經營性自建房結構安全鑒定情況分析及對策

郭理 祝明橋 呂偉榮 孫濤 張宇

摘 要：為研究經營性自建房質量現狀，本文統計分析了300份自建房鑒定報告，重點討論地基基礎、墻體、梁、板、柱等在磚混結構自建房安全鑒定中的要點。從報告的鑒定結果出發，對這些問題的成因，分別從建造用途、地基基礎、建筑材料、自建房整體性、設計與施工、房屋的歷史狀況等角度進行了解釋說明。針對自建房可能存在的地基基礎缺陷、上部承重結構承載力不足問題提供一些常用加固方法，并給出對應加固方式的優缺點。給后續鑒定的工作提供一些建議。

關鍵詞：自建房，房屋鑒定，磚混結構，加固

DOI編碼：10.3969/j.issn.1002-5944.2023.15.042

基金項目：本文受湖南省自然科學基金面上項目“FRP管自密實微膨脹UHPC柱受力機理及抗震性能研究”（項目編號： 2020JJ4313）資助。

Analysis and Measures of Structural Safety Appraisal of Commercial Selfbuilt Houses

GUO Li1，2 ZHU Ming-qiao1，2* LYU Wei-rong1 SUN Tao1，2 ZHANG Yu1，2

（1. School of Civil Engineering， Hunan University of Science and Technology； 2. Hunan Engineering Research Center for Intelligently Prefabricate Passive House）

Abstract： In order to study the quality status of commercial self-built houses， the paper statistically analyzed 300 appraisal reports on self-built house， and discussed the main points of safety appraisal of brick-concrete structure self-built houses， including foundation， wall， beam， slab， column， etc. Based on the identifi cation results， the paper expounded the causes of these problems from the perspectives of construction purpose， foundation， building materials， integrity of self-built houses， design and construction， and historical conditions of houses. Aiming at the problems of possible foundation defects and insuffi cient bearing capacity of the upper load-bearing structure of self-built houses， the paper provided some commonly used reinforcement methods and their advantages and disadvantages. Finally， the paper provided some suggestions for the follow-up identifi cation work.

Keywords： self-built house， house appraisal， brick-concrete structure， reinforcement

0 引 言

新中國成立后國民經濟逐步恢復，戰后重建工作如火如荼的開展，人們開始自建房屋來解決自住問題。1978年改革開放后，市場經濟空前繁榮，全國各族人民開始富裕起來了，各地迎來了自建房的熱潮。自建房的用途也由自住逐步向經營性過渡。近年來城鎮化取得了豐碩成果，城鎮人口占全國人口比重的63.89%[1]。市場需求進一步擴大，自建房最初的設計慢慢開始不能滿足人們的實際需求。為了獲得更多利潤，戶主擅自對自建房的進行加建、改建、改變自建房使用用途，同時也給自建房帶來了安全隱患。因此發生了一系列由于加建、改建引起的重大自建房倒塌事件，給人民生命財產帶來了重大損失。自長沙4.29自建房倒塌事件后，湖南開展了自建房安全整治“百日攻堅”專項行動。

本文通過對經營性自建房結構鑒定的重點部分以及鑒定結果進行分析，揭示經營性自建房結構安全現狀并對后續工作提出可行性建議。

1 鑒定依據與內容

本次檢測，主要根據《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-2016）的相關要求，使用調查法、無損檢測、局部破損檢測、觀測法等方式，主要對湖南地區的部分經營性自建房進行現場檢測鑒定。本次檢測鑒定結果來源于2022年自建房安全整治“百日攻堅”專項行動期間對湖南地區進行鑒定結果。

2 自建房安全鑒定要點

現場對自建房的地基基礎、上部承重結構進行詳細且全面的檢查，主要包括：地基基礎的外觀檢測、上部承重結構是否連續、鋼筋混凝土構件尺寸、鋼筋混凝土構件的配筋情況、承重構件是否出現裂縫、裂縫情況、承重構件尺寸、承重構件強度、維護結構的現狀，構件的連接方式等，充分暴露了自建房存在的安全問題，從而最大限度來保證人民群眾生命財產安全。

2.1 地基基礎安全鑒定要點

“地基不牢，地動山搖”，地基基礎塌陷是自建房常見的問題之一，其帶來的后果是非常嚴重的，輕則導致上部結構傾斜和下部墻體出現沉降縫，重則影響自建房的正常使用，降低自建房的壽命。現場對自建房檢測時，對以下情況應特別關注：

