房地產企業財務管理與成本管控

韓 旭

河南地方煤炭集團有限公司

一、房地產行業財務管理與成本管控的關系

房地產行業財務管理和成本管控二者呈正相關關系，它們相互協調，共同促進。一方面，企業成本管控的質量影響著企業財務管理的好壞；另一方面，企業財務管理提供真實有效的工作信息和數據給企業的成本管控工作，反作用于房地產企業成本管控。總的來說，二者在信息和管理上都是協同化、系統化的，共同目標都是為提高企業管理質量，實現全面全過程的管控。具體而言，成本管控就是對人工、材料、機械設備等成本進行合理控制。財務管理就是對運營過程中的各種支出費用以及產生的損失和風險進行管理。

企業的經濟效益主要來自兩個方面，分別是開源和節流，即獲得較多的經濟收入和減少企業成本投入。由此可得，在保證企業各項工作合理運行的前提下，實現投入成本的有效控制，將成本投入最小化，就能夠增加企業的經濟效益。之所以說企業財務管理為成本管控工作提供了有效數據，是因為做好財務管理能夠降低房地產企業在各項工作中的經濟投入，包括立項、設計、審批、施工等各個環節的人工薪資、設備維護等費用，提供真實的財務資料，進而實現成本管控工作的落實和推進。

二、房地產行業加強財務管理和成本管控的意義

（一）有效提升房地產企業發展速度

房地產行業的項目開發周期一般情況下都比較長，至少需要2 年以上，如果是滾動開發，則需要的時間更長。房地產項目在如此長的時間周期內，很容易受到其他方面因素的影響，導致項目推進速度緩慢，項目周期變長，還會增加房地產項目的經營風險和資金投入，嚴重的話甚至可能會引發各種意外事件，因此，加強企業的財務管理和成本管控工作是十分必要的，將這兩項工作深入到房地產項目全過程，對實際工作中的各個環節進行有效監督，能夠有效提升項目進程和速度，避免發生意外情況，進而確保房地產項目順利竣工。

（二）有效降低企業稅務壓力和稅負水平

房地產項目開發周期長，投入資金大，不確定因素很多，因而房地產企業項目開發的稅負成本也很高。與其他類型企業相比，在項目開發推進的整個過程中，按國家稅收規定，企業需要繳納各種各樣的稅費，包括土地增值稅、消費稅、房產稅、營業稅以及附加稅等。而且，房地產項目開發涉及眾多環節，如項目籌備、施工、驗收等，都會產生各種稅費。總體來說，項目的整體推進和發展全過程稅務壓力還是很大的。如果企業能夠提高財務管理和成本管控工作的質量和水平，科學地籌劃稅收，能夠有效降低企業繳納稅費的壓力。

（三）提升企業的核心競爭力和優勢

自我國實行改革開放以來，對外開放程度提升，國民經濟也獲得飛速發展，房地產行業迅速崛起，房價更是飛速上漲。面對這樣高利潤高收入的誘惑，不少人開始加入房地產行業，房地產項目開發數量越來越多，規模越來越大，隨之，還出現了大量炒房的問題。面對高漲的房價和炒房問題，國家實施了宏觀調控，人們也不再盲目投資。尤其是近幾年由于疫情的原因，房地產行業更是面臨巨大的挑戰，從火熱期進入寒冬期，房地產銷售數量和規模明顯下降。然而，房地產如何克服困難，渡過寒冬，并在眾多企業中“殺出重圍”，這就需要企業加強財務管理和成本管控，減少不必要的投入和損失，提升企業管理效率和核心競爭力。

三、當前房地產行業財務成本管理工作存在的問題

（一）財務管理缺乏經驗，流程不規范

房地產行業發展歷程較短，大部分企業還在摸索前進的道路上。現階段，房地產項目管理體系不健全仍然是房地產企業發展的一大問題，由于房地產項目開發周期長，環節多，缺乏科學的管理流程，導致各項工作不能嚴格按照規范進行，進而出現各種問題。如使用不符合標準的材料、驗收時超出預算等，這些問題都會使成本增加。而且，財務成本管理包括前、中、后三個階段，而大部分房地產企業財務成本管理都忽略了事前控制，沒有建立全面的財務預算管理，甚至簡單地將事前預算理解為項目造價預算。在實際情況中具體體現在以下三點：一是預算管理沒有充分發揮其控制作用。預算管理應對項目進行過程中所有經濟投入進行整體控制，并且貫穿于項目推進的全過程。部分企業在進行預算控制時忽略了對市場的調研，或者是制定了財務預算管理制度未有效執行，進而造成生產成本沒有得到合理控制。二是成本管理隨意性較大，不能準確估測項目推進過程中可能出現的資金缺口。部分企業在項目推進中未制訂可行的計劃甚至盲目購置新地塊，導致正在推進項目出現后期資金周轉不過來的問題，購置的新地皮也無法立刻投入利用，進而導致資金鏈斷裂。

