我國地產(chǎn)行業(yè)的困局與對策

實(shí)現(xiàn)2024年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的關(guān)鍵在于穩(wěn)定地產(chǎn)市場。本文指出，只有以提升居民獲得感為目標(biāo)，更加注重在供給側(cè)做改革，通過構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度來發(fā)揮市場的作用，才能克服過去地產(chǎn)調(diào)控中存在的諸多問題，構(gòu)建讓各方都滿意的地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在2024年的全國“兩會”上，我國政府將2024年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（G D P）增長目標(biāo)設(shè)定在了“5%左右”。這一增速目標(biāo)雖然看起來與2023年全年5.2%的實(shí)際增速相差不大，卻是一個(gè)進(jìn)取的目標(biāo)。這是因?yàn)椋?023年的5.2%增長是建立在2022年僅為3%的增長低基數(shù)之上的，實(shí)現(xiàn)起來相對容易。而要在2023年5.2%的較高增速基礎(chǔ)上，在2024年實(shí)現(xiàn)5%的增長，難度更大。2023年，我國經(jīng)濟(jì)增長的下行壓力主要來自疲弱的地產(chǎn)行業(yè)。因此，保持經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)2024年GDP增長目標(biāo)的關(guān)鍵在于穩(wěn)定地產(chǎn)市場。

地產(chǎn)行業(yè)的困局

盡管從2023年下半年以來我國已出臺了放松限購、下調(diào)貸款利率等刺激地產(chǎn)需求的政策，地產(chǎn)銷售至今仍然沒有明顯改善。2024年前兩個(gè)月，地產(chǎn)銷售仍然顯著低于上年同期水平。地產(chǎn)行業(yè)下行壓力之所以仍然沉重，關(guān)鍵原因是當(dāng)前地產(chǎn)救助政策還較多集中于需求面，而給開發(fā)商紓困的地產(chǎn)供給面政策力度還很不夠。

當(dāng)前我國地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾在地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。我國地產(chǎn)行業(yè)之所以陷入當(dāng)前困局，主要源于2021年出臺的針對地產(chǎn)行業(yè)的融資緊縮政策。自2021年這一政策出臺至今，我國地產(chǎn)投資資金來源規(guī)模已收縮了近一半。同期，非地產(chǎn)投資資金來源規(guī)模還在穩(wěn)步增長。在如此融資緊縮的壓力下，地產(chǎn)開發(fā)商普遍資金鏈緊繃，信用風(fēng)險(xiǎn)高企。目前，融資緊縮政策雖然已經(jīng)退場，但在行業(yè)已被明顯打弱、地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)金融機(jī)構(gòu)普遍“惜貸”的情況下，僅憑市場本身，很難打破行業(yè)下行的慣性（見圖1）。

地產(chǎn)開發(fā)商高企的信用風(fēng)險(xiǎn)抑制了地產(chǎn)需求，令地產(chǎn)銷售滑落至低位。2021年地產(chǎn)融資緊縮政策出臺至今，商品房“期房”銷售面積已經(jīng)下滑了超過一半。而同期，商品房“現(xiàn)房”銷售面積仍然保持穩(wěn)健。很顯然，購房者現(xiàn)在只是不敢買期房，而沒有不敢買現(xiàn)房。這充分表明，對開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的憂慮，對期房能夠交付的擔(dān)憂，是當(dāng)前抑制地產(chǎn)銷售的主要原因。而比較人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)與地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，也很容易發(fā)現(xiàn)近幾年地產(chǎn)銷量的下滑跟人口老齡化關(guān)系不大（見圖2）。

2021年出臺的地產(chǎn)融資緊縮政策已經(jīng)讓地產(chǎn)行業(yè)深陷惡性循環(huán)，行業(yè)狀況極度疲弱。在過去，我國地產(chǎn)行業(yè)對利率變化相當(dāng)敏感。在2021年之前的幾輪地產(chǎn)周期中，每當(dāng)國內(nèi)10年期國債收益率同比下降3個(gè)季度之后，地產(chǎn)銷售和個(gè)人房屋按揭貸款同比增速就會顯著上升。但從2021年到現(xiàn)在，國內(nèi)10年期國債利率雖然明顯下降，個(gè)人按揭貸款增速卻不增反降，與前者走勢明顯背離。這種前所未有的狀況，反映了當(dāng)前地產(chǎn)市場所處的前所未有的惡性循環(huán)。一方面是地產(chǎn)開發(fā)商因融資緊縮而信用風(fēng)險(xiǎn)高企，另一方面是購房者的“惜購”和金融機(jī)構(gòu)的“惜貸”情緒。這兩方面因素相互加強(qiáng)，令地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)累積（見圖3）。

