集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估方法研究

趙宇飛

農(nóng)村建設(shè)用地由宅基地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地以及經(jīng)營性建設(shè)用地三個方面組成，當(dāng)前國家對農(nóng)村建設(shè)用地的改革，主要集中在對農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的改革，通過改革來實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的“同等入市、同權(quán)同價”。伴隨農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的深入推進(jìn)，社會各界越來越重視集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估方法。由于在對集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估的過程中，會受到價值構(gòu)成、價值實現(xiàn)等多種因素的影響，所以有必要對有關(guān)評估方法進(jìn)行研究和分析，以此來提高集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估的準(zhǔn)確性。

一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地影響價值的因素分析

（一）價值構(gòu)成方面

從目前我國農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途來看，主要是以工業(yè)用地為主，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。土地的價值構(gòu)成具體表現(xiàn)為：土地本身以及在這塊土地上建筑物的拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營而產(chǎn)生的土地開發(fā)費(fèi)，其中土地開發(fā)費(fèi)在農(nóng)村建設(shè)用地的價值構(gòu)成中所占的比例很小。事實上，在很長的一段時間內(nèi)，國有建設(shè)用地的出租和轉(zhuǎn)讓價格遠(yuǎn)高于農(nóng)村集體建設(shè)用地，而造成這種現(xiàn)象的很大一部分原因是因為國有建設(shè)用地具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，另外一個更主要的原因是，國有建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地尚未真正的“同等入市、同權(quán)同價”。因此，在大多數(shù)時候，即便是差不多的條件下，國有建設(shè)用地的價值也總是高于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以及土地上建造的建筑的補(bǔ)償安置費(fèi)。總而言之，基于價值構(gòu)成的角度，制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不僅有利于對集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，還有利于推動農(nóng)村建設(shè)用地入市改革的發(fā)展。

（二）價值實現(xiàn)方面

簡單來說，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值主要體現(xiàn)在增值上，也就是能否創(chuàng)造出額外的收入，不過集體經(jīng)營性建設(shè)用地自身不會產(chǎn)生額外的收入，收益必須依賴于與之相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，通過與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)與互動，才能產(chǎn)生額外收入。換句話說，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值與其創(chuàng)造額外收入的能力有很大的關(guān)系，既取決于土地的基本條件，又與這塊土地的使用方式、生產(chǎn)經(jīng)營等方面都有很大關(guān)系。首先，就集體經(jīng)營性建設(shè)用地本身的狀況進(jìn)行分析。因為生產(chǎn)經(jīng)營活動是集體經(jīng)營性建設(shè)用地的主要用途，土地并不用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，所以并不會受土地自身肥沃程度的影響，但是土地與市中心的距離、產(chǎn)業(yè)的密集度以及交通運(yùn)輸情況，都會在很大程度上影響著集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值的實現(xiàn)。另外，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用方式也會在一定程度上影響集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)生額外收益的能力。簡單來說，土地可能被利用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的領(lǐng)域，而土地使用方式的不同以及行業(yè)整體利潤的不同，又會導(dǎo)致在不同條件下的集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)生超額收益的能力有很大的差異，特別是土地處于農(nóng)村的環(huán)境，缺少國有建設(shè)用地強(qiáng)大的地理位置優(yōu)勢，又會進(jìn)一步拉大這部分區(qū)別。

二、市場法在集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估中的應(yīng)用分析

在土地價格評價方面，現(xiàn)行的土地價格評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。但是目前我國大部分地區(qū)尚未對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行分級，也沒有對其進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估，同時，集體土地流轉(zhuǎn)市場也處于初級發(fā)展階段，難以通過市場來體現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的效益，導(dǎo)致補(bǔ)償系數(shù)難以確定，收益法的適用范圍有限。另外，從地理位置上來說，國有建設(shè)用地的地理位置更好，相應(yīng)的開發(fā)成本也更高，所以從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，使用成本法對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行估價，會因為開發(fā)成本更低而導(dǎo)致地價低于國有建設(shè)用地，這與“同權(quán)同價”的要求不符，同時，兩者之間的成本差異也很難用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，所以使用成本法對集體經(jīng)營性建設(shè)用地也存在著一定的限制。市場定價的法律依據(jù)是置換原則，替代原則指的是一個理性的人，為了確保自己的利益最大化，在需要付出一定代價才能獲得某件商品進(jìn)行選擇的時候，在商品互相可替代的情況下，如果兩者的價值不一致，那么一個理性的人肯定會選擇交易價格低的一方。如果這兩種方法成本相同，但能給經(jīng)濟(jì)人帶來的效用卻是不同的，那么理性的人就會選擇更大的效用。按照置換原則，如果一宗地的所有情況都是一樣的，那么一宗地的買主就不會再以更高的價格獲得同樣的效用。所以，在交易市場上，交易的房子的價格，是一個很重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。新土地管理法在法律上規(guī)定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的準(zhǔn)入條件、使用方式和準(zhǔn)入方式，并給予了集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同入市和平等賣的權(quán)利。由此，通過市場法進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估，主要是通過公開市場作為前提，來進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)狀況的客觀反映，它是評價中最為簡便、高效的方式，更能體現(xiàn)出市場經(jīng)濟(jì)的特征。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估方法的具體應(yīng)用

