房地產企業財務內部控制中存在的不足及改進策略

楊爽

【摘 ?要】如今，我國房地產企業面對著較大的發展壓力，資金需求量大、項目成本高，極易形成各類財務風險。對此，房地產企業應加強財務內部控制，及時發現、預警與處理各類風險。論文主要研究房地產企業財務內部控制，簡單闡述了財務內控的概念，分析了房地產財務內部控制中存在的不足，提出了強化財務內控意識、優化財務內控環境、規范財務內控活動、加大財務監督力度、加快信息建設速度等策略，為房地產企業開展財務內控工作提供一定建議。

【關鍵詞】房地產；財務；內部控制

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2024）04-0188-03

1 財務內部控制概述

財務內部控制的概念是立足于財務角度進行內控管理，主要內容涉及財務和管理財務，無論是內控制度、標準還是呈現效果都與財務緊密聯系。房地產財務內部控制是企業自主調控與約束生產經營活動的重要機制，也直接決定著房地產行業及企業的成敗。其具體特征如下：第一，投入大。因土地價格與工程成本高，所以房地產企業開發項目時需要投入大量資金，其資金籌集負擔較重。同時，房地產企業在不同時間、空間內開發多個項目，資金周轉周期長，需要采取多種融資方法拓展資金來源，其資金籌集難度較高。再加上房地產項目開發時間較長，從土地征收與開發、項目建設到竣工驗收歷時數年，前期投入大，后期收回時間長、難度高。第二，風險大。房地產項目開發時間長、投入大、需要多方主體配合，并且涉及著人員、材料、設備等要素，期間任何一個環節出現變化都會導致項目失敗，風險較高。同時，房地產企業策劃、開發、銷售項目時難以預測客戶需求并且動態調整方案，極易出現產品滯銷等問題，加大企業財務風險。第三，難度大。當前，房地產項目支出主要為建筑安裝費、公共設施配套費等，同時此類費用隨著開發環境變化而變化。例如，通常情況下房地產企業不具有施工能力，需對外轉讓項目，無法精準掌控施工成本，導致企業財務關系越發復雜，直接提升了財務管理難度。

2 房地產企業財務內部控制的重要性

2.1 提高企業價值

根據上文可知，房地產企業開發項目或實施業務活動均需要較多資金，其作為資金密集型企業必須具備完善、合理的財務管理體系。由此，房地產企業開展財務管理工作時需加強內部控制，以此構建完善、穩定的資金鏈，防控財務風險，實現戰略發展目標并且獲得理想的效益。

2.2 保證資產安全

因房地產企業生產經營時需要大量資金，所以其極易遭遇資產風險。房地產企業加強財務內部控制，通過制定完善的規章制度、實施科學的管理方法監控資金資產，能提升資產資金利用率，優化配置，從而保證資產安全，增強可持續發展動力。

2.3 樹立良好形象

無論是何領域、行業的企業，若未能實施財務內控極易產生財務報表失真等問題，喪失市場信譽。由此，房地產企業采取科學、合理的財務內控方法能確保財務信息報告真實可靠，為決策與管理提供可靠依據，樹立良好的外部形象。

3 房地產企業財務內部控制中存在的不足

3.1 財務內控意識薄弱

因房地產企業資金需求量大、資金周轉周期長、項目成本偏高，所以多數企業重視業務經濟活動，忽視財務內控工作。一方面，企業管理層及基層職工未能認識到財務內控工作的重要性，未能了解先進政策規定及具體要求，缺乏應有素質與能力，難以形成完善的財務內控體系，從而阻礙企業財務與業務工作有序推進。另一方面，雖然部分企業制定了財務內控制度，但是脫離企業發展與業務經濟活動現實，相關制度、流程、標準等不符合實際，導致財務內控工作浮于表面。

3.2 財務管理機制缺失

當前，財務內控在房地產企業財務管理工作中占據重要地位，企業只有加強財務內控才能規避風險、推進管理工作、保證資產安全。但現實情況是，多數房地產企業缺乏完善的財務內控機制，財務內控制度缺失、財務管理不夠全面、財務流程僵化，財務人員無法全面掌握財務內控規范及要求，不能及時發現并解決問題。例如，房地產項目開發階段，企業財務分析不到位，未能全面掌握項目影響因素，如土地價格、經濟效益等，無法保證資金籌措充足，從而引發資金風險。

3.3 財務內控活動不當

房地產企業財務內控活動不夠科學、合理。例如，房地產運行過程中未能制定完善的資金管理方案，常常出現預算目標與實際資金不符等問題。同時，企業開展固定資產管理工作時缺乏嚴謹的責任制度，固定資產報廢率較高，提前報廢與賬實不符等問題非常普遍。

