新時代黨建引領物業管理創新的邏輯、困境與推動

張國亞，崔 玥

（中共天津市委黨校，天津 300191）

基層治理是國家治理的基石，統籌推進鄉鎮（街道）和城鄉社區治理，是實現國家治理體系和治理能力現代化的基礎工程〔1〕。黨的二十大報告提出，“健全共建共治共享的社會治理制度，提升社會治理效能”，“加強城市社區黨建工作，推進以黨建引領基層治理”。〔2〕而在城市基層治理的諸要素中，物業管理占居著重要地位，是關系基層治理效能和城市治理水平的關鍵因素，必須有堅強有力的基層黨組織來領導。當前，黨建引領物業管理面臨運行不暢、能力不足、方法不多等現實問題，致使城市基層黨組織的作用發揮不夠全面，城市物業管理水平亟待提升。因此，要加強城市物業管理，必須從健全體制機制入手，增強社區黨組織引領能力，有效破解物業管理突出問題，不斷提升黨建引領基層治理整體效能。

一、新時代黨建引領物業管理創新的邏輯動因

黨建引領物業管理是健全完善城鄉治理體系的重要內容，有著嚴密而深刻的理論邏輯、歷史邏輯和實踐邏輯。深刻認識黨建引領的內生邏輯，科學把握加強物業管理的內在動因，是推進黨建引領物業管理的重要前提條件。

（一）黨建引領物業管理是馬克思主義人民立場的時代表達

人民性是馬克思主義的本質屬性，人民立場是中國共產黨的根本政治立場，也是馬克思主義政黨區別于其他政黨的最顯著標志。而人民立場在基層治理中的突出體現，就是要著力解決人民群眾的急難愁盼問題。中國特色社會主義進入新時代，城鄉居民的生活品質和城市治理效能有了顯著提升，但是與人民對美好生活的向往以及基層治理體系和治理能力現代化的定位相比還有很大差距，要求我們必須始終堅持全心全意為人民服務的根本宗旨，把人民至上的理念貫穿到基層治理全過程各方面。

物業管理作為城市社區治理的重要內容，其所提供的物業服務產品帶有一定的“準公共物品”屬性，既要遵循市場化的原則，也要體現公共物品供給的特殊性。但是在實踐操作中，由于物業服務企業與社區全體業主之間是一種基于契約的委托—代理關系，不可避免地會產生目標函數偏差、信息不對稱、契約難以達成和難以有效實施等委托—代理難題〔3〕，這使得物業管理活動成為社區各種矛盾問題的集中爆發點，同時也是人民群眾實現美好生活的關注點。然而物業管理問題并不會自然消解，信息不對稱以及協商機制的缺乏往往造成物業矛盾的螺旋升級，需要借助基層黨組織的力量來協調不同主體間的利益關系，以組織化、制度化的參與路徑消除不同主體間的信息偏差和利益分歧，推動人民群眾關心關注的物業管理問題得到有效解決。因此，健全城鄉社區治理體系，踐行以人民為中心的發展思想，必須堅持以黨建引領物業管理，積極探索將物業管理融入城市基層治理的創新路徑，不斷增強城市居民的獲得感、幸福感和安全感。