值得注意的是，2023年一季度我國地產(chǎn)銷售曾明顯反彈。反彈的主要原因是2022年11月我國出臺的修復(fù)地產(chǎn)融資的“三支箭”政策及“保交樓”政策。這些政策一度讓市場對開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的憂慮顯著下降，從而緩解了“惜購”和“惜貸”的情緒。但不久之后，市場就發(fā)現(xiàn)這樣的政策效果有限，地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)仍在上升，于是市場再次回歸沉寂。2023年一季度的地產(chǎn)反彈，令人口老齡化導(dǎo)致地產(chǎn)銷售降低的說法不攻自破——顯然沒法說2023年一季度我國老齡化步伐突然減慢——從另一個(gè)方面證明了地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)是抑制地產(chǎn)銷售的主要原因。

從2023年下半年開始，我國已經(jīng)出臺了不少放松地產(chǎn)限購、降低貸款利率的地產(chǎn)需求面刺激政策。但是，這些需求面的刺激政策未能抓住開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)行業(yè)當(dāng)前主要矛盾，因而對地產(chǎn)行業(yè)的提振作用有限。2024年前兩個(gè)月，我國30個(gè)大城市的地產(chǎn)銷售面積仍然顯著低于過去3年的同期水平，地產(chǎn)行業(yè)的下滑勢頭遠(yuǎn)未止住。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的疲弱態(tài)勢，將在不遠(yuǎn)的未來給我國帶來較大的房價(jià)上漲壓力。目前，我國地產(chǎn)市場上因供過于求而存在房價(jià)下降的壓力。一方面，地產(chǎn)需求被對開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的憂慮所抑制——當(dāng)前地產(chǎn)銷售面積大概連2021年地產(chǎn)融資緊縮政策出臺之前的一半不到；另一方面，開發(fā)商加速完工地產(chǎn)項(xiàng)目以盡快售房回籠資金——當(dāng)前地產(chǎn)竣工面積與2021年上半年水平相差不多。在供過于求的供需狀況下，當(dāng)前房價(jià)下跌的壓力不小。

地產(chǎn)供需狀況在不遠(yuǎn)的未來將會逆轉(zhuǎn)。我國地產(chǎn)需求并不是沒有了，而只是被暫時(shí)抑制住了。當(dāng)前我國地產(chǎn)行業(yè)的銷售狀況是偏低的“非常態(tài)”，而非“常態(tài)”。以當(dāng)前的“非常態(tài)”來推算未來我國的地產(chǎn)需求，會犯下嚴(yán)重的錯(cuò)誤。而在供給面，在融資緊縮重壓之下的地產(chǎn)開發(fā)商，其投資意愿早已明顯走弱。相比2021年初地產(chǎn)融資緊縮政策尚未出臺之時(shí)，當(dāng)前我國房屋新開工面積已經(jīng)下降了約2/3。考慮到地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到上市銷售及完工有時(shí)滯，新開工的斷崖式滑坡還未傳導(dǎo)到地產(chǎn)供給（待售新房）上，所以目前地產(chǎn)市場房屋供給還算充裕。但隨著地產(chǎn)需求從當(dāng)前的低位逐步恢復(fù)正常，而地產(chǎn)供給大幅收縮，地產(chǎn)市場將會轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求的狀況，帶動房價(jià)上漲。而房價(jià)的上漲將會令地產(chǎn)調(diào)控政策再次陷入兩難（見圖4）。