（1）自建房的整體或局部是否出現明顯沉降，沉降是否對主體結構產生影響，造成沉降縫的產生，房屋傾斜。

（2）自建房本身是否加建，造成自建房的自重變大；四周是否存在自重較大的建筑，使地基基礎產生不均勻沉降。

（3）自建房周邊是否存在正在加建像地鐵盾構工程這樣可能造成地基滑移、塌陷的工程。

（4）自建房周邊是否發生滑坡等地質災害。

（5）自建房是否存在排水不暢。

2.2 上部結構鑒定要點

2.2.1 墻體

墻體是磚混結構中的主要承重構件，鑒定過程中需重點關注以下幾個方面：

（1）裂縫

重點檢查墻體裂縫的數量、長度、寬度以及裂縫的位置，分析裂縫產生的原因。以下是幾種裂縫的成因：

1）溫度裂縫

溫度裂縫是最常見的墻體裂縫，多層自建房的頂層此類現象更為明顯，例如頂層圈梁底下墻體灰縫處出現的水平裂縫，頂層橫墻上產生的中間寬兩端小的八字型裂縫。嚴重的八字裂縫長度相當于房屋的1/3長度[2]，裂縫主要是因為砌塊、砌筑砂漿、混凝土等建筑材料的線膨脹系數差異造成的，甚至有些自建房屋蓋夏季受到的熱輻射遠遠大于墻體受到的熱輻射，屋蓋在夏季產生較大的熱膨脹變形，冬季產生較大的收縮變形，使得屋蓋和墻體之間的拉應力和剪應力大于墻體的抗拉、抗剪應力，墻體從而產生裂縫。

2）沉降裂縫

沉降裂縫主要出現在底層縱墻上，裂縫的主要特點是下大上小，其產生的原因是地基沉降不均，使得墻體受到的剪應力大于墻體的抗剪承載力，導致墻體開裂。橫墻由于受到的壓應力比縱墻大，橫墻的抗剪承載力大于縱墻，所以沉降縫主要出現在縱墻上。

3）結構性裂縫

結構性裂縫是由于自建房沒有經過專業的結構設計，結構布置不合理，造成局部荷載過大，而砌體的抗力不足，引起開裂。例如底層承重墻下部出現的多條豎向裂縫。

（2）墻體砌筑、連接

檢查承重墻是眠墻還是空斗墻，空斗墻無論是抗壓、抗剪承載力都相對不足，存在較大的安全隱患。縱橫墻交接處是否采用咬砌的砌筑方式來增加房屋的整體性，墻體是否從上至下連續或墻體是否砌筑在梁上。

（3）砌體強度

砌體強度是后續結構建模計算的重要參數，現場檢測砌塊、砌筑砂漿盡量使用回彈法測定其強度，減少對砌體的破壞，對于風化程度較高的砂漿，無法通過回彈法測定其強度，可以采用原位軸壓法直接測定砌體的抗壓承載力。

2.2.2 梁、板、柱

（1）結構體系

結構體系是自建房向地基傳遞荷載的部分，檢查時重點關注結構體系是否連續，例如板是否搭接在墻上或梁上、梁是否搭接在柱或墻上，墻、柱是否懸空；自建房懸挑部分是否存在懸挑梁等。

（2）強度、尺寸、配筋

混凝土構件往往是自建房承重構件中最核心的部分，通過回彈法測定混凝土構件的強度，準確地測量混凝土構件的截面尺寸，使用鋼筋探測儀明確梁、柱的配筋、配箍情況。

（3）缺陷

重點檢查承重柱、梁的裂縫和鋼筋銹蝕情況，明確裂縫產生的原因。例如柱是否出現明顯的受力裂縫（偏心受壓產生的水平裂縫、柱體傾斜過大產生的斷裂通縫）或是明顯的撓曲變形，撓曲部位出現水平或交叉裂縫；梁是否出現明顯的受力裂縫（端部出現斜裂縫，跨中出現豎向裂縫，懸挑梁根部混凝土開裂）或是較大的撓曲變形；對于長期暴漏在潮濕環境的鋼筋混凝土構件重點檢查鋼筋的銹蝕情況。

3 鑒定結果分析

3.1 常用結構類型、建造用途

通過對鑒定結果分析得出，常用的結構類型有磚木結構、砌體結構、磚混結構、框架結構等結構類型如圖1所示，各種結構類型占比及建造年代見表1。由表1可知，現存的經營性自建房主要建造于20世紀90年代后，1990年以前的自建房占比相對較少，改革開放后經濟飛速發展，磚混結構成為居民新建自建房的首選，現階段存在的磚混結構約占所鑒定的經營性自建房總數的79%；2010年后，經濟進一步發展，居民的安全意識也相應的提高，框架結構（含底框結構）開始出現在經營性自建房當中，約占6.34%。