（二）黨建引領物業管理是順應物業行業發展規律的必然要求

物業作為產權的衍生物，是伴隨市場經濟發展和住房制度改革而形成的財產概念和服務內容。隨著市場經濟不斷發展，物業公司、業委會、社會組織等新興主體逐步進入社區治理體系，在社區治理的舞臺上充分展現了政府力量、市場力量及社會力量各自運作、協同發展的邏輯〔4〕。但是經過30 多年的高速發展，物業管理問題開始出現了結構分化：一是部分新建商品房小區，居民對于居住生活的高品質要求與物業服務不到位的矛盾越發凸顯，居民和物業公司權責劃分不清晰引發了雙方的對立；二是一些“年長”的物業小區，由于年久失修、設施老化、車位緊張、居民矛盾等原因，產生了諸如物業撤出、業委會成立難、業主不交物業費等管理難題，居民不滿情緒越積越深，業主與業委會、物業公司之間的矛盾越滾越大；三是房齡在30 年以上的老舊小區，在興建之時往往沒有實行物業管理，現在隨著小區老化，呈現無人接手、無人繳費、無人管理的尷尬局面，只能由政府托底，實行最基本的掃保服務，物業管理質量無從談起。這些問題一方面與新時代人民對美好生活的需要極不相符，另一方面也造成了物業行業自身的發展困境，要解決這些問題，需要基層黨建發揮領導核心作用，推動物業服務行業健康有序發展。

（三）黨建引領物業管理是破解物業管理突出問題的現實需要

物業管理的產生順應了我國住房體制改革需要，彌補了單位制解體及街居制衰微所帶來的社區管理空白。但是在實際運行中，物業管理活動所固有的權責界限不清、集體行動困境、物業費收繳率低等問題，越來越成為引發物業管理矛盾的重要因素。據統計，全國消協組織近10 年來所受理的案件中，居民對于物業服務的投訴一直呈現逐年增加的態勢，2021 年投訴案件達到驚人的8929 件，2022 年僅上半年就高達6197 件①。深度調研也發現，各地12345 便民服務熱線所受理的投訴工單中，關于物業問題的投訴一直占比較大，有些地方甚至高達60%。

雖然早在2003 年我國就頒布了第一部全國層面的《物業管理條例》，但是由于物業管理活動廣泛存在的“搭便車”“公地悲劇”②等行為，以及業主委員會和物業企業的共謀逐利，導致單純依靠業主自治和物業行業的自我約束已經無法解決當前的物業管理問題，亟需轉變物業管理思路，突破當前城市物業管理的現實困境。這就要求基層黨組織必須把物業管理活動納入基層社會治理體系，通過理順運行機制、提升治理能力、加強“紅色物業”建設等方式，破解當前物業管理的突出問題，提升黨建引領物業管理整體效能。

二、新時代黨建引領物業管理創新的現實困境

黨的二十大報告明確提出：“加快推進市域社會治理現代化，提高市域社會治理能力。”〔2〕這就要求城市基層黨組織必須增強政治功能和組織功能，更好發揮黨建引領基層治理核心作用，把城市社區廣大群眾組織凝聚好。從當前調研情況來看，黨建引領物業管理創新依然存在運行機制不暢、治理能力不強、思路招法不多等突出問題。

（一）黨建引領物業管理缺乏有效政策抓手

基層黨組織是黨在基層的戰斗堡壘，是抓好基層社區治理的先手棋。黨建引領物業管理的關鍵在于把物業管理納入基層治理的總體格局，提升基層黨組織對于物業企業的領導把控能力。但在實際操作中，黨建引領物業管理的運行機制并不順暢。一是物業行業監管存在真空地帶。2018 年后隨著物業管理人員資格、物業服務企業資質許可等前置審批的取消，物業行業的準入門檻大幅度降低，中小型物業公司大量涌現，主管部門鞭長莫及造成了物業管理長期游離于基層治理體系之外，物業管理行業發展進程緩慢，物業管理資源難以有效整合。二是黨建引領對于物業管理的監督不夠。各地物業管理條例雖然都不同程度規定了社區黨組織對物業服務企業的領導權、物業服務企業建立黨組織、業委會黨員比例不低于50%等具體措施，但是在實際操作中，社區黨組織對于物業服務企業的監督把控能力非常有限，并不能產生直接的剛性約束。三是“紅色物業”建設推進相對滯后。目前“紅色物業”主要集中在比較大型的物業公司，小型物業公司由于黨員人數不足、管理項目有限等原因，往往達不到建立黨組織的條件，而大型物業公司的“紅色物業”也主要建在公司層面，各物業項目中黨員比例不高，還達不到單獨組建的標準，甚至有些物業公司對建立黨組織還存在抵觸心理，黨建引領物業管理的組織基礎還不牢固。