3.4 企業內部監督不足

當前，房地產企業項目成本高的主要原因即內部監督不到位，無法按照預算標準管控費用支出等工作，導致實際支出超出預算。近年來，房地產企業項目不斷增多，資金需求量隨之增大，但是企業財務內控的資金審批權過于集中，管理層無法保證各項支出合規、合理。再加上多數企業將審計權交給財務會計，未能配備專業的審計人員，即使審計人員實施審計監督也僅集中于項目結算階段，無法真正發揮審計監督的作用。

3.5 財務信息管理落后

“互聯網+”背景下，我國房地產企業積極引進與應用信息系統，助力財務管理，提升管理水平。但現實情況是，多數企業應用財務管理系統審核報銷費用，而非開展預算管理等工作。同時，企業財務人員缺乏良好的信息素養與能力，無法借助財務管理系統提升工作效率。

4 房地產企業財務內部控制的改進策略

4.1 強化財務內控意識，完善組織架構

當前，房地產企業想要順利推進財務內控工作，應先從意識層面入手，樹立科學的財務內控意識，完善組織結構落實崗位權責。第一，房地產企業應先從管理層入手，只有管理層認識到財務內控工作的重要性，加強頂層設計與科學指導，才能順利開展財務內控工作。房地產企業管理層應主動學習財務內控知識，基于企業戰略層面制定財務內控目標并進行合理規劃，以此營造健康的財務內控環境。第二，房地產企業應做好宣傳教育與教育培訓工作，形成良好的財務內控風向，讓基層職工了解財務內控工作并且積極參與。對此，企業可組織專業培訓、風險案例分析、專家研討等活動，將新會計準則等政策規定引入其中，讓財務人員了解固定資產處理、信息披露工作要求，讓基層職工認識到財務內控工作的重要性。第三，房地產企業應健全財務組織架構，落實崗位權責、調整團隊結構與工作內容。企業可單獨成立內控部門，由企業總經理主導，財務部門、項目部門、技術部門、內控部門等參與，由企業財務會計、管理會計、出納人員等負責各項工作。為保證財務內控體系高效運轉，企業還應健全責任制度，落實各部門工作人員權責。例如，財務會計主要負責往來資金結算審核、會計憑證等工作；管理會計主要負責編制財務預算、協助內控部門開展財務控制等工作。

4.2 優化財務內控環境，健全制度體系

當前，房地產企業應建立完善的財務內控機制，制定科學的內控制度，做好風險控制工作，以此形成與優化財務內控環境。第一，房地產企業應建立制度體系，落實財務內控程序，避免財務內控工作出現紕漏。企業應以國家政策規定為導向，立足于自身生產經營與業務經濟活動實際針對性制定財務內控制度，如財務管理制度、考核制度、風險評估制度等。為確保財務內控制度高效執行與穩定落地，企業可建立內部激勵機制進行保障，促進全員積極參與。企業可定期開展考核工作，根據各部門及其員工表現進行長期與短期激勵，如提升福利待遇、獎勵獎金或股權等，以此增強員工的積極性與歸屬感。第二，房地產企業應做好風險控制工作，設計科學的財務風險評估指標，及時預警與提出解決策略。受行業特性與自身生產經營方式影響，房地產企業極易產生各類財務風險。對此，企業應根據自身經營情況、資金資產情況等設計財務風險評估指標，如總資產周轉率、資產負債率、資產報酬率、有形凈資產率等。其中，企業應單獨列出現金流量指標，促進企業收付實現制與權責發生制穩定落實。同時企業應建立財務風險預警機制，以此提前發現與提示財務風險，記錄風險情況、原因、處理方案，避免產生較大損失。除利用上述提及的風險評估指標，企業還應制定財務預警標準，風險達到一定數值后自動提示，劃分風險等級，根據不同等級的風險情況針對性采取處理措施。