現存經營性自建房建造初期的目的以自住為主，約占81.33%，后續由于經濟發展的影響，居民將自建房的用途由自住改為經營。

由于磚混結構在常用結構類型中占據主導地位，建造年代大部分距今20～30年左右，必定是將來最主要的結構類型，所以后續重點討論磚混結構。

3.2 地基基礎

所鑒定的房屋都位于城鎮，大部分自建房的選址未經過專業勘探，建造地址通常是自己家的宅基地、“風水寶地”、當地政府統一規劃的地址。從現場檢測的建筑物外觀圖上看，未發現有自建房的地基發生沉降不均現象。

檢測地區經營性自建房位于平原與丘陵的過渡地帶，地質上花崗巖廣泛分布，宅基地基本選址在硬度較高的花崗巖上，地基基礎缺陷相對較少。通過現場檢測人員使用全站儀或鉛錘實驗對自建房垂直度進行測量，未發現有自建房出現地基問題；在基礎形式上，幾乎所有自建房都使用了條形基礎。

3.3 建筑材料

居民建造自建房時的建筑材料的選取通常采用就近、經濟的原則。建筑材料主要包括磚、砂、水泥、石灰、鋼筋等。

為了節約成本，砌塊采用拆除的老舊房屋的廢磚、半磚。新買的磚塊，也由于磚廠工藝水平有限，存在部分磚塊大小不一，磚塊表面孔隙率不達標，色差較大等問題，導致部分自建房砌塊抗壓強度推定值偏低。現場檢測發現大部分砌塊抗壓強度推定值為10 Mpa，少部分在10 Mpa以下，約占8%。

砌筑砂漿配比主觀性太強，往往依靠工人經驗，現場攪拌配合，比例不符合規范規定，往往大量用砂，減少水泥用量或使用質量不達標的水泥，導致砌筑砂漿抗壓強度推定值差異較大。現場檢測發現砌筑砂漿抗壓強度推定值最高可達10.6 Mpa，最低在2 Mpa。

混凝土基本是現場自拌，用料配比，既依靠工人經驗，也取決于戶主經濟水平，粗骨料一般為大小不一的鵝卵石，細骨料為河沙，澆筑后混凝土養護基本也未按照標準實行。

鋼筋混凝土構件中鋼筋的選取、布置基本依靠經驗，甚至部分承重構件出現少筋情況，為今后承重構件發生脆性破壞埋下隱患。鋼筋存放也是露天放置，鋼筋使用時，可能已經發生銹蝕。

3.4 自建房整體性

經營性自建房以磚混結構為主，戶主建造時基本設置地基圈梁，然后隔層設置圈梁，約占79.67%。為節約建造成本部分房屋未設置構造柱，約占76.33%，造成房屋整體性不足，缺乏抗震能力。戶主對圈梁的重視程度略高于構造柱。

縱橫墻交接處基本采用咬砌的砌筑方式去增加自建房的整體性。

3.5 設計與施工

幾乎所有自建房都沒有設計圖紙，建設時基本只參考戶主的主觀意愿（如經濟實用、美觀大氣、“風水”）按照經驗進行建設。自建房的施工同樣也存在問題，沒有專業的施工團隊，都是工程情況臨時組織村民，這樣的人群缺乏相應的專業素養，責任意識相對薄弱，所以自建房工程質量往往不達標。

3.6 房屋歷史狀況

通過現場觀察，以及結合對戶主進行詢問調查的方式，對房屋的歷次裝修、修繕、擴建、改建、遭受災害或事故情況等進行調查。由于自建房建造在城鎮化水平較高的地區幾乎沒有房屋遭受災害，但是擴建、改建現象相對嚴重，約占5.33%。

3.7 質量通病

自建房普遍都存在大大小小的問題，其中最常見的質量問題是滲水，其次是頂樓出現的溫度裂縫，基本存在于每一棟房屋，如圖2所示。

3.8 鑒定評級

盡管經營性自建房都存在大大小小的質量問題，但對隨機抽取的300份鑒定報告的鑒定數據經行分析，發現都符合《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-2016）對于房屋危險性等級評定為B級的要求，達到了作為經營性自建房的最低要求。

