房地產開發企業成本管理的意義與優化措施

辛宗蘭

【摘要】隨著我國社會經濟快速發展，市場環境逐漸復雜，風險因素急劇增加，因此各大行業企業有必要采取合理措施來提升自身管理水平，從而在復雜的市場經濟環境中增強競爭優勢。本文首先闡述了房地產開發企業成本管理的相關基礎內容，分析了當前房地產企業成本管理工作存在的問題和原因，并針對性地提出了優化房地產企業成本管理工作的具體策略，希望能為企業加強成本管理提供建設性意見。

【關鍵詞】房地產企業 成本管理 優化策略

引言

隨著當前經濟建設工作不斷深入，房地產企業迎來了廣闊的發展空間，并在市場經濟發展過程中發揮了極其重要的作用。但是由于近幾年國家調控政策出臺，房地產業市場競爭激烈，因此房企有必要對成本管理進行精細化改革，轉變原有的暴利觀念，高度重視成本管理工作，切實發揮成本管理的實際效用。

一、相關基礎內容

（一）房地產開發成本構成

房地產開發是指在企業獲得國有土地使用權之后按照國家政策要求對土地進行開發建設，包括規劃設計、房屋修建、產品銷售以及售后服務等一系列開發活動過程。

房地產企業開發成本由以下內容構成：第一，土地成本。土地成本即為企業獲得國有土地使用權所需的成本費用，隨著國家宏觀政策出臺，多數房地產企業只能以拍賣方式來獲得土地使用權，并且這一成本費用近幾年持續增高；第二，投資成本。投資成本主要是指項目施工的成本費用，包括前期工程、安裝工程、基建工程等內容；第三，營銷成本。營銷成本是指企業商品營銷過程中產生的費用，比如廣告費、銷售代理費以及周邊產品費用；第四，財務成本。財務成本是指在較長的項目建設周期內所需的融資成本費用，主要包括融資利息費用。

（二）房地產企業成本管理

在狹義語境內，房地產企業成本管理主要是指對成本管理目標確認和成本管理方案的設計，而在廣義成本管理工作中，主要是指對企業生產經營活動中所有的成本費用進行有效管控，包括成本預測、目標確認、目標落實以及考核評價等一系列管理活動內容。成本管理為企業的經營管理活動提供明確的指導依據，將實際經營活動成果作為成本分析的對象，確認當前企業成本管理過程中存在的實際問題，并以此制定后續優化策略。在當前激烈的市場競爭環境下，房地產開發企業的成本管理從粗放型逐步轉型為精細化高質量管理模式，持續對現有的管理模式進行升級優化，解決企業在發展過程中遇到的各類風險危機，有利于促進企業長遠健康發展[1]。

二、當前房地產企業成本管理存在問題及原因

（一）前期決策階段成本管理問題及原因

前期決策階段成本管理問題及原因如下：第一，前期管控不夠量化。前期決策對項目建設提供良好的衡量標尺，具體內容包括市場調研、可行性分析、風險預測等內容。但是，當前部分房地產企業在該方面工作沒有做到位，各部門未能提供可靠的數據信息，且責任邊界不明確，使得企業在拿到地之后投入成本大幅度增加；第二，管理機制不夠完善。目前部分房地產企業在管理機制建設方面存在欠缺，目前企業的管理機制缺乏系統性，各個部門的管理機制相互分離，缺乏有效關聯，在企業開展對接工作時負面作用尤為明顯，并且管理工作多是依賴過往的工作經驗，制度體系與實際情況脫離，使得該制度缺乏可行性。

（二）方案設計階段成本管理問題及原因

方案設計階段成本管理問題及原因如下：第一，多方案對比不清晰。方案設計階段工作的主要目的，在于對前期獲得的數據信息進行可行性分析論證，從而完成具體方案的設計工作，如何進行分析評估是其關鍵內容，目前部分企業在進行方案比對分析工作呈現出形式化傾向，僅僅在部分節點參與操作，方案對比缺乏專業人士主導，且跟蹤力度不夠。第二，限額管理觀念缺失。目前部分房地產企業在方案設計階段缺乏限額控制觀念，對于成本控制僅僅停留在傳統方式，比如對混凝土鋼筋含量、混凝土含量進行管控，但是對于其他材料內容管控力度不夠。

（三）招投標階段成本管理問題及原因

招投標階段成本管理存在問題及原因如下：第一，資源引入不合理。當前國家政策對于基建項目的招投標活動有著嚴格要求，包括施工方、招標方、材料供應方都必須遵循招投標管理要求。但是部分房地產企業在該階段工作中仍然存在關系和人情主導的合作現象，使得部分招投標工作未按既定規范嚴格落實，為后續的成本管理工作埋下了隱患[2]；第二，招投標報價不平衡。在確保工程質量的前提下，企業在價格方面展開激烈競爭，再加上受其他因素影響，不平衡報價的情況時常出現。

（四）施工階段成本管理問題及原因

施工階段成本管理問題及原因如下：第一，三邊工程問題。近幾年由于房地產開發企業盈利空間降低，部分企業為了實現資金快速周轉，在項目實施前期采取圖審、設計以及施工一同進行的措施，這類管理模式雖然提高了項目實施速度，但是由于前期未進行可行性論證和風險預測，為后續施工活動埋下了大量隱患；第二，資料數據缺少。房地產企業在項目施工過程中時常會出現設計變更和技術變更的情況，設計變更與圖紙變更相關，而技術變更則與施工要求和施工工序相關，以上變更往往與前期數據資料缺乏相關，導致不得不在中途進行變更操作；第三，無效成本問題。無效成本在施工建設過程中十分常見，比如項目中重復低效的管理流程或者技術落下產生的材料浪費等，都屬于無效成本范疇，而這部分成本因產出不明確難以追溯根源。