4.3 規范財務內控活動，確保資產安全

房地產企業開展財務內控工作時，應規范各類財務內控活動，確保企業資產資源安全，其中資金、資產管理較為關鍵。第一，房地產企業應加強貸款資金管理，要求財務部門提前制定貸款目標、方案等，根據企業年度資金籌措計劃規劃貸款使用。企業貸款管理方案應包括企業未來的資金收支情況等，保證月度實際發生數與月末余額等相符合。財務部門編制方案后提交申請，經企業領導層審批后正式實施，期間財務部門應全程跟蹤。第二，房地產企業應加強運營資金控制，做好資金收支與預算管理等工作，提升企業財務內控水平。例如，針對企業資金收入，應先將資金存入預先設立的存款賬戶，由財務部門負責人集中管理與劃撥。若資金不在預算范圍內，企業應開啟集中審議，經領導層審批通過后進行調撥。若資金由企業部門收取，此部門應向財務部門提交相關材料，財務部門審核后收取相應貨幣資金。第三，房地產企業應加強固定資產管理，實施全生命周期管理，嚴格管控資產采購、使用、報廢等環節，提升固定資產利用率，避免資產嚴重流失。企業應針對此項工作完善相應制度及標準，落實崗位職責，建立登記臺賬與搜集相關信息數據，為開展資產盤點、處理等工作提供可靠依據。第四，加強存貨管理控制。房地產企業的存貨控制主要包含著工程材料、設備等，其涉及工程成本與財務內控。由此房地產企業應重點關注授權批準、監督、檢查等工作，確定存貨管理控制流程，確保物資采購、物資入庫、物資使用、退料入庫等工作規范合理。首先，房地產企業應制定物資審批制度、明確審批權責，要求各部門及其負責人、經辦人等簽字確認，規控越權審批行為。例如，工程部門需采購物資時，其主管應先確定物資類型、用量并且簽字確認，隨后由部門經理與財務部門分別審批簽字，確定所需資金，最終交由采購部門采購。其次，房地產企業應確定控制活動環節，明確落實物資采購、入庫、使用、退料等環節的流程與內容，詳細記錄每一階段的任務與負責人，以此保障物資安全，提升利用率。最后，房地產企業應制定物資存貨檢查制度與監督制度等，加大監督力度，定期開展檢查工作。其檢查內容主要包含審批授權執行情況、崗位職責落實情況、會計核算制度執行情況、物資入庫與出庫制度執行情況、剩余物資處理情況等。經過系統檢查與嚴格監督，房地產企業能了解工程物資使用情況，控制成本，規范風險。

4.4 加大財務監督力度，做好審計工作

當前，企業做好內部審計監督工作能有效規避財務風險，促進財務內控工作順利實施。開展內部審計監督工作前，企業應根據內審目標制定審計目標、配備審計人員、落實審計流程，要求內審人員制定工作方案。其中，企業應增強內審部門及人員的獨立性，進一步確定崗位職能定位，要求在企業領導層直接控制下開展內審工作。財務內審時，企業內審部門應組織相應座談會，搜集信息、明確內審重點、編制財務內審底稿與計劃。針對企業項目，內審部門應及時提出整改意見，確保各項工作順利推進。最后，企業內審部門、財務部門、內審對象應共同參加會議，分析內審情況與提出調整建議。

4.5 加強全面預算管理

受房地產行業特性影響，房地產企業經營發展具有風險高、收益高等特征。對此，企業想要提升收益、控制風險，必須加強財務內部控制，優化內部環境，其中預算管理非常關鍵。房地產企業應推行全面預算管理，通過科學的預算指引投融資、工程建設、業務工作等，提升工作效率，降低運行成本。一方面，房地產企業應成立預算管理部門與資金集中結算中心，掌握企業資金使用情況與管理特性，加強資金管理。另一方面，房地產企業應加快信息化建設速度，在系統中開發預算管理、財務報賬、資金管理等功能，各項資金活動由預算中心統一審批與配置，控制企業收支，避免出現預算超支等問題。

4.6 開發管理系統，提升管理效率

互聯網信息時代下，房地產企業應開發與落實財務管理系統，廣泛搜集財務信息數據、提升財務管理效率。企業可引進ERP系統，將財務內控工作具體分為4個功能模塊：第一，項目管理模塊。財務部門根據此模塊能了解與監督工程項目具體情況，獲取施工數據，以此做好成本管理等工作。第二，供應商管理模塊。財務部門根據此模塊能了解供應商情況，如材料供應情況、往來賬款情況等，確保供應單位穩定。第三，賬目管理模塊。財務部門根據此模塊能加強企業賬目管理，快速查看賬目、分析賬目并且進行預警，減少人工失誤率。第四，營銷管理模塊。財務部門根據此模塊能了解業務情況，全面掌握企業營銷情況，緊跟市場發展動態并且改進戰略方案。

5 結語

當前，房地產企業想要在激烈的市場競爭中脫穎而出，應增強內部控制實力，防控財務風險，保證資金資產安全。由此，房地產企業應從意識、制度、監督等層面改進財務內控工作，實施全面、動態管理，提升財務管理與風險防控水平，促進企業長期穩定發展。

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