4 房屋結構安全改善策略

4.1 地基基礎加固

（1）基礎注漿加固法

基礎注漿加固法適宜于砂土、粉土、粘性土等軟土的地基加固中，通過分滲注漿、劈裂注漿和密壓注漿等加注方式在軟土地基上形成一個抗壓、抗滲能力較強的固化體，來加固地基。

（2）樹根樁加固法

樹根樁加固法適用于淤泥、淤泥質土、碎石土及人工填土等地基上的基礎托換和加固。例如既有房屋加層和修復后的地基加固工程。樹根樁加固法具有工期短、造價低的優點。

（3）增加基礎地面面積加固法

增加基礎地面面積加固法適用于地基對原建筑承載力不足或是地基面積不足的加固。例如條形基礎、獨立基礎的加固。條形基礎、獨立基礎也是自建房常見的基礎。加固時可以根據需要加寬基礎，但需要注意新舊基礎之間的連接問題。

（4）坑式托換加固法

坑式托換加固法適用于自建房加層或是上部結構壓力增大較多的情況。

（5）灰樁托換加固法

灰樁托換加固法是將基礎打穿，然后在基礎的下方鉆孔，以成孔為路徑灌入石灰材料，石灰材料填入完畢后進行夯實，從而加固地基[3]。該方法主要使用石灰材料，由于成本低廉，是目前農村地區地基加固最常用的加固方式。

4.2 上部承重結構加固

（1）灌漿法

灌漿法常用水泥漿、環氧樹脂等膠結材料，并使用重力灌漿法或壓力灌漿法將膠結材料壓入裂縫中，硬化后膠結材料與砌體連接成一體，從而封堵裂縫增加原砌體的強度。灌漿法具有對裝飾層破壞小的優勢。

（2）增設圈梁與構造柱抗震加固法

增設圈梁與構造柱抗震加固法能增加自建房的整體性，提高自建房的剛度，提高自建房的抗剪能力，減少側移，提升自建房的抗震性能。但是該加固方法有著工藝復雜、加固周期長、影響原自建房空間布局等缺點。

（3）高性能水泥復合砂漿鋼筋網加固法

高性能復合砂漿鋼筋網加固法使用銷釘將鋼筋網固定在加固構件的兩面，然后抹上強度不低于42.5 Mpa的高性能復合砂漿。該方法具有施工周期短、加固后結構的抗壓、抗剪承載力都得到提高的優點。

（4）外包鋼筋混凝土加固法

外包鋼筋混凝土加固法主要用于提高磚柱的抗壓、抗彎承載力。

（5）黏鋼加固法

黏鋼加固法通過粘接材料使鋼材與砌體共同作用，提高砌體承載力。

（6）外包型鋼加固法

外包型鋼加固法通常使用橫向綴板或箍板為連接件，使用角鋼對磚柱經行包裹，限制磚柱的側向變形，從而提高磚柱承載力。

（7）纖維增強復合材料加固法

纖維增強復合材料加固法目前主要用于提高砌體抗剪、抗壓承載力。該方法加固具有施工工藝簡單，耐疲勞性好，幾乎不增加結構自重，造價低廉的優勢。

（8）增設梁墊加固法

增設梁墊加固法通過將梁端的砌體換成鋼筋混凝土墊塊，提高梁端部砌體抗壓承載力。該方法具有不影響適用空間的優勢。

（9）托梁拔柱加固法

托梁拔柱加固法是在不影響上部結構或對上部結構影響很小的情況下，更換、接長柱子的加固方法。該方法具有造價低、對生產生活影響小、工期短等優勢。

5 結 語

綜上所示，開展鑒定工作前需要先組織專家開展排查工作，后續對可能存在安全隱患的自建房進行鑒定，既減少人民的經濟支出，又減少鑒定工作者的工作量。對于發生影響上部主體結構的地基不均勻沉降、上部主體結構出現結構裂縫、結構體系不連續、改變使用用途、加建、改建的自建房，需要進行結構安全鑒定，排除安全隱患。對于經營性自建房出現的問題需提供加固方法。

參考文獻

[1]國家統計局，國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室.第七次全國人口普查公報（第七號）-第七次全國人口普查工作基本情況[J].中國統計，2021（5）：6-7.

[2]趙書全.淺析典型墻體裂縫產生的原因[J].城市建筑，2013（16）：177.

[3]王洪亮.村鎮房屋地基基礎加固技術探究[J].科技風，2021（18）：107-108.

作者簡介

郭理，碩士，研究方向為砌體結構。

祝明橋，通信作者，博士，二級教授，研究方向為混凝土結構及其新材料的應用。

（責任編輯：張瑞洋）