房地產開發貸款存在的風險及管理措施

張琪

摘要：如今，我國房地產市場風險逐漸暴露，其主要源自政策性風險、市場風險等，與之有關的房地產開發貸款業務同樣存在信用風險和操作風險。因此，如何控制房地產開發貸款風險成為社會各界關注的問題。基于此，文章主要介紹了房地產開發貸款的發展、房地產開發貸款常見模式與目前房地產開發貸款中產生的風險，提出加強企業風險預防及加強風險控制管理等具體方案，以期能夠為房地產開發貸款風險管控工作提供參考與幫助。

關鍵詞：房地產開發；貸款；風險；對策；封閉管理

房地產開發貸款不僅具有普通商業貸款的風險，還有房地產行業本身存在的特別風險。如房地產泡沫等，所以房地產領域是我國政府主要的監控目標。為了有效限制房價迅速增長的問題，我國頒布了許多房地產宏觀調控的方法。基于這些宏觀調控，我國房地產逐漸呈平穩發展的態勢。房地產行業的開發必須有充足的資金作為支持，所以銀行貸款業務一定程度上決定了房地產行業未來的發展前景。盡管目前房地產行業呈平穩發展的態勢，但是隨著房地產行業在銀行貸款總額的不斷增加，銀行所面臨的風險也在不斷增長。

一、房地產貸款的發展

一直以來，商業銀行房地產開發貸款一直是房地產企業發展的支柱，開發貸款的目的是向企業提供項目開發、實際建設期間需要的資金支持。結合我國產業信息網公布的信息數據顯示，我國房地產開發貸款從2016-2021年分別為5.66萬億元、7萬億元、10.19萬億元、11.22萬億元、11.91萬億元、12.01萬億元，增長率分別為12.3%、23.67%、45.57%、10.11%、6.15%以及0.84%。2021年末，四大行的房地產業貸款額占貸款總額5.7%，但房地產行業卻“貢獻”了四大行12%的不良貸款。整體而言，我國房地產開發貸款總額有所上升，但不良貸款中房地產業貸款占較高比例，這意味著目前各個銀行房地產開發貸款風險也在不斷提高。但是增速逐漸放緩，從2020年年末開始，在“三道紅線”與貸款集中度約束下，房企自身融資渠道呈現收緊態勢，反映了我國各金融機構開始注重對房地產開發貸款風險的管控。

如今，我國房地產企業開發貸款的主要約束條件分為如下兩個方面：第一，開發貸款資金僅用于項目建設。第二，房地產開發貸款項目主體必須達到融資432條件，其中，“4”代表房地產開發商在開展融資之前必須獲取如下證件：國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證及建設用地規劃許可證。“3”代表開發主體在項目開發中投資占比不得低于30%。“2”代表開發貸款項目主體應具有國家地產開發二級資質。

二、房地產開發貸款的模式

按照房地產開發貸款的用途及目的進行細分，基本可以分為如下模式。

第一，住房開發貸款。一般指商業銀行用以支持房地產開發企業開發修建并最終向在市場公開售賣的家庭住房貸款。房地產開發企業在此模式下申請的貸款僅能應用在房地產規劃建設與定位住宅類的項目建設施工中，含有一般性住房及保障性住房等類型，但不含有商業住房或是其余類型房產開發貸款。

第二，商業用房開發貸款。該業務指的是商業銀行用以支撐房地產開發企業開發建設并最終在市場公開銷售，用作商業用途的商業房地產開發貸款，此模式貸出的款項僅能用作商業行為，而不可用作家庭居住用房，含有普通的寫字樓及商鋪等。

若按照是否有擔保的模式進行劃分，則應詳細分為信用貸款以及擔保貸款兩種類型。因為房地產開發貸款本身具有高風險性的特點，所以商業銀行普遍采用擔保貸款的模式，要求對方提供保證、抵押或是質押作為貸款條件。信用貸款則十分少見，但部分銀行提供了這一貸款模式，如《中國建設銀行高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法》之中即明確規定，為學生公寓建設貸款提供擔保貸款以及信用貸款兩種方式。但是信用貸款的條件較為苛刻，僅為滿足各項條件的高校提供。

