既有建筑綠色改造項目交易過程決策機制理論研究綜述

*基金項目：國家自然科學基金項目“市場治理視角下既有建筑綠色改造多主體動力演化與耦合機理研究”（71872122）；教育部人文社會科學后期資助項目“既有建筑節能改造項目風險共擔與激勵協同機理研究”（20HQ095）。

摘要：既有建筑綠色改造是實現我國“雙碳”戰略目標，建設生態化、綠色化宜居城市的重要途徑，其高效實施離不開交易過程決策的科學性和有效性。基于項目治理視角，從方案評價、激勵政策、決策方法、收益分配和主體動力等方面梳理國內外既有建筑節能改造項目治理理論研究成果，綜合考慮既有建筑綠色改造交易過程長期性、收益實現滯后性、改造內容與技術集成性等特殊性，論證既有建筑綠色改造項目交易過程決策機制研究的價值性。

關鍵詞：既有建筑；綠色改造；交易過程；決策機制；研究綜述

0" 引言

既有建筑綠色改造是在單體節能改造基礎上融入以人為本、環境友好等理念的一種區域系統化、整體化改造方式，是實現“雙碳”戰略目標、推動建筑領域綠色化轉型的重要途徑。《2022中國建筑能耗與碳排放研究報告》數據顯示，2020年，全國約696億m2既有建筑全過程能源消耗總量和碳排放總量分別為22.7億t標準煤和50.8億t CO2，分別占全國能源消耗總量和碳排放總量的45.5%和50.9%［1］。由此可見，既有建筑能耗高、碳排放量大，對其實施綠色節能改造刻不容緩［2］。

當前，我國實施的單體既有建筑節能改造在提升建筑能效性、安全性與美觀性等方面取得了一定成效，但距以“四節一環保”為核心的區域整體化綠色改造目標相差甚遠，仍存在主體積極性不足、成本效益不佳及改造重復浪費等問題。究其原因，除了項目風險與收益分配不均、節能服務公司（Energy Service Company，ESCO）技術與服務水平落后，主體地位不平等、決策不協調是根源之一，交易環節尤為明顯。因此，急需對既有建筑綠色改造項目交易過程決策機制開展深入研究。

鑒于國內外既有建筑綠色改造理論研究成果較少，考慮到綠色改造與節能改造內容上存在的整體與部分、技術上存在的單一與集成的包含關系，以及核心主體與運行流程的相似性，本文基于項目治理視角，梳理國內外既有建筑節能改造相關理論研究成果，剖析既有建筑綠色改造項目交易和決策過程的復雜特殊性，論證既有建筑綠色改造項目交易過程決策機制與優化策略研究的價值性，以期通過交易科學決策驅動主體合力，推動我國既有建筑綠色改造事業穩步發展。

1" 國外既有建筑節能改造項目治理理論研究概述

1972年，“石油危機”爆發后，為應對日益嚴峻的國際能源安全問題，部分國家開始重視既有建筑節能改造。當前，該領域已形成了較為完善的既有建筑節能改造項目治理理論體系。近期研究主要集中在方案評價、激勵政策、主體意愿、決策方法4個方面。

1.1" 既有建筑節能改造方案評價研究

基于成本效益分析的改造方案評價是支撐既有建筑節能改造項目方案選擇的基礎。Patio-Cambeiro等［3］通過對區域建筑改造項目進行整體和單獨的成本效益分析，由此確定最佳改造方案。Paolo等［4］將凈現值準則與項目全生命周期成本估算法相結合進行成本效益分析，在兼顧業主與政府利益的基礎上形成了以增量效益與節能效果為指標的方案評價工具。Serrano-Jiménez等［5］量化了瑞典節能改造項目中4種不同改造方案的短期、中期和長期凈現值，論證了改造方案在不同階段的經濟可行性，為改造方案的選擇提供了經濟依據。Suman等［6］和He等［7］基于凈現值法分析既有建筑綠色改造方案成本效益，以此篩選最佳改造方案。Zheng等［8］分析了多項節能改造措施組合方案的成本效益，并以經濟內部收益率為指標進行改造方案選優。Muhammad等［9］通過對節能改造方案進行建模與仿真模擬，量化節能效益并根據折現回收期判斷改造方案的經濟性。Liu等［10］基于環境、經濟和社會效益指標量化改造項目增量效益，并以增量成本效益比為指標對改造方案進行經濟評價，為改造項目決策提供有力支撐。

