社區綜合治理的興縣模式

［摘 要］社區綜合治理是社會治理的重要基礎，也是文明城市建設的必要抓手。山西建投城市運營集團有限公司針對呂梁市興縣老舊小區的治理困境，以統籌管理為出發點，以經濟效益為發力點，以項目適配為訴求點，通過創新“城市大管家”市場開發思路，打造“肥瘦搭配”和“長效運營”兩個商業模式，探索政府購買服務、特許經營和股權合作三大實施路徑，形成了獨具特色的社區綜合治理興縣模式，真正實現了老舊小區從無人管理到市場化管理的轉變，極大地提升了居民的獲得感、幸福感和安全感。

［關鍵詞］社區綜合治理；老舊小區；市場化管理

一、實施背景

2020年，住房和城鄉建設部等部門印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提出加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。

2021年，山西省人民政府辦公廳印發的《山西省加強和改進住宅物業管理工作三年行動計劃（2021-2023年）》提出， 到2021 年底， 縣（市、區）開展加強和改進住宅物業管理工作的街道（鄉鎮）達到20％以上，到2022年底達到60％以上，到2023 年底實現全覆蓋。

2021年底，呂梁市人民政府辦公室印發《呂梁市加強和改進住宅物業管理工作三年行動實施方案（2021—2023 年）的通知》。

興縣人民政府在貫徹落實“三年行動實施方案”過程中，因老舊小區數量多、分布廣、老困人口多，暴露出住宅物業入住管理難、服務收費難、長效運營難等一系列問題。尤其是2000年以前建成的老舊小區，各類硬件設施、環境衛生等都難以滿足居民的生活需求。其中，公共設施配套不全且無人維護等問題尤為突出，給居民生活帶來極大不便。

在這一背景下，興縣社區綜合治理項目得以立項實施。該項目運用“城市大管家”運營思路，以解決老舊小區無人管理問題為切入點，將老舊小區與政府辦公樓、學校、公園等多個政府公建物業項目進行“肥瘦搭配”、捆綁打包，開展運營服務。整個項目服務面積約300萬平方米，年服務費1819.51萬元。服務內容包括保潔服務、安保服務、綠化服務、基礎設施及共用設施設備的巡檢、報修、防火護林工作、會場服務、宿舍管理服務等。

二、難點分析

項目經過前期調研發現，老舊小區普遍存在硬件先天不足、后天缺乏養護的情況，其中位置分散、配套缺乏、停車無序、空間占用、衛生臟亂等問題尤為突出。

（一）位置分散

項目涉及的無人管理小區中，獨棟小區居多且位置分散。這不僅導致服務管理成本增高和難度加大，還對運營團隊的需求響應及時性、服務管理精細化、統籌管理集約化等方面提出了更高要求。

（二）配套缺乏

小區內公共活動場所匱乏，缺少綠化、消防、監控、路燈、停車棚、停車位等基礎設施。

管線規劃不合理，雨水、污水不分流，下水道堵塞嚴重。遇到暴雨天氣，小區淹水而影響居民出行的情況時有發生。

公共配套設施不完善，如化糞池和排水管的堵塞，導致供水管網“跑、冒、漏”問題嚴重。

（三）空間私占

在一些物業管理不善的老舊小區，公共區域私搭亂建、私自占用的情況十分嚴重。有的居民把紙箱雜物堆滿樓道，有的隨意停放電動自行車并充電。公共空間私占嚴重，導致缺少防火分隔和安全距離。如果發生火災，很容易造成火情蔓延擴大。

（四）停車無序

因小區院內場所有限且缺乏統一管理，導致小區院內和院外無序停車現象嚴重，不僅影響居民出行，還嚴重堵塞了消防通道。

（五）衛生臟亂

無人管理小區普遍存在衛生環境差、樓內無人打掃等情況，影響小區整體形象和居民生活環境。

三、項目目標

主要圍繞興縣2023年實現住宅物業管理全覆蓋目標，結合老舊小區無人愿意管理現狀，按照既要符合良性發展趨勢，又要滿足物業服務企業微利基本需求的原則，通過項目捆綁或自我造血等方式，完成老舊小區無人管理到市場化管理的轉變。