（二）黨建引領物業管理存在明顯能力短板

近年來，社區黨組織參與物業管理活動已經成為基層治理中的常態，但是對于物業管理中出現的業主大會組建難、業主決策達成一致難、基層業委會軟弱渙散、物業企業服務不規范等突出問題往往有心無力，導致物業管理“亂象”長期無法理順。一是規范物業管理活動的能力不足。由于很多居民對于物業服務合同內容了解并不多，對于業主與物業企業的權責邊界認識模糊，物業收費標準透明度不高，有些物業服務企業只顧收取物業費，熱衷于使用大維基金、應急資金，對于業主的問題反饋響應不積極，物業服務質量與業主的高品質需求存在明顯脫節，引發了業主對物業企業的信任危機，最后只能由社區黨組織介入處理。二是破解物業管理矛盾的能力不足。在物業管理中由于業主利益的碎片化，單純的業主自治無法形成有效的集體行動，反而誘發了廣泛的“搭便車”行為和看客心態，物業公司在社區物業管理中存在事實性壟斷，使得物業企業與業委會極易達成合謀共識，共同侵占社區的公共利益，而社區黨組織和居委會往往無力有效保障各方利益，甚至會成為“背鍋俠”。三是保障物業企業健康發展的能力不足。在不考慮前期投入的情況下，物業費收繳率達到85%左右，才能保證物業企業實現營收平衡；如果物業費收繳率低于70%，物業企業無法提供有效的服務，物業公司在“成本—收益”導向下勢必會降低服務品質，導致居民認為物業服務與收費標準不相匹配，進而引發部分業主拒交物業費，導致物業企業服務質量進一步下降。

（三）黨建引領物業管理的招法相對匱乏

由于物業服務合同不規范、各方權利義務不明晰等原因，社區居民與物業服務企業之間的“供需”矛盾逐步凸顯，社區黨組織解決這些問題還缺乏有效的招法。一是破解老舊小區物業管理問題的方法不夠多。老舊小區普遍存在基礎設施破舊、停車位緊張、上下水老化等問題，居民對于房屋維修、電梯維保、小區綠化的需求旺盛，但是大部分老舊小區都沒有繳納大額維修基金，抑或原有維修基金已經接近枯竭，很多物業服務企業不愿意接手，所有服務事項都需要政府兜底、社區保障。二是推動物業服務效能提升的手段不夠豐富。目前商品房物業管理相對比較正規，各方面的服務質量也能夠保證，但也有很多中小型物業公司管理服務水平相對較差，人員、設備、專業隊伍無法保障，對于私搭亂建、違規停車、侵占綠地等行為的糾正力度不夠，導致居民居住體驗感差。三是拓展物業服務項目的思路不夠開闊。隨著對高品質生活的追求，社區居民的需求日漸多元化，但是物業公司能提供的服務仍然比較單一，不能滿足居民需求。比如，隨著課外輔導機構的整頓所延伸的兒童托管、老年人的日間照料、年輕人的社區食堂以及需求廣泛的家政服務等內容還沒有納入物業企業的經營范圍。再比如，社區發展需要新增的停車位、垃圾收儲設施、電動車棚、地面充電樁等都對物業管理能力提出了挑戰。

三、新時代黨建引領物業管理創新的推動路徑

黨建引領基層治理既要完善體系，也要提升能力。新時代黨建引領物業管理創新，關鍵在優化運行機制、提升治理能力、發揮組織優勢，把物業管理納入基層治理的總體格局，積極探索黨建引領物業管理的優化策略，不斷推動黨建引領紅色物業管理提質增效。

