房地產企業財務管理中的稅收籌劃研究

孟嵐

房地產是國民經濟的重要支柱產業，房地產企業作為我國經濟發展的重要支柱，財務管理工作對企業長期穩定發展具有重要意義。稅收籌劃是房地產企業財務管理流程設計中的一項重要內容，通過合理的稅收籌劃，可以有效降低企業的納稅負擔，提高企業中長期穩定的盈利能力和市場競爭力。本文從房地產企業財務管理的角度出發，探討如何通過稅收籌劃來優化房地產企業的財務管理，降低其稅負水平，提高其市場競爭力。

一、房地產企業財務管理中的稅收籌劃意義

（一）降低企業稅負

隨著社會經濟的發展，企業之間的競爭越來越激烈，在這樣的大背景下，企業要想在競爭中立于不敗之地，就必須加強企業管理，提高企業的綜合競爭力。而稅收籌劃是實現這一目標的重要途徑。稅收籌劃有利于優化企業資源配置，節約成本支出，降低經營風險，提高經濟效益。

稅收籌劃對企業而言是一種理性行為。所謂理性行為，就是人們在考慮問題時，把追求自身利益最大化作為目標。在實現這一目標時，往往會在支出和收益之間進行權衡。而稅收籌劃就是在合理合法合規的前提下，通過事先對整個開發過程涉及的納稅環節進行計劃和籌謀，降低綜合稅負，從而獲取最大程度上的經濟利益。換言之，稅收籌劃是一種有計劃、有目的、有組織的行為，是納稅人根據法律賦予的權利和義務進行自我管理的行為。

（二）提高企業財務管理水平

1.制訂科學的財務計劃

稅收籌劃的核心目標是為了實現企業利潤最大化，所以要根據實際情況和市場環境的變化來制訂科學合理的財務計劃。房地產企業需要根據自身的實際情況，制訂出適合企業發展的戰略規劃，在此基礎上，充分考慮土地增值稅、房地產開發成本和企業所得稅等方面的稅收因素，制訂出符合實際情況的財務計劃。

2.優化資源配置

稅收籌劃是根據國家相關政策法規來合理避稅，因此可以減少不必要的支出。同時，可以通過資源優化配置來減少企業資金支出，從而節約成本，提高企業效益。此外，稅收籌劃還可以通過合理避稅來減少稅收支出，進而降低企業的稅負。

3.加強風險管理

在稅收籌劃中，風險管理是非常重要的內容。房地產企業需要充分考慮各種風險因素，制定出相應的應對措施。在實際工作中，要根據市場環境和自身發展情況來確定納稅金額和納稅比例。同時還要加強對財務風險的管理。對于存在較大財務風險的項目，需要采取有效措施來降低財務風險。

4.提高企業效益

稅收籌劃可以通過減少納稅金額、減少稅收負擔等方式降低企業成本支出，從而提高企業效益。此外，通過合理避稅也可以降低企業稅收負擔。房地產企業在運營過程中要充分考慮自身情況和市場環境變化情況，在此基礎上進行稅務籌劃工作。

5.提升管理水平

稅收籌劃需要專業人員進行操作，因此需要提升相關人員對稅法的熟悉度和業務能力，并嚴格按照規定操作。同時，還要建立健全稅務風險預警機制和稅務信息共享平臺，保證房地產企業能夠及時了解相關稅務信息并做好風險管控工作。

（三）增強企業競爭力

對房地產企業而言，合理的稅收籌劃不僅可以幫助企業少繳稅款，而且可以提高其經營效率，進而提高企業競爭力。因此，房地產企業應加強稅收籌劃管理。首先，應確定合理的納稅方式。房地產企業在進行稅收籌劃時，應考慮到自身的經濟實力、資金來源、產品銷售情況等因素。其次，應合理規劃稅收項目。房地產企業在進行稅收籌劃時，應考慮到稅法中的具體規定。如土地使用稅是按照土地面積來計算的，但在實際工作中卻是按房地產項目進行劃分的。最后，應重視對稅種、稅率、優惠政策等內容的學習與研究，并制訂出符合自身實際情況的稅收籌劃方案。

（四）實現社會資源合理配置

合理的稅收籌劃能在一定程度上避免企業面臨經營風險，為企業提供一定的現金流支持，幫助企業實現持續穩定發展。房地產企業在稅收籌劃的過程中，會綜合考慮整個國家的稅收政策，合理規避風險，確保稅收籌劃不會損害到國家的稅收利益。同時，從社會利益出發，要避免對企業本身造成負面影響。

