我國房地產企業財務風險管理思路

康月花

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.06.023

［摘 要］財務風險管理作為企業內部控制的重要環節，對推動房地產企業穩步運行，達成盈利的目標有著積極的作用。當前，金融環境不斷發生變化，房地產企業相關的政策不斷縮緊，使企業面臨較多的不可控因素，出現較多的財務風險。對此，我們應該結合房地產企業風險管理現狀，積極探索財務風險管理的創新策略，通過建立完善的風險管控機制、調控資產負債規模、加強財務人員的培訓，全面提升企業風險應對能力，保障房地產企業穩定運行發展。

［關鍵詞］房地產企業；財務管理；財務風險

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

房地產行業作為推動經濟發展的關鍵行業，在我國經濟上行階段曾發揮過至關重要的作用。近年來，隨著經濟結構轉型，國家落實房地產收緊政策，使房地產行業競爭逐步加劇，行業利潤空間縮小，對企業提出轉型發展的要求。而房地產企業屬于資金密集型產業，開展的各類項目需要大量的流動資金，使企業承擔的債務壓力提升，而對資金的依賴程度較高，使企業面臨著較大的財務風險。對此，明確房地產企業財務風險的類型和特點，結合當前的市場發展趨勢和政策環境，積極探索財務風險管控的創新策略，通過對財務風險全流程的管控，減少風險對企業的危害和影響，推動房地產企業創新變革對房地產企業來說十分重要。

1 房地產企業財務風險類型和特點

1.1 籌資風險，籌資活動受政策影響較大

資金作為企業有序運轉的基礎保障，是房地產企業不可缺少的資源。由于房地產企業參與的各項經濟活動，有著明顯的周期長、投資多、項目規模大的特點，因此企業需要大量的周轉資金。而在資金獲取的過程中，籌資作為一種手段，需要制訂相應的資金籌措方案，結合企業經營項目的現實需求，形成可供企業穩定運行和發展的資金鏈條［1］。而當前房地產企業籌資渠道較為單一，除商品房銷售款之外，企業資金的主要來源為銀行貸款，很多商品房的銷售回款也需要依賴銀行的貸款，導致房地產企業對銀行貸款的依賴度逐步增加。而資金籌措路徑單一，過度依賴銀行，容易使企業承擔較大的金融政策風險。特別是我國房地產政策逐步收緊，房地產企業獲取銀行貸款的難度逐步提升。很多中小型企業信用度不高，而面對外部競爭，企業不斷地擴張，產生較大的資金需求。越來越多的企業選擇金融信貸和個人信貸的方式來獲取資金。但同時，企業承擔較高的負債率，容易使房地產企業出現貸款償還不上的風險。很多房地產開發的項目周期過長，使企業貸款呈現出長借短用的情況，導致資金籌劃上的風險威脅不斷延長，如果企業不注重科學的風險防控，就會為企業帶來較大的資金損失，制約著房地產企業健康穩定的運行。

1.2 投資和資金分配風險，企業面臨的不可控因素較多

投資風險產生于投資項目中，如果企業投資項目周期過長，在合同期限內不能取回本金與利息，同時過程中遇到不可控風險因素，則容易使企業難以從中獲利，出現資金鏈條斷裂的風險。從投資風險的本質上來看，企業參與投資項目的目標是獲得更大的利潤，但是很多項目風險性較大，需要房地產企業對多個因素進行綜合考量，并展開投入產出比的評估，預測項目是否能夠符合市場需求，為企業帶來良好的經濟效益［2］。但是，由于政策和市場經濟影響因素眾多，房地產企業投資額不斷增加，使很多企業忽視制訂政策和環境的應對措施，在市場供求關系不斷變化的環境中，企業投資項目的利潤空間也隨之改變，容易使企業出現不同程度的投資風險。而企業長期處在投資回報率低、周期長、資金回收速度慢的狀態下，不能夠完成資金的有效分配，很大程度上會降低企業內部的投資信心。企業股東會出現撤資的想法，不利于企業品牌的建設，也影響其后續融資項目的推進，為房地產企業帶來較大的不利影響。