（一）市場法具體應(yīng)用的分析

市場法又叫作市場價格比較法，指的是通過對被評估資產(chǎn)以及近期市場具體交易實例的情況進(jìn)行比較分析，并對被評估資產(chǎn)的交易價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定其價值的一種資產(chǎn)評估方法。借助市場法進(jìn)行評估的時候，最重要的就是確定和調(diào)整差異性因素，通常情況下，市場條件、交易時間、區(qū)域差別等內(nèi)容是組成差異因素的主要內(nèi)容，而在這中間，區(qū)域差異在土地價值的評估上占據(jù)著舉足輕重的地位，可以說是影響最終評估價值的關(guān)鍵。其中在差異性因素中，區(qū)域差異主要指的是土地周邊的商業(yè)繁榮程度、產(chǎn)業(yè)密集程度、交通便利程度以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等方面的因素。采用市場法進(jìn)行土地估價的首要條件就是具有一個公開透明、活躍熱鬧的土地市場，另外，還需要有可供比較的土地交易案例。事實上，隨著我國有關(guān)農(nóng)村建設(shè)用地改革的深入，在土地交易市場上，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的交易行為越來越多，土地市場也變得更加活躍，有關(guān)的土地交易實例也在不斷地增加，這也在某種程度上為市場法在集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價的評估分析上創(chuàng)造了重要的使用條件。此外，由于農(nóng)村建設(shè)用地制度的改革，主要是為了實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的“同等入市、同權(quán)同價”，因此，在城市建設(shè)用地交易市場進(jìn)行的土地交易實例，也能在一定程度上為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的交易提供一定的借鑒和參考。

（二）收益法具體應(yīng)用的分析

使用收益法進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價的評估，其核心思想就是通過對被評估資產(chǎn)在將來可能產(chǎn)生的預(yù)期利潤進(jìn)行實時折現(xiàn)，以此來確定被評估對象的價值。收益法的三大核心問題分別是未來收益、未來收益的期限和實現(xiàn)未來收益時所要面對的風(fēng)險。事實上，隨著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的深入推進(jìn)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地不僅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，還能夠與城市建設(shè)用地享有同樣的權(quán)益，實現(xiàn)“同等入市、同權(quán)同價”。本次變革也在很大程度上對收益法的實際應(yīng)用帶來很大的影響，特別是減少企業(yè)未來收益可能出現(xiàn)的風(fēng)險。簡單來說，在此次改革之前，各大企業(yè)主要是通過租用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的方式，來開展企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動，這種租用土地的方式，其租賃合同不僅受國家當(dāng)前政策的影響，還會被其他外界因素影響，許多時候租賃合同無法得到有效保證，這種不確定性和不穩(wěn)定性，也使得企業(yè)在經(jīng)營的時候面臨著一些風(fēng)險。而在農(nóng)村建設(shè)用地改革實施后，將極大程度地減少企業(yè)租用集體經(jīng)營性建設(shè)用地的政策風(fēng)險，與此同時，在進(jìn)行收益法對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的折現(xiàn)率進(jìn)行評估時，也要將這些因素考慮進(jìn)去。另外，這次改革也可以對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的未來收益期限進(jìn)行明確的界定。在這次改革之前，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的權(quán)利歸屬未得到明確，不僅難以明確土地使用期限，而且還在很大程度上給利用收益法進(jìn)行建設(shè)用地價值的評估造成了困難。

（三）成本法具體應(yīng)用的分析

從土地成本構(gòu)成的主要方面來看，構(gòu)成土地成本的內(nèi)容為兩個部分：一種是取地成本，主要為征地補(bǔ)償費(fèi)；另一種是開發(fā)成本。長期以來，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格一直比城鎮(zhèn)建設(shè)用地價格低，這些價格盡管受地理位置和區(qū)位因素的影響，最主要的還是因為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的征地補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有城市建設(shè)用地的補(bǔ)償費(fèi)用高。因此，這也使得我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的地價在很長一段時間內(nèi)都被低估，在很大程度上損害了農(nóng)民的利益。改革之后，在使用成本法對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行評估時，其征地補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)需要參照周邊城鎮(zhèn)建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障農(nóng)民的切身利益。

四、結(jié) 語

綜上所述，隨著我國農(nóng)村土地制度的不斷完善，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值進(jìn)行評估的時候，必須關(guān)注集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價評估的特殊性，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值不僅受其自身條件的影響，地域環(huán)境、使用方式等因素在很大程度上也會影響價值的評估結(jié)果。因此，我們在對集體經(jīng)營性建設(shè)地價進(jìn)行評估時，要綜合使用多種方法，做好地價的評估工作。

本文為河北省“三三三人才工程”資助項目