二、房地產企業財務管理中的稅收籌劃方法

稅收籌劃是在合情合理合法的基礎上進行的，下面以一個綜合開發項目的土地增值稅為例，從土地成本、項目管理費、借款費用、精裝修成本等方面進行籌劃分析。

（一）總體原則：在綜合住宅（可售）和商業（可售+自持）等業態的房地產開發項目中，稅收籌劃空間較大，總體原則可以通過可售物業開發成本最大化、自持物業開發成本最小化，在工程開發成本合法的基礎上，盡可能從自持物業向可售物業轉移，以達到可售物業土地增值稅和企業所得稅降低，自持物業房產稅降低的籌劃目的。

（二）土地成本分攤的籌劃思路：1.商業、住宅、公共綠地按占地面積平均分配；2.將公共綠化的土地費用平均分攤至商業和住宅用地中。分攤后，如住宅部分的土地面積占總占地面積的比例較低時，則按此方法分攤的住宅土地成本就會增加，從而達到節稅的目的。當然，分攤方法需與當地主管稅務機關溝通。

（三）項目管理費籌劃思路：通常情況下，項目管理費按照每個地塊建安成本的一定比例進行分攤。稅收籌劃中，可以通過設置“管理難度、管理復雜系數”來重新分配管理費在各業態中的分布，其中“難度系數”可以通過相關部門提供難度系數資料或收集同類企業同類業務處理案例的方式來取得，使稅務局充分相信分攤的可行性。合理提高可售部分管理費用分攤，從而達到節稅的目的。

（四）借款費用籌劃思路：通過對房地產開發項目有關利息支出的測算，選擇按據實扣除或按限額扣除。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。可扣除開發成本費用=利息支出+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%。2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。可扣除開發成本費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%。

通過稅收籌劃分析，實際支出的利息費用大于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%的，選擇納稅人提供金融機構貸款信息證明資料后據實扣除的方法；若不足5%的，則選擇不提供證明，按限額扣除的方法。

（五）精裝修成本籌劃思路：1.通過合理提高精裝修單方成本，增加整體開發成本；2.精裝修整體成本分攤比例在合理范圍內向可售物業傾斜，從而達到節稅的目的。但必須注意與同地段同類型項目進行橫向比較，同時分攤比例的合理性還需成本部門提供有力證據，應對稅務部門的質疑。

三、房地產企業財務管理中的稅收籌劃應用策略

（一）完善風險管理機制，保證稅收籌劃風險可控

房地產企業在進行稅收籌劃時，需要注意識別開發全流程中出現的內部風險和外部風險，建立完善的風險管理機制，針對風險預警應當及時發現并制定應對措施，提前防范。針對重點關注的風險，需進行持續的監控，確保稅收籌劃風險可控。

（二）建立稅務內控體系，強化監督效果

房地產企業首先要加快建立規范的稅務內部控制體系，制定完善的內部控制制度。在積極防范稅務風險的基礎上，創造合理的稅務價值，組建有效的內部稅務組織，加強稅務內部控制審計，評價企業納稅控制缺陷，強化稅收籌劃過程的監督效果。

（三）加強信息收集和管理，準確把握方向

房地產企業應當注重稅務相關信息的收集、處理和傳遞，建立和完善稅收法規庫，及時收集、更新、匯總企業適用的稅法法規。實時關注企業外部營商環境的變化，包括外部經濟大環境的發展趨勢和國家政策的變動，掌握稅收優惠政策的時效性和區域性，準確把握現行稅收政策，研判稅收優惠政策對企業經營效益的影響，審時度勢，正確利用國家稅收政策，降低稅務風險的發生概率。

（四）定期開展員工稅務知識培訓，提高員工稅收籌劃意識

為降低稅收籌劃風險，企業要定期開展對員工財務知識、稅收政策的更新培訓，通過系統的培訓課程、模擬演練實操案例等方式提高員工稅收籌劃意識、風險防范意識，合理合規開展稅收籌劃，預防和減少風險的發生。

四、結 語

綜上所述，通過研究和探討可以看出，稅收籌劃在房地產企業財務管理中具有重要意義。隨著我國整體經濟的快速發展和城市化進程的不斷加速推進，房地產行業迎來了一輪快速發展期，但近年行業規模筑頂，增速放緩，也是不爭的事實。在這個階段，如何提高企業競爭力，勤練內功，提高房地產企業財務管理能力，深度開展稅收籌劃是一個重要的部分。合理的稅收籌劃可以有效降低企業的納稅負擔，提高其盈利能力和市場競爭力，從而推動房地產企業長期穩定發展。