1.2" 既有建筑節能改造激勵政策研究

科學的激勵政策是調動既有建筑節能改造項目主體積極性的關鍵所在。Economidou等［11］通過分析歐盟能源政策，認為針對不同類型業主量身定制的激勵政策是提高其改造積極性的關鍵。Azizi等［12］認為，適應特定群體的利益和需求，避免“一刀切”式的激勵政策更加公平合理。Liang等［13-14］考慮了不同類型建筑及其業主特征，構建了基于委托代理理論的激勵政策制定模型，以優化不同場景下的激勵政策。Prabatha等［15］構建了針對業主個人節能改造的激勵政策框架，并確定了不同改造措施下的最優激勵金額。Yang等［16］構建了不同激勵措施下政府與ESCO策略選擇的博弈模型，指出采用增加效益和降低成本的組合激勵政策效果最佳。Wang等［17］構建了綠色改造項目三方主體演化博弈模型，揭示了財政補貼的激勵政策可以顯著激發ESCO活力。Villca-Pozo等［18］通過分析西班牙住宅節能改造相關稅收政策，指出實施門檻更低、強制性更高的退稅激勵政策有助于調動業主的改造積極性。

1.3" 既有建筑節能改造主體意愿影響研究

主體改造意愿影響分析是增強既有建筑節能改造項目主體意識的前提。Chen等［19］建立了基于復雜網絡演化博弈方法的動力學模型，解析業主在進行節能改造決策時的動力演化過程，揭示了政府激勵、改造成本等因素對業主改造意愿的重要影響。Ebrahimigharehbaghi等［20］分析了影響業主改造意愿的障礙和驅動因素，指出提升改造舒適度、降低交易成本可以有效提高業主改造意愿。He等［21］基于問卷調查法構建了既有住宅建筑業主綠色改造意愿分析模型，探討了激勵政策、業主改造認知等因素對居民改造意愿的影響。Azizi等［12］研究發現，不同群體價值需求不同，影響其節能意愿的因素也存在差異性。Yang等［22］通過構建群體意向傳播模型，探討了綠色改造意愿在居民群體間的傳播規律。Yuan等［23］分析了不同建筑業主節能改造需求水平的差異，指出原有建筑的規模、價值、能效等因素對業主改造意愿具有顯著影響。

1.4" 既有建筑節能改造決策方法研究

多準則的決策方法是實現既有建筑節能改造項目方案決策科學性的重要途徑。Serrano-Jiménez等［5］基于多準則決策方法，從社會、經濟和技術方面量化改造策略對不同改造階段的影響，得到不同改造方案綜合權重，并以此進行決策。Zheng等［8］針對大型建筑節能改造項目提出一種基于蒙特卡羅模擬的技術-經濟-風險決策方法，并從數據庫質量、節能效果與準確性方面進行了驗證。Khadra等［24］和Ziortza等［25］考慮既有建筑節能改造項目經濟、社會及生態等多方面目標，利用多準則決策方法對改造方案進行選優決策，并通過實例分析驗證該方法有效性。Serrano-Jiménez等［26］基于建筑和心理環境改造評估方法開展決策，依據社會需求指標從公共空間、建筑和室內布局三個維度評估不同改造措施的優先級，以此進行項目決策。

2" 國內既有建筑節能改造項目治理理論研究概述

20世紀80年代，隨著國內能源需求與國際能源價格日益上漲，建筑節能得到業界重視，既有建筑節能改造理論研究受到關注。近期研究主要聚焦在收益分配、行為策略、風險評價、主體動力4個方面。

2.1" 基于改進Shapley值法的收益分配模型研究

考慮資源投入、風險分擔等要素的改進Shapley值法是構建收益分配模型、提高收益分配公平性的科學方法。王志強等［27］通過構建基于云重心法修正的Shapley值收益分配模型，指出“高收益、高風險”的收益分配模式更具公平性。賈楚蘊等［28］通過引入資本投入、風險承擔與合作貢獻因素改進Shapley值法，在此基礎上構建了既有園區節能改造收益分配模型，并結合實際案例驗證其合理性。劉惠敏等［29］針對節能改造外部性，依據主體貢獻構建了節能改造項目核心利益相關方的模糊區間Shapley值收益分配模型，并探討將政府納入收益分配體系的可行性。郭婧娟等［30］引入風險分擔、議價能力及執行貢獻度等因素改進Shapley值的收益分配模型，使得收益分配更加公平合理。張羽等［31］綜合考慮改造項目中政府、ESCO與業主的資源投入、風險分擔及滿意度三個因素，利用TOPSIS修正的云重心法改進Shapley值收益分配模型，提高了三方合作的積極性與穩定性。