四、主要做法

2021 年7月，山西建投城市運營集團有限公司（簡稱“城運集團”）與興縣政府開始進行項目對接。

興縣政府對全縣物業服務及社區治理的規劃和理念較為明確。即：在資金到位的情況下，尋求一家既有規模、又有品牌的優質國有企業進行合作。這與城運集團在物業、城市服務板塊的運營理念高度契合，從而雙方達成共識，興縣社區綜合治理項目正式落地實施。

城運集團組織人員對老舊小區現場踏勘，進行服務面積測繪、確定服務內容與標準、測算區域管理成本、評估項目資金缺口等。在此基礎上，全面摸底所轄范圍的存量資源、可盤活資源及物業用房等存量資產清單。同時，全面梳理可用于平衡項目的相關資源，包括公建物業資源、公共管理事項、市政環衛資源等，形成政府購買服務平衡資源清單。

（一）測算管理成本

開展服務面積測繪，包括綜合片區無物業小區數量、面積、戶數等；確定物業服務內容、標準、居民付費意識和服務需求等因素，測算老舊小區區域管理成本。

（二）摸清存量資源

由政府方協調，全面摸底，如零星地塊、閑置地塊、小微空間、臨時建筑騰退用地及公共房屋、閑置公房、機關企事業單位既有用房等，形成存量資源清單。通過實地踏勘、歷史資料查詢等形式協助開展摸底工作，形成片區公有物業資源底冊。

（三）梳理平衡資源

全面梳理可用于平衡的相關資源，包括公建物業資源，如社區養老、醫療、教育、托育、助餐等;公共管理事項，如垃圾分類督導、人民調解、民政助老、網格管理等;市政環衛資源，如市容環衛、道路養護、綠化管護、垃圾收運、設施管護、公廁管理、公共停車場運營、公園廣場管護、河道清漂等。

整個項目由街（鎮）兜底無物業小區的環境衛生、秩序管理等，通過購買服務資源，將公建物業、市政環衛資源與老舊小區的管理項目捆綁打包、統籌規劃，形成政府購買服務平衡資源清單。

2023 年4月7日，興縣社區綜合治理項目通過政府購買服務公開招標的方式落地。

該項目共分為五包：第一包興縣職教中心綜合治理項目；第二包興縣政府辦公綜合治理項目；第三包興縣蔚汾公園綜合治理項目；第四包興縣南山公園綜合治理項目；第五包興縣老舊小區綜合治理項目。

其中，老舊小區綜合治理項目的資金來源采取財政資金逐年遞減的方式，第一年財政資金占比100%，第二年占比75%，第三年占比50%。三年內完成物業管理工作全面市場化。（如圖1所示）

五、主要創新點

興縣社區綜合治理項目是踐行城運集團物業、城市服務板塊“123”運營理念的標桿案例。

“1”即一個市場開發思路，是指以統籌管理為出發點，推進“城市大管家”市場開發的思路。這是整體市場思路的根基和主干。

“2”即兩個商業模式，是指以經濟效益為發力點，采用“肥瘦搭配”和“長效運營”兩個模式。 這是整體運營思路的驅動和實踐。

“3”即三個實施路徑，是指以項目適配為訴求點，實施政府購買服務、特許經營和股權合作。這是整體運營思路的呈現和凝結。

（一）一個市場開發思路

“城市大管家”運營思路，是指以基礎物業管理業務或城市服務為載體進行產業鏈相關業務的延伸和衍生，進而實現統籌管理，統一打包。

通過實行“方案統一規劃、人員統一調度、設備統一配置”，充分發揮品質服務、統籌管理、降本增效等優勢。

（二）兩個商業模式

1.“肥瘦搭配”：平衡資源，優劣互補

“肥瘦搭配”強調平衡資源，找補資金缺口。若單一運營興縣36 個老舊小區的物業管理服務，項目的收入和產出不成正比，進而導致項目虧損。所以提出以公建物業等政府付費項目與老舊小區物業管理項目捆綁打包來平衡項目。

