試析小區(qū)地下停車位的歸屬問題

隨著城市土地資源的緊張和汽車保有量的持續(xù)攀升，小區(qū)地下停車位的需求日益增加。然而，關于地下停車位的產(chǎn)權歸屬、使用、管理等問題，依然存在不少爭議和誤解。根據(jù)網(wǎng)絡公開數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來，關于地下車位權屬爭議案件呈逐年上升趨勢。經(jīng)查詢中國裁判文書網(wǎng)，截至今年5月，全國此類案件已達2.8萬余件，其焦點問題一般集中于地下車位應當歸全體業(yè)主還是小區(qū)的開發(fā)建設單位所有、應當由誰經(jīng)營管理以及相關經(jīng)營收益應當歸誰等一系列問題。該類案件涉及爭訟主體的大額經(jīng)濟利益，社會關注度較高。對此，筆者從一則案例入手，分析相關法律問題。

一、案情引入

（一）案情概要

2020年，甲公司依據(jù)規(guī)劃投資建成某小區(qū)，余某購買小區(qū)內(nèi)一套房屋，并與甲公司簽訂商品房買賣合同，約定“未出售或未計入公攤面積區(qū)域的所有權、使用權、收益權均歸出賣人所有”。此后余某簽訂承諾書，同意遵守臨時管理規(guī)約。該規(guī)約約定：“本小區(qū)地下停車場，未作為共有面積進行分攤的，其土地使用權、房屋產(chǎn)權屬于建設單位所有。”雙方還簽訂了車位意向登記協(xié)議書，其中約定：“若本意向登記協(xié)議人未在正式認購當日，按要求前來辦理車位認購確認手續(xù)，則視為自動放棄認購權利，意向登記接受方將不另催告，車位意向登記協(xié)議書自動終止，意向登記人可申請退款。”余某交納了意向金，并按每月100元的標準向物業(yè)公司乙公司支付車位管理費。

后來，甲公司車位正式開盤銷售，余某收到甲公司轉(zhuǎn)讓車位使用權的信息，但未購買該車位。物業(yè)公司即乙公司對未購買車位的業(yè)主退還車位管理費，車庫由其實行統(tǒng)一管理。乙公司采取車牌識別系統(tǒng)，未購買車位使用權業(yè)主的車輛將不能進入地下停車場。因余某未購買意向車位使用權，故其車輛無法進入地下停車場。2020年9月，余某將甲公司和乙公司訴至法院，請求判令如下：1.小區(qū)車位歸全體業(yè)主共有;2.乙公司就小區(qū)車位的使用仍按每月100元向余某收取車位管理費;3.判令排除甲公司、乙公司禁止余某使用地下車位的妨害。

（二）裁判結果

法院經(jīng)審理后認為，依法成立的合同對雙方具有約束力。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百四十條規(guī)定：“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。”余某與甲公司簽訂的車位意向登記協(xié)議書屬于合同雙方事先約定，以默示行為作出意思表示的情形，不存在一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應為有效約定。余某確認未按照約定購買車位，甲公司履行了合理的告知義務，雙方關于意向車位的認購合同關系已經(jīng)終止。

案涉車位由甲公司投資建成，未計入容積率，且未計入共有建筑面積并分攤給業(yè)主。依據(jù)《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）有關規(guī)定，其權屬應歸甲公司。余某未能提供其他證據(jù)證明其是案涉車位的合法使用權人，應承擔舉證不能的不利后果。因此，余某不享有案涉車位的使用權，其訴訟請求不具備請求權基礎，法院最終駁回余某的全部訴訟請求。余某不服并提起上訴。在二審過程中，該小區(qū)地下車庫具備了補繳土地出讓金的條件，甲公司及時核繳了土地出讓金，余某撤回上訴，一審判決遂生效。

二、案例評析

本案爭議的焦點為業(yè)主余某對案涉車位是否享有使用權。為解決這一問題，應先明確案涉小區(qū)的地下車位的歸屬問題。該問題涉及眾多業(yè)主的權利，容易引發(fā)群體訴訟。

余某主張地下停車位應歸全體業(yè)主共有，其曾向政府主管部門投訴，得到的答復為“未查到該小區(qū)地下車位補繳土地出讓金的批復”“該項目暫未辦理地下停車位土地補充批復手續(xù)，不得擅自對外出售、出租”。據(jù)此，余某認為甲公司不具備銷售地下車位使用權的權利，其行為侵犯了自己及其他業(yè)主的合法權利。

甲公司認為其享有案涉車位的所有權，主要理由有五點。第一，我國實行物權法定原則，其他級別的規(guī)范性文件不能用于確定物權歸屬。因《城市房屋權屬登記管理辦法》屬于部門規(guī)章且已廢止，故不能把它作為認定物權歸屬的依據(jù)。

第二，《物權法》及《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》）明確規(guī)定規(guī)劃內(nèi)車位歸建設單位所有。該項目《房屋面積測繪報告》顯示案涉車位屬于專有部分，且未經(jīng)公攤，因此不屬于業(yè)主共有，應歸甲公司所有。

第三，甲公司已與其他業(yè)主進行了關于地下車庫權屬的約定。《物權法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”案涉車位是按照規(guī)劃要求建造的車位，甲公司對整個地下車位的建筑物享有所有權，有權依法通過約定的方式，處分相關權益。甲公司與余某簽訂了一系列協(xié)議，對于案涉車位進行了明確的權屬和處分約定。