2.2" 基于博弈理論的主體行為策略研究

博弈理論是揭示既有建筑節能改造項目主體行為策略選擇的有效方法。梁喜等［32］構建了政府監管條件下業主與ESCO的演化博弈模型，通過提高增量收益、降低增量風險促進雙方博弈策略穩定。陳立文等［33］結合前景理論構建了節能改造項目三方主體收益感知矩陣和演化博弈模型，揭示了業主的策略選擇與接受改造的成本密切相關。李柏桐等［34］圍繞政府、ESCO預期收益和支付成本建立博弈模型，認為預期收益高于支付成本是雙方采取協同策略的基礎。楊曉冬等［35］針對綠色改造項目融資困境，構建了PPP模式下政府與投資企業演化博弈模型，探討了不同激勵條件對投資方行為策略選擇的影響。在此基礎上，吳偉東等［36］構建了政府、ESCO和銀行三方博弈模型，指出ESCO風險管理水平有助于降低改造成本，進而促進三方策略均衡。喬婉貞等［37］構建了地方政府、業主與ESCO三方博弈模型，認為合理的收益分配系數是影響主體合作行為的關鍵。陳旭等［38］基于政府核心調控作用，構建了舊工業建筑節能改造主體決策演化博弈模型。

2.3" 基于模型方法的風險評價研究

風險評價的有效開展依賴于科學的模型方法。陳悅華等［39］運用AHP法確定風險權重，在此基礎上構建了基于GA-BP神經網絡法的既有建筑節能改造項目風險評價模型，揭示了關鍵風險的分布規律。李強年等［40］基于結構方程模型（SEM）開展了既有公共建筑節能改造項目風險評價，并通過量化與排序得到關鍵風險。段小萍等［41］基于層次分析法和模糊綜合評價法（Fuzzy-AHP），從全生命周期視角開展EMC模式下的既有建筑節能改造項目融資風險評價。王瑩等［42］構建了基于故障模式和影響分析方法（Fuzzy-FMEA）的既有建筑綠色改造項目風險評價模型，得到關鍵風險的FMEA清單。王志強等［43］基于后悔理論構建既有建筑節能改造項目融資風險評價模型，確定融資風險等級并結合實際案例驗證模型科學性。李芊等［44］將改進熵權法引入灰色關聯分析算法，采用定性與定量相結合方式分析既有建筑節能改造項目全過程風險。

2.4" 基于關聯分析的主體動力影響機理研究

既有建筑節能改造主體動力影響機理分析關鍵在于揭示其關聯反饋關系與路徑。在業主內源動力研究方面，李瑋等［45-46］基于扎根理論構建了既有住宅建筑節能改造業主內源動力影響因素模型。在此基礎上，利用社會網絡分析法（SNA）探討了影響業主內源動力的關鍵因素及內在關聯路徑，揭示了關鍵因素對主體動力的影響機理。張國宗等［47］基于灰色關聯法構建業主內源動力影響因素評價模型，指出生活質量的改善是激發業主節能改造動力的關鍵。楊建平等［48］基于數據調查，從業主心理與外部因素角度探究影響既有住宅綠色改造業主內源動力的關鍵路徑及其作用機理，揭示了政策因素對業主改造動力形成的重要影響。郭漢丁等［49］從研究目標、研究內容等方面設計了既有住宅建筑節能改造業主內源動力形成機理的研究架構。在ESCO驅動力研究方面，李柏桐等［50］在識別ESCO動力影響因素的基礎上，利用SNA法分析各影響因素間的關聯關系，得到關鍵影響因素及路徑。陳為公等［51］基于DEMATEL-ISM法研究了ESCO動力的關鍵驅動因素及其層級關系，并構建了反映不同層級影響因素之間影響路徑的多級遞階結構模型。

3" 既有建筑綠色改造項目交易決策過程特殊性分析

與既有建筑節能改造相比，既有建筑綠色改造是秉持環境友好與以人為本理念相統一、兼具綠色化與可持續性提升為一體的區域系統化、整體化的綜合性改造項目，在改造理念、改造內容、改造技術等方面更具先進性和綜合性，兼具市場交易與價值實現過程的長期性，由此造成既有建筑綠色改造項目交易決策過程的困難性和復雜性。