（一）提升社區黨組織引領能力

黨建引領并非取代社會自主性，而是要在基層黨組織與社會的交融中，為基層社會治理指明方向。因此，要著力強化社區黨組織領導核心作用，完善社區黨組織對物業企業的考核評價機制，不斷夯實黨建引領基層治理的組織基礎。一是積極轉變物業管理思路。推動物業監管職能和管理重心下移，壓緊壓實街道（鄉鎮）、社區對物業管理活動尤其是業主大會、業委會和物業服務企業的監督指導職能，健全完善街道（鄉鎮）、社區黨組織對物業服務企業的日常監督評價體系，構建形成黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建的物業管理工作機制，推動物業管理工作從行業管理向社會治理轉變。二是強化社區黨組織監督制約。推動建立街道（鄉鎮）、社區落實物業管理工作評價指標體系，積極推動對物業服務企業（項目）開展星級評定，強化社區黨組織對于物業管理活動的考評權和打分權，健全完善物業聯席會、定期述職評議、物業重大事項報備等常態化監管機制，實現重要工作由社區黨組織先議先決，強化社區黨組織對物業管理活動的日常監督管理。三是加快推進紅色物業建設。在物業服務企業實行“雙培養”機制，積極推動把優秀的物業經理發展為黨員，把黨員培養成物業經理和骨干。鼓勵黨員人數不足3 人的物業項目建立功能型黨支部或與社區黨組織、業委會聯合組建黨組織，推動社區黨組織和業主委員會、物業服務企業雙向進入、交叉任職，更好發揮紅色物業在基層治理中的支撐作用。

（二）健全黨建引領物業管理運行機制

黨建引領物業管理的目的在于將物業管理嵌入社區治理共同體的建設中，充分發揮基層黨建資源與優勢，建立黨組織領導下的多方主體互補互構與資源力量共建共治的社區物業共治體系。因此，要針對破解物業管理突出問題，理順運行機制，完善政策抓手，積極破解業委會組建難、業主大會決策難、物業跑路收尾難等突出問題。一是探索設立物業管理委員會。對于尚不具備成立業主委員會條件的小區，積極推動組建由街道（鄉鎮）工作人員、社區居民委員會、業主代表等組成的物業管理委員會，負責業主委員會的組建、換屆等事宜，并代行簽訂物業服務合同等業主委員會職權，有效破解業委會組建難等問題。二是建立應急物業服務機制。確定一批資質良好的物業企業作為應急物業服務人，一旦物業管理區域突發失管脫管、物業跑路等問題，由街道（鄉鎮）啟動應急服務機制，組織應急物業服務企業提供垃圾清運、電梯運行、供水供氣、安全管理等基本物業服務，防止因物業跑路影響業主基本生活需求。三是建立物業費收繳預警機制。在街道（鄉鎮）、社區兩個層面要分別建立物業費收繳預警機制，當物業費收繳率維持綠色等級，意味著物業服務企業運轉良好，居民滿意度較高；物業費收繳率達到黃色預警時，意味著物業服務與居民需求之間存在潛在矛盾，社區黨組織要督促物業企業及時征求業主委員會和業主代表意見，提升物業服務水平，并通過多種方式進行催繳；物業費收繳率達到紅色預警時，意味著物業服務與居民需求之間存在較大矛盾，物業企業要向社區黨組織和街道（鄉鎮）強制報告，督促物業企業提升服務水平，努力打破物業費收繳率與服務質量下降的惡性循環。

