競爭中立于不敗之地，就必須加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)的綜合競爭力。而稅收籌劃是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要途徑。稅收籌劃有利于優(yōu)化企業(yè)資源配置，節(jié)約成本支出，降低經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益。

稅收籌劃對企業(yè)而言是一種理性行為。所謂理性行為，就是人們在考慮問題時，把追求自身利益最大化作為目標(biāo)。在實現(xiàn)這一目標(biāo)時，往往會在支出和收益之間進(jìn)行權(quán)衡。而稅收籌劃就是在合理合法合規(guī)的前提下，通過事先對整個開發(fā)過程涉及的納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行計劃和籌謀，降低綜合稅負(fù)，從而獲取最大程度上的經(jīng)濟(jì)利益。換言之，稅收籌劃是一種有計劃、有目的、有組織的行為，是納稅人根據(jù)法律賦予的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行自我管理的行為。

（二）提高企業(yè)財務(wù)管理水平

1.制訂科學(xué)的財務(wù)計劃

稅收籌劃的核心目標(biāo)是為了實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，所以要根據(jù)實際情況和市場環(huán)境的變化來制訂科學(xué)合理的財務(wù)計劃。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實際情況，制訂出適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，充分考慮土地增值稅、房地產(chǎn)開發(fā)成本和企業(yè)所得稅等方面的稅收因素，制訂出符合實際情況的財務(wù)計劃。

2.優(yōu)化資源配置

稅收籌劃是根據(jù)國家相關(guān)政策法規(guī)來合理避稅，因此可以減少不必要的支出。同時，可以通過資源優(yōu)化配置來減少企業(yè)資金支出，從而節(jié)約成本，提高企業(yè)效益。此外，稅收籌劃還可以通過合理避稅來減少稅收支出，進(jìn)而降低企業(yè)的稅負(fù)。

3.加強(qiáng)風(fēng)險管理

在稅收籌劃中，風(fēng)險管理是非常重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮各種風(fēng)險因素，制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施。在實際工作中，要根據(jù)市場環(huán)境和自身發(fā)展情況來確定納稅金額和納稅比例。同時還要加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的管理。對于存在較大財務(wù)風(fēng)險的項目，需要采取有效措施來降低財務(wù)風(fēng)險。

4.提高企業(yè)效益

稅收籌劃可以通過減少納稅金額、減少稅收負(fù)擔(dān)等方式降低企業(yè)成本支出，從而提高企業(yè)效益。此外，通過合理避稅也可以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中要充分考慮自身情況和市場環(huán)境變化情況，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。

5.提升管理水平

稅收籌劃需要專業(yè)人員進(jìn)行操作，因此需要提升相關(guān)人員對稅法的熟悉度和業(yè)務(wù)能力，并嚴(yán)格按照規(guī)定操作。同時，還要建立健全稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制和稅務(wù)信息共享平臺，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時了解相關(guān)稅務(wù)信息并做好風(fēng)險管控工作。

（三）增強(qiáng)企業(yè)競爭力

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，合理的稅收籌劃不僅可以幫助企業(yè)少繳稅款，而且可以提高其經(jīng)營效率，進(jìn)而提高企業(yè)競爭力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅收籌劃管理。首先，應(yīng)確定合理的納稅方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)考慮到自身的經(jīng)濟(jì)實力、資金來源、產(chǎn)品銷售情況等因素。其次，應(yīng)合理規(guī)劃稅收項目。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)考慮到稅法中的具體規(guī)定。如土地使用稅是按照土地面積來計算的，但在實際工作中卻是按房地產(chǎn)項目進(jìn)行劃分的。最后，應(yīng)重視對稅種、稅率、優(yōu)惠政策等內(nèi)容的學(xué)習(xí)與研究，并制訂出符合自身實際情況的稅收籌劃方案。

（四）實現(xiàn)社會資源合理配置

合理的稅收籌劃能在一定程度上避免企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)提供一定的現(xiàn)金流支持，幫助企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，會綜合考慮整個國家的稅收政策，合理規(guī)避風(fēng)險，確保稅收籌劃不會損害到國家的稅收利益。同時，從社會利益出發(fā)，要避免對企業(yè)本身造成負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的稅收籌劃方法

稅收籌劃是在合情合理合法的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，下面以一個綜合開發(fā)項目的土地增值稅為例，從土地成本、項目管理費(fèi)、借款費(fèi)用、精裝修成本等方面進(jìn)行籌劃分析。

（一）總體原則：在綜合住宅（可售）和商業(yè)（可售+自持）等業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，稅收籌劃空間較大，總體原則可以通過可售物業(yè)開發(fā)成本最大化、自持物業(yè)開發(fā)成本最小化，在工程開發(fā)成本合法的基礎(chǔ)上，盡可能從自持物業(yè)向可售物業(yè)轉(zhuǎn)移，以達(dá)到可售物業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅降低，自持物業(yè)房產(chǎn)稅降低的籌劃目的。