（五）銷售階段成本管理問題及原因

銷售階段成本管理問題及原因如下：第一，銷售階段過度承諾問題。由于市場環境競爭激烈，部分房地產企業為了擴大市場份額，在營銷階段采取了不合理的方法策略，傳輸不準確的信息內容，比如該項目靠近地鐵、學校及醫院等，這些宣傳點可能會吸引一定數量的客戶，但是在后期交付階段存在明顯風險，對企業的市場形象帶來負面影響；第二，市場波動影響問題。市場環境發生變化也對企業的產品帶來影響，企業需要投入額外資源來提升產品品質或者擴大營銷力度，比如在產品公共領域增加精裝、附帶額外保修服務等，使得企業的成本進一步增大，且盈利空間提升幅度難以預測。

三、優化房地產企業成本管理的具體措施

（一）前期決策階段成本管理優化策略

前期決策階段的成本管理工作極為重要，具體管理策略如下：第一，深化管理標準。房地產企業在拿地之前要做好投資建設成本的評估工作，從項目時效性、變化調整以及風險管控等多個維度對管理標準進行深化，強化各部門責任主體意識，做好前期論證分析工作，提升決策的可行性；第二，完善標準成本管理。為了有效控制拿地成本，房地產企業需要構建完善的標準化管理體系，深度分析測量拿地成本數據信息，并將數據庫與之進行比對，從而對拿地方案進行校正。

（二）方案設計階段成本管理優化策略

方案設計階段是對決策分析階段的優化和延伸，在諸多硬性管理標準下，要減少無用成本消耗，實現項目效益最大化，具體操作如下：第一，建立多方案對比路徑。為了減少管理風險，在決策初期房地產企業必然會制定多套實施方案，因此需要一定標準對方案進行綜合比選，明確相關人員的責任分布范圍，解決無人主導和關注的問題，從目標成本管理和風險管控的角度選擇效益最大化方案；第二，構建成本限額管理體系。成本限額管理其本質是對價格和數量的綜合管理，價格體現在成本造價上，而數量則體現在滿足關鍵性技術指標上。在滿足既有設計規范的前提下，對某些施工指標數量進行合理限制，比如出入口、窗地比以及裝飾比等方面，從而實現成本費用的有效管控。

（三）招投標階段成本管理優化策略

招投標環節在房地產項目建設過程中屬于中間環節，關系到后續施工環節的落實，具體優化策略如下：第一，關于資源引入不匹配的優化策略。為了避免招投標資源引入不匹配，可采用公開招標和邀請招標兩種方式，設置量化資格門檻，減少人情世故對招投標結果的影響，便于引入優秀資源；第二，平衡報價的有效策略。要對不平衡報價現象的根本原因進行深度分析，前期在協調溝通階段就需要確認報價范圍進行確認，發揮投標保證金的擔保作用，避免中標人采取不合理措施調整報價，并制定合理的標底價，以市場競爭機制來制衡不平衡報價問題，減少基準價格浮動情況[3]。

（四）施工決策階段成本管理優化策略

施工決策階段成本管理的優化策略如下：第一，三邊工程管理對策。目前國家政策不支持三邊工程模式，為了解決這一現象，房地產開發企業需要對該現象背后的原因進行分析，確認三邊工程的優劣勢，一方面要樹立明確管理模板，模板的優先級高于變更手段，避免大量變更手段引發管理風險。另一方面要嚴格遵循管理程序，在設計圖紙經過可行性分析論證之后再進行下一階段工作，避免設計、施工以及采購三者交叉進行；第二，完善經濟資料。在施工階段房地產企業需要有效管理的經濟資料，比如設計圖紙以及現場簽證等內容，確保資料的時效性和真實性，并要求施工方及時提交關鍵資料數據，以資料內容確認最終責任主體和考核成果，降低無效成本的出現概率。

（五）銷售階段成本管理優化策略

房地產企業的實際盈利與銷售成本管理密切相關，具體優化策略如下：第一，針對過度承諾的優化策略。基于對銷售業績的考慮，使得銷售成員對于過度承諾背后風險考慮欠缺，因此房地產企業需要采取整改措施來改變錯誤觀念，采取人事調動和績效考核等方式來避免過度承諾情況發生；第二，采用價值實現管理策略。要結合客戶的實際需求，在產品功能進行優化提升，確認合理的產品售價，具體措施即為向客戶發放調查問卷，確認客戶需求和自身產品競爭優勢，并規避不必要的營銷成本支出，確保經營項目的效益創收。

結束語

綜上所述，房地產開發企業實施成本管理工作十分必要，需要企業采取有效措施來促進成本管理水平提升，降低企業的經營管理成本，幫助企業有效提升經濟效益。房地產企業管理層要在實際工作中加強學習總結，不斷完善成本管理制度體系，真正發揮出成本管理的實用價值。

參考文獻：

[1]王晨照.房地產開發企業成本管理的現實意義與具體舉措[J].中國科技期刊數據庫 工業A，2022（4）：101-102.

[2]李向梅.基于企業成本管理現狀及優化措施的分析[J].質量與市場，2022（16）：118-119.

[3]何林.企業成本管理存在的問題及優化措施分析[J].理財：經論版，2022（4）：62-63.