三、房地產開發貸款中產生的風險

（一）外部環境風險

外部環境是影響房地產開發貸款的主要風險之一，體現在如下方面：

第一，市場的風險。房地產企業發展周期和國民經濟發展周期之間關系十分密切。從房地產企業角度來說，需要加強對經濟發展周期的研究分析，并針對經濟發展周期不同環節特征對應調節企業經營行為，這決定了開發企業最終的經濟效益。如今，土地是房地產開發必不可少的關鍵性資源，目前我國房地產市場化程度較低，加之房地產這一商品本身即具備高度地域性這一特點，使得房地產開發企業需要面對市場風險的考驗。

第二，政策方面的風險。房地產行業容易受到我國宏觀政策的影響，國家政策的變動與房地產項目開發成本以及經濟收益有直接關系，進而對銀行信貸質量也產生顯著的影響。目前，我國房地產市場從某種程度上而言依舊是政府主導型市場，市場發展與未來政策具有一定的不確定性，進而增加了商業銀行判斷項目、市場以及用戶的難度，最終增加了授信業務風險的不確定性。宏觀調控背景下，許多中小房地產開發企業自身綜合能力較弱，如果無法獲取持續性的資金支持，尤其是信貸資金與其他融資的支持，資金鏈條可能產生斷裂的問題。如今，依賴銀行按揭貸款方法購買商品房的用戶占比不斷升高，若是銀行改變住房按揭貸款策略，勢必會影響房地產項目的開發與盈利。比如當地上調二套房及以上的貸款首付比例時，會導致大量用戶轉為觀望的狀態，嚴重影響項目的產品定價及資金回籠，使得開發企業經營面臨一定的流動性風險。

（二）商業銀行內部控制不當導致的風險

銀行不僅需要思考外部環境改變帶來的風險，同時需要考慮內部操作的管控，以免產生較大的風險。具體體現在如下方面：

第一，缺乏對企業風險的合理分析。房地產行業具有資金密集以及信息化程度高等特征，牽涉了區域政策、企業能力以及項目可行性等不同方面，且房地產產品具有較強的區域性，項目特征明顯，不同項目的風險管控點也有明顯差異，對信息搜集、分析及處理能力有較高的要求，但是商業銀行在業務操作期間的不同層面，表現出市場研究不透徹，對于企業及項目風險分析能力不足的現象，一定程度上增加了風險產生的概率。

第二，貸款方式風險較高。如今，部分銀行為了盡量控制信貸風險及信息不對稱引發的貸款損失，我國商業銀行開始頻頻應用擔保貸款，但是抵押擔保的風險同樣較高。房地產開發貸款普遍將項目土地以及在建工程項目作為抵押物，這種抵押方式存在一定的法律風險，貸款違約后無法執行抵押物的狀況屢見不鮮，也不利于第二還款渠道的穩定性。主要表現在如下方面：企業將商品銷售給消費者后，代表房屋的所有權同樣銷售給消費者，相應的土地使用權同樣歸屬消費者，出現抵押物懸空的問題；除此之外，開發商未結算所有建筑工程款項時，承建商針對處于在建狀態下工程產生的債權高于銀行抵押權利。因此，銀行必須在開發商結清所有工程款項之后，才能獲得抵押物的受償，穩定性較差。另外，目前我國尚未建立行之有效的抵押物處理市場制度，缺少權威性的社會性評估機構為企業評估結果擔保，導致銀行無法選用更為高質量的企業作為擔保企業，第二還款來源的追償難度顯著提高。

（三）貸款資金挪用風險

對于貸款資金，若房地產企業將貸出的款項挪做房地產項目之外的其余用途，商業銀行可能會承擔一定的合規風險，嚴重的可能會導致項目無法如期交付。商業銀行在貸前審核環節需要分析融資人員的資信狀況，但是無法有效控制融資人資金的使用。貸款資金的挪用具有一定的隱蔽性及迷惑性特征，盡管貸款企業的經濟效益以及凈利潤等各個指標均表現理想，但是貸款企業也有可能出現經營管理風險。貸款資金挪用風險形成的根本原因在于部分房地產企業擴張過快，利用開發項目融資的便利性，將項目貸款挪作用于“土地出讓金”等。