第四，土地使用權合同及用地批復等屬于行政管理文件，不能作為確權依據(jù)。在土地使用權出讓合同及用地批復中，有關未經(jīng)批準不得出售的表述屬于國土、規(guī)劃部門對開發(fā)單位的行政管理范疇，不屬于“法律、行政法規(guī)”級別的法律淵源。用地批復是行政機關對被告的具體行政行為，不是法律法規(guī)的強制性規(guī)定，其中關于“地下車位（不含人防）用作本項目公共停車庫，未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和改變用途”的內(nèi)容，是行政機關對被告的規(guī)誡性行政管理。如違反這些規(guī)定，被告將承擔行政責任，并不會致使原被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

第五，案涉土地使用權合同及用地批復均不禁止建設單位處分、收益地下車庫有關權益，而是規(guī)定若出租、出售應按照市政府有關規(guī)定，繳納土地出讓金。國土部門已向甲公司下達了《催辦地下（半地下）停車場補充用地手續(xù)通知書》，以實際行為表明其并不禁止開發(fā)單位出租、出售地下車位。如開發(fā)單位進行了租售行為，應按規(guī)定繳納土地出讓金。甲公司已向窗口遞交了繳納費用的申請，當時處于行政機構暫緩辦理期間，因此甲公司并不存在故意違反行政管理的行為。

本案中，甲公司通過出讓方式獲得了案涉車位所在地塊的土地使用權，并依據(jù)規(guī)劃合法投資建設了地下車位，且已經(jīng)竣工驗收。當時施行的《物權法》第一百四十二條規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。”同時，根據(jù)當時施行的《建筑物區(qū)分所有權解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋、車位、攤位等特定空間如具有構造上的獨立性、利用上的獨立性，并能夠辦理所有權登記，應當認定為建筑物專有部分。此外，根據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）規(guī)定，獨立使用的地下室、車棚、車庫、警衛(wèi)室（為多幢服務）、管理用房都不計入共有面積。事實上，該項目《房屋面積測繪報告》顯示案涉地下車位屬于專有部分，且未經(jīng)公攤。因此，其不屬于業(yè)主共有，應屬于建設單位專有部分。

甲公司已通過商品房買賣合同的有關約定，明示了地下車位的權屬，符合當時施行的《物權法》第七十四條第二款的規(guī)定。當前實施的《民法典》第二百七十五條仍然沿用了原《物權法》的規(guī)定，認為如果當事人已通過出售、附贈或者出租等方式約定了建筑區(qū)劃內(nèi)停車位、車庫的歸屬，則該約定應當?shù)玫秸J可;其他占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。此規(guī)定與原《物權法》原理相同。基于以上法律規(guī)定，法院認定案涉車位歸甲公司所有，駁回了余某的訴訟請求。

三、同類案件的司法實踐

在生活中，小區(qū)地下停車位的使用權會涉及業(yè)主、物業(yè)公司和開發(fā)商之間的利益分配。因此，地下車位糾紛較為常見，各地法院的審判觀點不盡相同。由于地下車2eac28de5c5f052ba15558aee59786c7位性質(zhì)不同，判定規(guī)則也應加以區(qū)分，其主要包括兩種情況。

（一）地下人防車位

關于地下人防車位，主流裁判觀點是回避人防車位權屬問題，著眼于應由哪一方享有使用收益的權利。大多數(shù)裁判觀點認為，應依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定的“誰投資、誰收益”的原則，即人民防空工程平時由投資者使用、管理、收益，戰(zhàn)時由國家使用。因此，開發(fā)商對人防車位除了享有使用收益權外，還具有租賃、有償使用、使用權轉(zhuǎn)讓等分配權利。

（二）非人防車位

針對非人防車位，主流觀點大體分為兩類。第一，部分法院認為規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權屬適用特別的確權規(guī)則。如果其未被列入公攤面積，也未占用小區(qū)業(yè)主的共有道路、場地，則不屬于業(yè)主共有，應屬于建設單位所有。建設單位擁有使用、收益、分配等權利，由當事人根據(jù)法定的方式，依自由約定確定其歸屬。第二，部分法院認為小區(qū)建設完成后，隨著小區(qū)房屋的出售，小區(qū)建設區(qū)劃內(nèi)的土地使用權也應隨之轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主共有。無法辦理產(chǎn)權登記并成為特定業(yè)主所有的地上車位，也不能成為享有專有權的專有部分。如果涉及占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，應屬于業(yè)主共有。

結語

在車位權屬糾紛案件中，法院審理的焦點一般集中在車位的規(guī)劃性質(zhì)、用途，是否計入公攤面積，是否通過法定方式確定其歸屬等，在查明上述事實后，再判定歸屬問題。地下停車位歸屬案件具有普遍性、典型性，庭審過程相對復雜且審理過程較長，其判決結果關系后續(xù)同類案件的處理思路。一旦法院認定小區(qū)車位屬于業(yè)主共有，將不可避免地產(chǎn)生連鎖反應。基于此，本文案例體現(xiàn)了法院對于車位糾紛的裁判觀點，不僅判斷了權屬問題，維護了當事人的合法權利和司法秩序，增強了司法權威，對于后續(xù)法院審理此類案件、律師代理此類案件具有一定的借鑒意義。