（三）創新黨建引領物業管理思路

黨的二十大報告提出，“完善網格化管理、精細化服務、信息化支撐的基層治理平臺，健全城鄉社區治理體系”〔2〕。黨建引領物業管理要立足社會治理共同體建設，理順權責關系，創新工作模式，努力建設人人有責、人人盡責、人人享有的社會治理共同體。一是加強物業管理政策普及。充分發揮在職黨員、入列輪值黨員和共建單位作用，加強民法典、物業管理條例和有關物業管理政策的宣傳普及，幫助居民正確認識業主與物業服務企業的權利義務關系，理清業主個人和物業企業的責任邊界。用好“吹哨報到”工作機制，依托街道（鄉鎮）綜合執法力量，加強對住宅小區內私搭亂建、違規停車、侵占綠地等違法行為的巡查、檢查和處理力度，積極推動協調解決群眾反映強烈的物業管理問題。二是創新老舊小區管理模式。針對老舊小區物業繳費標準低、歷史遺留問題多等管理難題，要積極推動老舊小區更新改造，鼓勵資質良好、盈利能力強的物業企業承接老舊小區服務項目、擴展多樣化服務職能；在老舊小區探索建立“共享物業”模式，將地域鄰近、情況類似的老舊小區打包交由同一家物業公司管理，實現“治理+改造+管理”同步推進，降低物業企業運行成本；積極協調物業服務企業參與社區綜合整治，充分利用政府補助資金的“杠桿”效應，同步推進補建、續籌住宅專項維修資金，推動老舊小區物業服務實現良性循環。三是提高物業管理信息化水平。推動建立物業管理綜合信息平臺，打通不同部門之間的數據信息壁壘，建成涵蓋政府管理、房屋信息、業主信息、企業信用、業主委員會（物業管理委員會）運行、維修資金管理等模塊的物業管理信息服務系統，實現分級分類管理、部門數據共享。推動建立業主決策電子投票信息系統，鼓勵業主大會和業主代表大會采用電子投票系統進行表決，不斷完善電子投票數據庫，做好相關信息監測預警。

（四）完善黨建引領物業管理政策法規

黨建引領物業管理離不開完善的政策法規體系，解決當前物業管理中的突出問題，必須從建章立制入手，健全完善相關地方法規和行業規范，加強信用評價和激勵懲戒，不斷提升黨建引領物業管理整體效能。一是積極修訂相關法律法規。進一步明確行業監管部門、基層治理主體和物業活動參與人的職責范圍、權利義務等內容，加快制定完善物業管理委員會組建辦法、應急物業服務機制管理辦法、物業服務企業星級評定管理辦法等制度文件，制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、前期物業服務合同等示范文本，逐步形成相互銜接、相互支撐的政策體系。二是深化物業管理信用評價和激勵懲戒。完善物業服務企業信用評價指標體系，建立分級管理、分類獎懲制度，將物業企業信用信息納入公共信用信息管理系統，加強對物業服務企業的激勵懲戒，對于信用評價好的物業企業優先納入政府購買服務目錄，鼓勵物業服務企業開展多元化經營、提供高品質服務；對于信用評價較低的物業企業，建立完善信用懲戒和失信退出機制，區別不同情況予以從業限制；鼓勵資質良好、盈利能力強的物業企業承接老舊小區服務項目，推動物業服務企業形成良性循環。三是提升物業服務標準化規范化水平。分級分類確定物業企業服務等級和收費標準，制定住宅小區物業服務項目清單、物業服務項目成本信息和計價規則、收支公示規則等制度，定期發布物業服務市場價格走勢，鼓勵雙方平等協商、合理議價，建立規則統一、要求明確、公開透明、具有可操作性的物業服務管理標準，實現業主需求清單與物業企業服務清單精準對接；重點圍繞完善基礎數據、提高使用效率、改善存儲方式、維修資金補建續籌等方面加快完善住宅專項維修資金管理政策，提高專項維修資金使用效能，更好服務居民實際需求，更好解決居民實際問題。

〔注 釋〕

①數據來源：中國消費者協會全國消協組織受理投訴情況分析2021 年、2022 年上半年。

②1968 年，美國學者哈定在《科學》雜志上發表了一篇題為《公地的悲劇》的文章，后“公地悲劇”被用來解釋由于公共產品的使用具有非競爭性和非排他性，往往使得它在使用過程中落入低效甚至無效的資源配置狀態。