化解地產(chǎn)困局的短期和中長期對策

當(dāng)前我國地產(chǎn)行業(yè)亟須抓住行業(yè)主要矛盾，以對地產(chǎn)開發(fā)商的有力融資支持政策來打破行業(yè)惡性循環(huán)。2021年出臺的地產(chǎn)融資緊縮政策已經(jīng)淡出，而且監(jiān)管機(jī)構(gòu)也于2023年11月推出了激勵(lì)銀行向地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款的“三個(gè)不低于”政策。但是，由于地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)處在很高水平，地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)“協(xié)調(diào)失靈”的情況，單個(gè)金融機(jī)構(gòu)向地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款的意愿仍然很低。此時(shí)，亟須政府運(yùn)用公共資金來普惠性救助地產(chǎn)開發(fā)商，用“真金白銀”帶動金融機(jī)構(gòu)向開發(fā)商的放款。只要公共資金注入了地產(chǎn)開發(fā)商，市場對開發(fā)商的信心就會明顯提升，金融機(jī)構(gòu)的“惜貸”情緒和購房者的“惜購”情緒都會顯著降低，從而打破行業(yè)惡性循環(huán)。

但救助開發(fā)商只是短期救急，要控制房價(jià)過快上漲，落實(shí)“房住不炒”的方針，還需要針對地產(chǎn)行業(yè)過去的問題，做有針對性的結(jié)構(gòu)改革。基于過去我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有必要圍繞以下三個(gè)原則在未來構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式。

第一個(gè)原則，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要以增強(qiáng)居民的獲得感為目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長理應(yīng)以滿足人民群眾對美好生活的向往為目標(biāo)，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也不能偏離。房價(jià)是衡量住房可獲得性的指標(biāo)。從房價(jià)的跨國比較來看，我國居民在住房上的獲得感比較低。全球生活成本調(diào)查網(wǎng)址Numbeo的數(shù)據(jù)顯示，我國房價(jià)收入比在全球各國排名中居于前列，我國一線城市的房價(jià)收入比更是在世界上遙遙領(lǐng)先。

盡管高房價(jià)意味著低獲得感，但單純調(diào)控房價(jià)卻未必能提升居民的獲得感。過去一些年，我國許多城市出臺了嚴(yán)厲的限購政策以抑制地產(chǎn)需求。現(xiàn)在回頭來看，限購政策也的確一定程度上抑制了房價(jià)的上漲。但是，限購政策卻更多把顯性房價(jià)轉(zhuǎn)化成了隱性的購房門檻。房價(jià)看上去漲得慢了，但購房者卻需要在戶口、社保等多方面付出更高成本來獲取購房資格。這種對房價(jià)的調(diào)控并未有效提升居民在住房上的獲得感。

因此，要構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，不能只盯著房價(jià)這個(gè)數(shù)字，而應(yīng)該以提升居民的獲得感為目標(biāo)。不從造成高房價(jià)的供需矛盾入手，而只盯著房價(jià)做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產(chǎn)市場中造成新的扭曲，降低市場運(yùn)轉(zhuǎn)效率，反而降低居民在住房上的獲得感。

第二個(gè)原則，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要更注重增加供給。我國高房價(jià)的主要成因是土地供給不足。2004年是我國房地產(chǎn)市場和土地市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)年，我國土地出讓全面實(shí)行了“招拍掛”制度（招標(biāo)、拍賣、掛牌）。在那之后，因?yàn)橥恋毓?yīng)壟斷程度的增加，以及供地指標(biāo)的減少，我國土地供應(yīng)增速相比之前大幅減慢，并帶動房屋供給增速的走低，最終令房價(jià)增長明顯加快。可以說，土地和房屋的供給不足是過去十多年我國城市房價(jià)漲幅較大的根本原因。這種情況又在我國一線城市表現(xiàn)得尤為突出。

因此，要形成讓居民滿意、有足夠獲得感的地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，需要更多在供給側(cè)做文章，而不能像過去那樣只注重對需求的限制。我國的地產(chǎn)行業(yè)才是最需要做供給側(cè)改革的地方。行業(yè)亟須通過增加土地供給來增加房產(chǎn)供給，從而緩和供需矛盾，進(jìn)而平抑房價(jià)，并最終增強(qiáng)居民的獲得感。人民群眾對美好生活的向往，不可能通過對向往的限制來實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)該通過增加供給來加以滿足。相應(yīng)地，地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式不能再走需求方設(shè)限的老路，而應(yīng)該通過供給側(cè)改革來增加土地和房產(chǎn)的供給，通過供給的增加來把人民群眾對美好居住環(huán)境的向往變成現(xiàn)實(shí)。