2 房地產企業財務風險管理現狀

房地產企業財務風險有著全過程性、難預測性、綜合性的特點，很多風險潛伏期較長，難以有效地識別，容易對房地產企業各個經濟活動帶來不利的影響。這就需要企業落實全方位的監管，構建完整的內部管控機制，從而多元化的處理和識別財務風險，最大限度地降低財務損失。但是目前，房地產企業在運營的過程中，過于關注經濟效益，導致企業不斷擴張，面臨的財務風險壓力也隨之增加。首先，企業財務風險管理體制不夠完善。企業處在全新的競爭環境中，對市場形勢關注不夠全面，自身的敏感性不足，沒有從長遠的角度展開統籌規劃，導致內部管理體系存在一定的滯后性。在財務風險防范方面，設置的流程、標準不夠細化，財務部門內部各項管理職能分工不明確，不能對風險進行全流程的監管，導致風險管控停留在事后階段，難以發揮其管控和約束的作用。其次，缺少風險預警評估機制，全流程的風險管控，能夠通過具體的分析快速識別風險，并通過制訂相應的管理方案，為企業內部管控工作提供指導［3］。但是目前，房地產企業沒有建立完善的預警體系，很多管理工具和方法創新性不足，導致很多經濟活動的監督落實不到位。比如，缺少對企業資金支出上的監控，導致企業資金的應用與籌措方案不匹配。而高層管理人員凌駕于內部控制之上，容易出現資金私自挪用的風險。最后，財務管理人員專業能力水平有待提升。房地產企業在人才培養方面投入不足，不能針對全新的管理需求，落實全方位的培訓。財務人員按照常規的方法開展工作，缺少與其他部門和企業互動，對市場形勢分析不夠全面，造成很多風險的識別不夠精準和及時。而財務人員管理體系、風險防控和預警體系內容調控的主動性不足，導致內部管理工作不能適應企業的發展需求和目標，降低了整體的財務風險管控效能。

3 我國房地產企業財務風險管理對策

3.1 加強投資可行性的研究，嚴格控制投資項目風險

為有效降低我國房地產企業財務風險管理模式，必須要緊跟當前時代發展趨勢，以實現可持續發展為目的，保持本地發展優勢，做好分層下沉戰略。結合實際深入市場展開調查工作，綜合了解、分析居民要求、政府政策以及市場環境，明確當前的購房需求與經濟實力。然后，結合調查結果，加強對投資可行性的研究，保證投資項目與當前市場實際需求緊密對接，從而有效降低財務風險。在具體實施階段，一是要重視加強對投資項目的風險控制。明確認識到房地產投資項目涉及周期較長，從項目選擇到最終項目獲益屬于一個持續性過程，在這個過程中，其容易受到個別因素的影響和干擾，對房地產企業投資項目帶來潛在風險。因此，必須要全面掌控項目投資全過程，建立全程化控制機制，組建專業項目風險控制團隊，制訂風險控制方案。緊密圍繞目標設置、方案設計、權限審批、進程控制以及項目評價，落實監督、管控辦法，保證做好各個細節的風險管理工作，最大化提升風險管控效果，降低項目風險發生概率。二是加強對投資項目可行性的研究和分析力度。可通過聘請專業調研人員，深入房地產企業投資項目涉及到的領域、行業市場，針對不同地域涉及到的經濟環境、政策內容差異性，以及受眾群體購房需求、消費水平等具體情況，做好研究調查工作。努力做到因地制宜制訂項目投資戰略，避免項目投資過大而市場需求量較小，產生財務風險［4］。三是實時觀察政策變化情況，根據宏觀政策變化，及時調整投資項目戰略方案，尤其是重點關注土地、信貸方面的政策。如果經濟政策發生變化，銀行會隨之提高貸款利率，增加償債壓力，導致房屋價格提高，在這一形勢下，房地產企業將會面臨資金回流速度慢等問題，嚴重影響資源配置率。所以，必須要緊跟政策變化，調整投資項目戰略，合理配置好資源。

3.2 建立健全的財務風險管理機制，強化風險管控力度

建立健全的財務風險管理機制，有利于保證房地產企業財務風險管理工作落到實處，并形成無形的約束力度，利用制度督促財務人員規范開展風險管理工作，保證風險管理工作開展規范性、標準性，發揮財務風險管理的作用和價值，保證企業長期發展。首先，堅持以提高房地產企業財務風險管理能力為目的，緊密結合企業自身發展實際，建立健全的財務風險管理責任制，對各部門所負責的管理環節，以及擔任的職責權限進行明確規定。通過落實責任制度與追究制度，鼓勵員工積極參與財務風險管理。若是存在忽視、敷衍等行為，甚至影響財務風險管理工作質量和效率的，需追究其責任，落實處罰制度，公開處罰結果，以形成督促作用，提高各部門人員對此的重視程度。同時，為避免責任追究制度過于剛性，制約財務人員工作積極性和創新性，應配合搭建行之有效的激勵制度，對于表現優秀的人員需結合績效評定給予激勵，以此來激發各部門人員配合開展財務風險管理工作的積極性與主動性，營造全員參與的良好管理氛圍。其次，建立完善的財務風險管理體系，優化財務風險管理流程。可通過建立獨立的財務風險管理機構，結合房地產企業自身實際情況，制訂各環節的財務風險管理標準和規范。鼓勵風險管控人員積極引進當下最先進的風險管理辦法，適當借助云計算、大數據、人工智能等現代信息技術，搭建財務風險管控系統。將該系統與房地產企業各個部門的后臺系統緊密對接，實時監控財務活動，整合、收集各種財務數據信息，為企業提供更加精準的風險評估，并通過建立信息安全防護系統，加強對網絡木馬病毒、黑客入侵、漏洞等問題的嚴格管控，最大限度地保證企業內部財務信息安全，杜絕信息泄露風險。第三，建立企業內部控制體系，緊密圍繞房地產企業經濟效率、償債能力、回報比例以及發展潛力等多方面構建財務分析指標體系，根據指標體系建立高效精準的財務風險預警系統，實時監測指標體系內容。有效防止企業為擴大規模盲目擴張，導致風險發生，助力企業完成資本原始積累，提升償債能力。最后，還可通過引進財務風險管理程序，劃分財務風險所在區域，結合房地產企業經營發展現狀，精準預估財務風險發生造成的損失程度，并制訂好應對方案，對已發生風險的環節，要及時作出補救措施，降低損失。通過對所有風險點進行全面復盤，分析其根源所在，制訂防御措施，杜絕同類風險再次發生，為企業經營發展保駕