2.“長效運營”：多種經營，自我造血

對前期整合的存量資源進行盤活再利用，因地制宜完善養老、托育、餐飲、停車、便利店、充電樁等多種經營配套業務，實現企業自我造血、微利可持續發展。

（三）三個實施路徑

1. 政府購買服務

實施程序相對簡單，操作方式相對成熟，一般不超過8年。該模式由政府預算安排購買服務費用，是最為常見的服務模式。該模式利于政府轉變職能，提高行政效率，將政府從原來繁冗復雜的公共服務中解放出來，便于騰出行政資源更好的實現其他行政職能。

2. 特許經營

服務期限較長，最長可達30 年。通過授予特許經營權的方式，與社會資本方建立長期、穩定的合作關系，減少政府方在項目建設、運營過程中的風險。

3. 股權合作

股權合作模式是一種市場化較高的合作方式，一般由具有一定投資運營能力的企業與屬地國有公司共同出資成立合資公司。雙方優勢互補、資源共享、風險共擔，實現社會利益最大化。

興縣社區綜合治理項目是將管理物、服務人的經驗和理念注入城市治理，是對“城市大管家”市場開發思路從理論轉化為實踐的重大突破，是多項服務業態和服務內容統一打包“肥瘦搭配”商業模式的重要實踐，是實現片區全域綜合物業治理、深度統籌規劃、統一運營協作等眾多優良效能的優質案例，是探索城市治理新路徑的先行者。目前，該項目是山西首例以解決老舊小區無人管理、深度參與社區治理的案例。

六、取得的成效

（一）直接效益

1.提升興縣整體形象，助力“文明城市”建設

城運集團在服務期間推進城市精細化管理，對服務標準進行統一、服務內容進行細化，全面推動城市高質量發展、打造高品質生活。曾多次與興縣住建局和興縣文明辦協同合作，開展創建“山西省文明城市”工作，全面提升了興縣整體形象，效果顯著。

2. 高效集約管理，實現降本增效

以基礎物業服務為切入點，對多種經營和存量資產進行統籌規劃、整體打包，減少政府一次性投入，提質增效，實現政府監管便捷、運營成本低廉、聯動配合高效、人員調度順暢、城市管理品牌形象提升等效能，較項目單體運營總成本降低了15.7%。針對老舊小區物業費收取，采取財政資金逐年遞減的方式，逐步培養小區居民付費意識及加強物業企業的服務意識。同時，在第四年實現全面市場化，減輕政府財政負擔。

3. 助力品牌外拓，促進提質增效

興縣社區綜合治理項目的成功落地，是城運集團服務標準化、專業化綜合實力的體現，符合集團公司拓展區域市場的發展需要，助力集團公司物業品牌對外拓展，增強市場競爭力。同時，加強集團公司參與地方經濟建設，提升了經濟盈利能力，促進了公司提質增效。

（二）其他效益

1. 間接效益：率先樹立創新標桿，助力“三年行動”圓滿收官

為貫徹落實“山西三年行動”文件精神，興縣政府憑借超強的決策力與前瞻性，與城運集團合力打造“城市大管家”標桿項目，通過“肥瘦搭配”商業模式，實現老舊小區物業管理問題破局突圍，“三年行動”圓滿收官。

2.潛在效益：著力打造“興縣模式”，試點先行逐步推進

該項目本著“試點先行，逐步推進”的原則有序開展，運營成效得到地方政府高度認可。興縣區域后續具備條件的新建、改建以及存量資產盤活項目均可分批次納入本項目。

同時，借此案例著力打造的“興縣模式”，可在全省、全國范圍內進行復制與推廣。

3. 社會效益：黨建引領紅色物業，全面提升居民幸福感

興縣是革命老區，同時也是發展新區。城運集團作為物業管理的參與者，以解決老舊小區長效運營的問題為目標，堅持黨建引領，切實增強服務品牌效應，釋放紅色物業效能，不斷提升居民的獲得感、幸福感和安全感。

七、結語

面向未來，城運集團將繼續堅持“以人民為中心”，秉承“123”市場開發理念，持續創新商業模式，把加強和改進住宅物業管理作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措，深入推進企業內涵集約式發展，努力成為一流城市綜合開發運營商。