（二）成本管控機制不成熟

房地產企業財務成本管理效果不佳，很大一部分原因是企業缺乏成熟的成本管控機制。首先，大部分房地產企業都不太重視財務的動態化管理。由于項目開發的周期很長，應對全過程進行成本管控，但部分管理人員的管理意識和水平參差不齊，導致這項工作并未完全落實，在項目推進過程中，只是較多關注項目工期及完成情況，忽略了對整個成本進行動態管理，最終可能出現成本超出預算的問題。其次，部分企業不重視財務監督工作，在項目結算時，主要是借助施工單位提供的結算資料和現場資料，并沒有考慮材料是否存在虛構和謊報的問題，對材料的準確性沒有進行檢查，未建完善的監督體系，導致大量資金浪費。除此之外，部分企業沒有對房地產開發過程中出現的各種成本投入進行合理規劃，有的企業為了擴大消費市場，盲目地進行招商引資和廣告宣傳，直到項目清算環節才發現費用花費過多，超出可控范圍，降低了企業收益和效率。

（三）企業內部管理工作力度不足

財務管理和成本管控是房地產企業內部管理的重要方面，需要加強內部控制力度，以保證企業成本管控工作順利進行。但就當前房地產企業內部管理實際情況而言，很大一部分企業的內部管理水平較低。主要表現在以下幾方面：一是房地產企業各部門之間沒有建立有效溝通的體制，大部分是各司其職，如設計部門只負責圖紙設計，施工部門只負責現場施工，如果兩個部門沒有密切聯系和溝通，出現實際施工與設計圖紙不符合的情況，則會導致屢屢出現返工問題，造成不必要的資源浪費。二是財務管理部門未與業務部門有機結合。財務部門人員不能深入考慮業務進行中可能出現的問題，業務部門也缺乏成本控制的意識，導致兩個部門不能互相理解、有效配合，進而影響財務成本管控工作的順利進行。三是缺乏績效考核制度和問責機制。據調查，很多房地產企業仍然沒有將成本管控納入員工的績效考核范疇，審計工作不及時，發現問題也不能及時追責，導致存在很多潛在的風險。例如，近幾年，我國房地產行業的龍頭企業恒大地產就由于內部財務控制出現嚴重問題，其中一個明顯問題就是企業內部審計工作質量低下，不重視內部審計機構建設，影響了企業平穩健康地發展。

（四）缺乏財務管理與成本管控協同管理的意識和制度

通過調查發現，仍然存在部分房地產企業沒有意識到財務管理和成本管控二者協同管理的方便性和重要性。在部分房地產企業中，企業內部財務部門和成本管控部門各自獨立，兩個部門缺乏深度溝通和聯系，甚至有的企業內部還出現了惡性競爭的問題，兩個部門在交流時，信息和數據出現失真的問題，嚴重影響了企業財務成本管理工作的效率和質量。除此之外，雖然有部分房地產企業已經意識到將二者協同管理的重要性，但未建立合理的制度進行約束管理，導致在實際管理過程中表面化和形式化嚴重，執行效率低下，沒有充分發揮協同管理的作用，進而影響項目的推進和企業工作的實施。

四、優化房地產企業財務管理與成本管控工作的措施

（一）建立專門的財務結算部門，統籌管理資金流動

房地產企業要立足于企業經營實際情況，建立全面完善的資金管理體系，定期組織各部門對自己部門的成本明細進行盤點總結。明確記錄各部門的資金動向，避免出現未知的用途或者是以權謀私行為。例如，我國某知名房地產企業在平時的財務管理過程中，對公司倉庫的商品進出都有明確記錄，各部門有需要的必須按照規定領取，并且規定使用時間，定期對倉庫商品進行盤點。同時，房地產企業還可以搭建成本管理共享平臺，只有財務管理部門的專門人員有對信息進行編輯和修改的權限，其他部門或管理人員只能通過共享平臺瀏覽數據。如果項目執行部門想要通過公共平臺瀏覽本部門的資金明細，只有本部門最高級別的管理人員有權查看，有獨立賬號可以瀏覽，其他人若要查看數據，則必須向本部門管理人員提交申請。除此之外，財務部門在整個企業中占有重要地位，必須能夠把控企業的資金動向，加強企業資金、成本、資源的管控。熟練掌握業務流程，嚴格把控資金的流動方向，設置專門的成本管控崗位。同時房地產企業還應構建一套嚴格的審批制度和規范化的審批流程，對資金流動進行持續監管。各部門間既要相互合作監督，又要確保工作的落實。