（二）土地成本分?jǐn)偟幕I劃思路：1.商業(yè)、住宅、公共綠地按占地面積平均分配；2.將公共綠化的土地費(fèi)用平均分?jǐn)傊辽虡I(yè)和住宅用地中。分?jǐn)偤螅缱≌糠值耐恋孛娣e占總占地面積的比例較低時，則按此方法分?jǐn)偟淖≌恋爻杀揪蜁黾樱瑥亩_(dá)到節(jié)稅的目的。當(dāng)然，分?jǐn)偡椒ㄐ枧c當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通。

（三）項目管理費(fèi)籌劃思路：通常情況下，項目管理費(fèi)按照每個地塊建安成本的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂６愂栈I劃中，可以通過設(shè)置“管理難度、管理復(fù)雜系數(shù)”來重新分配管理費(fèi)在各業(yè)態(tài)中的分布，其中“難度系數(shù)”可以通過相關(guān)部門提供難度系數(shù)資料或收集同類企業(yè)同類業(yè)務(wù)處理案例的方式來取得，使稅務(wù)局充分相信分?jǐn)偟目尚行浴：侠硖岣呖墒鄄糠止芾碣M(fèi)用分?jǐn)偅瑥亩_(dá)到節(jié)稅的目的。

（四）借款費(fèi)用籌劃思路：通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)利息支出的測算，選擇按據(jù)實扣除或按限額扣除。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，1.財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。可扣除開發(fā)成本費(fèi)用=利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。可扣除開發(fā)成本費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

通過稅收籌劃分析，實際支出的利息費(fèi)用大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%的，選擇納稅人提供金融機(jī)構(gòu)貸款信息證明資料后據(jù)實扣除的方法；若不足5%的，則選擇不提供證明，按限額扣除的方法。

（五）精裝修成本籌劃思路：1.通過合理提高精裝修單方成本，增加整體開發(fā)成本；2.精裝修整體成本分?jǐn)偙壤诤侠矸秶鷥?nèi)向可售物業(yè)傾斜，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。但必須注意與同地段同類型項目進(jìn)行橫向比較，同時分?jǐn)偙壤暮侠硇赃€需成本部門提供有力證據(jù)，應(yīng)對稅務(wù)部門的質(zhì)疑。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的稅收籌劃應(yīng)用策略

（一）完善風(fēng)險管理機(jī)制，保證稅收籌劃風(fēng)險可控

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，需要注意識別開發(fā)全流程中出現(xiàn)的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險，建立完善的風(fēng)險管理機(jī)制，針對風(fēng)險預(yù)警應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)并制定應(yīng)對措施，提前防范。針對重點關(guān)注的風(fēng)險，需進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)控，確保稅收籌劃風(fēng)險可控。

（二）建立稅務(wù)內(nèi)控體系，強(qiáng)化監(jiān)督效果

房地產(chǎn)企業(yè)首先要加快建立規(guī)范的稅務(wù)內(nèi)部控制體系，制定完善的內(nèi)部控制制度。在積極防范稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造合理的稅務(wù)價值，組建有效的內(nèi)部稅務(wù)組織，加強(qiáng)稅務(wù)內(nèi)部控制審計，評價企業(yè)納稅控制缺陷，強(qiáng)化稅收籌劃過程的監(jiān)督效果。

（三）加強(qiáng)信息收集和管理，準(zhǔn)確把握方向

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重稅務(wù)相關(guān)信息的收集、處理和傳遞，建立和完善稅收法規(guī)庫，及時收集、更新、匯總企業(yè)適用的稅法法規(guī)。實時關(guān)注企業(yè)外部營商環(huán)境的變化，包括外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的發(fā)展趨勢和國家政策的變動，掌握稅收優(yōu)惠政策的時效性和區(qū)域性，準(zhǔn)確把握現(xiàn)行稅收政策，研判稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)經(jīng)營效益的影響，審時度勢，正確利用國家稅收政策，降低稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。

（四）定期開展員工稅務(wù)知識培訓(xùn)，提高員工稅收籌劃意識

為降低稅收籌劃風(fēng)險，企業(yè)要定期開展對員工財務(wù)知識、稅收政策的更新培訓(xùn)，通過系統(tǒng)的培訓(xùn)課程、模擬演練實操案例等方式提高員工稅收籌劃意識、風(fēng)險防范意識，合理合規(guī)開展稅收籌劃，預(yù)防和減少風(fēng)險的發(fā)生。

四、結(jié) 語

綜上所述，通過研究和探討可以看出，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中具有重要意義。隨著我國整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一輪快速發(fā)展期，但近年行業(yè)規(guī)模筑頂，增速放緩，也是不爭的事實。在這個階段，如何提高企業(yè)競爭力，勤練內(nèi)功，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力，深度開展稅收籌劃是一個重要的部分。合理的稅收籌劃可以有效降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，提高其盈利能力和市場競爭力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。