護航。

3.3 重視控制好資產負債規模，有效降低企業籌資風險

為切實解決房地產企業因籌資渠道單一、資產負債率較高而造成的償債壓力大、籌資活動受政策影響大等問題，必須要嚴格把控好房地產企業負債規模，優化資本結構，拓寬籌資渠道，來有效降低房地產企業籌資風險，增強企業抗風險能力。第一，房地產企業管理層應重視把控好籌資環境的潛在風險因素，明確籌資過程的每個環節，將風險防范、風險控制細化成不同小指標，分別落實在每個籌資環節，并把控好各個環節的潛在風險。比如，針對籌資決策環節，需要提前分析好籌資需求，為籌資決策提供需求參考；針對籌資流程設計環節，需要適當借助先進的大數據、云計算等信息技術，多方位收集、獲取具有價值的參考數據信息，為提高設計方案科學性、有效性提供重要依據；針對投資方案審批環節，需要將各環節的審批職責落實到位，明確各部門職責權限，有利于及時發現問題并作出反饋。第二，需要做好成本管理，加強對房地產企業現金流量的管控力度。遵循“統一管理，分級核算”原則，下設二級成本核算單位，確定該單位具體負責的項目成本和管理范圍，嚴格制訂開支標準與規范，實行成本責任制，切實做好成本核算工作。第三，全方位開發、拓展融資渠道，積極采取增發股票和債券、與不同商會財團合法募資等方式，發揮財務杠桿以及金融投資作用，降低房地產企業對銀行信貸的依賴性。當然，作為房地產企業發展和開設新項目的常規手段，應充分重視不同融資渠道所帶來的不同結果與風險，避免利用單一融資渠道進行企業發展和項目開發，保證房地產企業財務風險抵抗能力大于風險內容。第四，建立科學的債務風險管控機制，做好統籌規劃工作，結合企業長期、終極、短期債務規模，制訂一套適合房地產企業長期發展部署的資金結構管理計劃。并制訂科學合理的預售制度，明確要求財務人員需要深入分析房地產企業負債情況是否處于穩定區間，結合實際在企業整體負債中扣除預收賬款，減少負債占比，增加預收賬款占比，能夠有效緩解財務矛盾，降低企業資金壓力。

4 結語

房地產行業有著資金密集、項目周期長的特點，在經營的過程中，容易遇到較多不可控因素，使其面臨著財務投資、資金分配的風險。而財務風險呈現出不可預測性、綜合性，為財務管控工作增加難度。當前，房地產企業財務管理體系的建設不夠完善，財務風險的管控力度不足，導致企業承擔的壓力隨之增加。對此，需要企業加強對內外部環境的分析，并健全財務風險管理機制，從企業長遠的角度，控制好企業負債規模，有效地降低企業籌資和投資的風險，強化風險管控的有效性。與此同時，加強對財務管理人員的培訓，提升財務風險管控的專業程度，構建完整的防控體系，從而合理規避風險，推動房地產企業穩定運行和創新建設。

參考文獻

［1］楊婷婷. 新常態背景下房地產行業資金鏈風險分析——以A房地產公司為例［D］. 成都：電子科技大學.

［2］陳凱鋒. 房地產企業財務風險管理存在的問題及對策——以H集團公司為例［J］. 商業2.0，2023（6）：22-24.

［3］楊秋霞. 我國房地產財務管理與稅務風險識別分析［J］. 中國集體經濟，2022（7）：141-142.

［4］萬萌萌. 房地產企業開發環節的財稅風險探討［J］. 財會學習，2022（20）：116-118.