第三個(gè)原則，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一定要發(fā)揮價(jià)格指揮棒調(diào)節(jié)供給的作用。黨的十八屆三中全會要求，要讓市場在資源配置中起決定性作用。我國改革開放四十多年取得輝煌成就的主要原因，就是讓市場發(fā)揮越來越大的作用。而市場能否有效運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于是否發(fā)揮價(jià)格在資源配置中的調(diào)節(jié)作用。價(jià)格反映市場上供需力量的對比，更高的價(jià)格意味著供不應(yīng)求的矛盾更突出，理應(yīng)會吸引更多供給流入行業(yè)，從而緩解供需矛盾，進(jìn)而平抑價(jià)格。

但在過去十多年，我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中未能充分發(fā)揮房價(jià)的指揮棒作用，未能讓市場在土地的配置中發(fā)揮決定性作用。于是，在時(shí)間上，土地供給的快慢與房價(jià)增速的高低相關(guān)性不強(qiáng)，因而難以通過土地供給的增加來及時(shí)平抑房價(jià)，只能更多依賴需求側(cè)的限制政策來壓低房價(jià)。而在空間上，土地供給與地產(chǎn)需求也存在錯(cuò)配，地產(chǎn)需求大的一線城市，土地供給反而偏低。這既讓一線城市房價(jià)明顯過高，也讓部分地產(chǎn)需求弱的三四線城市的土地利用效率偏低。

要構(gòu)筑地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，需要糾偏過去不注重發(fā)揮市場作用的地產(chǎn)調(diào)控思路，要在時(shí)間和空間上把房價(jià)和土地供給聯(lián)系起來，構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度。如此，方能讓土地和房產(chǎn)的供給更好與需求結(jié)合，讓地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更有效地滿足人民對美好生活的向往。

結(jié)語

在未來很多年，地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位來自人民群眾對居住的需求，來自人民群眾對美好生活的向往，不是任何人能否定的。什么時(shí)候中國人民不再關(guān)注自己的居住條件，不再有改善居住環(huán)境的需求，房地產(chǎn)業(yè)才會失去其支柱地位。

人民群眾理應(yīng)對高房價(jià)不滿——高房價(jià)反映了低獲得感，與人民群眾對美好生活的向往不相符。但面對高房價(jià)，需要仔細(xì)研究其成因，找準(zhǔn)對策，而不能想當(dāng)然，更不能讓情緒宣泄代替冷靜思考。只有以提升居民獲得感為目標(biāo)，更加注重在供給側(cè)做改革，通過構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度來發(fā)揮市場的作用，才能克服過去地產(chǎn)調(diào)控中存在的諸多問題，構(gòu)建讓各方都滿意的地產(chǎn)發(fā)展新模式。

而自2021年地產(chǎn)融資緊縮政策出臺以來，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被人為打入了惡性循環(huán)而難以自拔，給經(jīng)濟(jì)增長帶來很大下行壓力。更為關(guān)鍵的是，融資緊縮已經(jīng)導(dǎo)致我國地產(chǎn)供給出現(xiàn)了史無前例的大規(guī)模收縮，即將帶來地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾的激化，以及房價(jià)的較大上漲壓力。無論是從短期穩(wěn)定增長，還是從長期構(gòu)建更為健康的地產(chǎn)發(fā)展新模式來看，當(dāng)前都須對地產(chǎn)行業(yè)的政策進(jìn)行糾偏，落實(shí)黨中央在2023年12月政治局會上提出的“先立后破”的要求。只有將地產(chǎn)調(diào)控聚焦在擴(kuò)大供給、增強(qiáng)供給的價(jià)格彈性上，而不是反而在供給面做減法，地產(chǎn)行業(yè)才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，人民群眾在居住上的獲得感才能顯著提升。

（徐高為中銀國際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。特約編輯/孫世選，責(zé)任編輯/丁開艷）