四、房地產開發貸款中的風險防范措施

（一）強化風險前瞻性管理

第一，強化市場風險的預防。房地產企業發展具有本身的周期性特征。如今，我國銀行資金大規模進入房地產市場，一旦房地產市場長期冷淡，即可能對經濟以及金融產生較大的負面影響。故而，商業銀行需要定期研究宏觀經濟與房地產投資狀況、居民收入及消費水平變化等信息，分別從定性與定量不同角度討論房地產市場目前的供需關系以及未來發展趨勢，同時積極開展前瞻性評估，結合形勢的改變采用適合的對策。商業銀行需要重點關注所在區域政府部門頒布或是準備頒布的房地產市場政策及細則，及時調整貸款風險的管控重點。另外，房地產企業需要認真研究地方經濟以及房地產市場的運行現狀，例如本地經濟發展能力、人口總量以及年齡結構等數據，同時搜集本地人均可支配收入狀況、近幾年房地產銷售狀況等，利用對本地市場發展狀況的研究，加強對房地產行業發展趨勢的判斷，為業務決策提供參考。

第二，強化貸前調查和貸中審查。一是強化對開發企業的審核，主要評估企業資質與資信情況、管理人員的個人素質、開發經驗與誠信狀況等各個方面內容，確認借款人能否達到建設行政主管部門頒布的房地產開發企業資質證書以及開展貸款項目開發建設資質的審核標準。同時嚴格審核貸款企業四證是否完善，確認建設用地規劃許可證以及土地使用權證等證書是否完備，保證項目開發合法合規；另外還需確保規劃具有一致性，重點審核項目業主與貸款人是否相同，工程項目內容、整體規模是否符合規范，有無超過設計約束的范圍。二是明確貸款企業的項目資本金。房地產開發項目資本金比例不可低于項目總投資額的30%，商業地產項目資本金比例應不低于35%，以此避免企業高比率負債過分擴張的問題，最大程度降低銀行當前承擔的信貸風險。另外，銀行需要根據項目目標客群、物業類型及工程內容制定具有針對性的貸款方案，結合評估結果設定資本金比例。另外，商業銀行應進一步詳細標記資本金的認定標準，需要嚴格劃分權益性資金以及借款的區別，針對非權益類型核算的股東注入的其他資金，必須要求股東做出投資不可優先銀行貸款回收的承諾，并開具證明。房地產開發企業前期在市場公開銷售商品獲得資金在尚未結轉時為負債性質，所以需要先償還銀行，不可作為項目的資本金。

（二）強化商業銀行對于房地產開發貸款的閉環管理

第一，強化貸款發放的審核。房地產開發貸款作為項目貸款的一種，應嚴格按照項目建設進度進行放款，確保貸款資金用在項目建設上，防止貸款資金被挪用，房地產開發項目貸款資金發放結束后，商業銀行需要確保房地產企業貸出的資金用途與合同內容相符。一般情況下，房地產開發項目貸款主要用作項目的開發與建設，含支付工程款、其余配套費用以及裝修款等。商業銀行為了確保房地產企業貸款資金實現專款專用，應采用受托支付將貸款資金支付給收款方。

第二，強化在建工程抵押的管理。目前基本所有房地產開發貸款都要求土地和在建工程抵押，土地抵押在放款前已經落實到位，對于在建工程的抵押應在滿足當地辦理條件后立即辦理，同時項目承建方應出具承諾放棄項目建設工程款優先受償權或者不以本項目工程款優先受償權對抗商業銀行債權。在商品房預售階段，對于已經預售給購房者的房屋，其在建工程已經不再屬于商業銀行，此時商業銀行應對已售房屋的回籠款加強管理，將其作為擔保措施的重要補充。

第三，強化項目銷售的回籠款管理。房地產整個項目的建設資金來源理論上分為三大部分，自有資金、銀行貸款和銷售回籠款轉投入。項目銷售回籠款既是房地產開發貸款的第一還款來源，又是項目建設資金缺口的補充，所以商業銀行對于銷售回籠款的監管是保證其貸款能夠成功收回的關鍵。房地產開發貸款的提供銀行一般作為銷售資金的監管行，在符合當地監管政策的前提下，商業銀行應制定具體的監管細則，確保監管資金能夠在歸還銀行貸款與銷售轉投入之間得到有效平衡，既確保銀行貸款還款來源有保障，又確保房地產項目能夠如期交付。對于銷售達到一定比例后應該要求開發企業開始歸還銀行貸款，銷售達到更高一定比例后結清開發貸款。

第四，強化風險預警管控。針對已然發生風險預警信號的房地產開發貸款，應及時予以調查與研究，如果確認貸款具有較高的潛在風險，不僅需要及時采用有效的補救方案，如增加擔保措施等，同時需要強化對項目回籠資金的及時管控，嚴格依照售樓進度，回收銀行的開發貸款。風險預警制度應至少含有如下三種預警信號：企業財務報表中反映的企業現狀，如現金存量不足或是自有資金比例不足等；同銀行之間的業務往來，如在銀行的存款量顯著降低，僅依賴銀行借款完成滾動開發等；項目經營過程，仍頻頻出現不能及時結清承建商材料款等問題。