3.1" 交易決策過程要素的多樣性造成既有建筑綠色改造交易決策的復雜性

有別于單體既有建筑節能改造，既有建筑綠色改造立足以人為本、環境友好的高質量發展理念，集成建筑保溫隔熱、用能設備更新、室內外環境優化以及適老化、適兒化改造等內容，凸顯改造理念先進性和改造內容集成性的特點。從ESCO視角來看，集成性的改造內容對ESCO的綜合技術水平與施工管理能力提出了更高要求。一方面，多種綠色節能技術的集成應用使得改造成本大幅上升，ESCO在交易前期決策過程中必須立足業主的經濟實力、需求與風險偏好，平衡技術成本與其應用效益，協調改造方案與差異化的業主需求，并考慮如何利用自身技術與信息優勢降低交易成本，提高改造方案的性價比，進而實現項目增值；另一方面，多專業工種聯合作業及改造與使用過程的重疊性增加了ESCO施工管理難度，使ESCO決策必須考慮組織協調困難性、施工時間與空間受限等問題，從而增加了ESCO交易決策過程要素的多樣性，加劇了ESCO交易決策的復雜性。從業主視角來看，既有建筑綠色改造理念的更新使得業主的價值取向及其利益訴求呈現個性化、多樣化的發展趨勢，這就要求業主在交易決策前必須充分整合自身差異化的改造需求，在業主內部形成有效的價值共識，避免決策沖突。同時，集成性與專業性的改造內容加劇了業主與ESCO間的信息不對稱性，增加了業主選擇ESCO的難度及對ESCO的信息依賴性，因此，需要業主在交易決策過程中充分考慮因信息滯后所帶來的諸如合同簽約、義務履行及糾紛索賠等風險隱患，并發揮自身決策的能動性，掌握交易主動性，保障自身權益。

3.2" 交易風險的不確定性加劇了既有建筑綠色改造交易決策的困難性

不同于一般節能改造項目交易過程，既有建筑綠色改造前期資金投入更大、施工周期更長、交易環節更為繁雜，使得改造與收益共享過程進一步延長，凸顯了交易過程長期性特征。同時，基于合同能源模式（Energy Management Contracting，EMC）的既有建筑綠色改造交易項目以改造完成后產生的經濟、環境、社會等效益作為價值交換的載體，其效益共享過程也從單純的節能收益共享延伸到環境、社會等綜合效益共享，凸顯了收益實現的滯后性和綜合性的特點。一方面，在綠色改造項目長期交易過程中，其交易效果除受ESCO技術與合同管理水平及業主行為規范等內部因素的制約，還受外部政策調整、能源價格與貸款利率變動等不確定性因素的影響，使得考慮業主與ESCO風險偏好、基于風險與收益對等原則的交易決策難度進一步提高；另一方面，收益實現的滯后性決定了項目竣工后難以在短期內對交易的質量和效果進行客觀、及時、準確的評估，且隨著綠色節能設備老化與維護，改造項目的短期收益會出現波動，因此，交易決策必須綜合考慮改造項目的短期和長期效益，從而加劇了以改造項目經濟效益為依據的交易決策的困難性。同時，改造效益的綜合性使得收益分配涉及的利益主體更為龐雜，從而加劇了綠色改造項目直接經濟效益和間接溢出效益的分配難度與不確定性，使得利益最大化導向下各主體交易決策難度進一步加大。

4" 結語

既有建筑綠色改造是實現我國“雙碳”戰略目標的重要路徑，是建設生態化、綠色化宜居城市，改善民眾生產生活質量的必然選擇。縱觀國內外既有建筑節能改造項目治理理論，國內外多聚焦于改造項目經濟風險評價、主體行為策略、動力影響機理、激勵政策設計和收益分配機制研究等方面，專門針對既有建筑節能改造項目交易過程決策機制與優化機理的研究較少，因此，急需深入開展綜合考慮綠色改造項目交易過程長期性與復雜性及決策要素多樣性等特殊性的既有建筑綠色改造項目交易過程決策機制相關研究。

基于此，本文基項目治理視角，以實現項目增值為導向，以交易主體價值共創、信息共享為切入點，界定既有建筑綠色改造項目交易內涵與要素，梳理既有建筑綠色改造項目交易流程與內容；解析既有建筑綠色改造項目交易過程決策內涵；探討既有建筑綠色改造項目交易過程決策影響因素及其作用機理；構建既有建筑綠色改造交易過程博弈模型，探析既有建筑綠色改造不同交易階段主體行為博弈均衡策略，探究既有建筑綠色改造項目交易過程決策實施機理與運行機制；建立既有建筑綠色改造項目交易過程決策有效性評價體系；提出交易過程決策優化策略，以期形成既有建筑綠色改造項目交易過程決策機制研究理論體系，以交易決策科學驅動主體合力，推動我國既有建筑綠色改造項目高效實施。

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PMT

收稿日期：2023-11-13

作者簡介：

王克飛（1999—），男，研究方向：既有建筑綠色改造。

郭漢丁（通信作者）（1962—），男，博士（后），教授，高級工程師，研究方向：既有建筑綠色改造管理、生態宜居城市與可持續建設管理。