（二）加強內部財務管理，合理控制成本

提高企業內部財務管理和監督力度是控制成本的有效手段。首先，在項目預算審計時，管理部門應提供給財務審計部門真實準確的預算資料，經審核合格之后，再交給上一級負責人復審，在此過程中，公司內控人員要嚴格監督基層工作人員是否按計劃嚴格控制成本。如果項目成本出現問題，首先要搞清楚出現問題的原因，再根據金額的大小逐級匯報。需要注意的是，在相關部門提供材料之后，財務部門要將各部門提供材料的數量、合同內容等與合作商提供的實際材料進行核查，避免出現虛報價格、賬實不符或因材料質量導致的返工問題。整個流程都要按規定嚴格落實，避免給不法人員提供有機可乘。其次，對于房地產企業的成本管控工作要做到精細化，定期進行整理核查。例如，材料明細表、設備明細表等，財務人員都要將實際情況與預算計劃進行比對，避免出現超預算的問題，每月制定財務報表，當發現數據存在較大差異時，應分析問題產生的原因并及時向上級匯報。此外，對于房地產企業的稅務工作，可以設置專門人員進行稅務規劃和管理，依法納稅，依法融資，選擇合適的金融機構，合理借助國家提供的優惠政策，降低成本。財務管理工作人員應經常關注國家稅務局動態，科學規劃繳稅工作。

（三）構建財務管理與成本管控的系統管理機制

財務管理精細化和動態成本管控能夠促進企業的可持續發展，提高企業的經濟效益，因此，要積極構建二者協同管理機制。首先，要對全體員工進行成本控制教育，為實現協同管理創造條件。可以利用公司文化建設和團建活動拉進員工距離，提高員工合作意識。明確各部門工作職責，以免出現職責交叉或者模糊化，避免出現問題時找不到相關負責人。加強不同部門、不同崗位員工之間的交流配合，優化工作流程，減少一些不必要的流程，使得各個環節能夠順利推進。其次，要完善管理制度體系，一方面要對制度內容進行調整，包括財務審計工作、成本控制工作等內容。另一方面，在財務管理的過程中，要構建監督評價機制，提高工作的執行力和落實度，考核財務管理整個流程是否符合法律法規，并且能夠做到及時獲取房地產市場動向，并且適當調整工作內容和進度，不斷協調和完善各方面工作，實現企業效益的最優化和最大化。

（四）更新財務成本管理方法

當今社會是信息化的社會，房地產企業的財務管理工作已經不僅僅是簡單的填寫憑證、支出收入登記和制作財務報表等，還涉及其他方面的工作，如分析預測、項目成本控制等，總之，大量的工作任務會產生大量數據和信息，僅僅憑借手寫記錄是遠遠不夠的，不僅費時費力，還不能保證質量，容易出現誤差。因此，企業必須順應信息時代的變化，更新財務成本管理的方法。利用現代化信息手段，建立高效的財務成本管控平臺，減少工作誤差，提高工作效率，合理把握每個環節的成本投入，有效解決各種問題。同時，房地產企業還要重視硬件設施和人員培養工作。為財務成本管理部門提供現代化的辦公設備，建立科學的財務信息系統。加強人員培訓工作，積極引進專業技術人員，以實現數據信息的整合，加強各部門的配合，以保證管理工作的合理性。

例如，我國知名房地產企業碧桂園就利用互聯網營銷的方法，在互聯網、微信上設置相關的平臺和公眾號，及時發布關于企業的最新消息，而且呈現的信息和新聞都是真實報道，同時還設置直接的售賣渠道，既能夠宣傳企業信息，還有利于房產銷售。多的話可以刪掉

（五）加強財務成本管理的培訓工作

隨著現代化設備普及和手段的應用，財務管理人員的工作環境大大改善，如果工作人員還堅持以前傳統的管理理念去管理企業，肯定會被社會淘汰。因此，財務管理人員只有樹立終身學習的理念才能適應社會要求。同時，房地產企業要做好相關培訓工作，定期組織財務管理的相關培訓，提高員工的專業技能。其次，還要注重提高財務管理人員的法律意識和競爭意識。近年來，房地產企業員工挪用公款等違法犯罪行為屢見不鮮，究其根本，都是因為財務人員的法律意識淡薄，最終影響了個人發展，給企業造成嚴重后果。當今社會房地產行業發展迅速，競爭壓力巨大，財務管理人員更應提升自身競爭意識，只有讓自己變得更專業才能適應社會需求不被淘汰。另外，企業要落實考核機制，強化財務人員的工作意識，促使其能夠順利地實施財務成本管理工作。此外，有效的考核機制一定程度上能夠激發員工的積極性，使企業全部員工都能夠參與到財務成本管理的工作中，進而提升財務管理工作的效率和質量，促進企業更好地發展。

五、結語

綜上所述，新時期我國房地產行業雖然發展迅速，但面臨著很多挑戰。房地產企業要想適應時代發展要求，就必須既重視企業外部環境，又關注企業內部財務成本控制，從企業內部財務管理制度、體系、人員培訓、創新方法等方面入手，努力將成本投入控制到最小，增加企業的經濟收益，實現效益的最大化。只有房地產企業加強財務管理和成本管控工作的規范化，才能實現企業的可持續發展。