（三）提升房地產貸后管理的質效

貸后管理有利于及時發現風險隱患，防止客戶轉嫁經營風險，有利于約束客戶行為，降低客戶違約風險，有利于加強銀企關系，進一步提高信貸綜合收益。在房地產貸款發放之后，商業銀行的經營機構及信貸人員應按規定的時間、頻率和內容對房地產貸款進行貸后跟蹤監管，與項目公司負責人進行交流溝通，形成高質量的貸后報告，減少貸后報告內容雷同、流于形式等問題。重點關注項目建設情況，貸款資金使用情況及項目銷售情況，跟蹤銷售資金回籠情況，確保資金回籠與銷售相匹配；關注借款人是否涉及不利于自身的法律糾紛，其銀行賬戶被凍結、財產被查封等；關注房地產行業、市場、城市規劃等變化對項目前景產生重大影響；關注銷售策略、銷售價格、銷售進度與計劃是否發生較大差異，銷售進度緩慢等異常。同時要及時搜集貸后信貸檔案和相關項目資料留存。

（四）積極探索房地產企業融資新模式

如今，我國房地產行業的融資渠道較為簡單，不能達到風險分攤的效果，風險依舊主要集中在銀行身上，而銀行所承受的風險十分有限，如果超過限度，可能威脅金融的穩定性。故而，銀行不僅需要強化對內的管理，還需要積極創新房地產開發融資新模式。如今，我國商業銀行需要滿足用戶多樣化融資需求，積極創新業務內容以及模式。具體可采用如下方式：第一，強化信貸業務和投資銀行的協調性，例如針對地產積極開展并購的情況，銀行可以適當提供一些專業人員作為幫助，包括財務顧問或是股權融資等服務；第二，加速房地產投資信托基金的發展與普及。如今，我國天津濱海新區已經開始采用房地產投資信托基金，并獲得較好的成果。銀行可以此為機會，研發適合的業務發展模式，并與有關部門開展交流，以尋求市場的先機。

（五）完善房地產風險項目化解和處置機制

對于最終因市場等因素導致房地產項目發生風險暴露的，金融機構首先需積極配合做好“保交樓”工作。當前“保交樓”工作意義重大已經成為各方共識，千方百計“保交樓”，對于避免少數房企項目爛尾，維護業主合法權益，盤活資產避免資源浪費，降低金融機構壞賬，促進樓市信心回暖等方面有重要意義，金融機構對于“保交樓”應積極提供配套融資支持。金融機構需區分項目與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房企風險處置項目并購金融服務，加大并購債券融資支持力度。從地方政府角度出發，需因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，積極出臺契稅補貼、住房補貼、發放消費券等促進住房消費的政策。

對于最終發生實質性違約的房地產開發貸款，商業銀行需建立良好的風險貸款處置機制。第一，對于信用好的中小房地產開發商因資金鏈斷裂，在進入不良貸款以前，商業銀行在嚴控貸款規模的情況下，可與資產管理公司協商，使其參與房地產項目融資，為這樣的開發商提供所需資金，救活房地產開發商，盤活商業銀行房地產貸款，化解風險；第二，對于房地產開發貸款的抵押物，可通過司法拍賣方式進行處置，實現不良貸款的清償；第三，債權轉讓，即債權人將不良債權依據市場價格進行出讓，從而實現產權變更；第四，不良資產證券化。該方法可以有效提高房地產不良資產的流動性；第五，其他方式，如呆賬核銷、破產重整、銀行減免貸款利息等。

五、結語

房地產行業在我國經濟發展中發揮了至關重要的作用，而房地產開發貸款同樣與國民經濟穩定協調發展有直接關系。因此，商業銀行應明確房地產開發貸款存在的風險，并通過加強房地產市場和政策的研究、強化銀行內部控制、提升回籠資金封閉管理有效性以及創新融資模式等方式，盡量降低房地產開發企業貸款風險，對于出現房地產貸款商業銀行需通過多種方式靈活處置，盤活不良資產，推動我國房地產行業和金融行業健康可持續穩定發展。

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（作者單位：江蘇銀行股份有限公司南通分行風險合規部）